★ À maîtriser
Les frais d’acquisition représentent environ 8 % du prix, émoluments compris.
Pour un immeuble ancien, le taux de la taxe départementale, généralement de 4,5 %, peut être porté à 5 % sur décision du département depuis le 1er avril 2025, et celui de la taxe communale est de 1,2 %.
Compléments
Le montage de Justin prévoit l’acquisition d’un studio à son nom à 3 ans, sa location jusqu’à 18 ans avec remboursement de l’emprunt, son occupation à 18 ans, puis sa vente à 25 ans pour acheter un autre appartement.
La taxe de publicité foncière est appliquée au taux normal aux immeubles anciens et au taux réduit aux immeubles neufs ou en l’état futur d’achèvement.
La taxe nationale correspond à 2,37 % de la taxe départementale et la contribution de sécurité immobilière à 0,1 %.
★ À maîtriser
📌 Le régime des plus-values immobilières vise les cessions à titre onéreux d’immeubles situés en France, réalisées dans le patrimoine privé par une personne physique, résidente ou non, directement ou via une société relevant de l’IR, sauf exonération.
Sont notamment exonérées la résidence principale, les cessions de biens expropriés et les cessions dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 €.
La plus-value nette imposable se calcule ainsi :
📌 Le prix de cession correspond au prix de vente diminué des frais de vente, tandis que le prix d’acquisition comprend le prix d’achat, les frais d’achat réels ou forfaitaires de 7,5 % et les travaux réels justifiés réalisés par une entreprise, ou un forfait de 15 % si le bien est détenu depuis au moins 5 ans.
Pour l’IR, l’abattement pour durée de détention est nul avant 6 ans, puis de 6 % par an de la 6e à la 21e année et de 4 % la 22e année, avec exonération totale après 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est nul avant 6 ans, puis de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, de 1,6 % la 22e année et de 9 % par an de la 23e à la 30e année, avec exonération totale après 30 ans.
La plus-value immobilière est imposée à l’IR au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Compléments
📌 Une taxe supplémentaire de 2 à 6 % s’applique lorsque la plus-value imposable à l’IR dépasse 50 000 €.
📌 Les moins-values immobilières ne sont imputables ni sur d’autres plus-values immobilières ni sur le revenu global, et le notaire déclare et paie l’impôt pour le vendeur avant l’enregistrement de l’acte.
★ À maîtriser
📌 L’IFI est dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier atteint au moins 1 300 000 € au 1er janvier, avec prise en compte du patrimoine détenu avec le conjoint et les enfants mineurs.
📌 Un résident fiscal français est imposable à l’IFI sur ses biens immobiliers en France et à l’étranger, tandis qu’un non-résident l’est sur ses biens situés en France, sous réserve des conventions.
L’assiette de l’IFI comprend la valeur vénale des immeubles bâtis ou non bâtis détenus directement, ainsi que la fraction immobilière des parts de SCI, SCPI et sociétés de capitaux détenues indirectement.
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % pour le calcul de l’IFI.
📌 Les titres de sociétés opérationnelles détenus à moins de 10 % du capital ne sont pas pris en compte dans l’IFI, mais cette exclusion ne s’applique pas aux parts de SCI et de SCPI.
Le barème de l’IFI est de 0 % jusqu’à 800 000 €, puis de 0,50 % entre 800 000 € et 1 300 000 €, de 0,70 % entre 1 300 000 € et 2 570 000 €, de 1 % entre 2 570 000 € et 5 000 000 €, de 1,25 % entre 5 000 000 € et 10 000 000 €, et de 1,50 % au-delà de 10 000 000 €.
L’IFI est calculé à partir de 800 000 € lorsque le patrimoine immobilier dépasse le seuil d’assujettissement de 1 300 000 €.
Compléments
📌 Les biens professionnels sont exonérés s’ils sont nécessaires à une activité réellement exercée à titre principal par le redevable ou son foyer.
📌 Les dettes déductibles de l’IFI doivent exister au 1er janvier, être justifiées, supportées par le contribuable et liées à des actifs imposables, notamment pour leur acquisition, leurs travaux, les impôts fonciers ou l’IFI.
