Fiche de révision : Droit des biens

📋 Plan du Cours

1. Notion et unité du patrimoine
2. Personnes, choses et biens
3. Droits réels et droits personnels
4. Meubles et immeubles
5. Classifications secondaires des biens
6. Attributs de la propriété individuelle
7. Caractères du droit de propriété
8. Limites du caractère absolu
9. Caractère exclusif de la propriété
10. Caractère perpétuel de la propriété
11. Valeur constitutionnelle de la propriété
12. Méthode du cas pratique
13. Étendue de la propriété mobilière
14. Bornage et clôture des immeubles
15. Mitoyenneté et distances légales
16. Propriété du dessus et du dessous

📖 1. Notion et unité du patrimoine

🔑 Notions clés & Définitions

• Patrimoine : Une universalité de droit réunissant les biens et obligations présents et à venir d’une personne, l’actif répondant du passif.

★ À maîtriser

📌 L’actif désigne les biens et droits patrimoniaux d’une personne, tandis que le passif désigne ses dettes présentes et futures.

• La personnalité juridique est l’aptitude à être titulaire de droits et d’obligations et comprend aussi des droits extrapatrimoniaux, contrairement au patrimoine.

• Selon la conception classique d’Aubry et Rau, le patrimoine est rattaché à la personne et toute personne n’en possède qu’un seul, auquel elle ne peut renoncer.

• Depuis la loi du 14 février 2022, modifiée le 26 janvier 2024, l’entrepreneur individuel personne physique dispose de plein droit d’un patrimoine professionnel séparé de son patrimoine personnel, conformément à l’article L526-22 du Code de commerce.

Compléments

• Le Code civil ne définit pas le patrimoine et les articles 271 et 272 n’y font référence qu’à propos du divorce.

• Une personne physique acquiert son patrimoine à la naissance si elle est née vivante et viable, et le perd à son décès naturel ou judiciairement déclaré.

• En cas d’absence, la présomption de vie maintient le patrimoine de la personne sans le transférer, tout en permettant sa gestion ; après 10 ou 20 ans, un jugement de déclaration d’absence peut être rendu.

• Au retour d’une personne déclarée absente, l’article 130 du Code civil lui permet de recouvrer ses biens dans leur état et le prix des biens aliénés, mais pas les fruits ou loyers perçus entre-temps.

• Une personne morale acquiert un patrimoine dès son immatriculation, notamment au RCS pour une société ou lors de sa déclaration en préfecture pour une association.

• L’acceptation d’une succession à concurrence de l’actif net cloisonne les patrimoines du défunt et de l’héritier.

• La fiducie prévue à l’article 2011 du Code civil constitue une exception à l’unicité du patrimoine en permettant à une personne d’avoir plusieurs patrimoines distincts.

• La chambre commerciale de la Cour de cassation a rappelé le lien indissociable entre la personne et son patrimoine et le principe d’unicité le 12 juillet 2004. - Cass. com.

💡 Astuce mémo

L’actif répond du passif

📖 2. Personnes, choses et biens

🔑 Notions clés & Définitions

• Res communes : Des choses qui n’appartiennent à personne et dont l’usage est commun à tous, comme l’air, l’eau de mer, le soleil, la lumière et le sol de la mer.
• Trésor : Une chose cachée ou enfouie, dont personne ne peut justifier la propriété et qui est découverte par le pur effet du hasard, selon l’article 716, alinéa 2, du Code civil.

★ À maîtriser

📌 Les personnes sont des sujets de droit aptes à être titulaires de droits et d’obligations, tandis que les choses sont des objets de droit correspondant à tout ce qui n’est pas une personne.

• Depuis la loi du 16 février 2015, l’animal n’est plus classé parmi les biens dans le Code civil, mais le régime des biens continue de s’appliquer en l’absence de règles spéciales.

