Fiche de révision : Division foncière et négociation immobilière

📋 Plan du Cours

1. Attributs et caractères de la propriété
2. Acquisition et prescription de propriété
3. Classification des biens meubles et immeubles
4. Usufruit et démembrement de propriété
5. Ventes et garanties immobilières
6. Baux et ventes immobilières spécifiques
7. Organisation juridique de la copropriété
8. Gestion et décisions de copropriété
9. Mitoyenneté et servitudes immobilières
10. Règles d’urbanisme et planification
11. Cadastre et identification des parcelles
12. Autorisations et documents d’urbanisme
13. Lotissement et documents associés
14. Outils complémentaires de division
15. Évaluation et estimation immobilières
16. Mandats immobiliers et négociation
17. Publicité et commercialisation du bien
18. Visites, négociation et enchères

📖 1. Attributs et caractères de la propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de propriété : Le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, sous réserve de ne pas en faire un usage prohibé par les lois ou les règlements, selon l’article 544 du Code civil.
• Usus : le droit d’utiliser personnellement la chose conformément à sa destination et dans le respect des règles légales et réglementaires
• Fructus : le droit de percevoir les fruits et les revenus produits par la chose, comme les loyers
• Abusus : le droit de disposer matériellement ou juridiquement de la chose, notamment en la vendant, en la donnant ou en la léguant, dans les limites de la loi
• Acte de disposition : Un acte de disposition entraîne ou est susceptible d’entraîner une modification importante du patrimoine, comme une vente ou une donation.

★ À maîtriser

📌 Un acte conservatoire préserve un bien ou un patrimoine contre la perte ou la dégradation, tandis qu’un acte d’administration assure la gestion courante sans en compromettre la substance.

Compléments

• L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen qualifie la propriété de droit inviolable et sacré.

• Le droit de propriété est en principe absolu et exclusif, mais il peut être limité par la loi et par les droits consentis à des tiers.

• Le droit de propriété est en principe perpétuel et ne disparaît pas du seul fait que son titulaire n’utilise pas le bien.

💡 Astuce mémo

UFA : usus, fructus, abusus

📖 2. Acquisition et prescription de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Prescription acquisitive : La prescription acquisitive, ou usucapion, est l’acquisition d’un bien ou d’un droit par l’effet d’une possession prolongée.
• Corpus : Le corpus est l’exercice matériel du droit sur le bien dans le cadre de la possession.
• Animus : L’animus est la volonté du possesseur de se comporter comme le titulaire du droit.
• Donation : La donation est un contrat par lequel le donateur transfère gratuitement la propriété d’un bien au donataire, en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété.

★ À maîtriser

📌 La propriété est un droit réel, tandis que la possession est une situation de fait susceptible de produire des effets juridiques.

• Selon l’article 711 du Code civil, la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, donation entre vifs ou testamentaire.

• La possession utile doit être :

  • continue et non interrompue
  • paisible
  • publique
  • non équivoque
  • exercée à titre de propriétaire

• Le délai de droit commun de la prescription acquisitive immobilière est de 30 ans.

Compléments

• La transmission par testament intervient au décès du testateur, le testament étant un acte juridique unilatéral par lequel une personne dispose de tout ou partie de ses biens ou droits pour le temps où elle n’existera plus.

📌 La prescription acquisitive permet d’acquérir un droit par une possession prolongée, tandis que la prescription extinctive éteint un droit par l’inaction de son titulaire pendant un certain délai.

📌 En matière immobilière, le délai de prescription acquisitive est réduit à 10 ans si le possesseur est de bonne foi et dispose d’un juste titre.

💡 Astuce mémo

Possession = exercice de fait ; propriété = droit réel

📖 3. Classification des biens meubles et immeubles

🔑 Notions clés & Définitions

• Immeuble par nature : Un immeuble par nature est un fonds de terre, un bâtiment ou un élément incorporé au sol, selon l’article 518 du Code civil.
• Meuble par nature : Un meuble par nature est un bien qui peut être transporté d’un lieu à un autre, soit par lui-même, soit par l’effet d’une force étrangère.