Une décote atténue l’effet de seuil pour un patrimoine compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros.
Les dons à certains organismes ouvrent droit à une réduction d’IFI de 75 % des sommes versées, plafonnée à 50 000 €.
📌 Pour les résidents français, le plafonnement réduit l’IFI si l’IFI, l’IR et les prélèvements sociaux de l’année N dépassent 75 % des revenus de l’année N-1.
★ À maîtriser
📌 La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier, tandis que la taxe d’habitation ne subsiste que pour les résidences secondaires et que la contribution économique territoriale est due par les entreprises.
La base de la taxe foncière sur les propriétés bâties correspond à 50 % de la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire au loyer annuel théorique fixé par l’administration.
En 2023, la taxe foncière a augmenté dans 99 % des communes, alors que 14 % seulement avaient voté une hausse de taux, et elle a augmenté de 52 % à Paris.
Compléments
La taxe foncière sur les propriétés bâties s’applique en principe aux propriétés situées en France et à certains terrains à usage industriel ou commercial ou dépendant de propriétés bâties.
Les exonérations permanentes de taxe foncière sur les propriétés bâties concernent notamment les bâtiments publics, les bâtiments agricoles et les biens d’équipement des entreprises industrielles.
Les taux de taxe foncière sont fixés par les collectivités locales, tandis que le calcul est effectué par l’administration.
Valeur locative indexée sur l’inflation → base imposable accrue, même sans hausse des taux.
★ À maîtriser
📌 La location nue relève des revenus fonciers à l’IR, tandis que la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux en application de l’article 35, 5° bis du CGI.
Le micro-foncier concerne la location nue dont les loyers sont inférieurs à 15 000 € par an et applique un abattement forfaitaire de 30 %, sans possibilité de déficit.
Le régime réel foncier s’applique à la location nue lorsque les loyers dépassent 15 000 € ou sur option, et permet de déduire les charges réelles, mais pas l’amortissement.
Le déficit foncier imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 €, ou à 21 400 € pour la rénovation d’une passoire thermique ; le surplus est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, tandis que la part liée aux intérêts ne s’impute que sur les revenus fonciers.
Au régime réel BIC en LMNP, les charges et l’amortissement sont déductibles et le déficit est reportable pendant dix ans uniquement sur les BIC de location meublée non professionnelle.
Le LMP suppose des loyers supérieurs à 23 000 € et supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer ; son déficit est imputable sans limite sur le revenu global.
Compléments
Les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2 % du revenu net après abattement ou déduction des charges, et une CSG déductible de 6,8 % s’applique au revenu imposable à l’IR.
Le régime BIC réel est présenté comme le plus favorable dans environ 90 % des cas en raison de la déduction des charges et de l’amortissement du bien et des meubles.
Location nue → revenus fonciers ; location meublée → BIC.
★ À maîtriser
L’administration exige un amortissement par composants, qui répartit la valeur du bien entre des composants ayant chacun une valeur et une durée propres.
La réforme de 2025 conserve l’économie d’impôt réalisée sur les loyers en LMNP, mais augmente la plus-value taxable à la revente en raison de la réintégration des amortissements.
Le statut du bailleur privé, annoncé pour la location nue à partir de décembre 2025, prévoit un amortissement sur 20 ans de 5 % par an dans le neuf et de 4 % par an dans l’ancien avec des travaux représentant au moins 15 % de la valeur.
Compléments
Le terrain n’est pas amortissable, et un amortissement global de 25 ans peut être retenu sur la valeur d’acquisition.
Le statut du bailleur privé prévoit une exonération de plus-value après 20 ans, sous conditions notamment d’engagement long, de travaux et de performance énergétique.
Les partisans de la taxation des loyers fictifs font valoir que le propriétaire occupant ne paie pas d’IR contrairement à l’épargnant soumis à la flat tax de 30 %, et invoquent la taxation de la rente immobilière défendue par E. Macron en 2017.
Les opposants à la taxation des loyers fictifs avancent que la taxe foncière repose déjà sur la valeur locative cadastrale, que 60 % de la population est propriétaire et que les prélèvements immobiliers se cumulent.
