★ À maîtriser
Compléments
📌 Le cours pose la nature publique du droit d’édifier et l’anormalité du marché foncier comme deux questions de réflexion propres à l’urbanisme opérationnel.
★ À maîtriser
En 2000, la loi SRU donne la priorité à la mixité sociale, au renouvellement urbain, à la limitation de l’étalement urbain et à la préservation de l’environnement ; son article 55 fixe un objectif contraignant de 20 % de logements sociaux.
En 2014, la loi ALUR prévoit notamment la suppression du COS et de la superficie minimale des parcelles dans les PLU, ainsi qu’un transfert de la compétence PLU aux intercommunalités, sauf opposition d’au moins 25 % des communes représentant 20 % de la population.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 prévoit notamment de diviser par deux l’artificialisation des terres d’ici 2030.
Compléments
En 1967, la LOF met en place les POS, les SDAU, le COS et les ZAC.
En 1982-1983, les premières lois de décentralisation sont adoptées.
La loi du 26 novembre 2025 prévoit la possibilité d’un document d’urbanisme unique SCOT-PLUi lorsque leurs périmètres coïncident.
★ À maîtriser
📌 L’urbanisme réglementaire s’appuie notamment sur le SCOT, le PLU, la carte communale et les règles nationales, tandis que l’urbanisme opérationnel porte sur l’aménagement, par exemple au moyen d’une ZAC, d’un PUP, d’un lotissement ou d’un permis valant division.
Le PLU comprend :
Le zonage du PLU distingue les zones U urbaines, N naturelles, A agricoles et AU à urbaniser, ouvertes ou fermées.
Compléments
Depuis la loi NOTRE, le SRADDET a vocation à intégrer les différents schémas régionaux sectoriels et doit être approuvé dans les trois ans de l’élection du conseil régional, ou avant le 28 juillet 2019.
Depuis août 2021, le PADD du SCOT est renommé Plan d’Aménagement Stratégique et une évaluation doit être publiée tous les six ans.
📌 Le PLU s’applique avec les prescriptions issues des législations spécifiques, notamment les servitudes d’utilité publique, les droits des tiers du Code civil, les règles de protection des zones boisées et les règles relatives aux installations classées.
★ À maîtriser
📌 La révision du PLU s’impose lorsqu’une orientation définie par le PADD change, tandis que la modification s’applique dans les autres cas et suit une procédure plus simple.
Compléments
Les règles d’urbanisme des lotissements approuvés cessent en principe de s’appliquer dix ans après l’autorisation de lotir, sauf si une majorité des colotis a demandé leur maintien et que l’autorité compétente l’a accepté.
Le PLU peut comporter ou renvoyer à :
Le PLUi doit être compatible avec :
Depuis mai 2026, les procédures de révision allégée et de modification allégée sont supprimées ; l’enquête publique peut être remplacée par une mise à disposition du public ou une PPVE, sauf si la modification est soumise à évaluation environnementale.
📌 La déclaration de projet et la procédure intégrée logement permettent une mise en compatibilité simple et accélérée des documents d’urbanisme.
📌 Le PLH est obligatoire dans les communautés de communes compétentes en matière d’habitat de plus de 30 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 10 000 habitants, ainsi que dans les communautés d’agglomération, les communautés urbaines et les métropoles.
Révision pour changer une orientation du PADD ; modification dans les autres cas.
★ À maîtriser
Compléments
Les seuils de population de droit commun des EPCI sont de plus de 400 000 habitants pour une métropole, de plus de 250 000 pour une communauté urbaine et de plus de 50 000 pour une communauté d’agglomération, sous réserve des autres conditions et dérogations légales ; une communauté de communes compte en principe au moins 15 000 habitants, avec des adaptations permettant d’abaisser ce seuil sans descendre sous 5 000 habitants.
Les compétences territoriales citées se répartissent ainsi :
Les principes comprennent : la spécialité, l’exclusivité, avec croisement possible des financements, la subsidiarité en principe, la clause de compétence générale du bloc communal
Les enjeux majeurs cités sont :
Pour les sites en extension urbaine, la charte des éco-quartiers de Lille-Métropole exige notamment, à moins de 700 m à pied en distance réelle, un transport en commun lourd, une école primaire, des équipements publics, au moins trois commerces et services de première nécessité, ainsi que des lieux de rencontre ouverts et couverts.
La raréfaction du foncier conduit à densifier et à reconvertir les friches.
