QCM : Foncier et urbanisme (47 questions)

Explication

La prospection en partenariat avec les collectivités nécessite une étude d’insertion dans le territoire. L’étude de valeur porte sur un autre enjeu, tandis que les méthodes traditionnelle et empirique ne remplacent pas cette étude dans une démarche partenariale.

Explication

Les réflexions mentionnées portent sur la nature publique du droit d’édifier et sur l’anormalité du marché foncier. Le droit de propriété, le marché immobilier, la préemption et l’expropriation renvoient à d’autres notions.

Explication

La loi SRU de 2000 privilégie notamment la mixité, le renouvellement urbain, la limitation de l’étalement et la préservation de l’environnement, et son article 55 fixe un objectif contraignant de 20 % de logements sociaux. La réduction de moitié de l’artificialisation relève de la loi Climat et Résilience, la suppression du COS d’ALUR, et l’objectif de la SRU est contraignant.

Explication

ALUR prévoit le transfert de la compétence PLU aux intercommunalités, sauf opposition d’au moins 25 % des communes représentant 20 % de la population ; les seuils atteints dans ce cas font donc obstacle au transfert. Inverser les seuils modifie la règle, et la suppression du COS est une autre mesure de la loi.

Explication

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 prévoit de diviser par deux l’artificialisation des terres d’ici 2030. Une réduction d’un quart ou un autre horizon ne correspond pas à cet objectif, et la suppression du COS relève de la loi ALUR.

Explication

Le code encadre les conditions générales d’aménagement et les rapports entre acteurs afin notamment de favoriser un cadre de vie décent, sain et sécurisé. La protection du patrimoine, la production de logements et la prévention des risques sont des objectifs plus spécifiques.

Explication

Le PLU relève de l’urbanisme réglementaire, qui fixe des règles et des documents de planification, tandis que la ZAC constitue un moyen d’urbanisme opérationnel. Confondre PLU et ZAC inverse ces rôles; ranger les deux dans une même catégorie méconnaît leur distinction.

Explication

Le PLU comprend le rapport de présentation, le PADD, les OAP, le règlement, les documents graphiques ainsi que des annexes. Le programme local de l’habitat n’est pas un élément de cette liste, et les OAP ou les documents graphiques ne doivent pas être omis.

Explication

La catégorie AU désigne les zones à urbaniser, qui peuvent être ouvertes ou fermées. La zone U est urbaine, la zone A agricole et la zone N naturelle.

Explication

Le changement d’une orientation définie par le PADD impose la révision du PLU. La modification, plus simple, s’applique dans les autres cas; une OAP ou un changement de zonage ne se substitue pas à cette règle.

Explication

Le Programme local de l’habitat fixe pour six ans les objectifs et principes de la politique locale de l’habitat et répond aux besoins en logements et hébergements, tout en intégrant notamment renouvellement urbain, mixité sociale, accessibilité et répartition équilibrée de l’offre. Le limiter aux logements neufs, au zonage ou à l’urgence réduit indûment son champ.

Explication

Un EPF a pour rôle exclusif le portage foncier et reçoit un financement par la taxe spéciale d’équipement. L’aménagement urbain, le logement social et la planification correspondent à d’autres missions ou confondent le mode de financement.

Explication

Après la convention, l’acquisition, puis la gestion et la requalification, l’EPF cède le bien à la commune ou à un opérateur désigné avec elle. Une cession avant acquisition inverse les étapes, tandis qu’une nouvelle acquisition ou un transfert à l’État ne correspond pas à cette procédure.

Explication

L’artificialisation correspond à l’altération durable de tout ou partie des fonctions écologiques du sol, notamment biologiques, hydriques et climatiques. La réduction à une couverture visible, à la seule fonction climatique ou à une perturbation temporaire ne reprend pas cette définition.

Explication

Les cinq régimes sont les permis de construire, d’aménager et de démolir, la déclaration préalable et l’exemption de formalité. Les quatre régimes omettent un cas, les trois régimes réduisent à tort les permis, et six ajoute une catégorie qui n’est pas prévue.

Explication

La catégorie dépend du caractère protégé ou ordinaire du site, de la nature et de l’importance des travaux, et de la distinction entre construction nouvelle et travaux sur l’existant. La surface seule, le coût ou l’absence de distinction entre neuf et existant ne couvrent pas ces critères.

