Fiche de révision : Le caractère absolu de la propriété

📋 Plan du Cours

1. Notion et fondements de la propriété
2. Appropriation et possession exclusive
3. Délimitation des propriétés immobilières
4. Protection contre l’empiètement
5. Panorama des sanctions de propriété
6. Conditions de l’action en revendication
7. Possession et revendication des meubles
8. Effets de la revendication, fruits et produits, dépenses et jouissance
9. Usus et image du bien
10. Abusus et disposition du bien
11. Les protections constitutionnelle et européenne
12. Les atteintes et l’expropriation
13. Les limites légales et l’abus de droit
14. Les troubles anormaux du voisinage
15. Les restrictions volontaires et l’inaliénabilité

📅 Repères chronologiques

1. 3 août 1915L’arrêt Clément-Bayard qualifie d’abus de droit l’installation de pointes sur un terrain dans le seul but d’endommager les dirigeables du voisin.
2. 16 janvier 1982Le Conseil constitutionnel rend une décision relative à la loi de nationalisation, dans le cadre de la protection constitutionnelle du droit de propriété.
3. 1999La Cour européenne des droits de l’homme juge disproportionnée l’obligation faite à des propriétaires de laisser des associations de chasse chasser sur leurs terrains.
4. 10 mars 1999L’arrêt Gondrée a admis que le propriétaire d’un café puisse s’opposer à l’exploitation commerciale de l’image de son bien, en se fondant sur l’article 544 du Code civil.
5. 30 août 2007Dans l’affaire Pye c. Royaume-Uni, la Cour européenne des droits de l’homme considère la prescription acquisitive comme une réglementation de l’usage des biens compatible avec l’article 1 du Protocole 1.
6. 17 mai 2018La troisième chambre civile de la Cour de cassation admet la démolition d’une construction irrégulière, considérée comme le seul moyen de respecter le droit de propriété.
7. 15 avril 2024La loi codifie à l’article 1253 du Code civil la théorie des troubles anormaux du voisinage, consacre une responsabilité de plein droit et étend le dispositif au-delà du seul propriétaire.

📖 1. Notion et fondements de la propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Propriété : La propriété désigne soit le bien lui-même, au sens objectif, soit le droit qui établit un lien exclusif entre une personne et une chose, au sens subjectif.
• Droit de propriété : L’article 544 du Code civil définit le droit de propriété comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, sous réserve de ne pas en faire un usage interdit par les lois ou les règlements.

★ À maîtriser

• L’article 2 de la DDHC reconnaît la propriété comme un droit naturel et imprescriptible, au même titre que la liberté, la sûreté et la résistance à l’oppression.

Compléments

📌 L’article 34 de la Constitution prévoit que la loi fixe les règles concernant le régime de la propriété.

📌 Le droit de propriété repose sur la liberté du propriétaire et l’exclusivité de son droit, mais son exercice connaît des limites.

📖 2. Appropriation et possession exclusive

🔑 Notions clés & Définitions

• Exclusivité : Permet au propriétaire de contrôler l’utilisation de son bien et d’en exclure les tiers.
• Possession : Exercice concret d’un pouvoir sur un bien qui joue un rôle important pour prouver la propriété.

★ À maîtriser

• Les principaux modes d’appropriation sont : le transfert de propriété par vente, succession ou donation, la création pour certains biens incorporels, le partage d’un bien détenu en indivision

Compléments

• L’exclusivité est établie par l’appropriation du bien, par laquelle une personne en devient propriétaire.

📌 La possession peut faire présumer la propriété des meubles corporels, mais cette présomption n’est pas absolue.

• Pour les meubles incorporels, la possession est moins facile à établir et la publicité ou l’inscription sur un registre peut être nécessaire.

• Pour les immeubles, la possession peut se manifester par l’utilisation du bien, mais elle est plus difficile à caractériser et le droit prévoit des mécanismes spécifiques.