★ À maîtriser

• L’article 516 du Code civil distingue les biens en meubles et immeubles.

📌 Un meuble peut être qualifié d’immeuble par destination s’il appartient au même propriétaire que l’immeuble, est affecté au service ou à l’exploitation du fonds et est attaché à perpétuelle demeure.

Compléments

📌 Selon l’article 520 du Code civil, les récoltes sur pied et les fruits non encore recueillis sont immeubles jusqu’à leur séparation du sol.

• Sont immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent : l’usufruit des choses immobilières, les servitudes ou services fonciers, les actions qui tendent à revendiquer un immeuble

• Les parts sociales et les valeurs mobilières sont des meubles par détermination de la loi.

📖 4. Usufruit et démembrement de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Usufruit : L’usufruit est le droit de jouir des choses dont une autre personne a la propriété, à charge d’en conserver la substance, selon l’article 578 du Code civil.
• Droit d’usage et d’habitation : Le droit d’usage et d’habitation est un droit réel sur le bien d’autrui qui permet à son titulaire d’occuper les lieux pour ses besoins d’habitation et ceux de sa famille, conformément aux articles 625 et suivants du Code civil.

★ À maîtriser

📌 L’usufruitier dispose de l’usage et de la jouissance du bien ainsi que de ses fruits, tandis que le nu-propriétaire conserve le pouvoir de disposer juridiquement de la nue-propriété.

• La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété entre les mains d’une même personne met fin au démembrement et reconstitue la pleine propriété.

• Selon l’article 617 du Code civil, l’usufruit s’éteint par la mort de l’usufruitier, l’expiration de sa durée, la réunion des droits sur une même tête, le non-usage pendant 30 ans ou la perte totale de la chose.

Compléments

• L’usufruit peut être établi par la loi ou par la volonté des parties, notamment par contrat, donation ou testament, et peut être accordé à une personne physique ou morale.

• L’usufruit accordé à une personne physique est en principe viager, tandis que celui accordé à une personne morale est limité dans le temps.

• L’usufruitier peut utiliser le bien, en percevoir les revenus et le donner à bail, et il est tenu des réparations d’entretien.

• Les grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil sont en principe à la charge du nu-propriétaire, sous réserve d’un aménagement conventionnel.

• Le droit d’usage et d’habitation est strictement personnel et ne peut être cédé ni loué à une autre personne.

💡 Astuce mémo

L’usufruitier jouit ; le nu-propriétaire dispose

📖 5. Ventes et garanties immobilières

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente : La vente est une convention par laquelle une partie s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer, selon l’article 1582 du Code civil.
• Lot de copropriété : Un lot de copropriété comprend obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes.

★ À maîtriser

• Pour vendre un immeuble existant, le notaire vérifie notamment : l’identité et la capacité des parties, l’origine de propriété, la situation hypothécaire, la situation cadastrale, les règles d’urbanisme, les droits et charges grevant le bien, les diagnostics techniques exigés par la réglementation, la situation locative éventuelle du bien

• Dans une vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes, puis les ouvrages à venir deviennent sa propriété au fur et à mesure de leur réalisation.

Compléments

• La vente d’un lot issu d’un lotissement doit respecter les règles d’urbanisme applicables et les règles relatives aux documents du lotissement.

• La vente d’un lot de copropriété nécessite de réunir les informations relatives à la situation de la copropriété, et le vendeur doit transmettre les documents correspondants.

📌 En VEFA, le paiement du prix est encadré par la loi et intervient progressivement selon l’état d’avancement des travaux.

📖 6. Baux et ventes immobilières spécifiques

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail réel solidaire : Le bail réel solidaire dissocie la propriété du terrain, conservée par un organisme de foncier solidaire, des droits réels du preneur sur le bâti afin de favoriser l’accession à la propriété.
• Vente en viager : La vente en viager est une vente dont tout ou partie du prix est versé sous forme de rente viagère, éventuellement complétée par un capital appelé bouquet.
• Location-accession : La location-accession est une opération par laquelle un propriétaire s’engage à transférer la propriété d’un logement à un accédant après une période de jouissance à titre onéreux, conformément à la loi du 12 juillet 1984.
• Bail emphytéotique : Le bail emphytéotique est un bail de longue durée conférant au preneur un droit réel immobilier sur le bien loué.