★ À maîtriser
📌 Pour les projets soumis à autorisation commerciale de plus de 1 000 m², l’artificialisation nette s’apprécie à l’échelle de l’unité foncière : une renaturation sur cette unité foncière peut compenser les surfaces nouvellement artificialisées ; si le projet engendre une artificialisation nette, il est en principe interdit, sauf dérogation répondant aux conditions prévues.
Compléments
La loi du 20 juillet 2023 prévoit des délais de traduction des objectifs du ZAN jusqu’en 2026 pour les SCOT et 2027 pour les PLU.
La loi du 20 juillet 2023 réserve 12 500 hectares à l’artificialisation pour les projets d’envergure nationale ou européenne, soit 10 % de l’objectif d’ici 2031.
La loi du 20 juillet 2023 crée une garantie rurale d’un hectare pour les communes couvertes par un PLU ou une carte communale approuvé avant le 22 août 2026 ; ce droit à construire peut être mutualisé à l’échelle intercommunale.
★ À maîtriser
📌 La catégorie d’autorisation dépend du caractère protégé ou ordinaire du site, de la nature et de l’importance des travaux, et de la distinction entre construction nouvelle et travaux sur l’existant.
📌 Un changement de destination relève d’une déclaration préalable même sans travaux, mais exige un permis de construire si les travaux modifient aussi les structures porteuses ou la façade.
Compléments
La décision tient compte notamment de : l’obligation de raccordement, la limitation de l’extension urbaine, le PLU ou la carte communale et les périmètres protégés, le cahier des charges en ZAC ou en lotissement, les plans de prévention des risques
En secteur non protégé, la déclaration préalable concerne notamment : les petites constructions et habitations légères de loisirs, les pylônes, poteaux, statues, gros outillages et ouvrages similaires, les éoliennes et les piscines, les châssis, serres, murs et clôtures, le mobilier urbain, les caveaux et les monuments funéraires, les ouvrages d’infrastructure, canalisations, lignes et câbles, les constructions nécessitant le secret pour des motifs de sécurité
📌 Les travaux intérieurs ne nécessitent aucune formalité en secteur ordinaire, mais peuvent relever d’une déclaration préalable dans un bâtiment situé dans le périmètre d’un PSMV en cours d’étude ou lorsque les travaux modifient des éléments protégés par un PSMV approuvé.
📌 Les travaux modifiant l’aspect extérieur relèvent en règle générale d’une déclaration préalable, d’un permis de construire sur un monument historique, et d’aucune formalité lorsqu’il s’agit seulement de travaux de ravalement.
Un changement de destination relève de la DP seul, mais du PC si les travaux touchent aussi la structure porteuse ou la façade.
★ À maîtriser
📌 La démolition totale ou partielle d’une construction n’est en principe soumise à aucune formalité, sauf lorsqu’un permis de démolir est institué par délibération du conseil municipal et que les travaux visent à démolir ou rendre inutilisable tout ou partie d’une construction.
Compléments
📌 Certaines démolitions, notamment celles d’immeubles situés en secteur protégé, restent soumises à permis de démolir.
📌 Les biens reconnus insalubres ne nécessitent pas de permis de démolir.
★ À maîtriser
📌 Selon leur importance ou leur impact, les opérations d’aménagement relèvent d’un permis d’aménager, d’une déclaration préalable ou d’une exemption d’autorisation.
Relèvent notamment de la déclaration préalable les lotissements sans VRD ni équipements communs hors secteurs protégés, les campings de moins de 6 emplacements, et les réaménagements de camping augmentant les emplacements de moins de 10 % sans modification substantielle de la végétation.
Sont notamment exemptés d’autorisation les remembrements fonciers sans VRD réalisés par une association foncière urbaine, les parcs d’attraction ou aires de jeux de moins de 2 ha, les golfs de moins de 25 ha hors secteurs protégés et les terrains destinés à une résidence démontable de moins de 40 m².
Compléments
Un permis d’aménager peut comprendre un permis de construire ou un permis de démolir.
Relèvent notamment de la déclaration préalable l’installation d’une caravane hors camping plus de 3 mois par an, les aires de stationnement publiques de 10 à 50 places hors secteurs protégés, et certains affouillements ou exhaussements de moins de 2 m sur 100 m² à 2 ha hors secteurs protégés.
