Fiche de révision : Le droit de propriété

📋 Plan du Cours

1. Définition et fondements de la propriété
2. Attributs du droit de propriété
3. Caractères classiques de la propriété
4. Limites et charges de propriété
5. Fonction sociale et économique
6. Expropriation et accession
7. Possession et prescription acquisitive
8. Abus de droit et voisinage

📖 1. Définition et fondements de la propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Propriété : Le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, sous réserve de ne pas en faire un usage prohibé par les lois ou les règlements.

📝 Points essentiels

• Les articles 2 et 17 de la DDHC de 1789, l’article 1er du Protocole additionnel n°1 à la CEDH et la décision du Conseil constitutionnel du 16 janvier 1982, Nationalisations, fondent ou consacrent la protection supérieure du droit de propriété.

💡 Astuce mémo

« Absolue » ≠ illimitée : la loi et les règlements bornent l’exercice.

📖 2. Attributs du droit de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Usus : L’usus est le droit de se servir de la chose ou de choisir de ne pas s’en servir.
• Fructus : Le fructus est le droit de percevoir les fruits et les revenus de la chose, comme les loyers, les récoltes ou les dividendes.
• Abusus : L’abusus est le droit de disposer de la chose, notamment en la vendant, en la donnant, en l’hypothéquant ou en la détruisant.

★ À maîtriser

📌 Dans un démembrement de propriété, l’usufruitier détient l’usus et le fructus, tandis que le nu-propriétaire détient l’abusus ; la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété reconstitue la pleine propriété.

Compléments

📌 Le fruit se renouvelle sans entamer la substance de la chose, tandis que le produit épuise cette substance ; l’usufruitier a droit aux fruits, mais pas aux produits.

💡 Astuce mémo

UFA : usus, fructus, abusus.

📖 3. Caractères classiques de la propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Caractère exclusif : Le caractère exclusif signifie que le propriétaire est seul à exercer ses pouvoirs sur le bien et peut interdire à autrui d’y entrer ou de l’utiliser.
• Caractère perpétuel : Le caractère perpétuel signifie que le droit dure aussi longtemps que la chose, se transmet aux héritiers, ne s’éteint pas par le non-usage et permet une action en revendication imprescriptible.

📝 Points essentiels

📌 Le caractère absolu signifie que le propriétaire dispose de tous les pouvoirs sur la chose, y compris celui de ne pas s’en servir, mais ces pouvoirs sont limités par l’abus de droit et les polices administratives.

📌 Selon l’article 545 du Code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, sauf pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

💡 Astuce mémo

AEP : absolue, exclusive, perpétuelle.

📖 4. Limites et charges de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Servitude : Selon l’article 637 du Code civil, la servitude est une charge imposée sur un fonds servant pour l’usage et l’utilité d’un fonds dominant appartenant à un autre propriétaire.

★ À maîtriser

• Les créanciers peuvent notamment recourir à:
  • les saisies mobilières et immobilières
  • la vente forcée
  • l’hypothèque
  • le gage
  • le nantissement

Compléments

• Les servitudes légales comprennent notamment:

  • le passage pour cause d’enclave
  • les distances de plantation
  • les vues et jours
  • l’écoulement des eaux

• Les droits de préemption permettent au propriétaire de vendre son bien tout en limitant parfois son choix de l’acquéreur, notamment au profit de la commune par le DPU, de la SAFER pour les terres agricoles ou du locataire en cas de congé pour vendre.

📌 L’action oblique permet au créancier d’exercer les droits négligés par son débiteur, tandis que l’action paulienne permet de faire déclarer inopposable un acte d’appauvrissement frauduleux.

💡 Astuce mémo

Intérêt général ou droits des tiers → restriction des pouvoirs du propriétaire.

📖 5. Fonction sociale et économique

🔑 Notions clés & Définitions

• Externalité négative : Une externalité négative est un coût supporté par un tiers sans compensation et en dehors du marché, comme les fumées d’une usine, le bruit d’une discothèque ou l’ombre portée par une construction.

★ À maîtriser

• Léon Duguit affirme dans ses conférences de Buenos Aires de 1911 que la propriété est une fonction sociale et que le propriétaire doit employer utilement sa richesse pour la collectivité.

📌 Le droit positif français synthétise la conception individualiste et la conception sociale en maintenant la propriété comme droit subjectif tout en finalisant son exercice.

• La fonction économique de la propriété repose sur l’incitation à l’investissement, l’internalisation des externalités négatives et le soutien du crédit par l’hypothèque.