📖 3. Délimitation des propriétés immobilières

🔑 Notions clés & Définitions

• Servitude de passage : Droit réel qui permet au propriétaire d’un fonds enclavé de passer sur le fonds voisin dans les conditions prévues par la loi.
• Action en bornage : Action qui permet de déterminer précisément la limite entre deux propriétés immobilières voisines.
• Fonds enclavé : Terrain qui n’a pas d’accès suffisant à la voie publique et dont le propriétaire doit passer sur le terrain d’un autre pour en sortir.

★ À maîtriser

• Selon l’article 647 du Code civil, tout propriétaire peut clore son héritage, terme qui désigne ici le fonds de terre.

• L’action en bornage n’est recevable que si aucune limite divisoire n’est déjà clairement établie, par exemple par une rivière, des bornes déjà installées ou une autre limite juridique déterminée.

• Le bornage détermine la limite entre deux propriétés, tandis que l’action en revendication permet à une personne qui se prétend propriétaire de réclamer le bien à celui qui le possède.

• Selon l’article 673 du Code civil, un propriétaire peut contraindre son voisin à couper les branches de ses arbres qui dépassent sur son terrain, mais il ne peut pas les couper lui-même sous peine de commettre une voie de fait. - Civ. 3e, 3 mars 2015, n°

Compléments

• Le propriétaire peut notamment installer :
  • une clôture
  • une haie
  • des dispositifs de sécurité

📌 Selon l’article 646 du Code civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës.

• Le bornage matérialise la limite séparative entre deux terrains, notamment à l’aide de bornes ou de piquets, et fait intervenir un géomètre-expert pour les calculs précis dans l’espace.

📌 Le bornage peut être amiable lorsque les voisins sont d’accord ou judiciaire lorsqu’ils sont en désaccord.

📌 L’action en bornage est pétitoire et son demandeur doit établir son droit de propriété ; en cas d’indivision, l’accord de la majorité est nécessaire.

📖 4. Protection contre l’empiètement

🔑 Notions clés & Définitions

• Empiètement : L’empiètement se produit lorsqu’une construction ou une plantation dépasse la limite séparative et occupe, même partiellement, le terrain voisin.

★ À maîtriser

📌 La jurisprudence a refusé de permettre au propriétaire de contraindre son voisin à lui vendre la partie de terrain occupée, car l’article 545 du Code civil interdit de contraindre une personne à céder sa propriété hors utilité publique et juste et préalable indemnité. - Civ. 3e, 16 juin 1990

📌 Le 10 novembre 2016, la Cour de cassation a reproché à une cour d’appel d’avoir ordonné une démolition sans vérifier si un simple rabotage du mur pouvait suffire à mettre fin à l’empiètement.

Compléments

📌 L’empiètement porte atteinte au droit exclusif du propriétaire voisin, tandis que sa suppression peut nécessiter la démolition d’une partie importante ou de l’ensemble de la construction.

• L’empiètement peut être de faible ampleur et son auteur peut être de bonne foi, notamment s’il ignorait construire sur le terrain voisin ou s’il a acheté une construction qui empiétait déjà.

💡 Astuce mémo

L’empiètement atteint l’exclusivité du propriétaire → une mesure adaptée doit faire cesser l’atteinte.

📖 5. Panorama des sanctions de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Voie de fait : Peut entraîner la compétence du juge judiciaire lorsque l’administration porte une atteinte particulièrement grave à un droit.

★ À maîtriser

• Le droit pénal sanctionne notamment les atteintes aux biens suivantes :
  • le vol
  • l’abus de confiance
  • l’abus de biens sociaux
  • le détournement de fonds publics
  • la corruption
  • la concussion

📌 L’administration peut porter atteinte à la propriété par une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique, strictement encadrée et assortie d’une indemnisation obligatoire du propriétaire exproprié.

Compléments

• Le droit de propriété bénéficie d’une protection juridique renforcée en raison de son importance fondamentale.

• La voie de fait est caractérisée lorsque l’administration procède à l’exécution forcée, dans des conditions irrégulières, d’une décision, même régulière, portant atteinte à la liberté individuelle ou aboutissant à l’extinction d’un droit de propriété, ou prend une décision ayant les mêmes effets et manifestement insusceptible d’être rattachée à un pouvoir appartenant à l’administration.

