★ À maîtriser
Les contrats translatifs de propriété peuvent être conclus à titre onéreux, avec une contrepartie généralement financière, ou à titre gratuit, sans véritable contrepartie, conformément à l’article 1107 du Code civil.
La qualification de vente exige le transfert d’un droit réel sur une chose et le paiement d’un prix.
Un contrat de fabrication constitue un contrat d’entreprise lorsqu’il porte sur un travail spécifique destiné à répondre aux besoins particuliers du donneur d’ordre, tandis qu’une chose déterminée à l’avance relève de la vente.
La vente est un contrat synallagmatique et à titre onéreux : le vendeur transfère le droit sur la chose et l’acheteur fournit une contrepartie financière.
Compléments
📌 Dans certains contrats, comme la vente, le transfert de propriété constitue l’objet principal, tandis que dans un dépôt irrégulier il n’est qu’une conséquence du contrat, dont l’objet principal reste la restitution de la somme.
Une vente peut porter sur un bien meuble ou immeuble, corporel ou incorporel, présent ou futur, déterminé ou appartenant à un genre.
Dans l’arrêt Cass. com., 5 décembre 2018, n° 17-24.293, la Cour de cassation a qualifié de vente la fabrication et la fourniture d’un rotor déterminé à l’avance, car les exigences du client n’imposaient pas une adaptation particulière à ses besoins.
À titre onéreux : prix ; à titre gratuit : donation
★ À maîtriser
La vente est parfaite dès que les parties sont d’accord sur la chose et le prix, même si la chose n’est pas encore livrée et si le prix n’est pas encore payé, conformément à l’article 1583 du Code civil.
Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur est engagé et la levée de l’option par l’acheteur forme la vente, sous réserve des éventuelles conditions suspensives et formalités nécessaires.
Depuis la réforme de 2016, la révocation du promettant pendant le délai d’option n’empêche pas la formation du contrat promis, sauf notamment si le bien a été vendu à un tiers de bonne foi, conformément à l’article 1124 du Code civil.
Dans une promesse synallagmatique, le vendeur et l’acheteur sont déjà engagés, de sorte que la promesse vaut en principe vente selon l’article 1589 du Code civil.
En cas de violation du pacte de préférence, le bénéficiaire peut demander des dommages-intérêts ; si le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, il peut aussi demander la nullité ou sa substitution au tiers.
Compléments
📌 Lorsque l’offre prévoit un délai, son auteur doit la maintenir pendant ce délai ; à défaut, elle doit être maintenue pendant un délai raisonnable, et son retrait irrégulier peut engager sa responsabilité extracontractuelle selon l’article 1116 du Code civil.
📌 L’action interrogatoire permet au tiers de demander au bénéficiaire de confirmer l’existence du pacte et son intention de l’exercer dans un délai raisonnable ; sans réponse, le bénéficiaire ne peut plus demander la nullité ni sa substitution au tiers.
Offre → acceptation → promesse → vente
★ À maîtriser
Les trois conditions générales de validité sont:
Une personne peut être capable de vendre sans avoir le pouvoir de vendre seule lorsque l’accord d’un conjoint, d’autres indivisaires ou de représentants est requis ; un bien peut aussi être inaliénable par la loi, par convention ou par décision judiciaire.
Le propriétaire est en principe libre de vendre ou de ne pas vendre, car nul ne peut être contraint de céder sa propriété sauf dans les cas prévus par la loi, conformément à l’article 545 du Code civil.
Le délai de rétractation permet de revenir sur un consentement déjà donné, tandis que le délai de réflexion interdit de consentir avant l’expiration d’une période déterminée.
L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 14 jours pour une vente à distance ou hors établissement, de 10 jours pour certains actes concernant un immeuble à usage d’habitation et de 14 jours en matière de crédit à la consommation.
La chose vendue doit être:
La vente d’une chose appartenant à autrui est nulle selon l’article 1599 du Code civil, mais un acquéreur de bonne foi peut être protégé pour les meubles par la possession et, dans certains cas, pour les immeubles par la théorie de l’apparence.
Le prix de la vente doit être déterminé ou déterminable sans nouvel accord des parties, conformément à l’article 1591 du Code civil.
