★ À maîtriser
Un immeuble par nature est immobile et comprend ce qui se rattache au sol, tandis qu’un meuble par nature peut être déplacé.
Un immeuble par destination est un meuble incorporé à un immeuble, qu’on ne peut retirer sans priver celui-ci de sa substance ; le meuble et l’immeuble doivent appartenir au même propriétaire et le meuble doit être affecté au service de l’immeuble.
Une chose appropriée fait l’objet d’une propriété privée ou publique, tandis qu’une chose non appropriée appartient à tous.
Compléments
Les animaux sont des biens doués de sensibilité.
La qualité mobilière ou immobilière d’un bien est définie par la loi et ne peut être modifiée par convention entre les parties.
Les choses fongibles sont interchangeables, tandis que les choses non fongibles ne peuvent pas être facilement substituées ; la volonté des individus détermine ce caractère.
Une chose consomptible se consomme dès le premier usage, tandis qu’une chose non consomptible ne se consomme pas ; l’usufruit d’une chose consomptible est un quasi-usufruit.
Selon l’article 713 du Code civil, l’État est propriétaire de tous les immeubles sans maître.
Une chose frugifère peut produire des fruits, c’est-à-dire des revenus, sans altérer sa substance, tandis qu’une chose non frugifère ne produit pas de fruits.
Une chose corporelle existe matériellement, tandis qu’une chose incorporelle n’existe pas matériellement, comme un brevet ou un droit d’auteur.
Meuble par nature : mobile ; immeuble par nature : lié au sol.
★ À maîtriser
📌 Les droits patrimoniaux ont une valeur pécuniaire et sont rattachés au patrimoine de leur titulaire, tandis que les droits extrapatrimoniaux sont sans valeur pécuniaire et hors du commerce.
📌 Un droit réel s’exerce sur une chose et est absolu, tandis qu’un droit personnel est un lien entre deux personnes, correspondant à un droit de créance et de nature relative.
La théorie du patrimoine de Charles Aubry et Charles Rau repose sur trois idées :
La loi du 14 février 2022 crée un statut unique d’entrepreneur individuel doté d’un patrimoine professionnel distinct de son patrimoine personnel.
Compléments
📌 Les droits réels principaux comprennent l’usus, le fructus, l’abusus et les démembrements du droit de propriété, tandis que les droits réels accessoires portent sur une chose pour garantir un droit personnel.
La loi du 15 juin 2010 met en place le statut de l’EIRL, qui permet à un entrepreneur individuel, sans créer de personne morale, d’affecter certains biens à son activité professionnelle.
Les lois Macron de 2015 instaurent l’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel.
★ À maîtriser
Le droit de propriété s’est fondamentalement transformé en droit de l’Homme et connaît un accès plus large à la propriété, un développement de la propriété mobilière et une réduction des prérogatives du propriétaire.
Les trois prérogatives essentielles du propriétaire sont :
📌 Les fruits sont ce que la chose produit sans altérer sa substance, tandis que les produits sont des matériaux prélevés qui diminuent sa substance.
Compléments
Dans les sociétés primitives, la propriété n’existe pas ; à l’époque romaine, le droit de propriété apparaît d’abord à travers les sanctions réprimant les atteintes qui lui sont portées.
Sous l’Ancien droit féodal, la propriété est inégalement accessible, principalement aux seigneurs et aux rois, puis la Révolution française abolit les propriétés féodales et diffuse la propriété.
Le droit de propriété est l’ensemble le plus complet des prérogatives qu’une personne physique ou morale peut exercer sur un bien.
📌 L’usus permet de se servir de son bien suivant sa nature, sauf à en faire un usage contraire à la loi.
Le propriétaire peut choisir de ne pas utiliser son bien, mais le législateur peut sanctionner l’absence d’utilisation, notamment par la réquisition de logements vacants ou la mise en exploitation.