📝 Points essentiels

• Le bail réel solidaire est conclu par un organisme de foncier solidaire pour une durée comprise entre 18 et 99 ans.

📌 Dans une vente en viager, la rente est versée jusqu’au décès du crédirentier et le caractère aléatoire constitue un élément essentiel du contrat.

• Pendant la période de jouissance d’une location-accession, le bénéficiaire verse une redevance comprenant une part correspondant au droit de jouissance et une part imputable sur le prix de vente si l’option d’achat est levée.

• Le bail emphytéotique a une durée comprise entre 18 et 99 ans.

💡 Astuce mémo

Le viager dépend de la durée de vie ; le bail réel solidaire dissocie terrain et bâti

📖 7. Organisation juridique de la copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Règlement de copropriété : Le règlement de copropriété détermine la destination de l’immeuble, les conditions de jouissance des parties privatives et communes, l’administration des parties communes et la répartition des charges.
• État descriptif de division : L’état descriptif de division identifie et numérote les lots de copropriété afin de les individualiser juridiquement; il peut être intégré au règlement de copropriété ou constituer un document distinct et doit être publié au service de la publicité foncière.

★ À maîtriser

• La copropriété des immeubles bâtis est régie par la loi du 10 juillet 1965, qui organise les rapports entre copropriétaires et leurs droits et obligations.

📌 Les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, tandis que les parties communes sont affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires ou de tous.

Compléments

• La loi du 10 juillet 1965 régit les immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots.

• Une partie commune à usage privatif demeure juridiquement commune, même si son usage est réservé à un seul copropriétaire.

• Les parties communes spéciales sont affectées à l’usage ou à l’utilité de certains copropriétaires, et leur existence doit être prévue par le règlement de copropriété.

• Le règlement de copropriété a une nature à la fois réglementaire et contractuelle, s’impose aux copropriétaires et aux occupants et est publié au service de la publicité foncière.

📖 8. Gestion et décisions de copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Syndicat des copropriétaires : Le syndicat des copropriétaires est constitué de plein droit par l’ensemble des copropriétaires, dispose de la personnalité civile et a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

★ À maîtriser

• Le syndic exécute les décisions de l’assemblée générale, administre et entretient l’immeuble, fait réaliser les travaux nécessaires, tient la comptabilité, prépare le budget prévisionnel, recouvre les charges et représente le syndicat en justice et dans les actes civils.

• L’assemblée générale est l’organe de décision de la copropriété et adopte les décisions selon les majorités prévues par la loi.

• Les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties selon les tantièmes généraux, tandis que les charges des services collectifs et équipements communs sont supportées par les copropriétaires qui en bénéficient.

• Selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions sont adoptées à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, sans compter les abstentions.

• Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, certaines décisions sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires, appelée majorité absolue.

Compléments

• Le syndicat des copropriétaires est une personne morale distincte de chacun des copropriétaires et peut agir en justice, conclure des contrats et accomplir les actes nécessaires à son objet.

• Le conseil syndical assiste le syndic, contrôle sa gestion et peut donner son avis sur les questions relatives à la copropriété.

📌 Selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, certaines décisions sont adoptées par la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

• Certaines décisions de copropriété nécessitent l’unanimité des copropriétaires.