Le prix doit être réel et sérieux : un prix fictif n’est jamais destiné à être payé, tandis qu’un prix dérisoire est si faible qu’il ne constitue aucune véritable contrepartie et peut entraîner la nullité du contrat selon l’article 1169 du Code civil.
Dans les contrats synallagmatiques, le défaut d’équivalence des prestations n’est en principe pas une cause de nullité, sauf disposition légale contraire, conformément à l’article 1168 du Code civil.
Dans un contrat d’adhésion, une clause non négociable déterminée à l’avance qui crée un déséquilibre significatif est réputée non écrite selon l’article 1171 du Code civil, mais ce contrôle ne porte ni sur l’objet principal ni sur l’adéquation du prix.
Dans la vente immobilière, seul le vendeur peut agir pour lésion lorsque le prix est inférieur à 5/12 de la valeur réelle du bien, et l’action doit être exercée dans les 2 ans de la vente.
Compléments
La vente étant un acte de disposition, les règles de capacité sont strictes : le mineur non émancipé est normalement représenté, le majeur sous tutelle est représenté par son tuteur et le majeur sous curatelle peut devoir être assisté ou contrôlé par son curateur.
Certaines incapacités spéciales d’acheter interdisent notamment au tuteur d’acquérir les biens qu’il gère et au mandataire d’acheter les biens qu’il est chargé de vendre ; leur violation peut entraîner une nullité relative.
En matière de crédit immobilier, l’offre de prêt doit être maintenue pendant 30 jours minimum et l’emprunteur ne peut l’accepter qu’à partir du 11e jour, ce qui correspond à un délai de réflexion de 10 jours.
CAP : capacité, accord des volontés, prestations
★ À maîtriser
En matière de vente immobilière, seul le vendeur peut exercer l’action en rescision pour lésion.
Selon l’article 1674 du Code civil, la lésion immobilière doit dépasser les 7/12 de la valeur réelle du bien, ce qui signifie que le vendeur doit l’avoir vendu pour moins de 5/12 de sa valeur réelle.
L’action en rescision pour lésion doit être exercée dans un délai de 2 ans à compter de la vente.
Compléments
📌 La rescision pour lésion entraîne rétroactivement la restitution du bien au vendeur et le remboursement du prix à l’acquéreur, mais l’acheteur peut conserver le bien en versant le supplément rétablissant l’équilibre légal.
Vendeur → 7/12 → 2 ans → rescision ou rachat
★ À maîtriser
Selon les articles 1196 et 1583 du Code civil, la propriété est en principe transférée dès l’accord des parties sur la chose et le prix, même avant la livraison et le paiement.
Le transfert solo consensu produit ses effets entre les parties, mais l’opposabilité aux tiers peut nécessiter une publicité, une mise en possession ou une notification.
Les parties, la nature des choses ou la loi peuvent différer le transfert de propriété, conformément à l’article 1196, alinéa 2, du Code civil.
Pour un immeuble, le premier acquéreur de bonne foi qui publie son titre est préféré, tandis que pour un meuble corporel le premier acquéreur de bonne foi qui prend possession est préféré.
Le transfert de propriété emporte normalement transfert des risques selon l’article 1196, alinéa 3, mais la loi ou le contrat peuvent dissocier ces deux transferts.
Compléments
📌 Pour une chose future ou une chose de genre, le transfert de propriété intervient lorsque la chose existe et est individualisée, tandis qu’un corps certain est déjà individualisé dans sa matérialité.
📌 En cas de condition suspensive, de mise en demeure de délivrer, de VEFA ou de vente au consommateur, les risques peuvent rester à la charge du vendeur ou être transférés seulement lors de la remise physique du bien.
Propriété transférée dès l’accord, risques normalement avec le propriétaire
★ À maîtriser
📌 L’obligation d’information fournit les renseignements nécessaires au consentement et à l’usage du bien, tandis que l’obligation de conseil impose en plus d’orienter l’acheteur sur la pertinence ou l’utilisation du bien.
La délivrance consiste à mettre la chose vendue en puissance et possession de l’acheteur, et elle exige une conformité aux caractéristiques convenues au contrat.