Les fruits peuvent être :
📌 L’usufruitier peut percevoir les fruits du bien, mais ne peut pas en prendre les produits.
📌 L’abusus permet au propriétaire de disposer de son bien, notamment par consommation pour un bien consomptible ou par prélèvement de produits pour un bien non consomptible, sous réserve des restrictions légales et réglementaires.
📌 Le propriétaire peut conserver son bien et ne pas en disposer, mais cette faculté peut être limitée par le législateur, notamment par une expropriation pour cause d’utilité publique.
📌 L’inaliénabilité peut résulter de la loi, de la volonté des parties ou de celle d’un disposant par testament ; elle doit être limitée dans le temps et ne peut être perpétuelle.
UFA : usus, fructus, abusus.
★ À maîtriser
Le droit de propriété est absolu, exclusif et perpétuel.
Le propriétaire d’un bien ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image du bien et ne peut s’opposer à son utilisation que si celle-ci lui cause un trouble anormal.
Selon l’article 2227 du Code civil, le droit de propriété est imprescriptible, tandis que les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de les exercer.
Selon l’article 552 du Code civil, la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous.
Le propriétaire du sol peut creuser et aménager le sous-sol ainsi qu’exploiter les matériaux communs, mais les substances minières appartiennent à l’État.
📌 Les eaux pluviales n’appartiennent à personne, tandis que les eaux de sources, d’étangs et de lacs appartiennent au propriétaire du sol où elles jaillissent ou reposent, sous réserve des limites légales.
📌 Les cours d’eau domaniaux appartiennent à l’État et sont librement navigables sous réserve des règlements, tandis que les cours d’eau non domaniaux appartiennent aux riverains jusqu’à la ligne médiane, dont l’usage de l’eau est libre à charge de la restituer à la sortie du fonds.
Compléments
📌 Le caractère absolu de la propriété s’exerce sous réserve des limites posées par les lois et les règlements.
📌 L’action en revendication est imprescriptible ; la propriété ne se perd pas par le non-usage, mais elle peut s’acquérir par possession.
En matière mobilière, l’acquisition de la propriété par le possesseur est instantanée.
En matière immobilière, la possession doit durer 10 ans ou 30 ans selon les circonstances pour conférer un droit au possesseur.
Le propriétaire du sol peut utiliser l’espace supérieur et s’opposer aux intrusions dans celui-ci, même si cet espace n’est pas appropriable et que chacun peut y circuler librement.
📌 Selon l’article 642, le propriétaire ne peut priver les habitants d’une source qui alimente une commune.
📌 Selon l’article 643 du Code civil, si une source forme dès sa sortie un cours d’eau ayant le caractère d’eaux publiques et courantes, son propriétaire ne peut détourner le cours naturel au préjudice des usagers situés en aval.
★ À maîtriser
📌 Selon l’article 553, les constructions et plantations faites sur un terrain sont présumées appartenir au propriétaire du terrain, de même que les matériaux utilisés, sauf preuve contraire.
📌 Lorsqu’un tiers construit sur le terrain d’autrui, le propriétaire peut conserver la construction ou en demander la démolition ; s’il la conserve, il doit indemniser le tiers selon les modalités prévues par la loi.
Compléments
📌 L’accession par production attribue au propriétaire les fruits et produits de son bien, tandis que l’accession par incorporation concerne ce qui s’unit à la chose.
Les trois cas d’accession immobilière naturelle sont :
Les îles formées dans un cours d’eau domanial appartiennent à la personne publique, tandis que celles qui se forment dans un cours d’eau non domanial appartiennent aux propriétaires riverains du côté où elles se sont formées.
Selon l’article 554, le propriétaire qui construit avec les matériaux d’autrui doit en payer la valeur estimée ou des dommages-intérêts.
Si le tiers a construit de bonne foi, le propriétaire ne peut pas exiger la démolition et doit lui verser l’une des indemnités prévues.