• Le mot bien peut désigner :

  • une chose corporelle ou incorporelle
  • un droit patrimonial évaluable en argent
  • un droit réel portant sur une chose

• Les res nullius sont des choses appropriables qui n’ont pas encore de propriétaire et s’acquièrent par occupation, tandis que les res derelictae ont eu un propriétaire qui les a volontairement abandonnées.

• Pour être un trésor, la chose doit être appropriable, corporelle, matérielle et dissociable du fonds, ne pas avoir de propriétaire justifiable et être découverte cachée ou enfouie par hasard.

• Un trésor trouvé par le propriétaire dans son propre fonds lui appartient en totalité, tandis qu’un trésor trouvé dans le fonds d’autrui est partagé pour moitié entre l’inventeur et le propriétaire du fonds, selon l’article 716, alinéa 1er, du Code civil.

Compléments

• Dans l’arrêt Parrillo c. Italie du 27 août 2015, la CEDH a jugé que les embryons ne reçoivent ni la qualification de bien ni celle de personne. - Parillo c. Italie, 27 avril 2015

• En l’état du droit, un robot autonome reste une chose et non une personne dotée d’une personnalité électronique.

📌 L’occupation permet au premier occupant d’acquérir une res nullius, catégorie qui ne concerne que les meubles, les immeubles sans propriétaire appartenant à une personne publique.

💡 Astuce mémo

Personnes : sujets ; choses : objets

📖 3. Droits réels et droits personnels

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit réel : Un pouvoir direct et immédiat sur une chose, complet comme la propriété ou partiel comme l’usufruit ou la servitude, et opposable à tous.
• Droit personnel : Permet à un créancier d’exiger d’un débiteur l’exécution d’une prestation de donner, de faire ou de ne pas faire et ne produit effet qu’entre les parties.

★ À maîtriser

📌 Les droits réels principaux portent sur la chose elle-même, tandis que les droits réels accessoires portent sur sa valeur pour garantir une créance et ne confèrent pas l’usage de la chose.

Compléments

• Planiol critique la distinction des droits réels et personnels en soutenant que tout droit est un rapport entre personnes, mais cette critique confond effet relatif et opposabilité aux tiers.

• Ginossar soutient en 1960 que le patrimoine rassemble toutes les prérogatives de son titulaire et que la propriété relève de la titularité, puisque les créances comme les droits réels ont un propriétaire.

• Dans l’arrêt Maison de Poésie du 31 octobre 2012, la Cour de cassation a reconnu qu’un propriétaire peut consentir un droit réel de jouissance spéciale non prévu par la loi, sous réserve de l’ordre public. - Cass. 3e civ.

📌 Selon l’arrêt Maison de Poésie 2 du 28 janvier 2015, à défaut de durée stipulée, le droit réel de jouissance spéciale dure 30 ans pour une personne morale et s’éteint au décès du bénéficiaire personne physique, conformément aux articles 619 et 625 du Code civil. - Cass. 3e civ.

• Les droits réels immobiliers donnent lieu à publicité foncière, contrairement aux droits réels mobiliers.

💡 Astuce mémo

Droit réel : la chose ; droit personnel : le débiteur

📖 4. Meubles et immeubles

🔑 Notions clés & Définitions

• Immeuble par nature : Un bien corporel fixé ou adhérent au sol, comme un fonds de terre, un bâtiment ou un végétal encore attaché au sol.
• Immeuble par destination : Un meuble corporel que son propriétaire affecte au service d’un immeuble dont il est également propriétaire, le meuble devenant l’accessoire de celui-ci.
• Immeuble par objet : Un droit incorporel portant sur un immeuble, comme une servitude, un usufruit immobilier ou une hypothèque.
• Meuble par anticipation : Un immeuble par nature traité comme un meuble dans une convention parce qu’il doit être détaché de son support immobilier, comme une récolte sur pied vendue pour être récoltée.

★ À maîtriser

📌 L’article 516 du Code civil dispose que tous les biens, y compris incorporels, sont meubles ou immeubles.

📌 Un immeuble est caractérisé par sa fixité, tandis qu’un meuble se déplace ou peut être déplacé ; la jurisprudence considère que tout ce qui n’est pas immeuble est meuble.