📖 9. Mitoyenneté et servitudes immobilières

🔑 Notions clés & Définitions

• Mitoyenneté : La mitoyenneté est un droit de propriété commun portant sur un ouvrage séparatif entre deux propriétés, notamment un mur, une clôture, un fossé ou une haie, conformément aux articles 653 et suivants du Code civil.
• Servitude : Selon l’article 637 du Code civil, une servitude est une charge imposée sur un fonds pour l’usage et l’utilité d’un fonds appartenant à un autre propriétaire.
• Servitude d’utilité publique : Une servitude d’utilité publique est une limitation administrative du droit de propriété instituée dans un but d’intérêt général, notamment pour protéger un intérêt public ou permettre la réalisation d’équipements ou d’ouvrages.
• Servitude d’alignement : La servitude d’alignement est une servitude d’utilité publique qui détermine la limite entre le domaine public routier et les propriétés riveraines.

★ À maîtriser

📌 Le fonds dominant bénéficie de la servitude, tandis que le fonds servant supporte la charge.

Compléments

📌 Les propriétaires d’un ouvrage mitoyen doivent participer à son entretien et à sa conservation dans les conditions prévues par la loi.

• Une servitude est attachée aux immeubles et non aux personnes, et elle se transmet avec les fonds concernés.

• Les servitudes privées peuvent être établies par la loi ou par la volonté des propriétaires; elles peuvent concerner le passage, les vues, la hauteur des constructions, les plantations, l’écoulement des eaux ou les canalisations et réseaux.

📌 Une convention créant une servitude doit identifier le fonds dominant et le fonds servant et préciser l’étendue de la servitude; si elle est constituée par acte notarié, les formalités de publicité foncière sont nécessaires à son opposabilité aux tiers.

• Les servitudes d’utilité publique peuvent affecter l’utilisation ou l’occupation des terrains, sont annexées aux documents d’urbanisme et doivent être prises en compte dans l’étude de la situation d’un immeuble.

• La servitude d’alignement peut limiter les possibilités de construction ou de reconstruction des propriétaires riverains.

💡 Astuce mémo

La servitude privée profite à un fonds ; la servitude d’utilité publique poursuit l’intérêt général

📖 10. Règles d’urbanisme et planification

🔑 Notions clés & Définitions

• Règlement national d’urbanisme : Regroupe les règles générales d’utilisation et d’occupation des sols applicables lorsqu’aucun document d’urbanisme ne prévoit de règles particulières.
• Schéma de cohérence territoriale : Document de planification stratégique établi à l’échelle d’un territoire, qui fixe les grandes orientations de son organisation et de son aménagement.
• Plan local d’urbanisme : Document local qui détermine les règles d’utilisation des sols et comprend un règlement ainsi qu’un document graphique de zonage.

★ À maîtriser

• Le plan de prévention des risques naturels vise à prévenir notamment :
  • les inondations
  • les mouvements de terrain
  • les avalanches
  • les incendies de forêt

📌 En l’absence de PLU, de carte communale ou de tout autre document d’urbanisme, l’article L. 111-3 du Code de l’urbanisme limite en principe les constructions aux parties urbanisées de la commune.

📌 La conformité impose le respect strict des règles applicables, tandis que la compatibilité exige qu’une norme ou une décision ne soit pas contraire aux orientations fondamentales du document concerné.

Compléments

• Le règlement national d’urbanisme encadre notamment :

  • la localisation
  • la desserte
  • l’implantation
  • les caractéristiques des constructions

• Les directives territoriales d’aménagement précisent les orientations fondamentales de l’État en matière d’aménagement de certains territoires.

• La loi Littoral vise notamment à protéger les espaces littoraux et à encadrer leur urbanisation.

• La loi Montagne fixe des règles particulières destinées à assurer un développement et un aménagement adaptés aux territoires de montagne.

• Le plan de prévention des risques technologiques concerne les risques technologiques liés notamment à certaines installations industrielles.

• Le zonage peut distinguer :

  • les zones urbaines
  • les zones à urbaniser
  • les zones agricoles
  • les zones naturelles

📌 La carte communale délimite les secteurs où les constructions sont autorisées ou interdites, mais ne comporte pas de règlement détaillé comparable à celui d’un PLU.

• Le principe de constructibilité limitée vise à éviter l’urbanisation dispersée et à favoriser une utilisation cohérente des espaces.

💡 Astuce mémo

Conformité : respecter la règle ; compatibilité : ne pas contredire l’orientation.

