Fiche de révision : Détention et partage immobilier

📋 Plan du Cours

1. Meubles et immeubles
2. Classifications juridiques des biens
3. Propriété et modes d’acquisition
4. Accession immobilière
5. Prescription acquisitive immobilière
6. Usufruit : définition et durée
7. Droits de l’usufruitier
8. Obligations de l’usufruitier
9. Droit d’usage et d’habitation
10. Naissance et organisation de l’indivision
11. Gestion et sortie des blocages
12. Partage et formalités notariales

📖 1. Meubles et immeubles

🔑 Notions clés & Définitions

• Bien : Chose susceptible d’appropriation et pouvant devenir la propriété d’une personne physique ou morale.
• Immeubles : Selon l’article 517 du Code civil, les biens sont immeubles par leur nature, par leur destination ou par l’objet auquel ils s’appliquent.
• Meubles meublants : Destinés à l’usage et à l’ornement des appartements, comme les tapisseries, lits, sièges, glaces, pendules, tables et porcelaines ; les tableaux et statues faisant partie du meuble d’un appartement y sont compris, mais pas les collections conservées dans des galeries ou pièces particulières.

★ À maîtriser

• L’article 516 du Code civil dispose que tous les biens sont meubles ou immeubles.

• Selon l’article 527 du Code civil, les biens sont meubles par leur nature ou par détermination de la loi, et le cours distingue aussi les meubles par anticipation et les meubles meublants.

Compléments

• La distinction entre meubles et immeubles détermine notamment la compétence matérielle et territoriale ainsi que les formalités applicables en cas d’aliénation volontaire.

💡 Astuce mémo

Meuble : mobile ; immeuble : attaché au sol

📖 2. Classifications juridiques des biens

★ À maîtriser

• Un bien consomptible disparaît à l’usage et ne peut être restitué qu’en même quantité et de même espèce, tandis qu’un bien non consomptible résiste à une utilisation répétée et prolongée, peut être restitué et peut se modifier avec le temps.

• Un bien fongible, ou chose de genre, est interchangeable avec un bien identique et se caractérise par son appartenance à un genre ; le transfert de propriété est repoussé jusqu’à son individualisation, contrairement au corps certain, qui est unique ou individualisé et ne peut être remplacé en cas de perte.

• Un bien frugifère produit des fruits ou des revenus, contrairement à un bien non frugifère ; le fruit est produit régulièrement sans altérer la substance de la chose, contrairement au produit.

Compléments

📌 Un bien corporel est matériellement représenté, tandis qu’un bien incorporel ne l’est pas.

• Les catégories particulières citées sont : les choses communes, les choses mobilières sans maître, les choses hors commerce, les animaux, êtres vivants doués de sensibilité, le fonds de commerce, bien mobilier incorporel composé d’éléments corporels et incorporels tous mobiliers

💡 Astuce mémo

Consomptible : disparaît à l’usage ; fongible : se remplace

📖 3. Propriété et modes d’acquisition

🔑 Notions clés & Définitions

• Propriété : L’article 544 du Code civil définit la propriété comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, sous réserve de ne pas en faire un usage prohibé par les lois ou les règlements.

📝 Points essentiels

• La pleine propriété comprend trois droits :

  • l’usus, droit d’utiliser la chose
  • le fructus, droit d’en percevoir les fruits
  • l’abusus, droit d’en disposer

• La propriété s’acquiert par :

  • succession légale ou testamentaire
  • donation entre vifs
  • effet des obligations
  • accession
  • prescription

📖 4. Accession immobilière

★ À maîtriser

• Selon l’article 551 du Code civil, tout ce qui s’unit et s’incorpore à une chose appartient à son propriétaire.

• Selon l’article 552 du Code civil, la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous.

• Selon l’article 555, alinéas 3 et 4, du Code civil, le propriétaire qui conserve des améliorations réalisées à ses frais par un tiers doit l’indemniser soit de la plus-value du fonds, soit du coût des matériaux et de la main-d’œuvre estimé à la date du remboursement, selon l’état des ouvrages.

Compléments

📌 Selon l’article 553 du Code civil, les constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou à l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, sauf preuve contraire.