De 1790 à 1798, les « 4 vieilles » comprennent :
★ À maîtriser
📌 L’impôt ne donne pas droit à une contrepartie directe et finance les charges publiques, tandis que la cotisation sociale ouvre droit à une prestation et finance la Sécurité sociale.
📌 La redevance ne concerne que les usagers effectifs, qui peuvent refuser le service, et son montant est proportionnel au coût de celui-ci ; la taxe est obligatoire pour les usagers effectifs et potentiels et son montant n’est pas proportionnel au coût du service.
📌 Des contribuables placés dans une situation semblable doivent être traités de façon identique, sauf différence objective justifiée.
La CSG s’applique à presque tous les revenus au taux de 9,2 %, porté à 10,6 % pour certains revenus du capital depuis 2026 ; la CRDS est de 0,5 % et le prélèvement de solidarité de 7,5 % sur les seuls revenus du capital.
Les prélèvements sociaux sont de 9,7 % sur les salaires et de 17,2 % sur les revenus du capital.
Compléments
Les impôts représentent environ 60 % des prélèvements obligatoires, contre environ 40 % pour les cotisations sociales.
La CSG est juridiquement un impôt malgré son nom, et la taxe sur le ramassage des ordures ménagères fonctionne comme un impôt selon le Conseil d’État, le 1er octobre 1986.
📌 La doctrine administrative ne peut pas créer de règles fiscales et n’est pas opposable au contribuable, mais celui-ci peut l’opposer à l’administration en vertu de l’article L.80 A, alinéa 3, du Livre des procédures fiscales.
📌 La fraction déductible de la CSG est de 6,8 points et ne concerne que les salaires ; la CSG non déductible et la CRDS représentent ensemble 2,9 % du salaire imposable à l’IR.
Redevance : usager effectif et service facultatif ; taxe : usager potentiel et paiement obligatoire.
★ À maîtriser
L’impôt sur le revenu est un impôt d’État annuel calculé par foyer fiscal sur le revenu net global et recouvré par voie de rôle.
Les huit catégories de revenus de l’IR sont :
🔄 Le calcul de l’IR passe successivement : du revenu net catégoriel, après déduction des charges ou abattements propres à chaque catégorie, au revenu net global, après addition des revenus catégoriels et déduction des charges globales, au revenu net imposable, après les éventuels abattements spéciaux
📐 Formule - Le quotient familial se calcule ainsi :
📌 Un impôt proportionnel applique un taux unique à son assiette, tandis qu’un impôt progressif augmente son taux lorsque l’assiette augmente.
Compléments
📌 Le revenu soumis au barème progressif par part est multiplié par le nombre de parts fiscales pour calculer l’impôt du foyer.
L’avantage des demi-parts supplémentaires est plafonné à 1 791 € par demi-part.
La décote réduit ou annule l’IR des foyers modestes et peut conduire à une exonération totale jusqu’à environ 17 436 € de revenus.
La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus s’ajoute à l’IR au-delà de 250 000 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule ou de 500 000 € pour un couple, à des taux de 3 % à 4 %.
📌 Le revenu fiscal de référence est plus large que le revenu net imposable, car il inclut notamment les revenus soumis à un prélèvement libératoire et les revenus exonérés.
Revenus catégoriels → revenu net global → revenu net imposable.
★ À maîtriser
📌 La donation transmet un patrimoine du vivant du donateur, tandis que la succession le transmet à titre posthume.
Compléments
La part héritée représente aujourd’hui 60 % du patrimoine total, contre 35 % au début des années 1970, et environ 50 % des transmissions passent par donation, contre 10 % en 1900.
En l’absence de testament, les héritiers sont classés par ordre de priorité :
Réserve héréditaire imposée aux héritiers réservataires ; quotité disponible librement transmissible.
★ À maîtriser
Les droits de succession se calculent en déterminant la part nette de chaque héritier après déduction des dettes, en appliquant l’abattement lié au lien de parenté, puis le barème progressif par tranches et les réductions éventuelles.
