Fiche de révision : Droit de l’urbanisme

📋 Plan du Cours

1. Rôle et objectifs du droit de l’urbanisme
2. Règles nationales et protections territoriales
3. Planification stratégique par le SCoT
4. Documents locaux de planification
5. Articulation des règles d’urbanisme
6. Certificat d’urbanisme et autorisations
7. Instruction et décisions administratives
8. Architecte et conformité des travaux
9. Lotissements et droits à construire
10. Contentieux administratifs et judiciaires

📖 1. Rôle et objectifs du droit de l’urbanisme

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de l’urbanisme : Ensemble des règles et procédures qui encadrent l’aménagement du territoire, l’utilisation des sols et les projets de construction et d’aménagement.
• Expropriation : Acquisition forcée d’un bien pour réaliser un projet d’utilité publique.

★ À maîtriser

• Les règles d’urbanisme encadrent l’utilisation et l’aménagement du terrain par son propriétaire et peuvent limiter le droit de propriété dans l’intérêt collectif.

• Les objectifs actuels sont : lutter contre l’étalement urbain, équilibrer les différentes utilisations de l’espace, garantir la sécurité publique, organiser et maîtriser le développement des territoires

Compléments

• L’architecte peut intervenir comme : urbaniste pour élaborer des documents d’urbanisme ou des ZAC, maître d’œuvre pour concevoir un projet et déposer un permis, AMO pour vérifier réglementation, faisabilité et contraintes juridiques

• À l’origine, le droit de l’urbanisme poursuivait principalement un objectif de salubrité publique.

📖 2. Règles nationales et protections territoriales

🔑 Notions clés & Définitions

• Règlement national d’urbanisme : Ensemble des règles fixées par l’État pour encadrer l’utilisation des sols et les constructions, inscrit aux articles L111-1 et R111-1 du Code de l’urbanisme.

★ À maîtriser

📌 Le RNU est supplétif et s’applique lorsqu’une commune n’a pas de PLU ou de PLUi ; il s’applique également dans une commune dotée d’une carte communale, qui délimite seulement les zones constructibles et inconstructibles.

• Les cinq points encadrés par le RNU sont :
  • la constructibilité limitée
  • la sécurité et la salubrité
  • la viabilité des terrains
  • l’environnement et la qualité de vie
  • l’implantation et l’insertion des constructions

📌 Selon le principe de constructibilité limitée du RNU, les constructions sont autorisées uniquement dans les parties urbanisées, sauf notamment pour les extensions, réhabilitations, agrandissements, constructions agricoles, autorisations municipales et constructions incompatibles avec le voisinage d’une zone habitée.

📌 La loi Montagne impose d’urbaniser dans la continuité des hameaux et constructions existants afin de limiter le mitage et de préserver les espaces naturels et agricoles.

Compléments

• La loi Montagne de 1985, réformée en 2016, vise à prendre en compte les spécificités des territoires de montagne, protéger leurs paysages, préserver les activités agricoles, pastorales et forestières et adapter leur développement ; ces territoires représentent 30 % du territoire.

📌 La loi Littoral de 1986, modifiée par la loi ELAN en 2018, protège le littoral et s’applique aussi aux abords de certains grands lacs.

💡 Astuce mémo

RNU supplétif ; montagne et littoral encadrent des territoires spécifiques.

📖 3. Planification stratégique par le SCoT

🔑 Notions clés & Définitions

• SCoT : Document stratégique de planification qui définit le projet d’aménagement et de développement d’un territoire à environ 20 ans, à l’échelle d’un bassin de vie, d’une aire urbaine ou d’un territoire intercommunal.

★ À maîtriser

• Le SCoT permet aux collectivités de s’accorder sur une vision commune du territoire et d’orienter notamment les choix de localisation des logements et des activités économiques.

• Les trois éléments du SCoT sont :

  • le Projet d’Aménagement Stratégique (PAS), qui fixe les ambitions
  • le Document d’Orientation et d’Objectifs (DOO), qui traduit les ambitions en orientations et règles à prendre en compte
  • les annexes, qui regroupent diagnostics, études et documents complémentaires

Compléments

• Le SCoT, créé par la loi SRU en 2000, a vu son contenu modifié en 2020, avec une entrée en vigueur en 2021.

📌 Lorsque le SCoT et le PLUi ont le même périmètre, ils peuvent être regroupés dans un document unique selon la loi Huwart.

💡 Astuce mémo

PAS : ambition → DOO : orientations → annexes : justifications.

📖 4. Documents locaux de planification

🔑 Notions clés & Définitions

• PLU : Document qui fixe les règles d’utilisation des sols et de construction à l’échelle d’une commune ; le PLUi applique le même principe à plusieurs communes ou à une intercommunalité.
• Carte communale : Document simplifié qui délimite les secteurs constructibles et non constructibles dans les communes sans PLU, permet d’échapper à la constructibilité limitée et fonctionne avec les règles de construction du RNU.

★ À maîtriser

• Le PADD définit les grandes orientations d’aménagement concernant notamment l’urbanisme, le paysage, l’habitat, les transports, l’économie, les espaces naturels et agricoles et les continuités écologiques.