📖 11. Cadastre et identification des parcelles

🔑 Notions clés & Définitions

• Cadastre : Document qui identifie et décrit les propriétés foncières et permet notamment d’établir la désignation cadastrale des parcelles.

★ À maîtriser

• Une référence cadastrale comprend :
  • la commune
  • la section
  • le numéro de parcelle

📌 Le cadastre facilite l’identification matérielle des parcelles, mais ne constitue pas à lui seul un titre ni une preuve de propriété.

• Le plan cadastral ne détermine pas juridiquement les limites exactes d’une propriété ; cette détermination nécessite l’intervention d’un géomètre-expert et l’établissement d’un procès-verbal de bornage.

Compléments

• Le plan cadastral représente graphiquement les parcelles et permet de visualiser leur emplacement, leur forme et leurs numéros.

• La matrice cadastrale contient des informations relatives aux propriétés foncières et aux personnes inscrites comme propriétaires au regard de la documentation cadastrale.

• L’extrait cadastral modèle 1 renseigne sur la désignation cadastrale des biens et sur les personnes inscrites comme propriétaires au cadastre, et sa durée de validité est de six mois.

📖 12. Autorisations et documents d’urbanisme

🔑 Notions clés & Définitions

• Permis de construire : Autorisation d’urbanisme délivrée par l’autorité compétente qui permet, sous réserve du respect des règles applicables, la réalisation de certaines constructions.
• Déclaration préalable : Autorisation d’urbanisme simplifiée applicable à certains travaux et aménagements qui ne nécessitent pas de permis de construire.
• Certificat d’urbanisme informatif : Renseigne sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain, les limitations administratives au droit de propriété et les taxes et participations d’urbanisme applicables.
• Certificat d’urbanisme opérationnel : Renseigne sur la possibilité de réaliser une opération déterminée sur un terrain au regard des règles d’urbanisme applicables.
• Permis de démolir : Autorisation administrative permettant de contrôler les opérations de démolition soumises à autorisation.
• Note de renseignement d’urbanisme : Fournit des informations sur la situation administrative et urbanistique d’un immeuble, certaines règles applicables au terrain et certaines servitudes d’urbanisme.

📝 Points essentiels

• Le permis de construire est notamment exigé pour les constructions nouvelles et pour certains travaux portant sur des constructions existantes.

• Pour instruire une demande de permis de construire, l’autorité compétente examine le projet au regard des règles d’urbanisme applicables au terrain.

• Le permis de construire constitue une décision administrative.

• La déclaration préalable permet à l’administration de vérifier la conformité du projet avec les règles d’urbanisme applicables.

📌 Le certificat d’urbanisme informatif ne constitue pas une autorisation de construire.

📌 Le certificat d’urbanisme opérationnel ne constitue pas un permis de construire.

💡 Astuce mémo

Le certificat informe ; le permis autorise.

📖 13. Lotissement et documents associés

🔑 Notions clés & Définitions

• Lotissement : Selon l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme, division en propriété ou en jouissance d’une ou de plusieurs unités foncières ayant pour objet de créer des terrains à bâtir.
• Cahier des charges : Le cahier des charges du lotissement contient les règles contractuelles organisant les rapports entre les colotis et peut prévoir des obligations relatives à l’utilisation des lots.
• Bornage : Opération consistant à déterminer contradictoirement la limite séparative entre deux propriétés contiguës et régie par les articles 646 et suivants du Code civil.
• Association syndicale libre : Association constituée de plein droit par les propriétaires ou colotis afin d’assurer la gestion et l’entretien des ouvrages ou équipements communs.

★ À maîtriser

• Selon les caractéristiques de l’opération, un lotissement est soumis soit à un permis d’aménager, soit à une déclaration préalable.

📌 Un permis d’aménager est notamment requis pour un lotissement qui prévoit la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs propres au lotissement, ou qui se situe dans certains secteurs protégés selon la réglementation.

• Le règlement du lotissement fixe les règles d’urbanisme propres au lotissement ainsi que celles relatives à l’utilisation, à l’occupation des sols et aux constructions.