💡 Astuce mémo

Incorporation au sol → propriété du propriétaire du sol

📖 5. Prescription acquisitive immobilière

★ À maîtriser

• La possession doit être :

  • continue et non interrompue
  • paisible
  • publique
  • non équivoque
  • exercée à titre de propriétaire

• Le délai de prescription acquisitive immobilière est de 30 ans en principe et de 10 ans si le possesseur dispose d’un titre acquisitif et est de bonne foi.

Compléments

• La possession suppose un élément matériel et un élément intentionnel, et le possesseur doit être connu des tiers comme le propriétaire.

• Lorsque les conditions sont réunies, un notaire peut établir une notoriété constatant l’acquisition par usucapion, laquelle peut également être constatée par jugement.

• La notoriété acquisitive donne lieu à une taxe de publicité foncière de 0,715 % et à une contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, chacune assise sur la valeur déclarée du bien ; le notaire perçoit un émolument proportionnel selon l’article A444-66 du Code de commerce.

💡 Astuce mémo

C-P-P-N-S : continue, paisible, publique, non équivoque, à titre de propriétaire

📖 6. Usufruit : définition et durée

🔑 Notions clés & Définitions

• Usufruit : Selon l’article 578 du Code civil, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, à charge d’en conserver la substance ; c’est un droit réel.
• Réversion d’usufruit : Clause permettant à une tierce personne de devenir usufruitière au décès du premier titulaire, à sa place.

★ À maîtriser

• L’usufruit est un droit temporaire et viager, mais il peut être constitué pour une durée temporaire déterminée.

• À l’extinction de l’usufruit, l’usufruit et la nue-propriété se réunissent et le nu-propriétaire devient plein propriétaire.

Compléments

📌 Selon l’article 619 du Code civil, l’usufruit détenu par une personne morale ne peut excéder trente ans.

💡 Astuce mémo

Usufruitier : jouit ; nu-propriétaire : conserve la nue-propriété

📖 7. Droits de l’usufruitier

★ À maîtriser

• Les droits de l’usufruitier sont prévus aux articles 582 à 599 du Code civil et comprennent l’usus et le fructus, mais pas l’abusus sur le bien grevé.

📌 Selon l’article 595 du Code civil, l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, ou vendre ou céder son propre droit à titre gratuit, mais il ne peut céder l’objet de l’usufruit.

📌 L’usufruitier ne peut donner seul à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal ; à défaut d’accord du nu-propriétaire, il peut être autorisé par justice.

Compléments

📌 Un bail consenti seul par l’usufruitier pour plus de neuf ans n’est opposable au nu-propriétaire, après cessation de l’usufruit, que pour la période de neuf ans en cours.

📖 8. Obligations de l’usufruitier

★ À maîtriser

• Les obligations de l’usufruitier sont prévues aux articles 600 à 616 du Code civil et comprennent notamment l’entretien du bien, le paiement des charges et la conservation de sa destination.

📌 Selon l’article 605 du Code civil, les réparations d’entretien sont à la charge de l’usufruitier.

📌 Les grosses réparations sont en principe à la charge du nu-propriétaire, mais une clause de l’acte constitutif peut les mettre à la charge de l’usufruitier.

Compléments

• Les grosses réparations comprennent : les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, le rétablissement des digues en entier, le rétablissement des murs de soutènement et de clôture en entier

• L’usufruitier doit dresser l’inventaire des biens soumis à l’usufruit selon l’article 600 du Code civil, et le nu-propriétaire peut exiger une caution aux frais de l’usufruitier selon l’article 601.

💡 Astuce mémo

Entretien à l’usufruitier ; grosses réparations en principe au nu-propriétaire

📖 9. Droit d’usage et d’habitation

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit d’usage et d’habitation : Le droit d’usage et d’habitation est un droit réel à caractère personnel dont le titulaire ne peut faire usage que pour lui-même et sa famille.

★ À maîtriser

📌 Selon l’article 631 du Code civil, l’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre.

Compléments

• Le droit d’usage et d’habitation peut être viager ou temporaire et peut faire l’objet d’une renonciation à titre gratuit ou onéreux.