Le transfert de propriété concerne le droit sur la chose, la délivrance sa mise à disposition et la livraison sa remise matérielle chez l’acheteur.
La garantie d’éviction protège la possession paisible de la chose, tandis que la garantie des vices cachés protège contre les défauts cachés rendant la chose impropre à son usage ou en diminuant fortement l’usage.
La garantie du fait personnel interdit au vendeur de troubler juridiquement ou matériellement l’acheteur, et toute clause excluant ou limitant cette garantie est nulle selon l’article 1628 du Code civil.
La garantie des vices cachés exige que le défaut rende la chose impropre à son usage ou en diminue fortement l’usage, qu’il soit caché et qu’il soit antérieur à la vente.
L’action rédhibitoire permet de demander la résolution de la vente en restituant la chose, tandis que l’action estimatoire permet de conserver la chose en obtenant une réduction du prix.
L’acheteur doit prouver le vice caché et agir dans les 2 ans à compter de sa découverte conformément à l’article 1648 du Code civil.
Le vendeur professionnel est présumé irréfragablement connaître les vices de la chose et ne peut donc pas opposer une clause de non-garantie à un acheteur non professionnel.
Compléments
📌 Lorsque le vendeur ne délivre pas la chose dans le délai convenu ou délivre une chose non conforme, l’acheteur peut demander la résolution de la vente ou sa mise en possession et obtenir des dommages-intérêts en cas de préjudice.
D-G : délivrance et garantie
★ À maîtriser
📌 Le bien doit correspondre aux caractéristiques contractuelles, être adapté à l’usage spécial accepté par le vendeur, être fourni avec ses accessoires et instructions, être mis à jour conformément au contrat et présenter les qualités normalement attendues d’un bien similaire.
Un défaut apparu dans les 24 mois suivant la délivrance est présumé antérieur, tandis que cette présomption est limitée à 12 mois pour les biens d’occasion, sauf preuve contraire ou incompatibilité avec la nature du bien ou du défaut.
Le délai de garantie est de 2 ans à compter de la délivrance, le délai de prescription est de 5 ans à compter de la connaissance du défaut et le délai-butoir est de 20 ans à compter de la naissance du droit.
📌 En cas de non-conformité, le consommateur peut d’abord demander la réparation ou le remplacement du bien, puis, lorsque les conditions sont réunies, une réduction du prix ou la résolution du contrat.
Compléments
📌 La mise en conformité doit intervenir dans un délai raisonnable qui ne peut en principe dépasser 30 jours à compter de la demande du consommateur et ne doit pas lui causer d’inconvénient majeur.
Conformité → 2 ans → réparation ou remplacement → réduction ou résolution
★ À maîtriser
L’obligation principale de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu prévus par la vente conformément à l’article 1650 du Code civil.
Lorsque les parties n’ont rien prévu, le prix est exigible au lieu et au moment de la délivrance, de sorte que l’acheteur peut refuser de payer tant que la délivrance n’est pas correctement effectuée.
L’acheteur doit prendre livraison de la chose et, pour une vente mobilière, le défaut de retrait à la date convenue peut entraîner la résolution de plein droit selon l’article 1657 du Code civil.
Compléments
📌 En cas de défaut de paiement, le vendeur peut demander la résolution de la vente, refuser de délivrer la chose, exercer certaines revendications ou actions en paiement et utiliser une clause de réserve de propriété ou une clause résolutoire.
★ À maîtriser
📌 Dans certaines ventes à distance, après démarchage téléphonique ou hors établissement, le consommateur dispose d’un délai de rétractation de 14 jours sans avoir à justifier sa décision.
La cession comprend notamment:
Le prix doit distinguer:
📌 La cession de fonds de commerce doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale sauf acte authentique, publiée dans les 15 jours dans un support d’annonces légales et au BODACC, puis l’acquéreur doit demander son inscription au RCS et le vendeur sa radiation.
Compléments
📌 Le jour de la cession, les parties doivent notamment viser un document présentant les chiffres d’affaires mensuels depuis la clôture du dernier exercice jusqu’au mois précédant la vente, et l’acquéreur doit pouvoir consulter les livres comptables des trois derniers exercices.
