★ À maîtriser
📌 La vente produit un effet réel, la transmission de propriété, et un effet obligatoire, la création de rapports personnels entre les parties.
Compléments
Les obligations principales de l’acheteur sont le paiement du prix, prévu à l’article 1650 du Code civil, et le retrait du bien, visé aux articles 1657 et 1608.
Le paiement du prix est la contrepartie du transfert de propriété, tandis que la délivrance et la garantie en sont le prolongement pour l’acheteur.
Transfert de propriété d’un côté, obligations personnelles de l’autre
★ À maîtriser
📌 La transmission de la propriété et celle des risques sont deux questions distinctes : la première détermine le titulaire du droit réel, la seconde désigne qui supporte la perte fortuite du bien après la conclusion du contrat.
📌 En principe, la conclusion de la vente transfère la propriété du vendeur à l’acheteur, et le transfert de propriété entraîne celui des risques.
Compléments
Les principes du transfert de propriété et des risques peuvent connaître des exceptions légales, liées à la nature du bien ou conventionnelles.
Le 8 janvier 2002, la chambre commerciale a jugé qu’en libre-service la vente n’est conclue qu’au passage en caisse, moment auquel propriété et risques sont transférés.
Propriété transférée → risques en principe transférés
★ À maîtriser
📌 Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite et la propriété acquise de droit dès l’accord des parties sur la chose et le prix.
📌 L’article 1583 règle le transfert de propriété entre vendeur et acheteur, mais ne règle pas son opposabilité aux tiers.
Compléments
📌 Le transfert immédiat de propriété est la règle supplétive de l’article 1583, mais son moment peut être modifié par la nature du bien, la loi ou les parties.
★ À maîtriser
📌 Le transfert immédiat ne peut s’opérer que pour un corps certain existant au moment de la vente ou pour une vente en bloc au sens de l’article 1586 du Code civil.
📌 Dans une vente en l’état futur d’achèvement, la propriété du sol est transférée dès la conclusion et celle des constructions au fur et à mesure de leur édification ; dans une vente à terme, la propriété est acquise à l’achèvement constaté par acte authentique, avec effet rétroactif à la date du contrat.
Compléments
📌 Pour un bien à la fois futur et de genre, le transfert de propriété attend successivement son achèvement puis son individualisation.
★ À maîtriser
📌 L’article 1583 est supplétif de volonté : les parties peuvent différer le transfert de propriété ou, dans certaines situations, le prévoir avant le moment normalement fixé par la nature du bien.
Compléments
📌 En matière de construction navale, l’article L. 5113-3 du Code des transports reporte le transfert de propriété à la réception du navire après essais, sauf convention contraire.
Réserve de propriété : transfert différé ; anticipation : transfert avancé
★ À maîtriser
📌 L’article 1583 prévoit que le transfert de propriété s’effectue de plein droit dès l’accord sur la chose et le prix, sans livraison ni paiement préalable.
📌 Le transfert de propriété est automatique, même lorsqu’il est différé : l’achèvement, l’individualisation ou le paiement complet peut suffire à le déclencher sans nouvel échange de consentements.
Compléments
Dans le droit romain, la vente constituait le titre créant l’obligation de transférer la propriété, puis un acte translatif distinct exécutait cette obligation.
Dans l’ancien droit, la tradition réelle a été progressivement dématérialisée par des clauses de dessaisine-saisine, réputées sous-entendues dans les contrats.
L’article 1583 du Code civil de 1804 s’inscrit dans la continuité de l’ancien droit et consacre le contrat de vente comme titre et mode de transmission de la propriété.
📌 L’article 938 du Code civil applique également le transfert de propriété par l’effet du contrat aux donations, qui sont toutefois des contrats solennels.
Un seul accord ouvre la porte : le transfert se réalise sans second consentement
★ À maîtriser
Pour une vente mobilière non soumise à publicité, la possession de bonne foi vaut titre de propriété selon l’article 2276 du Code civil.
Selon l’article 1198 du Code civil, entre plusieurs acquéreurs successifs d’un meuble, celui qui en a pris possession le premier peut opposer son droit s’il est de bonne foi.
