Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Un contrat de location d’un local à un commerçant, un artisan ou un industriel pour exploiter son fonds de commerce.
Quelle est la portée du statut des baux commerciaux à l’égard des contrats ?
Il est d’ordre public et ne peut être écarté que dans les cas permis par la loi.
Quelles conditions cumulatives ouvrent de plein droit le statut des baux commerciaux ?
Un bail immobilier, l’exploitation effective d’un fonds commercial, industriel ou artisanal et l’immatriculation du locataire au RCS ou au Répertoire des Métiers.
Quelle est la durée minimale d’un bail commercial ?
9 ans.
Quelles conditions ouvrent au locataire le droit au renouvellement du bail commercial ?
Être propriétaire du fonds, immatriculé au RCS ou au Répertoire des Métiers, et l’avoir exploité effectivement durant les trois années précédant la fin du bail.
Quand et par quel acte le bailleur doit-il donner congé avec offre de renouvellement ?
Au moins six mois avant la fin du bail, par acte de commissaire de justice.
Que peut faire le locataire si le bailleur n’a pas donné congé ?
Demander le renouvellement dans les six mois précédant la fin du bail, par acte de commissaire de justice ou LRAR.
Quel délai le bailleur a-t-il pour répondre à une demande de renouvellement ?
Trois mois.
Que signifie le silence du bailleur pendant trois mois après une demande de renouvellement ?
L’acceptation du principe du renouvellement.
Que consiste à faire la déspécialisation des activités autorisées par un bail ?
Élargir ou changer l’activité autorisée par la clause de destination du bail.
Que permet la déspécialisation partielle d’un bail commercial ?
Ajouter des activités connexes ou complémentaires.
Quel accord exige la déspécialisation totale ?
L’accord du bailleur.
À quelles conditions le bailleur peut-il s’opposer à une déspécialisation partielle ?
S’il conteste le caractère connexe ou complémentaire des activités ajoutées.
Comment le loyer initial est-il fixé ?
Il est librement négocié entre les parties.
Quand les parties peuvent-elles demander la révision triennale du loyer ?
À la fin de chaque période de trois ans.
Selon quels indices la variation du loyer révisé est-elle en principe plafonnée ?
Selon l’ILC ou l’ILAT.
Quel seuil de variation permet de demander une révision judiciaire liée à une clause d’échelle mobile ?
Une variation de plus d’un quart par rapport au loyer précédent.
À quelle valeur le déplafonnement ramène-t-il le loyer ?
À la valeur locative du local.
Quel seuil de variation de la valeur locative peut justifier le déplafonnement ?
Une variation de plus de 10 % liée à une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.
Quelle prolongation du bail peut permettre au bailleur de demander le déplafonnement ?
Une prolongation au-delà de neuf ans par tacite reconduction.
Quand le locataire peut-il résilier le bail à échéance triennale ?
À la fin de chaque période de trois ans.
Quel préavis le locataire doit-il respecter pour résilier à échéance triennale ?
Au moins six mois.
Quel est le statut d’une clause pénalisant le locataire pour une résiliation triennale ?
Elle est réputée non écrite.
Que répare l’indemnité d’éviction après un refus de renouvellement ?
Le préjudice du locataire, notamment la perte de l’emplacement et de la clientèle.
Quels éléments l’indemnité d’éviction comprend-elle ?
La valeur du fonds, les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les droits de mutation.
Jusqu’à quand le locataire peut-il rester dans les lieux après un refus de renouvellement ?
Jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction.
Que doit verser le locataire qui reste dans les lieux en attendant l’indemnité d’éviction ?
Une indemnité d’occupation.
Quel motif exonère le bailleur de l’indemnité d’éviction ?
Un motif grave et légitime à l’encontre du locataire.
Quelle situation liée à l’immeuble exonère le bailleur de l’indemnité d’éviction ?
L’insalubrité de l’immeuble.
À quoi sert un écrit dans un bail commercial ?
Il est nécessaire pour prouver le bail, mais pas pour sa validité.
Quels baux sont exclus du statut ?
Les baux de courte durée de deux ans ou moins, les locations saisonnières, les baux ruraux, les baux d’habitation et les baux à usage mixte.
Comment les parties peuvent-elles appliquer le statut à un bail exclu ?
En le choisissant par une clause claire et explicite.
Pourquoi le bail de la SAS Brico’Déco remplit-il les quatre conditions du statut ?
La SAS immatriculée au RCS loue un hangar commercial pour neuf ans afin d’y accueillir sa clientèle.
Qu’est-ce qui doit justifier la déspécialisation totale ?
La conjoncture économique et l’organisation rationnelle de la distribution.
Que peut demander le bailleur s’il accepte une déspécialisation ?
Une réévaluation du loyer ou une indemnité compensatrice de déspécialisation.
Quel type de déspécialisation représente l’ajout d’un salon de thé à une boulangerie ?
Une déspécialisation partielle à titre d’activité complémentaire.
Qu’est-ce qu’une clause d’échelle mobile ?
Une clause qui fait varier automatiquement le loyer selon un indice de référence, à une périodicité convenue.
Pour quels motifs légaux le bailleur peut-il mettre fin au bail à échéance triennale ?
Pour des travaux de reconstruction, une reprise pour habitation, l’insalubrité ou une faute grave du locataire.
Quand la SARL Librairie’Passage peut-elle résilier son bail dans l’exemple ?
À la fin de la troisième année.
Quel préavis la SARL Librairie’Passage doit-elle donner pour résilier dans l’exemple ?
Six mois à l’avance.
Quelle pénalité la SARL Librairie’Passage doit-elle payer en résiliant dans l’exemple ?
Aucune pénalité.
Dans quel délai le bailleur peut-il exercer son droit de repentir après la fixation judiciaire de l’indemnité ?
Dans les 15 jours.
Comment le bailleur exerce-t-il son droit de repentir pour éviter l’indemnité d’éviction ?
En offrant finalement le renouvellement du bail.
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1. Quelles conditions doivent être réunies pour que le statut des baux commerciaux s’applique de plein droit ?
2. Quelle conséquence découle du caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux ?
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