• L’article 517 distingue trois catégories d’immeubles :
  • immeubles par nature
  • immeubles par destination
  • immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent

📌 L’immeuble par destination exige cumulativement l’identité de propriétaire entre le meuble et l’immeuble et un rapport de destination légalement défini.

📌 L’attache à perpétuelle demeure repose sur un lien matériel, tandis que l’affectation à l’exploitation repose sur un lien fonctionnel agricole, commercial ou industriel.

• Les actions mobilières se prescrivent par 5 ans selon l’article 2224, tandis que les actions réelles immobilières se prescrivent en principe par 30 ans selon l’article 2227, le droit de propriété et l’action en revendication étant imprescriptibles.

Compléments

• La qualification d’un bien peut aussi dépendre de critères légaux pour les droits incorporels et de critères psychologiques pour certains biens corporels.

📌 Pour l’attache à perpétuelle demeure, le meuble doit être scellé ou ne pouvoir être enlevé sans détérioration du meuble ou de l’immeuble, sauf notamment les statues placées dans une niche conçue à cet effet.

• L’arrêt d’assemblée plénière du 15 avril 1988 qualifie les fresques indissociablement liées au mur d’immeubles par nature, puis de meubles par nature après leur arrachement. - Ass. plén., fresques d'une chapelle

📌 L’immobilisation par destination cesse notamment lorsque le propriétaire vend ou donne le meuble, car l’identité de propriétaire disparaît, même si le meuble n’a pas encore été matériellement détaché.

• Les meubles par détermination de la loi comprennent notamment :
  • les créances
  • les parts sociales
  • les actions
  • les droits de propriété intellectuelle
  • les fonds de commerce
  • les actions en justice portant sur un meuble

📌 La possession d’un meuble corporel peut valoir titre sous les conditions de l’article 2276, tandis que la possession d’un bien incorporel est discutée en raison de l’absence d’appréhension matérielle.

💡 Astuce mémo

Fixité pour l’immeuble, mobilité pour le meuble

📖 5. Classifications secondaires des biens

★ À maîtriser

• Les biens corporels peuvent être appréhendés physiquement, tandis que les biens incorporels nécessitent un effort d’abstraction et comprennent notamment les droits, les parts sociales et les fonds de commerce.

• Les biens consomptibles sont détruits par leur premier usage conforme à leur destination, tandis que les biens non consomptibles peuvent être utilisés sans être détruits.

• Les biens fongibles sont interchangeables au sein d’un même genre, tandis que les biens non fongibles sont envisagés dans leur identité propre.

• Les biens frugifères produisent des fruits sans altération de leur substance, tandis que les biens non frugifères ne produisent pas de fruits.

Compléments

📌 En cas de quasi-usufruit sur un bien consomptible, l’usufruitier doit restituer une chose équivalente ou sa valeur plutôt que la chose elle-même, selon l’article 587 du Code civil.

• La consomptibilité et la fongibilité ne se recoupent pas nécessairement : une voiture de série peut être fongible sans être consomptible, et une bouteille de vin devenue unique peut être consomptible sans être fongible.

📌 Les biens privés appartiennent à une personne de droit privé, tandis que les biens publics appartiennent à une personne morale de droit public ; les biens publics relèvent du domaine public ou du domaine privé.

📖 6. Attributs de la propriété individuelle

🔑 Notions clés & Définitions

• Propriété : Selon l’article 544 du Code civil, le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, sous réserve des usages prohibés par les lois ou règlements.
• Usus : Le droit d’utiliser matériellement une chose, de lui donner une destination, de la transformer ou de ne pas s’en servir.
• Fructus : Le droit de percevoir les fruits et les produits de la chose, conformément au droit de jouissance reconnu notamment par l’article 546 du Code civil.
• Abusus : Le droit de disposer matériellement ou juridiquement d’une chose, notamment en la détruisant, en l’aliénant, en l’abandonnant ou en la conservant.