C-F-P : consommateur, fonds, publicité
★ À maîtriser
📌 Le jour de la cession, les parties doivent viser un document présentant les chiffres d’affaires mensuels réalisés entre la clôture du dernier exercice comptable et le mois précédant celui de la vente.
📌 Le cédant doit mettre à la disposition de l’acquéreur les livres de comptabilité des trois derniers exercices comptables précédant celui de la vente, cette obligation étant d’ordre public.
Compléments
Formalisme de 1935, puis allégement en 2019
★ À maîtriser
Selon l’article L. 141-13 du Code de commerce, la vente du fonds doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale, sauf lorsqu’il s’agit d’un acte authentique.
Selon l’article L. 141-12 du Code de commerce, la vente doit être publiée dans les 15 jours suivant celle-ci sur un support habilité à recevoir les annonces légales dans le département d’exploitation du fonds et au BODACC.
Selon l’article L. 141-14 du Code de commerce, tout créancier du cédant, civil ou commercial et exigible ou non, peut former une opposition au paiement du prix par acte d’huissier dans les 10 jours suivant la deuxième publication.
Le prix de vente ne peut pas être remis immédiatement au vendeur sans tenir compte de la possibilité d’opposition des créanciers.
Compléments
📌 L’acquéreur doit demander son inscription au registre du commerce et des sociétés, tandis que le vendeur doit demander sa radiation.
Enregistrer → publier → attendre 10 jours → s’opposer
La vente du fonds de commerce transfère la propriété par le seul échange des consentements, entre les parties comme à l’égard des tiers.
Le cédant est tenu d’une obligation de délivrance et d’une obligation de garantie.
La garantie du vendeur comprend notamment la garantie contre les vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil et la garantie contre l’éviction prévue par les articles 1626 et suivants du Code civil.
Selon l’article L. 141-3 du Code de commerce, les inexactitudes des mentions devant figurer dans l’acte de vente sont assimilées à un vice caché.
L’acquéreur a pour obligation principale de payer le prix et, lorsque le fonds est payé comptant, il doit attendre l’expiration du délai de 10 jours suivant la vente avant que le paiement puisse être réalisé dans les conditions du régime de la cession.
Les articles L. 141-5 et suivants du Code de commerce prévoient un privilège légal du vendeur, opposable aux tiers, qui permet au vendeur impayé d’être payé avant certains autres créanciers en cas de revente du fonds par l’acquéreur.
Créanciers du vendeur protégés par l’opposition, vendeur protégé par le privilège
| Notion | Engagement | Effet principal |
|---|---|---|
| Promesse unilatérale | Seul le promettant est engagé ; le bénéficiaire dispose d’une option | La levée de l’option forme la vente |
| Promesse synallagmatique | Le vendeur et l’acheteur sont déjà engagés | Elle vaut en principe vente |
| Pacte de préférence | Le propriétaire doit proposer prioritairement s’il décide de vendre | Le bénéficiaire dispose d’une priorité, sans obligation de vendre |
| Situation | Propriété | Risques |
|---|---|---|
| Vente ordinaire | Dès l’accord sur la chose et le prix | En principe avec la propriété |
| Clause de réserve de propriété | Au paiement complet | Peuvent être transférés dès la livraison |
| VEFA | Progressivement au fur et à mesure de la construction | À la charge du vendeur jusqu’à l’achèvement |
| Vente au consommateur | Selon le contrat | À la remise physique du bien |
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1. Concernant les contrats translatifs de propriété :
2. Parmi les propositions suivantes concernant la qualification onéreuse ou gratuite des contrats translatifs, la(les)quelle(s) est(sont) exacte(s) ?
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Qu'est-ce qu'un contrat translatif de propriété ?
Un contrat qui transfère la propriété d'un bien d'une personne à une autre.
Quels sont les deux types de contrats translatifs de propriété selon l'article 1107 du Code civil ?
À titre onéreux avec contrepartie financière et à titre gratuit sans contrepartie.
Quelles conditions rendent la vente parfaite selon l'article 1583 du Code civil ?
L'accord sur la chose et le prix rend la vente parfaite.
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