Compléments

• La demande de permis d’aménager est déposée auprès de l’autorité compétente avec les documents nécessaires à son instruction, puis l’administration vérifie la conformité du projet aux règles d’urbanisme.

• Après l’autorisation du permis d’aménager, la mise en vente des lots issus du lotissement peut commencer.

📌 Avant de régulariser la vente d’un terrain issu d’un lotissement soumis à déclaration préalable, le notaire doit s’assurer que la division a été régulièrement autorisée.

• Le règlement du lotissement est valable dix ans et doit être reconduit par les colotis s’ils souhaitent le maintenir.

• Le cahier des charges du lotissement est imprescriptible.

• La loi du 1er juillet 2004 régit l’association syndicale libre, dont les statuts déterminent notamment l’objet, l’organisation et les modalités de fonctionnement.

• Le document d’arpentage est établi lors d’une modification de la configuration ou de la numérotation des parcelles afin d’assurer la concordance entre la division juridique du terrain et la documentation cadastrale.

• Le document d’arpentage, établi par un professionnel habilité tel qu’un géomètre-expert, permet notamment de créer de nouvelles références cadastrales après une division.

• Le procès-verbal de bornage constate l’accord des propriétaires sur la limite séparative lorsqu’un bornage amiable est réalisé.

📖 14. Outils complémentaires de division

🔑 Notions clés & Définitions

• Permis de construire valant division : Permet, sous certaines conditions, de prévoir la division d’une unité foncière à l’occasion d’un projet portant sur plusieurs constructions à réaliser sur cette même unité foncière.
• Zone d’aménagement concerté : Opération permettant à une collectivité publique d’aménager et d’équiper des terrains, notamment en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés.

📝 Points essentiels

• La zone d’aménagement concerté permet notamment de coordonner :
  • les opérations de voirie
  • les opérations d’équipement public
  • les opérations de construction
  • les opérations d’aménagement

📖 15. Évaluation et estimation immobilières

🔑 Notions clés & Définitions

• Évaluation immobilière : Estimation de la valeur probable d’un bien sur le marché à une date donnée afin d’aider à fixer un prix de mise en vente cohérent avec les caractéristiques du bien et les conditions du marché.
• Méthode par comparaison : Méthode estimant la valeur d’un bien en analysant les prix de vente de biens comparables présentant des caractéristiques proches dans un secteur géographique pertinent.
• Expertise immobilière : Évaluation approfondie conduite selon une mission et une méthodologie définies, qui analyse les caractéristiques du bien, sa situation juridique, son état, son environnement et le marché immobilier.
• Méthode par réduction du prix maximal : Méthode déterminant une valeur à partir d’un prix maximal envisageable, auquel sont soustraits les coûts et charges nécessaires à la réalisation de l’opération.
• Méthode par capitalisation : Méthode évaluant un bien immobilier en fonction des revenus qu’il est susceptible de procurer, principalement utilisée pour les biens destinés à la location ou présentant un intérêt patrimonial lié à leur rendement.
• Méthode indiciaire : Méthode partant d’une valeur connue du bien à une date antérieure et la faisant évoluer à l’aide d’un indice pertinent reflétant l’évolution des prix immobiliers entre la date de référence et celle de l’évaluation.
• Méthode hédonique : Méthode évaluant un bien en décomposant sa valeur selon les caractéristiques qui contribuent à son prix, notamment sa localisation, sa superficie, son état et ses performances énergétiques.
• Avis de valeur : Document écrit dans lequel un professionnel présente son appréciation de la valeur d’un bien, éventuellement avec ses caractéristiques, les méthodes utilisées, les références de marché et une fourchette de valeur envisageable.

★ À maîtriser

• La base publique Demande de valeurs foncières (DVF) permet de consulter certaines informations sur les mutations immobilières intervenues en France, à partir de données d’actes enregistrés par l’administration fiscale et d’informations cadastrales.