★ À maîtriser

• Le droit de propriété est un droit réel principal qui confère à son titulaire le pouvoir juridique le plus complet sur une chose.

📌 Les attributs de la propriété décrivent ce que le propriétaire peut faire de la chose, tandis que ses caractères décrivent la manière dont le droit s’exerce.

📌 Les fruits sont générés sans altération de la substance du bien, tandis que les produits l’altèrent et appauvrissent le bien.

• Les fruits se répartissent en trois catégories :
  • les fruits naturels sont produits spontanément par le bien
  • les fruits industriels résultent de la culture et de l’intervention humaine
  • les fruits civils sont la contrepartie de la mise à disposition d’une chose, comme les loyers et les intérêts

📌 Depuis le revirement de l’assemblée plénière du 7 mai 2004, le propriétaire ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de son bien, mais peut s’opposer à son utilisation par un tiers si elle lui cause un trouble anormal. - Cass. ass. plén.

📌 L’abusus est un attribut essentiel de la propriété, car il n’y a pas de propriété sans droit de disposer, même si le nu-propriétaire peut ne conserver que cet attribut.

Compléments

📌 L’usus seul correspond au droit d’usage, l’usus et le fructus réunis constituent l’usufruit, et la propriété suppose l’abusus.

📌 Les fruits naturels et industriels sont acquis au moment de leur détachement, tandis que les fruits civils sont acquis à la date d’exigibilité de la créance, sauf clause contraire.

• Depuis l’arrêt Café Gondrée du 10 mars 1999, le propriétaire était présenté comme ayant seul le droit d’exploiter son bien sous toute forme, y compris son image, sur le fondement de l’article 544 du Code civil. - Cass. civ. 1

📌 La disposition matérielle porte atteinte à la substance de la chose, tandis que la disposition juridique transfère ou affecte le droit du propriétaire.

• L’abusus connaît notamment les limites suivantes : les interdictions de détruire ou les obligations de démolir, les cessions forcées pour l’intérêt général ou privé, les droits de préemption, les clauses d’inaliénabilité temporaires justifiées par un intérêt sérieux et légitime

• Pour les choses consomptibles, l’usus et l’abusus se confondent, car leur utilisation entraîne leur disparition.

💡 Astuce mémo

Usus, fructus, abusus : UFA

📖 7. Caractères du droit de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Caractère absolu : Signifie que le propriétaire dispose de la plénitude des prérogatives et peut opposer son droit à tous.

★ À maîtriser

• Les trois caractères du droit de propriété sont :
  • l’absolu
  • l’exclusif
  • le perpétuel

Compléments

• La propriété est unitaire depuis la fin de la théorie du double domaine en 1804, qui partageait le domaine utile du vassal et le domaine éminent du seigneur.

📖 8. Limites du caractère absolu

🔑 Notions clés & Définitions

• Abus de droit : L’abus de droit de propriété consiste à exercer son droit dans l’intention de nuire ou sans intérêt légitime et sérieux.
• Trouble anormal de voisinage : Le trouble anormal de voisinage est un préjudice excessif causé à un voisin, au-delà des inconvénients normaux que chacun doit supporter.

★ À maîtriser

• Les manifestations du caractère absolu sont :
  • la plénitude des prérogatives
  • l’opposabilité à tous
  • la primauté sur les autres droits

📌 L’article 544 du Code civil protège la plénitude des prérogatives du propriétaire, sous réserve qu’il n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

📌 L’expropriation pour cause d’utilité publique exige une juste et préalable indemnité conformément à l’article 545 du Code civil.

• Dans l’arrêt Clément-Bayard du 3 août 1915, la Cour de cassation a retenu l’abus de droit pour une construction sans utilité ayant pour seul objet de nuire à autrui, et confirmé la démolition des poteaux. - Req.

📌 L’article 1253 du Code civil, créé par la loi n°2024-346 du 15 avril 2024, prévoit que le trouble de voisinage engage la responsabilité de plein droit de son auteur s’il excède les inconvénients ordinaires du voisinage.