💡 Astuce mémo

Usage personnel et familial, contrairement à l’usufruit cessible

📖 10. Naissance et organisation de l’indivision

★ À maîtriser

• L’indivision peut naître de : une acquisition commune, une donation, une succession, un divorce entraînant une indivision post-communautaire, une convention d’indivision

• Chaque indivisaire a le droit d’utiliser les biens indivis et d’en percevoir les revenus, supporte les pertes à proportion de ses droits et participe dans cette proportion aux dépenses d’entretien et d’amélioration.

📌 Lorsqu’un indivisaire vend à titre onéreux sa quote-part à un tiers, les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption selon l’article 815-14 du Code civil, après notification extrajudiciaire du prix, des conditions de vente et de l’identité de l’acquéreur ; ils ont un mois pour répondre.

Compléments

• Selon les articles 815 et suivants du Code civil, l’indivision légale peut porter sur certains biens déterminés ou sur un ensemble de biens.

📌 En cas de financement de dépenses par un indivisaire pour le compte des autres, ceux-ci lui sont redevables conformément à l’article 815-13 du Code civil.

📌 Une convention d’indivision peut organiser l’indivision, nommer un gérant, prévoir certaines dérogations aux règles de droit commun et stipuler une attribution préférentielle au décès d’un indivisaire.

📖 11. Gestion et sortie des blocages

★ À maîtriser

📌 Les actes conservatoires peuvent être initiés par tout indivisaire, les actes d’administration relèvent de l’article 815-3 du Code civil et les actes de disposition exigent l’accord unanime des indivisaires, sous les exceptions prévues pour la convention d’indivision.

📌 L’article 815-5-1 du Code civil permet au tribunal judiciaire d’autoriser l’aliénation d’un bien indivis à la demande d’indivisaires représentant au moins deux tiers des droits, sauf démembrement ou cas prévu à l’article 836, si la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Compléments

• Une convention d’indivision peut être à durée déterminée de cinq ans maximum, auquel cas le partage ne peut en principe être provoqué avant le terme sauf justes motifs ; elle peut être tacitement reconduite ou conclue à durée indéterminée, auquel cas le partage peut intervenir à tout moment.

📌 Une convention d’indivision portant sur un immeuble doit être publiée au service de la publicité foncière.

• 🔄 La procédure de vente judiciaire suit ces étapes :
  1. Les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits déclarent leur intention devant notaire.
  2. Le notaire signifie cette intention aux autres indivisaires dans le mois.
  3. Après trois mois sans accord, le notaire constate l’opposition ou le silence.
  4. Le tribunal peut autoriser la vente par licitation.

💡 Astuce mémo

Gestion ordinaire : règles de majorité ; disposition : unanimité

📖 12. Partage et formalités notariales

★ À maîtriser

• L’indivision peut prendre fin par : un partage amiable, une licitation, une cession de droits indivis, la vente du bien à un tiers suivie du partage du prix, l’apport du patrimoine indivis à une société

• Lorsqu’un partage concerne des biens ou droits immobiliers, l’acte doit être notarié.

• Le droit de partage est de 2,50 % de l’actif net partagé et de 1,10 % pour les couples mariés ou pacsés ou lorsque le partage est issu d’une succession directe ; la contribution de sécurité immobilière est de 0,10 % de la valeur des immeubles.

Compléments

• L’attribution préférentielle peut notamment porter sur une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, un local d’habitation ou professionnel, ou le véhicule du défunt nécessaire à la vie courante, au profit des personnes prévues par la loi.

• Les formalités préalables au partage comprennent notamment les actes d’état civil des copartageants, les titres de propriété, un état hypothécaire trentenaire, les renseignements d’urbanisme et, selon le bien, les documents de lotissement ou de copropriété.

• Après la signature du partage, le dossier est transmis au service comptable, le répertoire officiel est rédigé et les attestations de propriété sont remises ; les transferts sont notifiés au syndic ou au président de l’ASL si nécessaire, puis l’acte est publié au SPF dans le mois.

💡 Astuce mémo

Préparer les pièces, signer l’acte, puis publier au SPF

📊 Tableaux de synthèse

Droits démembrés et réparations