QCM : Le bail commercial (19 questions)

Explication

L’application de plein droit suppose cumulativement un bail, un bien immobilier, l’exploitation effective d’un fonds relevant des activités visées et l’immatriculation du locataire au registre compétent. Un acte notarié n’est pas une condition requise.

Explication

Le caractère d’ordre public empêche les parties d’écarter contractuellement le statut, sauf lorsque la loi le permet. Une simple clause contractuelle ne suffit donc pas à autoriser cette dérogation.

Explication

Le bail peut être valable sans écrit, mais un écrit est nécessaire pour le prouver. L’idée qu’il conditionne aussi la validité confond la preuve du bail avec sa formation.

Explication

La durée minimale prévue pour le bail commercial est de neuf ans. Une durée de six ans ne correspond pas à ce minimum.

Explication

Le locataire doit être propriétaire du fonds, être immatriculé au registre compétent et avoir exploité effectivement ce fonds pendant les trois années précédant la fin du bail. La propriété exigée porte sur le fonds, non sur le local.

Explication

En l’absence d’initiative du bailleur, le locataire demande le renouvellement dans les six mois précédant la fin du bail, par acte de commissaire de justice ou par LRAR. Le délai d’au moins six mois avant la fin concerne le congé avec offre de renouvellement donné par le bailleur.

Explication

Le bailleur dispose de trois mois pour répondre à la demande de renouvellement, et son silence vaut acceptation du principe du renouvellement. Ce silence ne constitue donc pas un refus.

Explication

La déspécialisation consiste à élargir ou à changer l’activité autorisée par la clause de destination. La transformation matérielle du local ne définit pas cette notion.

Explication

La déspécialisation partielle permet d’ajouter des activités connexes ou complémentaires en informant le bailleur, lequel peut contester leur caractère connexe ou complémentaire. La déspécialisation totale concerne un changement complet d’activité et requiert l’accord du bailleur.

Explication

Le loyer initial résulte de la négociation libre entre les parties. La référence à un indice concerne plutôt certaines évolutions du loyer en cours de bail.

Explication

La révision triennale peut être demandée par l’une ou l’autre partie à la fin de chaque période de trois ans, avec une variation en principe plafonnée selon l’ILC ou l’ILAT. L’indexation annuelle automatique relève plutôt d’une clause d’échelle mobile.

Explication

Lorsque la variation liée à la clause dépasse un quart par rapport au loyer précédent, une révision judiciaire peut être demandée. Le dépassement ne met pas fin au bail et ne rend pas le renouvellement automatique.

Explication

Le plafonnement encadre la hausse du loyer en fonction d’un indice, alors que le déplafonnement écarte cette limite pour revenir à la valeur locative du local. Appliquer un indice correspond donc au plafonnement, et non au déplafonnement.

Explication

Le locataire peut résilier à une échéance triennale, notamment à six ans, en donnant congé au moins six mois à l’avance. Le cours ne conditionne pas l’exercice de ce droit à un motif particulier.

Explication

Une clause imposant une pénalité au locataire qui exerce son droit de résiliation triennale est réputée non écrite. La possibilité de résilier ne dépend pas, dans cette règle, de la preuve d’un préjudice par le bailleur.

Explication

L’indemnité d’éviction répare le préjudice du locataire découlant du refus de renouvellement, notamment la perte de son emplacement et de sa clientèle. Les frais de remise en état du local relèvent d’une autre question que cette indemnisation.

Explication

L’indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds ou sa valeur de remplacement, les frais de déménagement et de réinstallation ainsi que les droits de mutation. La valeur locative et les frais de gestion du bailleur ne correspondent pas aux éléments énumérés pour cette indemnité.

Explication

Le locataire peut se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction, à condition de verser une indemnité d’occupation. Ce maintien n’est donc pas gratuit.

Explication

Un motif grave et légitime imputable au locataire, tel que des impayés répétés malgré une mise en demeure, peut exonérer le bailleur, tout comme l’insalubrité de l’immeuble. Le simple souhait de récupérer le local ne constitue pas, à lui seul, un motif suffisant.