📌 La pré-occupation exonère de responsabilité si l’activité antérieure était conforme aux règles lors de l’entrée en possession de la victime, s’est poursuivie sans aggravation et n’a pas aggravé le trouble.

Compléments

• 🔄 La responsabilité pour abus de droit suppose de :

  1. démontrer l’abus
  2. établir la faute
  3. établir le dommage subi par le voisin
  4. établir le lien de causalité

• L’anormalité du trouble est appréciée souverainement par les juges du fond, in concreto, selon sa gravité, sa fréquence ainsi que les circonstances de temps et de lieu.

• Une autorisation administrative ou le respect des normes officielles n’écarte pas à lui seul la responsabilité pour trouble anormal de voisinage.

• L’action pour trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle soumise à la prescription de cinq ans prévue par l’article 2224 du Code civil.

💡 Astuce mémo

Abus de droit : faute ; trouble anormal : responsabilité sans faute.

📖 9. Caractère exclusif de la propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Caractère exclusif : Le caractère exclusif signifie que le propriétaire exerce seul un droit complet sur son bien et peut exclure les tiers, sauf exceptions prévues par la loi.

★ À maîtriser

📌 L’expropriation ne peut être prononcée pour satisfaire l’intérêt privé d’un voisin, mais seulement pour cause d’utilité publique.

• L’empiètement est le débordement d’une construction ou d’une plantation sur le fonds voisin et peut entraîner la démolition, même s’il est minime, selon Cass. 3e civ., 7 mars 2002.

Compléments

• La propriété collective peut prendre la forme de :

  • l’indivision
  • la mitoyenneté
  • la copropriété des immeubles bâtis

• Le propriétaire ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de ses biens, selon l’Assemblée plénière du 7 mai 2004. - Ass. plén.

📖 10. Caractère perpétuel de la propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Caractère perpétuel : Le caractère perpétuel signifie que le droit de propriété n’est pas limité dans le temps et dure aussi longtemps que la chose existe.

★ À maîtriser

📌 Le droit de propriété est imprescriptible et ne se perd pas par le non-usage, conformément à l’article 2227 du Code civil.

• Le droit de propriété est héréditaire et se transmet aux héritiers au décès de son titulaire.

Compléments

• Dans l’arrêt de l’étang Napoléon du 23 juin 1972, les héritiers ont conservé la propriété d’un étang disparu dans la mer puis reconstitué 70 ans plus tard. - Cass. ass. plén.

• La propriété prend fin par :

  • la destruction de la chose
  • l’abandon
  • la vente
  • l’usucapion d’un tiers

💡 Astuce mémo

Le non-usage ne fait pas perdre la propriété ; l’usage concurrent peut la faire acquérir.

📖 11. Valeur constitutionnelle de la propriété

★ À maîtriser

• L’article 17 de la DDHC de 1789 qualifie la propriété de droit inviolable et sacré et n’autorise la privation que si la nécessité publique l’exige, sous condition d’une juste et préalable indemnité.

• Le Conseil constitutionnel a reconnu la pleine valeur constitutionnelle des principes de la DDHC relatifs au droit de propriété dans sa décision du 16 janvier 1982 sur les nationalisations. - Cons. const.

Compléments

• La décision n°98-403 DC du 29 juillet 1998 confirme le caractère constitutionnel du droit de propriété, qui doit être concilié avec l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent. - Cons. const.

📖 12. Méthode du cas pratique

📝 Points essentiels

• 🔄 Pour raisonner sur une limite au droit de propriété, il faut :
  1. qualifier la prérogative exercée
  2. rappeler le principe de l’article 544
  3. rechercher la limite applicable
  4. appliquer ses conditions aux faits
  5. déterminer la sanction

💡 Astuce mémo

Qualifier → poser le principe → chercher la limite → appliquer → réparer.

📖 13. Étendue de la propriété mobilière

🔑 Notions clés & Définitions

• Spécification : La spécification est la formation d’une chose nouvelle par le travail d’une personne sur la matière mobilière d’autrui.

