QCM : Division foncière et négociation immobilière (66 questions)

Explication

L’article 544 définit la propriété par le droit de jouir et de disposer des choses, sous réserve de ne pas en faire un usage prohibé. La restriction à l’usage distingue ce droit d’une liberté sans limites.

Explication

Le fructus est le droit de percevoir les fruits et les revenus produits par la chose, notamment les loyers. L’usus concerne l’utilisation du bien, tandis que l’abusus porte sur sa disposition.

Explication

L’abusus est le droit de disposer matériellement ou juridiquement de la chose, notamment en la léguant dans les limites de la loi. L’usus renvoie à l’utilisation et le fructus aux revenus tirés du bien.

Explication

Un acte conservatoire vise à préserver un bien contre la perte ou la dégradation. La gestion courante relève de l’administration, tandis que la disposition entraîne ou peut entraîner une modification juridique ou matérielle du bien.

Explication

La propriété est un droit réel, alors que la possession est une situation de fait susceptible de produire des effets juridiques. L’occupation ne suffit donc pas à rendre les deux notions identiques.

Explication

L’article 711 du Code civil prévoit notamment l’acquisition et la transmission de la propriété par succession, donation entre vifs ou testamentaire. Un legs par testament relève de la transmission testamentaire.

Explication

La possession utile doit notamment être exercée à titre de propriétaire. La personne qui reconnaît détenir l’immeuble pour le compte du propriétaire n’agit pas en cette qualité, même si l’occupation est continue, paisible et publique.

Explication

Le délai de droit commun de la prescription acquisitive immobilière est de trente ans. Cette durée concerne l’acquisition par possession prolongée, sous réserve que la possession présente les qualités requises.

Explication

L’article 516 répartit les biens en deux catégories générales : les meubles et les immeubles. La distinction entre biens corporels et incorporels porte sur un autre critère, tandis que les deux autres réponses ne couvrent que des catégories particulières.

Explication

Les fonds de terre, les bâtiments et les éléments incorporés au sol sont des immeubles par nature. L’immeuble par destination suppose un meuble rattaché à un immeuble sous certaines conditions, tandis que les deux autres réponses concernent respectivement des biens transportables et certains droits.

Explication

Un meuble peut devenir immeuble par destination s’il appartient au même propriétaire que l’immeuble, sert à l’exploitation du fonds et y est attaché à perpétuelle demeure. L’immeuble par nature est lié au sol, et la mobilité initiale du bien n’empêche pas la qualification par destination.

Explication

Un bien transportable d’un lieu à un autre par l’effet d’une force extérieure est un meuble par nature. L’incorporation au sol caractérise l’immeuble par nature, alors que les deux autres catégories d’immeubles répondent à des critères distincts.

Explication

L’usufruit permet de jouir d’une chose dont une autre personne a la propriété, à charge d’en conserver la substance. Le pouvoir de disposer appartient au nu-propriétaire, et l’usufruit ne transfère pas la propriété du bien.

Explication

L’usufruitière dispose de l’usage et de la jouissance du bien ainsi que de ses fruits, comme les loyers. Le nu-propriétaire conserve le pouvoir de disposer juridiquement de la nue-propriété, sans détenir pour autant la pleine propriété pendant le démembrement.

Explication

Lorsque l’usufruit et la nue-propriété sont réunis entre les mains d’une même personne, le démembrement prend fin et la pleine propriété est reconstituée. Cette réunion ne maintient donc pas les droits séparés et ne modifie pas la nature immobilière du logement.

Explication

L’usufruit s’éteint notamment par le non-usage pendant $30$ ans. Cette règle constitue un motif d’extinction distinct de l’expiration de la durée, de la réunion des droits ou de la perte totale de la chose.

Explication

La vente est une convention dans laquelle une partie s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer. L’échange substitue une chose au paiement, la réception sans livraison omet l’obligation du vendeur, et la prestation de service relève d’une autre opération.

Explication

Pour un immeuble existant, le notaire vérifie notamment les parties, l’origine de propriété, les situations hypothécaire et cadastrale, l’urbanisme, les droits et charges, les diagnostics exigés et la situation locative éventuelle. L’estimation du mobilier, le financement de l’acheteur et les travaux futurs ne remplacent pas ces contrôles.