📌 L’estimation est une première appréciation de la valeur probable fondée sur les informations disponibles et les conditions du marché, mais elle ne garantit pas que le bien sera vendu au montant retenu.

Compléments

• L’évaluation immobilière prend notamment en compte :

  • la situation géographique
  • la superficie
  • l’état
  • les caractéristiques du bien
  • son environnement

• La base DVF permet de rechercher des ventes immobilières dans un secteur géographique donné et de consulter certaines informations sur les biens vendus et leur prix.

• Patrim est un service accessible depuis l’espace particulier du site des impôts qui permet de rechercher des références de ventes immobilières pour aider à déterminer la valeur d’un bien.

• Les bases de données alimentées par les actes de vente reçus par les notaires permettent d’étudier les prix constatés lors des transactions et d’analyser les évolutions du marché immobilier.

• L’analyse de la conjoncture immobilière prend notamment en compte :

  • les taux d’intérêt
  • la capacité d’emprunt
  • le niveau de l’offre et de la demande
  • le volume des ventes
  • l’évolution des prix
  • la situation économique générale

📌 Le professionnel doit établir l’avis de valeur avec sérieux et objectivité et ne doit pas augmenter artificiellement la valeur annoncée pour obtenir un mandat.

📖 16. Mandats immobiliers et négociation

🔑 Notions clés & Définitions

• Mandat : Selon l’article 1984 du Code civil, acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom.
• Mandat de vente simple : Contrat confiant à un professionnel la commercialisation du bien sans exclusivité, de sorte que le vendeur peut mandater d’autres professionnels ou rechercher lui-même un acquéreur.
• Mandat de vente exclusif : Contrat confiant la commercialisation du bien à un seul professionnel et interdisant au vendeur de confier la même mission à un autre intermédiaire pendant la période d’exclusivité.
• Mandat de recherche : Contrat confiant à un professionnel la mission de rechercher un bien immobilier correspondant aux critères du client, notamment la nature du bien, sa localisation et le budget envisagé.
• Mandat semi-exclusif : Contrat accordant l’exclusivité à un professionnel tout en permettant au vendeur de rechercher lui-même un acquéreur.

★ À maîtriser

📌 La personne qui confie le pouvoir est le mandant, tandis que celle qui le reçoit est le mandataire.

• La loi Hoguet du 2 janvier 1970 réglemente certaines activités portant sur des immeubles ou des fonds de commerce et encadre notamment les professionnels intervenant habituellement dans les transactions immobilières pour le compte de tiers.

📌 Le titulaire d’une carte professionnelle doit disposer d’un mandat écrit préalable pour négocier ou engager des démarches en vue de vendre un bien.

📌 Depuis le 1er mars 2016, les honoraires de négociation immobilière du notaire sont librement fixés, mais leur montant et la partie qui les supporte doivent être déterminés et expliqués aux clients.

Compléments

• En matière immobilière, le mandat de négociation autorise le professionnel à accomplir les démarches prévues au contrat pour rechercher un acquéreur et favoriser la réalisation de la vente.

• Le mandat peut notamment prendre fin : à l’arrivée du terme prévu, à la réalisation de l’opération, par révocation dans les conditions prévues par le mandat

📌 Le mandat soumis à la loi Hoguet doit préciser son objet, le montant de la rémunération du professionnel et la partie qui en supporte la charge, vendeur ou acquéreur.

• La loi Hoguet vise à protéger les clients, à assurer la transparence des interventions et à prévenir les pratiques irrégulières dans les transactions immobilières.

📌 L’activité de négociation immobilière du notaire doit rester accessoire à sa mission principale et respecter les règles légales et déontologiques de la profession notariale.

• Le mandat de vente simple précise notamment :

  • l’identité des parties
  • la désignation du bien
  • l’objet de la mission
  • le prix de vente souhaité
  • la rémunération et la partie qui la supporte
  • les conditions de durée et de fin du mandat

• Selon les stipulations du mandat exclusif, le vendeur peut également s’interdire de rechercher lui-même un acquéreur ; l’exclusivité doit être clairement formulée.