Compléments

• La fonction sociale se manifeste notamment par: le droit au logement opposable issu de la loi DALO de 2007, la trêve hivernale, l’encadrement des loyers, le statut du fermage, l’interdiction de louer les passoires thermiques

• Pigou propose d’internaliser les externalités négatives par la taxe ou la réglementation, tandis que Coase montre en 1960 que des droits de propriété bien définis et de faibles coûts de transaction permettent une négociation efficace.

💡 Astuce mémo

Duguit : propriété-fonction sociale ; conception classique : propriété-liberté.

📖 6. Expropriation et accession

🔑 Notions clés & Définitions

• Accession : Selon l’article 546 du Code civil, la propriété d’une chose donne droit sur tout ce qu’elle produit et sur ce qui s’y unit accessoirement.

★ À maîtriser

• 🔄 L’expropriation suit les étapes suivantes:
  1. enquête publique
  2. déclaration d’utilité publique
  3. arrêté de cessibilité
  4. transfert prononcé par le juge judiciaire
  5. fixation de l’indemnité juste et préalable

📌 Selon l’article 555 du Code civil, lorsque le tiers qui construit avec ses matériaux sur le terrain d’autrui est de mauvaise foi, le propriétaire choisit entre la démolition aux frais du constructeur et la conservation moyennant indemnité ; s’il est de bonne foi, la démolition est exclue et le propriétaire doit indemniser le tiers selon le coût des matériaux et de la main-d’œuvre ou la plus-value du fonds.

Compléments

• Le juge administratif contrôle l’utilité publique de l’expropriation par la théorie du bilan, selon l’arrêt du Conseil d’État, Assemblée, du 28 mai 1971, Ville Nouvelle Est.

📌 Selon l’article 552 du Code civil, la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, et l’article 553 présume que les constructions sont l’œuvre du propriétaire du sol et ont été réalisées à ses frais.

💡 Astuce mémo

Expropriation : enquête → DUP → cessibilité → transfert et indemnité.

📖 7. Possession et prescription acquisitive

🔑 Notions clés & Définitions

• Possession : Selon l’article 2255 du Code civil, la possession est la détention ou la jouissance d’une chose que l’on tient ou exerce par soi-même.

★ À maîtriser

📌 La possession repose sur deux éléments cumulatifs : le corpus, constitué par les actes matériels d’emprise, et l’animus, constitué par l’intention de se comporter en propriétaire.

📌 Sans animus, le locataire ou le dépositaire n’a qu’une détention précaire qui ne permet jamais d’acquérir la propriété par usucapion.

• La possession doit être:
  • continue
  • paisible
  • publique
  • non équivoque

📌 Selon l’article 2272 du Code civil, la prescription acquisitive est de 30 ans en principe pour les immeubles et de 10 ans en présence d’un juste titre et de la bonne foi.

Compléments

📌 Selon l’article 2276 du Code civil, en fait de meubles, la possession vaut titre et permet une acquisition instantanée.

💡 Astuce mémo

Corpus + animus, puis possession continue, paisible, publique et non équivoque.

📖 8. Abus de droit et voisinage

🔑 Notions clés & Définitions

• Trouble anormal de voisinage : Le trouble anormal de voisinage est un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage, notamment par son intensité, sa durée ou ses horaires.

★ À maîtriser

• L’abus du droit de propriété suppose une construction sur son propre terrain, une absence d’utilité réelle pour son auteur et une intention de nuire prouvée ; le juge peut alors ordonner la démolition et accorder des dommages-intérêts. — Req., Clément-Bayard, 3 août 1915

📌 Depuis la loi du 15 avril 2024, le trouble anormal de voisinage engage une responsabilité de plein droit sans qu’une faute soit à prouver, et peut entraîner réparation et mesures de cessation.

📌 L’abus de droit et le trouble anormal de voisinage sont deux fondements alternatifs et hiérarchisés : le trouble anormal est examiné lorsque l’abus, plus exigeant, ne peut pas être caractérisé faute d’intention de nuire.

Compléments

📌 Une construction sur le terrain du voisin relève de l’empiètement et non de l’abus du droit de propriété.

📌 Le trouble antérieur à l’installation de la victime n’est pas indemnisable si l’activité était conforme à la réglementation et poursuivie dans les mêmes conditions.

💡 Astuce mémo

Intention de nuire → abus ; activité utile sans intention → trouble anormal éventuel.

📊 Tableaux de synthèse

Attributs de la propriété