★ À maîtriser
Une plantation de plus de 2 m de hauteur doit être située à au moins 2 m de la limite du fonds, tandis qu’une plantation de moins de 2 m doit en être distante d’au moins 0,5 m.
Aucune ouverture n’est permise dans un mur mitoyen ; sur un mur privatif situé à la limite séparative, seuls les jours sont autorisés, tandis que les vues peuvent être ouvertes dans un mur privatif en retrait selon des distances réglementées.
Selon l’article 682, le propriétaire d’un fonds enclavé bénéficie d’un droit de passage sur le fonds voisin pour accéder à la voie publique, sauf si l’enclave résulte de son propre fait.
Compléments
Le bornage peut être amiable, lorsque les parties s’accordent et qu’un géomètre fixe les limites dans un procès-verbal signé par les voisins, ou judiciaire, lorsque le géomètre intervient dans le cadre d’une action en justice.
Le bornage est un droit imprescriptible et absolu selon l’article 646, et il devient définitif sauf disparition des bornes.
Le droit de se clore est en principe facultatif, mais il est limité par les servitudes, les chemins et sentiers d’exploitation et les droits de passage consentis ; une obligation de clôture peut s’imposer en milieu urbain pour des raisons de sécurité et de tranquillité publiques.
Les jours ne laissent passer que la lumière et non l’air, tandis que les vues permettent de voir l’extérieur.
Selon l’article 683, le passage doit être fixé à l’endroit qui cause le moins de dommages au propriétaire du fonds servant et ne peut être institué que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé.
La servitude de passage cesse lorsque l’état d’enclave disparaît, notamment si le propriétaire du fonds enclavé acquiert un fonds voisin lui donnant accès à la voie publique.
Selon l’article 681, un propriétaire doit diriger les eaux pluviales de son toit vers son propre terrain ou vers la voie publique.
Selon l’article 640, les fonds inférieurs doivent recevoir les eaux qui découlent naturellement des fonds supérieurs, sans intervention humaine.
★ À maîtriser
📌 Tout propriétaire doit respecter ses voisins et peut voir sa responsabilité engagée s’il leur cause des troubles anormaux du voisinage ; cette théorie jurisprudentielle est désormais prévue par l’article 1253 du Code civil, qui laisse aux juges le soin d’apprécier l’anormalité.
Compléments
📌 L’article 1253 du Code civil précise les personnes pouvant être considérées comme des voisins soumis au régime des troubles anormaux du voisinage.
Faute du propriétaire → responsabilité engagée
📌 L’apparence peut prévaloir sur la réalité si le tiers a acquis son droit à titre onéreux, a contracté de bonne foi et a été induit en erreur par une apparence commune et légitime.
★ À maîtriser
📌 La possession réunit le corpus, constitué d’actes matériels correspondant au droit exercé, et l’animus, qui est l’intention d’exercer le droit revendiqué.
📌 Le détenteur maîtrise matériellement le bien sans revendiquer de droit réel et possède pour autrui, tandis que le possesseur se comporte comme titulaire du droit revendiqué.
Une possession utile doit être : continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, claire, personnelle et exclusive
La possession fait présumer le droit exercé et confère au possesseur une protection possessoire contre les troubles qui affectent ou menacent sa possession, sans égard au fond du droit, conformément à l’article 2278 du Code civil.
Une possession ayant duré 30 ans fait acquérir au possesseur le droit qu’il exerce.
Compléments
La possession renforce la qualité de propriétaire lorsque le possesseur est effectivement propriétaire et protège les tiers qui ont contracté avec lui en le croyant propriétaire, tout en évitant les actes de violence.
Le corpus peut être exercé par un tiers auquel le bien a été confié, notamment un salarié ou un locataire, sans que la possession du propriétaire cesse.
📌 Selon l’article 2256 du Code civil, celui qui détient le bien est présumé possesseur, et celui qui conteste cette possession doit prouver le contraire.