• Les catégories de zones sont :

  • U : zones urbaines
  • AU : zones à urbaniser
  • A : zones agricoles
  • N : zones naturelles et forestières

Compléments

• Les PLU ont progressivement remplacé les POS à partir de la loi SRU de 2000.

• Le rapport de présentation d’un PLU ou PLUi diagnostique le territoire, analyse la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers, identifie les possibilités de densification et justifie les choix du plan.

• Les OAP précisent les orientations d’aménagement de secteurs ou de thèmes tels que l’habitat, les transports, le patrimoine et les entrées de ville.

💡 Astuce mémo

U-A-A-N : urbaines, à urbaniser, agricoles, naturelles.

📖 5. Articulation des règles d’urbanisme

🔑 Notions clés & Définitions

• Indépendance des législations : Principe selon lequel chaque autorisation administrative vérifie uniquement les règles relevant de sa propre législation.

★ À maîtriser

📌 La compatibilité impose au document inférieur de respecter les grands objectifs du document supérieur tout en lui laissant une marge de manœuvre, tandis que la conformité exige le respect précis de la règle sans marge de manœuvre.

Compléments

• Le PLU doit être compatible avec le SCoT, lequel doit respecter les règles supérieures, notamment la loi Littoral, tandis qu’un permis de construire doit être conforme au PLU.

📌 Des adaptations ou des dérogations aux règles d’urbanisme peuvent être autorisées dans certains cas prévus par le Code de l’urbanisme.

• Un permis de construire vérifie les règles d’urbanisme, notamment le PLU, le Code de l’urbanisme et les servitudes, mais ne vérifie pas les règles relevant du Code civil ou du droit de la copropriété.

💡 Astuce mémo

Compatibilité = marge de manœuvre ; conformité = respect précis.

📖 6. Certificat d’urbanisme et autorisations

🔑 Notions clés & Définitions

• Certificat d’urbanisme : Document administratif d’information sur les règles applicables à un terrain et sur la possibilité d’y réaliser un projet, sans constituer une autorisation d’urbanisme.

★ À maîtriser

• Le certificat d’urbanisme renseigne notamment sur le zonage du PLU, les servitudes et les taxes applicables, aide à vérifier la faisabilité du projet et fige les règles d’urbanisme pendant 18 mois à compter de sa délivrance.

📌 Le CU informatif renseigne sur les règles applicables à un terrain sans projet précis, tandis que le CU opérationnel renseigne aussi sur la possibilité de réaliser un projet déterminé.

• La demande de CU est facultative, peut être faite par toute personne intéressée et se dépose en mairie ; son instruction dure 1 mois pour un CU informatif et 2 mois pour un CU opérationnel, et le silence à l’expiration du délai crée un CU tacite.

• Pour une construction neuve, aucune formalité n’est requise en dessous de 5 m², une déclaration préalable s’applique entre 5 m² et 20 m² et un permis de construire est requis au-dessus de 20 m² ; dans certains cas en zone urbaine, le seuil de déclaration préalable peut atteindre 40 m².

📌 La déclaration préalable concerne les travaux de faible importance modifiant l’aspect ou la surface d’un bâtiment, tandis que le permis de construire concerne les constructions nouvelles ou les travaux importants sur une construction existante.

Compléments

📌 Le CU peut être prorogé d’un an si les règles d’urbanisme, les servitudes et les taxes n’ont pas changé, à condition de demander la prorogation au moins 2 mois avant la fin de sa validité.

• Le permis d’aménager concerne certains projets d’aménagement ou d’organisation d’un terrain, le permis précaire autorise une construction temporaire qui ne respecte pas les règles d’urbanisme, et le permis modificatif permet de modifier un permis accordé sans changer la nature du projet.

💡 Astuce mémo

CU informe et sécurise ; PC et DP autorisent ou encadrent les travaux.

📖 7. Instruction et décisions administratives

★ À maîtriser

📌 Pendant les 3 ans suivant le permis initial, les nouvelles règles d’urbanisme ne peuvent en principe pas être opposées à un permis modificatif si le permis initial est toujours valable et les travaux ne sont pas terminés ; cette cristallisation ne s’applique pas aux nouvelles règles de sécurité ou de salubrité publiques.

• Les délais d’instruction sont :

  • 1 mois pour une déclaration préalable
  • 2 mois pour un permis de construire de maison individuelle
  • 3 mois pour un permis de construire portant sur les autres constructions
  • 3 mois pour un permis d’aménager

• À l’issue de l’instruction d’un permis de construire, l’administration peut :

  • accorder le permis
  • accorder le permis avec des prescriptions
  • refuser le permis
  • prononcer un sursis à statuer

📌 À l’expiration du délai prévu, le silence de l’administration fait naître en principe un permis tacite ; pour une déclaration préalable, le silence vaut dans certains cas non-opposition tacite.

Compléments

• Si l’administration demande des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt, le délai d’instruction est interrompu et recommence à courir lorsque le dossier est complété.