★ À maîtriser
La procédure d’autorisation comprend le dépôt en mairie contre récépissé, la vérification du dossier, l’instruction, la décision, puis l’affichage de l’autorisation.
Dans les 30 jours suivant le dépôt, l’administration peut demander les pièces complémentaires réglementaires, qui doivent être fournies sous 3 mois; la réception du dossier complet marque le début de l’instruction.
Les délais ordinaires d’instruction sont d’un mois pour une déclaration préalable, de deux mois pour une maison individuelle et de trois à cinq mois dans certains cas, notamment pour un ERP ou un périmètre de protection d’un monument historique.
Les autorisations d’urbanisme sont valables trois ans et peuvent être prorogées d’un an deux fois.
📌 Un permis modificatif ne peut porter que sur des modifications qui ne changent pas fondamentalement la nature, l’importance, l’agencement ou la composition du projet, et doit être obtenu avant l’achèvement complet des travaux.
📌 Le délai de recours commence le premier jour d’une période continue d’affichage de deux mois sur le terrain; si cet affichage continu ne peut être prouvé, un recours reste possible jusqu’à six mois après l’achèvement.
Compléments
📌 À l’issue de l’instruction, l’autorité peut accorder le permis avec ou sans prescriptions, le refuser, prononcer une non-opposition à la déclaration préalable ou, sauf exceptions, laisser naître une autorisation tacite à l’expiration du délai.
Le demandeur n’est pas nécessairement le propriétaire, mais doit attester qu’il est autorisé par celui-ci; un architecte établit le projet lorsque la surface dépasse 150 m².
Un sursis à statuer peut être opposé notamment dans l’attente de la définition d’un projet urbain, pour une durée maximale de deux ans.
Une demande de prorogation doit être déposée deux mois avant l’expiration du permis; le silence administratif pendant deux mois vaut prorogation tacite, sauf évolution défavorable des règles d’urbanisme ou institution de nouvelles servitudes.
Le permis devient caduc si les travaux sont interrompus pendant plus d’un an; la demande de prorogation ne nécessite pas de justifier son titre.
Le panneau d’autorisation doit être rectangulaire, mesurer plus de 80 centimètres et rester lisible depuis la voie publique ou les espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier.
Dépôt → dossier complet → instruction → décision → affichage
★ À maîtriser
📌 Les recours contre une autorisation d’urbanisme peuvent être formés par le demandeur, l’administration ou le préfet, ou un tiers; ils ne sont généralement pas suspensifs.
📌 Un tiers doit justifier d’un intérêt à agir personnel, régulier et direct, et ne peut contester l’autorisation qu’au regard d’un intérêt urbanistique, esthétique ou environnemental.
📌 L’administration peut retirer une autorisation dans les trois mois si elle est illégale, sous réserve d’une motivation suffisante et de la consultation du bénéficiaire; en cas de fraude, le retrait est possible sans délai.
Compléments
📌 Les statuts d’une association requérante doivent avoir été déposés en préfecture au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire et l’association doit avoir un lien avec le projet.
📌 Un recours gracieux ou contentieux n’est pas suspensif, mais le recours contentieux peut être accompagné d’une demande de suspension par requête séparée en référé.
Une action civile peut viser la démolition ou des dommages-intérêts liés à une autorisation d’urbanisme, et le juge peut sanctionner financièrement les recours abusifs.
Selon l’étude de l’AURV 2018, entre 2012 et 2016, 2 % des permis de construire ont fait l’objet d’un recours, un tiers de ces recours comportaient un référé et 1 % des permis ont finalement été annulés.
★ À maîtriser
Les autorisations connexes peuvent comprendre une déclaration ou une autorisation ICPE pour les établissements polluants, ainsi qu’une déclaration ou une autorisation au titre de la loi sur l’eau pour les projets ayant un impact significatif sur les eaux souterraines ou de surface.
En archéologie préventive, un diagnostic par sondages, généralement sous forme de tranchées, évalue les vestiges et l’étendue du site; s’il est positif, des fouilles peuvent être prescrites.
Compléments
Dans un secteur d’information sur les sols, des études de sol spécifiques et la définition de mesures de gestion sont obligatoires.
Tout défrichement dépassant le seuil départemental, fixé entre 0,5 et 4 ha, nécessite une autorisation préalable à l’autorisation d’urbanisme, avec un délai de deux à six mois.
Une enquête publique environnementale est exigée lorsqu’une étude d’impact est nécessaire, sauf notamment dans le cas d’une ZAC ou de projets soumis à une concertation réglementaire facultative décidée.