📌 Selon l’article 2257 du Code civil, celui dont la qualité de détenteur est prouvée le demeure jusqu’à preuve du contraire.
📌 Le possesseur de bonne foi, qui croit réellement être titulaire du droit, acquiert définitivement les fruits, mais doit restituer les produits qui portent atteinte à la substance du bien.
Le possesseur revendique un droit ; le détenteur n’a que la maîtrise matérielle.
★ À maîtriser
L’action en revendication est une action pétitoire dirigée contre le possesseur et visant à faire reconnaître le droit de propriété, contrairement à une action possessoire qui protège la possession.
Si le revendiquant obtient gain de cause, le possesseur évincé doit restituer le bien dans son intégralité, ainsi que les produits et, s’il était de mauvaise foi, les fruits du bien ; le possesseur de mauvaise foi doit également des dommages-intérêts.
Le revendiquant doit indemniser le possesseur évincé pour les impenses nécessaires intégralement, pour les impenses utiles à hauteur de la plus-value subsistante, mais aucune indemnité n’est due pour les impenses voluptuaires.
La propriété d’un bien peut être prouvée par tout moyen, car le Code civil ne prévoit pas de réglementation particulière de cette preuve.
Compléments
Les juridictions civiles sont les gardiennes traditionnelles de la propriété privée.
En cas d’atteinte au droit de propriété par l’administration, le juge n’est compétent que dans le cas d’une extinction, conformément à la décision Bergoend de 2013.
L’action en revendication est imprescriptible selon la Cour de cassation dans son arrêt du 1er juin 1949 et relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.
L’action en revendication ne produit pas d’effet à l’égard des tiers, qui restent protégés si les conditions de la propriété apparente sont réunies.
Le titre est le principal mode de preuve de la propriété, mais il ne constitue pas une preuve parfaite.
En l’absence de titre, les indices de propriété comprennent :
★ À maîtriser
📌 En principe, le transfert de propriété s’opère au moment de l’échange des consentements, conformément au principe du transfert solo consensu.
Le transfert de propriété peut être différé par :
L’opposabilité des ventes immobilières est conditionnée à leur publication, et la publicité foncière est obligatoire pour les actes conférant à leur bénéficiaire un droit réel principal sur un immeuble.
La publicité foncière rend les actes opposables et évite les conflits ; lorsque deux personnes achètent le même bien, le premier qui publie prime sur le second.
Le trésor découvert par le propriétaire dans son propre fonds lui appartient intégralement, tandis que celui découvert par une autre personne dans le fonds d’autrui est partagé par moitié entre eux.
Compléments
Les modes d’acquisition de la propriété sont variés et comprennent notamment l’acquisition par convention et l’acquisition par possession.
La vente d’un objet futur ne transfère pas la propriété tant que la chose n’existe pas.
Les parties peuvent retarder le transfert de propriété jusqu’au paiement intégral du prix ou à la livraison.
📌 Le transfert des risques est normalement lié au transfert de propriété selon la règle « res perit domino ».
📌 Le premier occupant d’un bien sans maître en devient propriétaire ; l’occupation concerne les biens meubles.
★ À maîtriser
Selon l’article 2276 du Code civil, en matière mobilière, la possession vaut titre : celui qui possède un meuble en est présumé propriétaire.
L’acquéreur de bonne foi d’un meuble en devient propriétaire même si son auteur n’en était pas propriétaire, à condition d’être un véritable possesseur.
Le propriétaire d’un meuble perdu ou volé peut le revendiquer contre celui qui le détient pendant trois ans à compter de la perte ou du vol.
Compléments
📌 Lorsque le meuble perdu ou volé a été acquis dans des conditions normales, le revendiquant doit rembourser le prix payé au possesseur évincé, tandis qu’aucun remboursement n’est dû si les conditions d’acquisition étaient anormales.