💡 Astuce mémo

Simple : plusieurs mandataires ; exclusif : un professionnel ; semi-exclusif : le vendeur peut chercher.

📖 17. Publicité et commercialisation du bien

★ À maîtriser

• La mise en vente comprend la préparation du dossier, la rédaction de l’annonce, la diffusion de la publicité, l’organisation des visites et la négociation avec les personnes intéressées.

• La publicité immobilière doit décrire avec exactitude le bien, notamment sa superficie, ses caractéristiques essentielles et son prix, et respecter les règles de protection des données personnelles lors de la collecte d’informations sur des personnes physiques.

• Le principe de spécialité impose qu’une annonce porte sur un bien déterminé et présente ses caractéristiques propres sans créer de confusion sur la nature du bien proposé.

• Dans une annonce de vente, le prix doit être présenté de façon transparente et, lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, l’annonce doit indiquer le prix honoraires inclus, le prix hors honoraires et la partie qui paie les honoraires.

• Le dossier de diagnostic technique peut comprendre : le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état relatif à la présence ou à l’absence d’amiante, l’état de l’installation intérieure d’électricité, l’état de l’installation intérieure de gaz, l’état relatif à la présence de termites, l’état des risques et pollutions, le diagnostic relatif aux nuisances aériennes, le document relatif à l’assainissement non collectif

• Le diagnostic de performance énergétique évalue la performance énergétique et climatique d’un logement et comporte une étiquette énergie ainsi qu’une étiquette climat.

📌 La vente d’une maison individuelle à usage d’habitation classée F ou G, hors lot de copropriété, nécessite un audit énergétique.

Compléments

• Une annonce immobilière doit être rédigée de manière claire, précise et loyale, avec une description suffisante de la nature du bien, de sa localisation et de ses principales caractéristiques.

• La loi Alur du 24 mars 2014 a renforcé les obligations d’information dans le domaine immobilier, et l’arrêté du 10 janvier 2017 précise des informations à communiquer dans les publicités des professionnels de l’immobilier.

• Pour un bien en copropriété, l’annonce peut devoir préciser : le statut de la copropriété, le nombre de lots, certaines données relatives aux charges de copropriété

📌 Les diagnostics du dossier de diagnostic technique doivent être réalisés par des professionnels possédant les qualifications et certifications requises par la loi.

• La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a introduit plusieurs mesures ayant des conséquences sur les ventes immobilières.

📌 Les règles de publicité immobilière imposent la communication de certaines informations du diagnostic de performance énergétique, notamment la classification énergétique.

📌 Une annonce incomplète peut engager la responsabilité du professionnel si un manquement à ses obligations est établi, et la responsabilité du vendeur peut être recherchée s’il communique des informations erronées ou ne respecte pas ses obligations légales.

💡 Astuce mémo

Préparer le dossier, rédiger l’annonce, diffuser, visiter, négocier.

📖 18. Visites, négociation et enchères

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente aux enchères : Mode de commercialisation dans lequel les acquéreurs potentiels présentent successivement des offres de prix selon des règles établies au préalable.

★ À maîtriser

📌 Lors d’une visite, le professionnel doit présenter le bien loyalement, répondre aux questions de l’acquéreur dans la limite des informations disponibles et ne pas dissimuler volontairement une information importante.

• La qualité de la négociation repose sur :
  • la transparence
  • la compétence
  • l’écoute
  • le respect des intérêts légitimes des parties

Compléments

• Le professionnel doit attirer l’attention de l’acquéreur sur les caractéristiques essentielles du bien et, lorsque nécessaire, l’inviter à effectuer des vérifications complémentaires.

• Pour conduire la négociation, le professionnel identifie le projet, les critères de recherche et le budget de l’acquéreur en s’appuyant sur l’écoute.

📌 Le professionnel ne doit pas exercer de pression abusive sur les parties ni présenter comme une information un élément qui n’en est pas une.

📌 La vente aux enchères notariale et la vente interactive organisée par un notaire présentent des modalités différentes.

📊 Tableaux de synthèse

Majorités en assemblée générale