Fiche de révision : Formation et consentement dans la vente

📋 Plan du Cours

1. Consensualisme et formalisme de la vente
2. Contrats préparatoires à la vente
3. Promesse synallagmatique de vente
4. Promesse unilatérale de vente
5. Pacte de préférence
6. Droit légal de repentir
7. Dédit et arrhes

📖 1. Consensualisme et formalisme de la vente

★ À maîtriser

📌 Le consensualisme de la vente s’applique aux meubles comme aux immeubles, tandis que l’acte authentique peut être exigé pour la preuve ou la publicité foncière sans conditionner sa validité.

📌 Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite dès l’accord des parties sur la chose et le prix, sans remise du bien ni établissement d’un écrit.

• La conclusion peut devenir progressive en présence de :
  • pourparlers
  • un contrat préparatoire ou une promesse
  • un terme
  • une condition suspensive
  • une faculté d’expérimentation

Compléments

📌 La vente d’un immeuble à construire dans un secteur protégé et certaines cessions de droits, comme celles de marque ou de droit d’auteur, peuvent être soumises à un formalisme dont la méconnaissance entraîne la nullité.

• L’article 1113 du Code civil décrit la conclusion immédiate de la vente comme la rencontre d’une offre et d’une acceptation.

• L’article 1109 du Code civil qualifie de solennel le contrat dont la validité exige un acte sous seing privé ou authentique.

💡 Astuce mémo

Validité consensuelle ≠ écrit requis pour preuve ou publicité

📖 2. Contrats préparatoires à la vente

📝 Points essentiels

📌 Les pourparlers sont précontractuels et ne constituent pas un contrat, tandis qu’un contrat préparatoire crée des engagements et peut même contenir un consentement à la vente.

📌 La promesse de vente ou d’achat prépare la conclusion du contrat, tandis que le pacte de préférence engage seulement à donner priorité au bénéficiaire si le promettant décide de vendre.

💡 Astuce mémo

Promesse : engagement de conclure ; pacte : préférence si vente

📖 3. Promesse synallagmatique de vente

★ À maîtriser

• Dans une promesse synallagmatique valant vente, le terme suspensif retarde les effets du contrat, tandis que la condition suspensive subordonne la naissance des obligations à un événement futur et incertain.

• Selon l’article 1589 du Code civil, la promesse synallagmatique vaut vente lorsque les parties consentent réciproquement sur la chose et le prix.

• Selon l’article 1304-6 du Code civil, la condition suspensive accomplie rend la vente définitive à compter de sa réalisation, sans rétroactivité sauf stipulation contraire.

• Lorsque la promesse synallagmatique vaut vente et que ses conditions sont réunies, le juge peut en ordonner l’exécution forcée, assortir l’obligation d’une astreinte ou accorder des dommages-intérêts.

Compléments

• La promesse synallagmatique ne vaut pas vente lorsque les parties font d’un élément supplémentaire, tel qu’un acte authentique ou une modalité de paiement, une condition de formation du contrat définitif.

• Selon l’article 1304-3 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque la partie qui avait intérêt à sa défaillance en a empêché la réalisation.

• Selon la jurisprudence de la Cour de cassation de 1994, la violation d’une promesse synallagmatique ne valant pas vente peut entraîner des dommages-intérêts ou la résolution, mais pas l’exécution forcée de la vente.

📖 4. Promesse unilatérale de vente

🔑 Notions clés & Définitions

• Promesse unilatérale : Contrat par lequel le promettant s’engage envers le bénéficiaire à conclure une vente si celui-ci le veut.

★ À maîtriser

• Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale dispose d’un droit d’option : s’il lève l’option, il consent à la vente ; s’il ne la lève pas, la promesse devient caduque.

• Selon l’article 1124 du Code civil, les éléments essentiels de la vente, notamment le bien et le prix, doivent être déterminés ou déterminables dès la promesse.

• Depuis la réforme de 2016, la révocation du promettant n’empêche pas la formation de la vente si le bénéficiaire lève l’option pendant la durée de la promesse.

• L’indemnité d’immobilisation rémunère l’exclusivité accordée au bénéficiaire et peut être imputée sur le prix si l’option est levée ou acquise au promettant si elle ne l’est pas.

Compléments

• La promesse unilatérale assortie d’une indemnité d’immobilisation est à titre onéreux et synallagmatique, mais elle ne devient pas pour autant une promesse synallagmatique de vente.

• La promesse unilatérale doit être constatée par écrit et enregistrée dans les dix jours suivant son acceptation lorsqu’elle porte sur certains biens, notamment un immeuble, un droit immobilier, un fonds de commerce ou un droit au bail.

• Selon l’article 1124 du Code civil, la vente conclue avec un tiers qui connaissait l’existence de la promesse unilatérale peut être annulée.

📖 5. Pacte de préférence

🔑 Notions clés & Définitions

• Pacte de préférence : Contrat par lequel le promettant s’engage à préférer le bénéficiaire s’il décide de vendre le bien.

★ À maîtriser

📌 En cas de violation du pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la nullité du contrat conclu avec le tiers ou sa substitution à celui-ci si le tiers connaissait le pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

Compléments

• Le pacte de préférence est contractuel, tandis que le droit de préemption a une source légale et peut s’exercer avant ou après la conclusion du contrat avec un tiers.

• Le pacte de préférence ne peut être perpétuel ; lorsqu’il est à durée indéterminée, chaque partie peut y mettre fin avec un préavis raisonnable selon l’article 1211 du Code civil.

• Le tiers qui connaît l’existence d’un pacte de préférence peut interroger le bénéficiaire sur son intention de s’en prévaloir, mais cette interpellation est facultative.

📖 6. Droit légal de repentir

📝 Points essentiels

📌 Le délai de réflexion suspend la formation du contrat jusqu’à son expiration, tandis que le droit de rétractation permet de revenir sur un contrat déjà formé.

• L’acheteur d’un immeuble à usage d’habitation bénéficie d’un droit de repentir de dix jours ; si la vente est précédée d’un avant-contrat, le délai s’exerce à ce stade.

💡 Astuce mémo

Réflexion avant formation ; rétractation après formation

📖 7. Dédit et arrhes

🔑 Notions clés & Définitions

• Faculté de dédit : Droit de rétractation permettant à une partie de revenir sur son engagement et de révoquer son consentement, ce qui anéantit rétroactivement le contrat.

★ À maîtriser

📌 La clause pénale sanctionne l’inexécution, tandis que la clause de dédit fixe le prix auquel une partie peut se désengager ; le juge ne peut pas réviser la clause de dédit au titre de l’article 1231-5 du Code civil.

📌 Selon l’article 1590 du Code civil, avec des arrhes l’acheteur peut se dédire en les perdant et le vendeur peut se dédire en restituant le double.

Compléments

📌 L’acompte est un paiement partiel du prix qui marque la volonté ferme de s’engager et n’autorise pas la rétractation.

💡 Astuce mémo

Arrhes : dédit possible ; acompte : engagement ferme

📊 Tableaux de synthèse

Promesses et pacte de préférence