Explication

En VEFA, l’acquéreur reçoit immédiatement les droits sur le sol et la propriété des constructions déjà existantes ; les ouvrages à venir lui appartiennent au fur et à mesure de leur réalisation. Attendre la livraison retarde à tort le transfert initial, et les ouvrages futurs ne sont pas transférés avant leur réalisation.

Explication

Le bail réel solidaire dissocie la propriété du terrain, conservée par l’organisme de foncier solidaire, des droits réels du preneur sur le bâti, afin de favoriser l’accession à la propriété. Le viager repose sur une rente, tandis que la location-accession prévoit une jouissance payante avant le transfert de propriété.

Explication

Dans une vente en viager, tout ou partie du prix prend la forme d’une rente viagère, qui peut être complétée par un capital appelé bouquet. Le paiement intégral au comptant ou par bouquet omet la rente, et des mensualités à durée déterminée ne décrivent pas le principe viager.

Explication

La location-accession associe une période de jouissance à titre onéreux à l’engagement du propriétaire de transférer ensuite la propriété du logement à l’accédant. Un bail ne prévoit pas par cette définition le transfert ultérieur, le viager repose sur une rente et la VEFA concerne un immeuble à construire.

Explication

La loi du 10 juillet 1965 organise les rapports entre copropriétaires ainsi que leurs droits et obligations. Le règlement de copropriété est un document de l’immeuble, le Code civil est une autre source juridique et la loi du 6 juillet 1989 concerne les rapports locatifs.

Explication

Le critère est l’usage : une partie privative est réservée à un copropriétaire déterminé, tandis qu’une partie commune est affectée à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires ou de tous. L’usage collectif et l’usage exclusif sont ici inversés, les charges ne définissent pas cette distinction et la localisation ne suffit pas à établir le statut.

Explication

Le règlement de copropriété détermine la destination de l’immeuble, les conditions de jouissance des parties privatives et communes, l’administration des parties communes et la répartition des charges. L’état descriptif de division porte sur la division de l’immeuble, le carnet d’entretien renseigne notamment sur les travaux et contrats, et le procès-verbal consigne les décisions d’une assemblée.

Explication

Le syndicat réunit de plein droit l’ensemble des copropriétaires, possède la personnalité civile et a pour objet la conservation de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndic est son mandataire, l’assemblée générale est l’organe de décision et le conseil syndical assiste et contrôle le syndic.

Explication

Le syndic exécute les décisions de l’assemblée générale et assure notamment l’administration, la comptabilité et le recouvrement des charges. L’assemblée générale adopte les décisions, le conseil syndical assiste et contrôle le syndic, et le syndicat est la personne morale de la copropriété.

Explication

Les charges générales de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes sont réparties selon les tantièmes généraux ; les charges des services collectifs et équipements communs sont supportées par les copropriétaires qui en bénéficient. L’inversion des règles confond les deux catégories, tandis que les deux autres réponses appliquent une seule règle aux deux dépenses.

Explication

L’article 24 adopte les décisions à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ; les abstentions ne sont pas comptées. La majorité de tous les copropriétaires relève de l’article 25, le vote par représentation ou correspondance compte aussi, et une abstention n’est pas une voix exprimée.

Explication

La mitoyenneté désigne la propriété commune d’un ouvrage séparatif entre deux propriétés, comme une haie. Une servitude est une charge au profit d’un autre fonds, tandis qu’une servitude d’utilité publique est une limitation administrative et qu’un droit de passage est une forme particulière de servitude.

Explication

Une servitude est une charge imposée sur un fonds pour l’usage et l’utilité d’un fonds appartenant à un autre propriétaire. La mitoyenneté porte sur un ouvrage séparatif commun, le règlement d’urbanisme fixe des règles générales et un droit personnel n’est pas la charge foncière définie ici.

Explication

Le fonds dominant bénéficie de la servitude, tandis que le fonds servant en supporte la charge : B bénéficie donc du passage et A le supporte. Inverser dominant et servant renverse ces rôles; attribuer le même rôle aux deux fonds méconnaît leur distinction.

Explication

Une servitude d’utilité publique est une limitation administrative du droit de propriété instituée dans un but d’intérêt général, notamment pour protéger un intérêt public ou permettre un équipement. Une servitude privée concerne l’usage d’un fonds par un autre, la mitoyenneté porte sur un ouvrage commun et le passage privé n’exprime pas la finalité administrative décrite.