• La victime d’une atteinte à la propriété peut obtenir la restitution de son bien ou une indemnisation et, selon le type d’atteinte, être indemnisée sans démontrer un préjudice distinct.

• L’article 1240 du Code civil peut servir de fondement à une action en responsabilité civile pour obtenir réparation d’une atteinte.

📖 6. Conditions de l’action en revendication

🔑 Notions clés & Définitions

• Action en revendication : L’action par laquelle une personne qui se prétend propriétaire demande au juge de reconnaître son droit sur un bien détenu par quelqu’un d’autre.
• Action pétitoire : Une action pétitoire vise à faire reconnaître ou protéger le droit de propriété et porte sur le droit de propriété lui-même.

★ À maîtriser

• Dans une action en revendication, le demandeur doit prouver qu’il est propriétaire du bien.

• L’action en revendication suppose une contestation du droit de propriété, tandis que l’action en restitution vise à récupérer un bien sans qu’il soit nécessaire de contester la propriété.

• Le contentieux de la propriété relève du tribunal judiciaire, et la compétence territoriale dépend du lieu de situation de l’immeuble ou, en principe pour un meuble, du domicile du défendeur.

Compléments

• Lorsqu’un emprunteur refuse de rendre un ordinateur prêté après une semaine, le prêteur peut demander sa restitution sans engager une action en revendication si la propriété n’est pas contestée.

📌 L’action pétitoire porte sur le droit de propriété, tandis que l’action personnelle repose sur un rapport personnel ou contractuel.

• Le défendeur à l’action en revendication est en principe le possesseur actuel du bien, dont la possession peut faire présumer la propriété.

• Tous les biens peuvent en principe faire l’objet d’une revendication, y compris certains biens incorporels comme les créances.

📖 7. Possession et revendication des meubles

🔑 Notions clés & Définitions

• Acquisition a non domino : L’acquisition d’un bien auprès d’une personne qui n’en était pas propriétaire.

★ À maîtriser

• En principe, l’acheteur devient propriétaire dès l’accord des parties sur la chose et le prix, même si le prix n’a pas encore été payé.

• Une clause de réserve de propriété permet au vendeur de rester propriétaire jusqu’au paiement intégral du prix.

• Selon l’article 2227 du Code civil, le droit de propriété est imprescriptible et le propriétaire ne le perd pas simplement parce qu’il ne l’exerce pas longtemps.

• L’article 2276, alinéa 1er, du Code civil dispose qu’en fait de meuble, possession vaut titre, afin de protéger la sécurité du commerce des meubles corporels.

• L’article 2276 a une fonction probatoire lorsque la possession sert de preuve de propriété, et une fonction acquisitive lorsqu’elle permet d’acquérir un meuble auprès d’un non-propriétaire.

• La protection de l’article 2276 suppose : un meuble corporel, une entrée en possession, la bonne foi de l’acquéreur, qui doit avoir cru que le transmetteur était propriétaire

📌 Par exception à l’article 2276, alinéa 2, le propriétaire involontairement privé de son bien, notamment par perte ou vol, peut le revendiquer pendant trois ans à compter de la perte ou du vol.

Compléments

• Si l’acheteur revend le bien avant d’avoir payé, le vendeur peut, selon les circonstances, agir sur le bien ou sur la créance correspondant à sa revente.

• L’action en revendication ne se prescrit pas par le seul écoulement du temps, sous réserve de situations où certaines revendications mobilières deviennent irrecevables.

📌 La bonne foi de l’acquéreur s’apprécie au moment de l’entrée en possession et étant présumée, la mauvaise foi doit en principe être prouvée par celui qui la conteste.

• La première chambre civile de la Cour de cassation a rappelé ces règles dans un arrêt du 27 novembre 2001, n° 99-18.335.

• La protection particulière de l’article 2277 concerne un achat effectué : dans une foire ou un marché, dans une vente publique, auprès d’un marchand vendant des choses semblables

💡 Astuce mémo

La possession prouve parfois la propriété ; avec bonne foi et entrée en possession, elle peut aussi l’acquérir.