• Les demandes d’autorisation peuvent être déposées en ligne auprès de la commune et le permis de construire ou la déclaration préalable est généralement délivré par le maire.

📌 Les refus, oppositions, sursis à statuer et autorisations assorties de prescriptions doivent être motivés, et les décisions sont prises par l’autorité compétente, généralement le maire.

📖 8. Architecte et conformité des travaux

★ À maîtriser

📌 Selon l’article 3 de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977, le recours à un architecte est obligatoire pour établir les plans d’un permis de construire, mais il n’est généralement pas obligatoire pour une déclaration préalable.

📌 Pour une maison individuelle, le recours à un architecte n’est pas obligatoire si la surface de plancher est inférieure à 150 m², et pour une construction agricole si elle est inférieure à 800 m².

• Le permis de construire, le permis d’aménager et la non-opposition à une déclaration préalable sont valables 3 ans ; les travaux doivent commencer avant leur expiration et l’autorisation peut être prorogée deux fois d’un an.

• À la fin des travaux, le bénéficiaire dépose une DAACT en mairie pour déclarer leur achèvement et leur conformité à l’autorisation obtenue.

📌 La mairie dispose en principe de 3 mois pour contester la conformité des travaux après la DAACT, délai porté à 5 mois dans certains cas, notamment pour les monuments historiques inscrits ou les immeubles en site patrimonial remarquable.

Compléments

• Les seuils d’obligation de recours à un architecte sont calculés selon la surface de plancher et non selon l’emprise au sol.

📌 Une autorisation d’urbanisme peut devenir périmée si les travaux ne commencent pas dans les 3 ans ou s’ils sont interrompus pendant plus d’un an.

📖 9. Lotissements et droits à construire

🔑 Notions clés & Définitions

• Lotissement : Opération de division d’une ou plusieurs unités foncières en un ou plusieurs lots destinés à être construits, caractérisée par des éléments spatial, juridique et intentionnel.

★ À maîtriser

• Les critères du lotissement sont : une ou plusieurs unités foncières, une division en propriété ou en jouissance, l’intention de créer des lots destinés à être bâtis

• Le permis d’aménager est requis pour un lotissement comportant des équipements communs, tandis que la déclaration préalable constitue la procédure simplifiée lorsqu’il n’y a pas d’équipements communs ; le choix dépend principalement de l’opération et non du nombre de lots.

• L’autorisation de lotissement encadre la création et l’aménagement des lots, mais ne permet pas directement de construire les maisons, qui nécessitent un permis de construire pour chaque propriétaire.

• Le règlement de lotissement fixe des règles d’urbanisme, a une valeur réglementaire et peut être plus strict mais pas plus souple que le PLU, tandis que le cahier des charges régit surtout les relations entre colotis et a une valeur contractuelle.

• Les règles d’urbanisme applicables au lotissement sont maintenues pendant 5 ans à compter de la réception en mairie de la DAACT, de sorte qu’une évolution des règles ne remet pas en cause les droits à construire pendant cette période.

Compléments

📌 Le règlement de lotissement devient en principe caduc au bout de 10 ans sous certaines conditions, tandis que le cahier des charges ne devient pas caduc.

💡 Astuce mémo

Règlement : urbanisme et caducité possible ; cahier des charges : contrat durable.

📖 10. Contentieux administratifs et judiciaires

★ À maîtriser

• Le recours gracieux demande à l’auteur de la décision, généralement le maire, de la retirer ou de la modifier, tandis que le recours contentieux demande au tribunal administratif de l’annuler.

• Un recours contre une autorisation d’urbanisme n’est pas suspensif, de sorte que les travaux peuvent commencer ou continuer pendant le recours.

• Un particulier doit justifier que le projet peut affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien ; une association doit avoir un objet statutaire en lien avec le projet, notamment en urbanisme, environnement, patrimoine ou cadre de vie.

• Les tiers disposent en principe de 2 mois pour contester une autorisation d’urbanisme.

• Le contentieux civil relève du tribunal judiciaire et concerne notamment l’empiètement sur la propriété voisine, la création d’une vue interdite, les troubles anormaux de voisinage et le non-respect d’obligations du cahier des charges d’un lotissement ; le juge peut ordonner la cessation des travaux ou, dans certains cas, leur démolition.

• Le contentieux pénal relève du tribunal correctionnel et concerne notamment les constructions sans permis obligatoire ou non conformes au permis obtenu ; les sanctions peuvent inclure une amende, une mise en conformité ou une démolition.

Compléments

📌 Le requérant peut demander au juge des référés du tribunal administratif de suspendre temporairement le permis en invoquant l’urgence ou un doute sérieux sur la légalité de l’autorisation.

• En cas d’infraction aux règles d’urbanisme, le maire ou un agent habilité dresse un procès-verbal, qui est transmis au Procureur de la République.

💡 Astuce mémo

Administratif : décision d’urbanisme ; judiciaire civil : litige privé ; pénal : infraction.

📊 Tableaux de synthèse

Compatibilité et conformité

Documents du lotissement