Fiche de révision : Enregistrement et publicité foncière

📋 Plan du Cours

1. Finalités de l’enregistrement et de la publicité
2. Règles et modalités d’enregistrement
3. Exécution et délais d’enregistrement
4. Actes soumis à la publicité foncière
5. Dossier et sanctions de publication
6. Effets et dématérialisation de la publication

📖 1. Finalités de l’enregistrement et de la publicité

🔑 Notions clés & Définitions

• Enregistrement : une formalité administrative consistant à déclarer et mentionner un acte juridique sur un registre public en contrepartie du paiement d’un droit

📝 Points essentiels

📌 L’enregistrement auprès de la direction générale des finances publiques (DGFIP) a une finalité fiscale et donne lieu au paiement de droits, tandis que la publicité foncière auprès du service de la publicité foncière informe sur la situation juridique d’un immeuble.

📌 L’enregistrement constate l’existence d’un acte et lui donne date certaine lorsqu’il est sous seing privé ; pour certains actes, il constitue une condition de validité, notamment pour les promesses unilatérales de vente sous signature privée.

💡 Astuce mémo

Enregistrement = fiscalité ; publicité foncière = information juridique

📖 2. Règles et modalités d’enregistrement

🔑 Notions clés & Définitions

• Formalité fusionnée : regroupe simultanément l’enregistrement et la publicité foncière pour les opérations devant être publiées au fichier immobilier, conformément à l’article 647 du Code général des impôts

★ À maîtriser

• Les trois modalités d’enregistrement sont:

  • l’enregistrement obligatoire
  • la formalité fusionnée
  • l’enregistrement sur état

• L’enregistrement obligatoire concerne notamment les actes de notaires, de commissaires de justice et d’huissiers, les inventaires de succession et les cessions de fonds de commerce recensés par l’article 635 du Code général des impôts.

Compléments

📌 L’enregistrement sur état concerne les actes dispensés de présentation à l’administration fiscale, mais les droits d’enregistrement restent dus.

📌 Les actes exemptés de la formalité d’enregistrement par décret, comme les baux d’habitation, peuvent néanmoins être enregistrés volontairement afin de faire reconnaître une dette.

💡 Astuce mémo

O-F-É : obligatoire, fusionnée, sur état

📖 3. Exécution et délais d’enregistrement

★ À maîtriser

• 🔄 Pour un enregistrement obligatoire: la copie authentique est présentée au service des impôts compétent, les droits sont payés, les mentions d’enregistrement sont apposées sur la copie

• Pour une formalité fusionnée, la copie authentique est présentée au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble, les droits sont payés, puis les mentions d’enregistrement et de publication sont apposées sur la copie.

📌 Le délai de droit commun de l’enregistrement est d’un mois à compter de la date de l’acte, sauf délais spéciaux notamment en matière de succession.

Compléments

• Pour un paiement sur état, le notaire appose les mentions d’enregistrement sur l’acte et verse mensuellement les droits perçus à l’aide du bordereau 2646.

• La quittance des droits certifie leur paiement et les mentions portées sur la copie de l’acte sont reportées sur toutes les copies.

💡 Astuce mémo

Présenter → payer → apposer la mention

📖 4. Actes soumis à la publicité foncière

★ À maîtriser

• Les mutations d’immeubles et les baux de plus de 12 ans sont retranscrits au registre des publications, dans le volume P.

• Les constitutions de garanties réelles et les mainlevées sont retranscrites au registre des inscriptions, dans les volumes V.

📌 La formalité fusionnée doit être réalisée simultanément dans un délai d’un mois à compter de la date de l’acte auprès du service de publicité foncière compétent.

Compléments

• Les commandements de saisie sont retranscrits au registre des saisies, dans le volume S, tandis que les procès-verbaux de remembrement sont conservés séparément dans le volume R.

📌 Lorsque l’acte concerne des immeubles relevant de plusieurs services de publicité foncière, le délai est prolongé d’un mois pour effectuer les formalités auprès des autres services.

💡 Astuce mémo

P-V-S-R : publications, inscriptions, saisies, remembrement

📖 5. Dossier et sanctions de publication

★ À maîtriser

• Le dossier de publication doit comprendre: le paiement des droits et de la contribution de sécurité immobilière, une copie authentique, une copie pour publier, deux extraits d’acte, un modèle 1, deux bordereaux de dépôt

📌 Le refus de dépôt sanctionne notamment le non-paiement des droits, l’incompétence territoriale du service, l’absence de précisions d’état civil ou l’incomplétude du dossier, tandis que le rejet sanctionne une discordance entre le fichier immobilier et l’acte.

📌 En cas de rejet, la formalité est suspendue et une attestation rectificative doit être déposée dans le mois suivant la notification, sous peine de rejet définitif.

Compléments

📌 Au pied de chaque bordereau et des extraits des copies déposées, le notaire certifie les noms, prénoms, domiciles, dates et lieux de naissance des parties ainsi que le nom de leur conjoint.

💡 Astuce mémo

Dossier incomplet ou discordant → refus ou rejet

📖 6. Effets et dématérialisation de la publication

★ À maîtriser

• Les décrets du 4 janvier et du 14 octobre 1955 ont instauré l’obligation de publier certains actes immobiliers au fichier immobilier.

📌 Après la signature de l’acte authentique, l’acte ne produit d’effet qu’entre les parties et devient opposable aux tiers à compter de sa date de dépôt.

• Si un propriétaire vend le même immeuble à deux acquéreurs, celui qui publie sa vente en premier peut opposer son droit à l’autre, quelles que soient les dates des deux ventes.

Compléments

• Depuis le 1er janvier 2013, le service de la publicité foncière a remplacé la conservation des hypothèques ; en Alsace-Moselle, le livre foncier tenu par le tribunal d’instance remplace le fichier immobilier.

• Depuis le 1er janvier 2018, la télétransmission est obligatoire sous peine de refus de dépôt pour les actes listés dans l’arrêté du 2 juin 2017, notamment les ventes immobilières, les constitutions de servitude et les attestations immobilières après décès.

💡 Astuce mémo

Dépôt → opposabilité aux tiers

📊 Tableaux de synthèse

Modalités d’enregistrement