📖 8. Effets de la revendication, fruits et produits, dépenses et jouissance

★ À maîtriser

• Si le possesseur obtient gain de cause, il conserve le bien ; si le demandeur prouve qu’il en est propriétaire, le juge reconnaît son droit et peut ordonner la restitution.

• Le possesseur de bonne foi peut conserver les fruits perçus, tandis que le possesseur de mauvaise foi doit les restituer selon les règles applicables.

• Les fruits sont les produits du bien qui peuvent être perçus sans entamer sa substance, tandis que les produits diminuent ou altèrent le capital.

• Le possesseur doit restituer les produits au propriétaire, qu’il soit de bonne ou de mauvaise foi.

• L’article 1352-5 du Code civil distingue trois catégories de dépenses :

  • Les dépenses nécessaires conservent le bien et peuvent être remboursées
  • Les dépenses utiles augmentent la valeur du bien et sont remboursées dans la limite de la plus-value au jour
  • Les dépenses somptuaires sont des dépenses de luxe et ne donnent en principe pas lieu à remboursement

📌 Selon l’article 1352-3 du Code civil, une indemnité de jouissance peut être due dans les mêmes conditions que les fruits : le possesseur de bonne foi n’en doit pas, tandis que le possesseur de mauvaise foi en doit une.

Compléments

• La restitution peut porter sur le bien, sur ce qu’il a produit et sur les dépenses engagées à son sujet.

• Selon la jurisprudence, le possesseur devient de mauvaise foi au moment où il est assigné en justice, car il sait alors que sa qualité de propriétaire est contestée.

📌 Les produits sont restitués en nature s’ils existent encore, ou par équivalent s’ils ont été consommés ou ne peuvent plus être restitués ; leur valeur est appréciée au jour de la restitution selon l’article 1352 du Code civil.

💡 Astuce mémo

Les fruits se détachent du capital ; les produits entament le capital.

📖 9. Usus et image du bien

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit d’usage : Permet au propriétaire de tirer de son bien toutes les utilités possibles, dans les limites prévues par la loi.

★ À maîtriser

📌 Depuis l’arrêt Hôtel de Girancourt du 7 mai 2004, le propriétaire ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de son bien et ne peut s’opposer à son utilisation que si elle lui cause un trouble anormal.

Compléments

• Les utilisations possibles dépendent :
  • De la nature du bien
  • De la situation du propriétaire
  • Des caractéristiques du bien

📖 10. Abusus et disposition du bien

🔑 Notions clés & Définitions

• Abusus : Le droit du propriétaire de disposer de son bien matériellement ou juridiquement.
• Biens consomptibles : Des biens qui ne peuvent normalement être utilisés qu’en étant consommés.
• Quasi-usufruit : Permet au bénéficiaire de consommer la chose, à charge de restituer à la fin des choses équivalentes ou leur valeur.

★ À maîtriser

📌 La disposition matérielle permet au propriétaire de transformer ou de détruire son bien, tandis que la disposition juridique lui permet notamment de le vendre, de le donner ou de le transmettre.

Compléments

• L’article 537 du Code civil illustre la liberté de disposer de ses biens sous réserve des restrictions prévues par la loi.

• Le propriétaire peut notamment :

  • Transférer la propriété
  • Créer un droit réel sur le bien
  • Transformer le bien
  • Aliéner le bien

📖 11. Les protections constitutionnelle et européenne

★ À maîtriser

📌 Le caractère absolu de la propriété confère une grande liberté au propriétaire, sans lui permettre d’agir sans limite.

• Le Conseil constitutionnel reconnaît que le droit de propriété est protégé constitutionnellement et contrôle les atteintes qui lui sont portées.

• L’article 1er du Protocole n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme protège le droit au respect des biens.

• La privation de propriété fait perdre véritablement son bien à la personne, tandis que la réglementation de l’usage des biens encadre son utilisation sans lui retirer la propriété.

• La Cour européenne des droits de l’homme vérifie notamment que les atteintes au droit au respect des biens sont proportionnées à l’objectif légitime poursuivi.