Explication

Le règlement national d’urbanisme regroupe les règles générales d’utilisation et d’occupation des sols lorsqu’aucun document d’urbanisme ne prévoit de règles particulières. Le PLU établit des règles locales et un zonage, le SCOT fixe des orientations stratégiques et le PPRN vise la prévention des risques naturels.

Explication

Le plan de prévention des risques naturels vise à prévenir des risques prévisibles comme les inondations et les mouvements de terrain. Le SCOT fixe les grandes orientations territoriales, le plan technologique concerne les risques liés notamment à des installations industrielles et le PLU définit les règles locales d’utilisation des sols.

Explication

Le schéma de cohérence territoriale est un document stratégique établi à l’échelle d’un territoire, qui fixe les grandes orientations de son organisation et de son aménagement. Le PLU détermine des règles locales, le RNU fournit des règles générales et le PPRN porte sur la prévention des risques naturels.

Explication

La conformité exige le respect strict des règles applicables. La compatibilité consiste plutôt à ne pas être contraire aux orientations fondamentales du document concerné; le zonage délimite des secteurs et la constructibilité limitée encadre les constructions dans certaines communes sans document d’urbanisme.

Explication

Le cadastre identifie et décrit les propriétés foncières et permet notamment d’établir la désignation cadastrale des parcelles. Le titre établit le droit de propriété, le certificat renseigne sur l’urbanisme et le procès-verbal intervient dans le bornage.

Explication

La référence cadastrale associe la commune, la section et le numéro de parcelle. Le nom du propriétaire, la superficie ou la date d’achat ne remplacent pas l’une de ces composantes.

Explication

La référence cadastrale facilite l’identification matérielle d’une parcelle, mais ne constitue pas à elle seule un titre ni une preuve de propriété. La confondre avec un titre revient à confondre identification et preuve du droit.

Explication

Le plan cadastral ne détermine pas juridiquement les limites exactes d’une propriété ; cette détermination nécessite un géomètre-expert et un procès-verbal de bornage. Le tracé cadastral aide à visualiser les parcelles, mais ne remplace pas le bornage.

Explication

Le permis de construire est une autorisation délivrée par l’autorité compétente qui permet certaines constructions sous réserve du respect des règles applicables. La déclaration préalable concerne certains projets qui ne nécessitent pas de permis, tandis que les certificats renseignent sur l’urbanisme sans constituer cette autorisation.

Explication

La déclaration préalable est une autorisation d’urbanisme simplifiée applicable à certains travaux et aménagements qui ne nécessitent pas de permis de construire. Le permis vise les constructions soumises à ce régime, tandis que les certificats fournissent des renseignements d’urbanisme.

Explication

Le certificat d’urbanisme informatif renseigne sur les règles applicables au terrain, les limitations administratives au droit de propriété et les taxes et participations d’urbanisme. Le certificat opérationnel porte sur la possibilité d’une opération déterminée ; le certificat informatif n’est pas une autorisation de construire.

Explication

Le certificat d’urbanisme opérationnel renseigne sur la possibilité de réaliser une opération déterminée sur un terrain au regard des règles applicables. Le certificat informatif expose des renseignements généraux, et le certificat opérationnel ne remplace pas le permis de construire.

Explication

Le lotissement correspond à une division en propriété ou en jouissance ayant pour objet de créer des terrains à bâtir. Le document d’arpentage traite de la documentation cadastrale, la zone d’aménagement concerté est une opération portée par une collectivité et le bornage fixe une limite entre propriétés.

Explication

Selon les caractéristiques de l’opération, un lotissement relève soit d’un permis d’aménager, soit d’une déclaration préalable. Le permis d’aménager est requis dans certains cas particuliers, tandis que le cahier des charges et le procès-verbal de bornage ont d’autres fonctions.

Explication

La création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs propres au lotissement constitue notamment un cas où un permis d’aménager est requis. La déclaration préalable concerne d’autres lotissements, le cahier des charges organise des rapports contractuels et le bornage fixe une limite séparative.

Explication

Le règlement du lotissement fixe les règles d’urbanisme propres à celui-ci, notamment sur l’utilisation des sols et les constructions. Le cahier des charges organise les rapports contractuels entre colotis, le document d’arpentage concerne le cadastre et le procès-verbal de bornage constate un accord sur une limite.