La vente d’un immeuble est soumise à publicité foncière obligatoire pour rendre le transfert opposable aux tiers, selon l’article 28 du décret de 1955.
Entre deux acquéreurs successifs d’un même immeuble, celui qui a publié son titre le premier est préféré, à condition d’être de bonne foi selon l’article 1198, alinéa 2, du Code civil.
Compléments
📌 L’article 1173 du Code civil précise que les formalités exigées pour la preuve ou l’opposabilité d’un contrat sont sans effet sur sa validité.
La cession de parts sociales devient opposable après notification et publication au registre du commerce et des sociétés.
La cession de créance devient opposable aux tiers à la date de l’écrit requis à peine de nullité, conformément à l’article 1323 du Code civil.
La jurisprudence a d’abord exigé la bonne foi du premier publiant à partir des années 1920, a semblé écarter cette exigence par trois arrêts à partir de 2010, puis l’article 1198 du Code civil a rétabli la condition de bonne foi.
Meuble : possession ; immeuble : publicité foncière
★ À maîtriser
Les articles 1624 et 1196, alinéa 3, du Code civil conduisent à appliquer en principe la règle res perit domino : le bien périt aux risques de son propriétaire.
Dans les contrats synallagmatiques, res perit debitori libère le créancier de sa propre obligation lorsque l’obligation du débiteur devient impossible, tandis que res perit domino fait supporter la perte au propriétaire dans les contrats translatifs.
Lorsque la propriété est transférée dès la conclusion de la vente, l’acheteur supporte la perte fortuite ultérieure et reste tenu de payer le prix.
Compléments
Lorsqu’une obligation devient impossible en raison d’un cas de force majeure, le débiteur en est libéré selon les articles 1351 et suivants du Code civil.
La contrepartie du prix est le transfert de propriété, et non la délivrance du bien vendu.
Le propriétaire supporte la perte fortuite : res perit domino
★ À maîtriser
Lorsque le vendeur est en demeure de délivrer le bien, il reprend la charge des risques selon l’article 1196 du Code civil, même si l’acheteur est déjà propriétaire.
La réalisation d’une condition suspensive transfère en principe propriété et risques sans rétroactivité selon l’article 1304-6 du Code civil.
Dans une vente à distance à un consommateur, le transfert des risques intervient en principe à la livraison, distincte de la délivrance, selon l’article L. 216-2 du Code de la consommation.
Compléments
Selon l’article 1351-1 du Code civil, le vendeur en demeure n’assume pas la perte s’il prouve que le bien aurait péri de la même manière s’il avait été délivré à temps.
Si les parties prévoient la rétroactivité de la condition suspensive, cette rétroactivité concerne le transfert de propriété mais non le transfert des risques.
Si le consommateur choisit lui-même le transporteur, le transfert des risques est dissocié de celui de propriété selon l’article L. 216-3 du Code de la consommation.
★ À maîtriser
📌 L’article 1196 du Code civil est supplétif de volonté, de sorte que les parties peuvent dissocier le transfert des risques de celui de propriété.
Compléments
📌 Les parties peuvent prévoir que les risques passent à l’acheteur avant la propriété, notamment lorsqu’une clause de réserve de propriété maintient le vendeur propriétaire jusqu’au paiement complet.
Risques reportés à la délivrance ou transférés avant la propriété
★ À maîtriser
📌 Les obligations spéciales du vendeur comprennent les obligations caractéristiques de la vente, notamment la délivrance et la garantie, tandis que les obligations accessoires comprennent la conservation du bien jusqu’à sa délivrance.
La délivrance et la garantie du bien vendu constituent la prestation caractéristique du vendeur.
La garantie protège l’acheteur contre :
Compléments
| Bien | Critère de priorité | Condition |
|---|---|---|
| Meuble non soumis à publicité | Première mise en possession | Bonne foi de l’acquéreur |
| Immeuble soumis à publicité | Première publication du titre | Bonne foi du premier publiant |
| Type de vente | Transfert du sol | Transfert des constructions |
|---|---|---|
| VEFA | Dès la conclusion du contrat | Au fur et à mesure de l’édification |
| Vente à terme | À l’achèvement constaté | À l’achèvement, avec effet rétroactif au contrat |
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Quel effet réel la vente produit-elle ?
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