Explication

Un changement de destination relève d’une déclaration préalable même en l’absence de travaux. Le permis de construire est requis dans cette situation si les travaux modifient aussi les structures porteuses ou la façade; l’absence de travaux ne signifie donc pas exemption.

Explication

Lorsque le permis de démolir a été institué par délibération municipale, il s’applique aux travaux visant à démolir ou rendre inutilisable tout ou partie d’une construction. L’absence de formalité est le principe général, mais elle ne tient pas compte de cette exception; le dispositif vise aussi les démolitions partielles.

Explication

Certaines démolitions, notamment celles d’immeubles situés en secteur protégé, restent soumises à permis de démolir. Un bien reconnu insalubre bénéficie au contraire de l’absence de permis, tandis que le secteur ordinaire ne constitue pas l’exception citée.

Explication

Le régime applicable varie selon l’importance ou l’impact de l’opération, entre permis d’aménager, déclaration préalable et exemption. Le permis systématique confond les régimes, tandis que la localisation seule ne constitue pas le principe général énoncé.

Explication

Un lotissement sans voirie et réseaux divers ni équipements communs relève de la déclaration préalable hors secteur protégé. L’absence de ces aménagements ne signifie pas une exemption, et le permis d’aménager n’est pas le régime indiqué pour ce cas.

Explication

L’aménagement d’un terrain destiné à une résidence démontable de moins de 40 m² est exempté d’autorisation. La déclaration préalable et le permis d’aménager ne s’appliquent donc pas à ce cas décrit.

Explication

La procédure suit le dépôt en mairie contre récépissé, la vérification du dossier, l’instruction, la décision, puis l’affichage de l’autorisation. Placer l’affichage avant la décision ou intervertir instruction et décision rompt cet ordre.

Explication

Les pièces complémentaires doivent être fournies sous trois mois, et c’est la réception du dossier complet qui marque le début de l’instruction. Le délai de 30 jours concerne la demande de pièces par l’administration, pas leur remise par le demandeur.

Explication

Le délai ordinaire d’instruction d’une demande portant sur une maison individuelle est de deux mois. Un mois correspond à une déclaration préalable, tandis que trois à cinq mois concernent certains cas particuliers.

Explication

Lorsque l’affichage continu de deux mois ne peut être prouvé, un recours demeure possible jusqu’à six mois après l’achèvement des travaux. Les deux mois désignent la période continue d’affichage, et trois ans est la durée de validité de l’autorisation, non le délai de recours ici applicable.

Explication

Le recours peut être formé par le demandeur, l’administration ou le préfet, ou un tiers, et il n’est généralement pas suspensif. Réserver l’action au préfet exclut des acteurs possibles, la suspension automatique confond recours et suspension, et l’exclusion du demandeur méconnaît son droit de recours.

Explication

Un tiers doit établir un intérêt à agir personnel, régulier et direct, fondé sur un intérêt urbanistique, esthétique ou environnemental. L’intérêt économique ne suffit pas en tant que tel, un désaccord général ne caractérise pas l’intérêt requis, et l’intérêt invoqué doit être personnel et direct.

Explication

L’administration dispose de deux mois pour répondre, puis un nouveau délai contentieux de deux mois court à compter de sa réponse ou du rejet implicite. Faire partir le délai dès l’envoi confond les étapes, un mois ne correspond pas au délai contentieux indiqué, et le silence entraîne bien un rejet implicite.

Explication

Hors fraude, l’administration peut retirer une autorisation illégale dans les trois mois, sous réserve d’une motivation suffisante et de la consultation du bénéficiaire; cinq mois excèdent ce délai. Le délai contentieux ne remplace pas le délai de retrait, l’illégalité ne supprime pas sa limite temporelle, et la fraude n’est pas la seule situation où un retrait est possible.

Explication

Les établissements polluants peuvent relever d’une déclaration ou autorisation ICPE, tandis qu’un impact significatif sur les eaux peut nécessiter une procédure au titre de la loi sur l’eau. L’archéologie concerne les vestiges, le défrichement répond à une autre situation, et la seule procédure sur l’eau ne traite pas l’installation polluante.

Explication

Le diagnostic par sondages sert à évaluer les vestiges et l’étendue du site; s’il est positif, des fouilles peuvent être prescrites. Un diagnostic positif n’accorde pas automatiquement le permis, les sondages ne se confondent pas avec les fouilles, et le résultat n’impose pas nécessairement un refus.