📌 En cas d’acquisition a domino, l’article 2276 est sans incidence si le demandeur prouve que le détenteur n’est pas un véritable possesseur ; si un contrat a transféré la propriété, la possession vaut titre, et en l’absence de preuve d’un contrat, elle place le possesseur dans une position juridiquement favorable.
Acquisition a non-domino : le possesseur peut devenir propriétaire malgré un auteur non-propriétaire.
★ À maîtriser
Le délai de droit commun de la prescription acquisitive immobilière est de 30 ans, conformément à l’article 2272 du Code civil.
Le délai de prescription acquisitive est réduit à 10 ans lorsque le possesseur a un juste titre et est de bonne foi.
Le bénéficiaire doit se prévaloir de l’usucapion pour qu’elle produise ses effets ; l’acquisition est rétroactive et opposable à tous.
Compléments
L’usucapion concerne les biens corporels immobiliers et exige une possession utile, exempte de vices ; la bonne foi n’est pas nécessaire au délai de droit commun.
Pour calculer le délai, la possession commence en principe à l’entrée en possession, mais le point de départ peut varier, notamment en cas de vice de violence ; l’article 2265 du Code civil permet de joindre à sa possession celle de son auteur.
📌 La prescription acquisitive peut être suspendue ou paralysée, et elle est interrompue notamment si le possesseur est privé de la jouissance de la chose pendant plus d’un an ou si une action en justice est engagée.
Possession utile → délai → acquisition rétroactive.
★ À maîtriser
📌 Le non-usage ne fait pas perdre la propriété, mais la possession d’autrui peut faire acquérir le droit et le faire perdre au propriétaire antérieur.
Compléments
📌 En matière immobilière, une destruction partielle entraîne une perte partielle de propriété et ouvre droit à une indemnité sur laquelle sont reportés les droits associés au bien.
★ À maîtriser
📌 Les créanciers de l’indivision peuvent agir sur les biens indivis et sont payés sur l’actif avant le partage, tandis que les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent pas saisir ces biens.
📌 Les décisions de gestion des biens indivis sont en principe prises à l’unanimité.
Compléments
Les principales situations d’indivision sont :
L’indivision est en principe provisoire et précaire, mais la jurisprudence reconnaît des indivisions perpétuelles, une convention peut en atténuer le caractère provisoire et le juge peut l’écarter dans certaines situations.
L’indivision est inorganisée et dépourvue de personnalité juridique ; elle n’existe qu’à travers les indivisaires.
La masse indivise comprend un actif formé des biens existant au jour de l’indivision et un passif comprenant les dettes de l’indivision, mais non les dettes personnelles des indivisaires.
Chaque indivisaire peut jouir du bien conformément à sa destination sans porter atteinte aux droits des autres et peut disposer de ses droits dans l’indivision.
Un indivisaire peut accomplir seul les actes urgents requis par l’intérêt commun et les actes conservatoires.
Un indivisaire peut être habilité à agir sans le consentement d’un autre qui ne peut manifester sa volonté ou lorsque l’intérêt commun est en péril.
Les indivisaires désignent souvent un représentant pour prendre certaines décisions et accomplir des actes juridiques ; celui-ci peut agir sur le fondement d’un mandat tacite de gestion ou d’un mandat exprès donné à l’unanimité et constaté dans un acte.
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1. Deux indivisaires souhaitent prendre une décision de gestion qui ne relève pas d’une exception prévue à la majorité. Quelle règle de décision s’applique en principe ?
2. Après l’éviction d’un possesseur, le revendiquant doit fixer l’indemnisation de travaux nécessaires, utiles et de luxe. Quelle règle doit-il appliquer ?
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Qu’est-ce qu’un bien ?
Tout ce qui peut être estimé en une somme d’argent.
Qu’est-ce qui caractérise un immeuble par nature ?
Il est immobile et comprend ce qui se rattache au sol.
Quelle condition d’incorporation caractérise un immeuble par destination ?
Le meuble ne peut être retiré sans priver l’immeuble de sa substance.
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