En ligne directe, le barème progressif des droits de succession est de 5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % de 8 072 € à 12 109 €, 15 % de 12 109 € à 15 932 €, 20 % de 15 932 € à 552 324 €, 30 % de 552 324 € à 902 838 €, 40 % de 902 838 € à 1 805 677 € et 45 % au-delà de 1 805 677 €.
📌 Le conjoint survivant et le partenaire de Pacs sont totalement exonérés de droits de succession ; certains legs à l’État ou à des institutions d’utilité publique et certains biens bénéficient aussi d’exonérations sous conditions.
Compléments
📌 Un petit-fils qui hérite par représentation parce que son parent, enfant du défunt, est déjà décédé bénéficie de l’abattement enfant de 100 000 € plutôt que de l’abattement de droit commun de 1 594 €.
Part nette → abattement → tranches → réductions
★ À maîtriser
📌 Le conjoint survivant peut choisir 25 % de la succession en pleine propriété, que les enfants reçoivent les trois quarts restants en pleine propriété, ou 100 % en usufruit, auquel cas les enfants reçoivent toute la nue-propriété.
Compléments
📌 L’option pour 100 % en usufruit est réservée au conjoint survivant ayant des enfants communs avec le défunt.
Pleine propriété : vendre ; usufruit : jouir sans vendre
★ À maîtriser
Les abattements applicables aux donations sont de 100 000 € pour un enfant et de 31 865 € pour un petit-fils, et se renouvellent tous les 15 ans.
La valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété varie selon l’âge de l’usufruitier : avant 21 ans, elle est respectivement de 90 % et 10 % ; de 21 à 30 ans, 80 % et 20 % ; de 31 à 40 ans, 70 % et 30 % ; de 41 à 50 ans, 60 % et 40 % ; de 51 à 60 ans, 50 % et 50 % ; de 61 à 70 ans, 40 % et 60 % ; de 71 à 80 ans, 30 % et 70 % ; de 81 à 90 ans, 20 % et 80 % ; à partir de 91 ans, 10 % et 90 %.
Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement chez le nu-propriétaire sans impôt, conformément à l’article 1133 du CGI.
Le don familial de sommes d’argent de l’article 790 G du CGI est exonéré jusqu’à 31 865 € tous les 15 ans par donateur et par bénéficiaire si le donateur a moins de 80 ans, si le bénéficiaire est majeur et si le don en pleine propriété est fait à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant, ou à défaut à un neveu ou une nièce.
Pour les primes d’assurance-vie versées avant 70 ans, les capitaux, primes et intérêts compris, sont hors succession et exonérés jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire, puis taxés à 20 % jusqu’à 700 000 € et à 31,25 % au-delà, quel que soit le lien de parenté.
Pour les primes d’assurance-vie versées après 70 ans, les primes sont exonérées jusqu’à 30 500 € par souscripteur tous bénéficiaires confondus, puis relèvent du droit commun, tandis que les intérêts restent exonérés sans plafond mais sont soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux.
Compléments
📌 Le don manuel porte sur des biens mobiliers, des objets ou des sommes d’argent, tandis que la donation d’un bien immobilier doit être faite par acte notarié.
Pour une maison de 400 000 € donnée en nue-propriété par deux parents âgés de 51 ans, la nue-propriété vaut 200 000 €, soit 100 000 € transmis par parent, ce qui correspond à l’abattement et entraîne 0 € de droits ; après leur décès, Justin récupère un bien réévalué à 1 000 000 € sans droits supplémentaires.
Une SCI peut détenir un bien dont on transmet progressivement la nue-propriété d’un nombre limité de parts sociales, opération répétable tous les 15 ans ; l’administration admet une décote de 15 % sur la valeur des parts, jugées difficiles à vendre.
📌 Le don familial de sommes d’argent doit être déclaré en ligne dans le mois suivant le don, faute de quoi l’exonération est perdue, et il se cumule avec l’abattement personnel de 100 000 € pour un enfant.
📌 Le présent d’usage n’a pas de plafond légal, mais la jurisprudence considère qu’il ne doit pas dépasser 2 % du patrimoine ni 2,5 % du revenu annuel du donateur, sous peine d’être requalifié en donation taxable.