Explication

La marge interne est le solde augmenté des frais de gestion, tandis que la marge nette correspond au profit du promoteur et à la couverture de son risque. Le « seul solde » décrit la marge nette ; les frais financiers et de commercialisation ne sont pas les éléments qui distinguent ici les deux marges.

Explication

Dans cet exemple, la marge nette est de 4 680 228 €, soit 8,5 % ; elle représente le profit et la couverture du risque, alors que la marge interne inclut aussi les frais de gestion. « 7 971 873 €, soit 15 % » confond les deux marges, et les autres propositions inversent ou manipulent les valeurs données.

Explication

La taxe ordinaire est déclenchée par l’autorisation d’urbanisme, mais ses deux fractions égales sont payées 90 jours et six mois après l’achèvement. La proposition « après l’autorisation » confond le fait générateur et le calendrier de paiement ; les autres modifient les échéances ou le nombre de fractions.

Explication

La taxe d’aménagement se calcule par le produit du taux, de la surface taxable et de la valeur forfaitaire. Omettre le taux ou substituer la surface du terrain à la surface taxable change les facteurs du calcul ; les additionner ne respecte pas la formule.

Explication

Les taux ordinaires sont de 1 à 5 % pour la part communale, de 0 à 2,5 % pour la part départementale et de 1 % pour la part régionale en Île-de-France. « Jusqu’à 20 % » correspond au plafond possible du taux communal majoré ; les autres propositions permutent les taux des parts.

Explication

Le taux communal majoré peut atteindre 20 %, mais il exige une délibération spécifique assortie d’un engagement à réaliser des équipements publics définis et exclut le cumul avec d’autres participations. La fourchette de 1 à 5 % concerne le taux ordinaire ; les autres réponses omettent l’engagement requis ou autorisent à tort le cumul.

Explication

Après l’offre, l’avant-contrat et ses clauses suspensives, puis la déclaration d’intention d’aliéner, la levée d’option précède la réalisation. Choisir la déclaration inverse deux étapes, tandis que l’offre intervient au début et que la réalisation clôt le déroulement.

Explication

Dans un bail emphytéotique, le bailleur conserve la propriété du terrain et acquiert celle du bâti à la fin d’une durée comprise entre 18 et 99 ans. L’option qui attribue le terrain au preneur confond les droits sur le terrain et le bâti; celle qui situe le transfert du bâti à la conclusion néglige le terme du bail.

Explication

Dans le bail réel solidaire, les organismes de foncier solidaire vendent le bail réel à des acquéreurs soumis à des conditions de ressources et à des critères d’éligibilité. La vente du terrain ou la location du bâti ne décrit pas ce rôle, et le bail réel immobilier logement est un dispositif distinct.

Explication

Le bail réel solidaire associe un prix réduit de 20 à 35 %, une redevance foncière mensuelle souvent comprise entre 1 et 3 €/m² et une revente du bâti à prix encadré. La fourchette de 20 à 35 % concerne le prix réduit, et non la redevance, tandis que le prix de revente est encadré.

Explication

Le seuil de droit commun d’une communauté d’agglomération est supérieur à 50 000 habitants. Le seuil de 15 000 concerne en principe les communautés de communes, celui de 250 000 les communautés urbaines et celui de 400 000 les métropoles.

Explication

Pour un projet de plus de 1 000 m² soumis à autorisation commerciale, le bilan s’apprécie à l’échelle de l’unité foncière : la renaturation de 800 m² peut compenser les 800 m² nouvellement artificialisés. L’échelle communale est erronée, la renaturation compte dans le bilan, et le dépassement du seuil ne rend pas à lui seul le projet interdit.

Explication

Les statuts doivent avoir été déposés en préfecture au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande, et l’association doit avoir un lien avec le projet. La date de création ou celle de délivrance du permis ne remplace pas le repère de l’affichage.

Explication

La vente immobilière suppose le consentement et la capacité des parties, ainsi qu’un contenu licite et certain et un prix réel. Un prix estimatif ne satisfait pas l’exigence de prix réel, et l’autorisation administrative ne remplace pas ces conditions.

Explication

Le bail réel solidaire s’inspire du modèle des Community Land Trusts américains et repose sur des organismes de foncier solidaire sans but lucratif. Le bail emphytéotique, le bail réel immobilier logement et le logement social désignent des notions voisines, mais pas le modèle d’inspiration indiqué.