★ À maîtriser

📌 L’adjonction unit deux choses mobilières séparables et attribue le tout au propriétaire de la partie principale, à charge d’indemniser l’autre propriétaire.

📌 Lorsque des matières de propriétaires différents sont mélangées et ne peuvent être séparées, elles sont en indivision proportionnelle à leur quantité et qualité, ou attribuées au propriétaire de la matière la plus importante contre remboursement de l’autre.

Compléments

📌 En cas de spécification, le propriétaire de la matière peut réclamer la chose contre remboursement du prix de la main-d’œuvre lorsque la chose peut reprendre sa forme initiale.

📖 14. Bornage et clôture des immeubles

★ À maîtriser

• Le bornage fixe contradictoirement les limites entre deux fonds contigus sans constituer un titre de propriété, tandis que la clôture est un moyen matériel de défense contre les incursions.

• Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage à frais communs conformément à l’article 646 du Code civil, mais l’opération reste facultative si aucun propriétaire ne la demande.

• Tout propriétaire peut clore son héritage en vertu de l’article 647 du Code civil, sans que cette faculté constitue une obligation générale.

Compléments

📌 L’article 663 du Code civil permet d’imposer une clôture entre fonds contigus situés en ville ou dans les faubourgs, sauf si le fonds contigu est en friche.

📌 Une déclaration préalable en mairie est obligatoire avant de clore une propriété dans les cas prévus notamment par l’article R421-12 du Code de l’urbanisme.

💡 Astuce mémo

Le bornage fixe la limite ; la clôture fait obstacle au passage.

📖 15. Mitoyenneté et distances légales

★ À maîtriser

📌 Toute clôture séparant deux fonds est présumée mitoyenne selon l’article 666 du Code civil, sauf preuve contraire, notamment par les titres de propriété.

📌 Aucune ouverture de jour ou de vue n’est permise dans un mur mitoyen sans le consentement du voisin, conformément à l’article 675 du Code civil.

• Pour les plantations, la distance minimale à la limite séparative est de 2 mètres si elles dépassent 2 mètres de hauteur et de 0,5 mètre si elles ne dépassent pas 2 mètres.

Compléments

📌 Les constructions ne sont soumises à aucune distance légale générale en droit commun, contrairement aux plantations, sous réserve des règles d’urbanisme.

📌 Le voisin peut contraindre le propriétaire à couper les branches qui dépassent, mais peut couper lui-même à la limite séparative les racines, ronces et brindilles qui avancent sur son fonds, selon l’article 673 du Code civil.

• Les jours laissent passer la lumière sans permettre de voir à travers, tandis que les vues permettent de regarder vers l’extérieur et sont droites ou obliques.

📖 16. Propriété du dessus et du dessous

★ À maîtriser

📌 L’article 552, alinéa 1er, du Code civil présume que la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, mais cette présomption peut être renversée, notamment par convention.

• Les constructions et plantations sont présumées appartenir au propriétaire du fonds, même lorsqu’elles sont réalisées par un tiers, conformément aux articles 552, alinéa 2, et 553 du Code civil.

• Le propriétaire du sol peut faire des fouilles et tirer profit du sous-sol, sous réserve des lois relatives aux mines et des textes de police.

Compléments

• Le propriétaire du sol peut s’opposer aux atteintes dans l’espace au-dessus de son fonds, même sans préjudice actuel, notamment en demandant la démolition d’un empiètement.

• Les mines sont exploitées en vertu d’une concession ou par l’État, tandis que les carrières restent à la disposition du propriétaire du sol, sauf intervention de l’État si celui-ci ne les exploite pas.

• Les fouilles archéologiques exigent une autorisation préalable de l’État et les biens archéologiques immobiliers découverts appartiennent à l’État, qui indemnise le propriétaire du fonds pour le dommage subi.

📊 Tableaux de synthèse

Droits réels et droits personnels

Fruits et produits