Les fouilles préventives peuvent être réalisées par l’INRAP, un service archéologique territorial agréé ou toute autre personne morale agréée par l’État; leur prix est fixé par contrat entre l’aménageur et l’opérateur.
La prise en charge des fouilles préventives induites par la construction de logements locatifs sociaux est limitée à 75 %.
★ À maîtriser
📌 La marge nette correspond au solde constituant le profit du promoteur et la couverture de son risque, tandis que la marge brute ou interne correspond à ce solde augmenté des frais de gestion.
Compléments
Les principales valeurs possibles sont :
Dans l’exemple de bilan promoteur, le terrain coûte 6 500 000 € HT, les travaux 30 135 976 € HT, le coût total de construction 33 726 298 € HT et les dépenses totales 50 180 521 € HT.
Les frais de commercialisation représentent entre 2 et 5 % du prix de vente et sont généralement externalisés.
Le prix de vente du bilan promoteur est estimé par une étude de marché et représente le chiffre d’affaires.
Les frais financiers sont d’abord estimés par ratio, puis précisés à l’aide du plan de trésorerie prévisionnel selon les délais de paiement, le rythme des ventes et les appels de fonds.
Les recettes moins les dépenses donnent la marge nette
★ À maîtriser
📐 Formule - La taxe d’aménagement se calcule selon .
📌 Le taux majoré de la part communale peut atteindre 20 % ; il exige une délibération spécifique assortie d’un engagement de réaliser des équipements publics définis, et interdit le cumul avec d’autres participations.
Compléments
En 2025, la valeur forfaitaire de la taxe d’aménagement est de 930 €/m², ou de 1 054 €/m² en Île-de-France.
La surface de plancher exclut notamment les murs extérieurs, les trémies, les stationnements, les locaux techniques et de déchets, les combles non aménageables, les espaces de moins de 1,80 m et certaines caves et cellules annexes ; en collectif, une déduction supplémentaire de 10 % s’applique.
📌 La surface taxable reprend les exclusions de la surface de plancher, mais ne retranche pas les stationnements en œuvre, les locaux techniques et de déchets, les combles non aménageables, les espaces de moins de 1,80 m, les caves et celliers, ni la déduction supplémentaire de 10 % en collectif.
★ À maîtriser
La vente immobilière suppose :
🔄 Le déroulement d’une vente comprend :
Compléments
📌 Une vente peut prendre la forme d’une promesse unilatérale ou d’un contrat synallagmatique.
Offre → avant-contrat → levée d’option → réalisation
★ À maîtriser
Dans le bail emphytéotique et le bail à construction, le bailleur conserve la propriété du terrain et acquiert la propriété du bâti au terme d’une durée de 18 à 99 ans.
Dans le bail réel solidaire, les organismes de foncier solidaire vendent le bail réel à des acquéreurs soumis à des conditions de ressources et à des critères d’éligibilité.
Le bail réel solidaire permet un prix réduit de 20 à 35 %, une redevance foncière mensuelle souvent de 1 à 3 €/m² et la revente du bâti à un prix encadré.
Compléments
Le bail emphytéotique et le bail à construction sont utilisés pour le logement social et les équipements publics.
Le bail réel immobilier logement est destiné au logement intermédiaire.
Le bail réel solidaire repose sur le modèle des Community Land Trusts des États-Unis et sur des organismes de foncier solidaire sans but lucratif, institués par la loi ALUR.
La location-accession est notamment proposée sous la forme du PSLA.
Le bailleur garde le terrain ; en BRS, l’OFS porte le foncier
Teste tes connaissances sur Foncier et urbanisme avec 47 questions à choix multiples et corrections détaillées.
1. Une commune souhaite repérer des terrains tout en veillant à leur intégration dans le territoire. Quelle démarche de prospection correspond à cette approche partenariale ?
2. Dans l’urbanisme opérationnel, quelles deux questions sont posées comme objets de réflexion ?
Mémorisez les concepts clés de Foncier et urbanisme avec 90 flashcards interactives.
Quelles méthodes peut suivre la prospection foncière ?
Une méthode traditionnelle ou empirique.
Quelle étude nécessite le partenariat foncier avec les collectivités ?
Une étude d’insertion dans le territoire.
Quel objectif de logements sociaux l’article 55 de la loi SRU fixe-t-il en 2000 ?
20 %.
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