Compléments

• La QPC permet de contrôler le respect du droit de propriété après l’entrée en vigueur d’une loi, et de nombreuses dispositions ont été examinées, même si peu ont été censurées.

📌 Depuis 2013, la Cour de cassation peut contrôler in concreto la proportionnalité de l’application d’une règle aux circonstances particulières d’une affaire, sans contrôler directement la constitutionnalité des lois.

💡 Astuce mémo

Privation : perte du bien ; réglementation : usage encadré

📖 12. Les atteintes et l’expropriation

★ À maîtriser

📌 Il faut distinguer les atteintes qui privent une personne de sa propriété des restrictions qui encadrent seulement l’exercice de son droit.

📌 Selon l’article 17 de la DDHC, nul ne peut être privé de sa propriété, sauf nécessité publique légalement constatée et sous condition d’une juste et préalable indemnité.

Compléments

📌 L’article 17 de la DDHC protège particulièrement contre la privation de propriété, tandis que l’article 2 reconnaît la propriété comme un droit naturel.

📌 L’article 545 du Code civil interdit de contraindre une personne à céder sa propriété, sauf pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

• L’expropriation permet une privation de propriété, mais elle est soumise à des conditions strictes et à une procédure particulière.

📖 13. Les limites légales et l’abus de droit

🔑 Notions clés & Définitions

• Abus de droit : Consiste à utiliser un droit de manière déloyale, notamment avec l’intention de nuire à autrui.

★ À maîtriser

• Les restrictions légales peuvent concerner :
  • l’utilisation d’un terrain
  • les constructions
  • les relations avec les voisins
  • la protection de l’environnement
  • l’urbanisme
  • la sécurité

📌 Les restrictions légales au droit de propriété doivent poursuivre un objectif légitime, ne pas porter une atteinte disproportionnée et ne pas vider le droit de propriété de sa substance.

📌 L’exercice du droit de propriété est abusif lorsque le propriétaire agit dans le seul but de nuire à autrui ; l’abus suppose notamment une intention de nuire et un dommage causé à autrui.

Compléments

📌 L’article 2276 du Code civil limite les possibilités de revendication du propriétaire lorsque les conditions de protection du possesseur de bonne foi sont réunies, notamment pour assurer la sécurité des échanges.

📖 14. Les troubles anormaux du voisinage

🔑 Notions clés & Définitions

• Troubles anormaux du voisinage : Des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage et pouvant engager la responsabilité de leur auteur.

★ À maîtriser

📌 La responsabilité pour troubles anormaux du voisinage est objective et ne nécessite pas la preuve d’une faute ; il faut établir un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Compléments

• Les troubles peuvent prendre la forme de :

  • bruits
  • odeurs
  • fumées
  • perte de jouissance
  • autres nuisances excessives

• L’appréciation du caractère anormal du trouble se fait in concreto, en tenant compte des circonstances de l’espèce.

📌 L’ancienne exception de préoccupation, prévue à l’article L. 113-8 du Code de la construction et de l’habitation, pouvait protéger une activité économique préexistante lorsque le voisin s’était installé en connaissance de cette activité.

📖 15. Les restrictions volontaires et l’inaliénabilité

🔑 Notions clés & Définitions

• Clause d’inaliénabilité : Interdit au bénéficiaire d’une libéralité de revendre ou de transférer le bien reçu pendant une certaine période.

★ À maîtriser

• Le propriétaire peut volontairement limiter ses prérogatives en créant un droit réel au profit d’autrui ou en concluant une convention limitant l’utilisation du bien, par exemple en s’engageant à ne pas construire sur une partie de son terrain.

📌 Pour être valable, une clause d’inaliénabilité doit être justifiée par un intérêt sérieux et légitime et être temporaire.

Compléments

• Les clauses d’inaliénabilité se rencontrent notamment dans les donations et les transmissions à titre gratuit.

📌 Le juge peut autoriser la levée d’une clause d’inaliénabilité lorsque l’intérêt qui la justifiait a disparu ou qu’un intérêt plus important le commande.