Explication

Le permis de construire valant division permet, sous certaines conditions, de prévoir la division d’une unité foncière dans un projet portant sur plusieurs constructions sur cette même unité. La zone d’aménagement concerté relève d’une opération d’aménagement publique, le permis d’aménager concerne certains lotissements et le bornage détermine une limite séparative.

Explication

La zone d’aménagement concerté permet à une collectivité publique d’aménager et d’équiper des terrains, notamment en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement. Le permis de construire valant division accompagne un projet de plusieurs constructions sur une même unité foncière, le lotissement vise la création de terrains à bâtir et le bornage établit une limite séparative.

Explication

L’évaluation immobilière estime la valeur probable du bien à une date donnée pour aider à fixer un prix de mise en vente cohérent. Garantir le prix confond estimation et transaction, l’examen juridique complet relève d’une autre démarche, et le prix accepté dépend de l’accord avec un acquéreur.

Explication

La méthode par comparaison s’appuie sur les prix de vente de biens comparables dans un secteur géographique pertinent. La méthode par le coût, celle du rendement et l’expertise juridique renvoient à d’autres démarches que l’analyse des transactions comparables.

Explication

La base publique DVF rassemble certaines informations sur les mutations immobilières en France, issues d’actes enregistrés par l’administration fiscale et d’informations cadastrales. Patrim est un service de recherche de transactions, tandis que les permis et les annonces ne correspondent pas à ces données de mutations.

Explication

Une estimation est une première appréciation de la valeur probable fondée sur les informations disponibles et le marché ; elle ne garantit pas le montant de la transaction. La traiter comme un prix assuré confond estimation et prix effectif, et l’écart n’établit ni un changement du bien ni une expertise complète.

Explication

Le mandat est l’acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom. La vente transfère la propriété, le prêt met des fonds à disposition et une prestation sans représentation ne correspond pas à cette définition.

Explication

La personne qui confie le pouvoir est la mandante, tandis que celle qui le reçoit est le mandataire. La mandataire est ici le professionnel ; l’acquéreuse et la négociatrice désignent d’autres rôles.

Explication

Le titulaire d’une carte professionnelle doit disposer d’un mandat écrit préalable pour négocier ou engager des démarches en vue de vendre un bien. Un accord oral, une signature après le début des démarches ou la seule carte professionnelle ne remplit pas cette exigence.

Explication

Le mandat de vente simple confie la commercialisation sans exclusivité : le vendeur peut mandater d’autres professionnels ou rechercher lui-même un acquéreur. L’exclusivité impose une restriction différente, et le mandat simple n’exige ni sa résiliation pour chercher un acquéreur ni le recours à un notaire.

Explication

La mise en vente rassemble ces démarches dans l’ordre allant de la préparation du dossier à la négociation, en passant par l’annonce, sa diffusion et les visites. La publicité seule réduit le processus, tandis que les autres séquences déplacent des étapes.

Explication

La publicité doit décrire avec exactitude la superficie, les caractéristiques essentielles et le prix, et la collecte d’informations personnelles doit respecter les règles de protection des données. Omettre la superficie, négliger ces règles ou ne pas indiquer le prix méconnaît une partie de ces exigences.

Explication

Lorsque l’acquéreur supporte les honoraires, la transparence exige l’affichage du prix honoraires inclus, du prix hors honoraires et de l’identité de la partie qui les paie. Les autres réponses omettent l’une de ces indications ou confondent les deux prix.

Explication

Le DPE évalue la performance énergétique et climatique du logement et comporte deux étiquettes, l’une pour l’énergie et l’autre pour le climat. Les risques et pollutions, les nuisances aériennes et l’état des installations relèvent d’autres éléments du dossier de diagnostic technique.

Explication

Lors d’une visite, le professionnel doit présenter le bien loyalement, répondre dans les limites des informations dont il dispose et ne pas dissimuler volontairement une information importante. Se concentrer sur les atouts ou cacher le défaut contredit cette obligation, tandis qu’inventer une réponse dépasse les informations disponibles.

Explication

Une négociation de qualité repose conjointement sur la transparence, la compétence, l’écoute et le respect des intérêts légitimes des parties. La pression commerciale, la persuasion ou la priorité accordée à une seule partie ne remplacent pas ces principes.

Explication

La vente aux enchères est un mode de commercialisation où les acquéreurs potentiels présentent successivement des offres de prix selon des règles préétablies. Une offre unique ou un prix fixe ne correspond pas à ce mécanisme, et les offres sont présentées par les acquéreurs potentiels.