Après huit ans, l’assurance-vie bénéficie d’un taux d’impôt sur le revenu de 7,5 % sur les primes inférieures ou égales à 150 000 €, au lieu de 12,8 % dans le PFU.
Un enfant peut cumuler l’abattement successoral de 100 000 € et l’abattement d’assurance-vie de 152 500 €, soit 252 500 € transmis sans fiscalité par parent ; pour trois enfants, ce montant atteint 757 500 € par parent.
★ À maîtriser
📌 Le pacte Dutreil exonère 75 % de la valeur transmise d’une entreprise par succession ou donation, sous réserve d’un engagement collectif de conservation des titres par au moins deux membres pendant deux ans, d’un engagement individuel de quatre ans après la transmission et de l’exercice d’une fonction de direction par un signataire.
Compléments
📌 Les droits de donation sur les 25 % restants sont réduits de moitié si la donation en pleine propriété est réalisée avant les 70 ans du chef d’entreprise.
📌 Le non-respect de l’engagement de conservation prévu par le pacte Dutreil entraîne l’annulation de l’exonération, des intérêts de retard et une amende de 5 % à 20 % de la réduction de droits obtenue.
★ À maîtriser
Les partisans du renforcement des droits de succession invoquent le rôle croissant du patrimoine hérité dans les hauts niveaux de vie, des inégalités patrimoniales plus fortes que les inégalités salariales et le fait que seuls 10 % à 25 % des successions paient effectivement des droits en raison des niches existantes.
Les partisans de l’allègement avancent que le taux maximal des droits de succession a été porté de 40 % à 45 % en 2012, que l’abattement a été réduit de 159 325 € à 100 000 € et que le délai de rappel fiscal est passé de 6 à 15 ans.
Compléments
Thomas Piketty propose une dotation universelle en capital de 120 000 € à chaque jeune de 25 ans, qualifiée d’« impôt négatif », afin de financer l’égalité des chances.
La France est le pays de l’OCDE qui taxe le plus les successions, tandis que 15 des 35 pays de l’OCDE ont supprimé ce prélèvement depuis les années 2000.
Les 10 % les plus riches détiennent 60 % du patrimoine total, la moitié des Français a reçu 70 000 € d’héritage au cours d’une vie, l’héritage net moyen du top 1 % des héritiers est de 4,2 M€ et celui du top 0,1 % est de 13 M€.
Renforcer pour réduire les inégalités ; alléger pour limiter la taxation
Régimes d’imposition des loyers
| Régime | Location | Règle principale |
|---|---|---|
| Micro-foncier | Nue, loyers < 15 000 € | Abattement de 30 %, sans déficit |
| Réel foncier | Nue, loyers > 15 000 € ou option | Charges réelles, amortissement exclu |
| Micro-BIC | Meublée, loyers < 77 700 € | Abattement de 50 %, sans déficit |
| BIC réel LMNP | Meublée, loyers > 77 700 € ou option | Charges et amortissement, déficit reportable sur les BIC LMNP |
| LMP | Meublée, seuils de recettes et de revenus remplis | Déficit imputable sur le revenu global sans limite |
Teste tes connaissances sur Fiscalité du patrimoine et des revenus avec 49 questions à choix multiples et corrections détaillées.
1. Un acheteur acquiert un logement pour 250 000 €. En utilisant l’estimation globale des frais d’acquisition, émoluments compris, quel montant approximatif doit-il prévoir ?
2. Quels éléments composent les frais de notaire lors d’une acquisition immobilière ?
Mémorisez les concepts clés de Fiscalité du patrimoine et des revenus avec 96 flashcards interactives.
Quel pourcentage du prix représentent environ les frais d’acquisition, émoluments compris ?
Environ 8 %.
Que regroupent les frais de notaire ?
La taxe de publicité foncière et les taxes additionnelles, les débours avancés par le notaire et ses émoluments.
Quelles cessions relèvent du régime des plus-values immobilières ?
Les cessions à titre onéreux d’immeubles situés en France dans le patrimoine privé, réalisées par une personne physique, directement ou via une société relevant de l’IR, sauf exonération.
Importe ton cours et l'IA génère fiches, QCM et flashcards en 30 secondes.
Générateur de fiches