Fiche de révision : Les Contrats Immobiliers Essentiels

📋 Plan du Cours

1. Acte sous seing privé et acte notarié
2. Règles communes des avant-contrats
3. Délai de rétractation et versement d'argent
4. Conditions suspensives
5. Vente d'un lot en copropriété
6. Promesse synallagmatique de vente
7. Promesse unilatérale de vente
8. Promesse unilatérale d'achat
9. Contrat de réservation en VEFA
10. Dépôt de garantie et restitution

📖 1. Acte sous seing privé et acte notarié

🔑 Notions clés & Définitions

• Acte sous seing privé : L’acte sous seing privé est un contrat rédigé sans notaire, dont l’effet probatoire et l’exécution dépendent du recours à la preuve ou au juge.
• Acte authentique : L’acte authentique, dressé par un notaire, bénéficie d’une valeur renforcée pour la date, la preuve des faits et l’exécution de l’acte.
• Rôle du notaire : Le notaire est un officier public qui recueille et constate les éléments de l’acte pour lui donner un caractère d’authenticité et en assumer la responsabilité.
• Inscription en faux : L’inscription en faux est la procédure permettant de contester un acte authentique en soutenant qu’il est entaché de faux.
• Force exécutoire : La force exécutoire permet d’obtenir l’exécution de l’acte authentique de plein droit, sans décision préalable du juge.

📝 Points essentiels

• L’acte sous seing privé fait foi de sa date entre les parties mais pas à l’égard des tiers, où il n’est pas opposable et nécessite une décision de justice pour être exécuté.
• L’acte authentique se distingue par sa date certaine opposable aux tiers sans formalité, ce qui fixe notamment le départ de certains délais.
• L’acte authentique a une force probante incontestable pour les faits énoncés et occupe la première place dans la hiérarchie des preuves.
• L’acte authentique est doté d’une force exécutoire de plein droit par simple remise à un huissier, avec équivalence des qualités dans l’espace européen.
• Pour contester un acte authentique, il faut engager une inscription en faux en alléguant un faux, et l’établissement d’un faux par un officier ministériel est puni de 15 ans d’emprisonnement et 225 000 € d’amende.

💡 Astuce mémo

Sous seing privé : “preuve entre eux, pas contre les tiers”. Notarié : “preuve parfaite + exécution de plein droit”.

📖 2. Règles communes des avant-contrats

🔑 Notions clés & Définitions

• Consentement valable : Le consentement doit être donné par une personne capable, libre de toute violence, et éclairée sans erreur ni dol pour que l’avant-contrat soit valable.
• Mentions essentielles de l’avant-contrat : Les mentions essentielles relatives aux parties, au bien, au prix et aux modalités doivent figurer dans l’avant-contrat pour assurer sa validité au regard du Code civil.
• Clause pénale de dissuasion : La clause pénale fixe à l’avance une sanction pécuniaire pour dissuader une rétractation sans motif légitime, sous contrôle du juge.
• Logement de la famille : Le logement de la famille ne peut être cédé qu’avec l’accord des deux époux, ce consentement conditionnant la validité de l’avant-contrat.
• Vente d’un bien indivis : La vente d’un bien indivis requiert l’accord de tous les indivisaires, à défaut l’avant-contrat ne peut pas engager valablement l’ensemble des droits.

📝 Points essentiels

• L’avant-contrat, comme tout contrat, exige le consentement de toutes les parties intéressées pour exister juridiquement.
• Le contrat doit être écrit, afin que les éléments nécessaires à la vente y figurent formellement.
• Les mentions essentielles prévues pour la validité doivent couvrir l’identification des parties, la désignation du bien, le prix et les modalités, ainsi que la signature des parties.
• La clause pénale doit être suffisamment dissuasive sans être excessive, et le juge peut la modérer si elle dépasse ce nécessaire.
• La cession du logement de la famille exige le consentement des deux époux en application de l’article 215 du Code civil.
• La vente d’un bien indivis exige le consentement de tous les indivisaires.

💡 Astuce mémo

Consentement = Capable + Libre + Éclairé (capacité, absence de violence, pas d’erreur/dol).

📖 3. Délai de rétractation et versement d'argent

🔑 Notions clés & Définitions

• Délai de rétractation : Période légale après la signature pendant laquelle l’acquéreur peut rompre le contrat déjà conclu sans avoir à motiver sa décision.
• Acquéreur non professionnel : Personne agissant à titre privé qui bénéficie du droit de revenir sur son engagement pendant le délai de rétractation.
• Notification LRAR : Mode de remise qui fait courir le délai à partir du moment où la première présentation ou la remise effective est constatée par lettre recommandée avec avis de réception.
• Versement interdit pendant 10 jours : Règle qui empêche la réception de fonds de l’acquéreur non professionnel durant le délai de rétractation, sauf exceptions prévues par la loi.
• Indemnité d’immobilisation : Somme versée en contrepartie de l’immobilisation du bien, détenue par le notaire pendant la période d’avant-contrat avant restitution selon les cas prévus.

📝 Points essentiels

• La loi Neiertz du 1 mars 1990 ouvre 7 jours de rétractation pour l’acquisition d’un bien neuf, puis la SRU du 13 décembre 2000 l’étend aux biens anciens.
• La loi Macron du 6 août 2015 fixe le délai de rétractation à 10 jours, et l’ELAN du 23 novembre 2018 impose une information lisible sur ses modalités.
• Le délai de 10 jours démarre le lendemain de la première présentation LRAR ou de la remise de la notification, et il est prolongé si le dernier jour est samedi, dimanche ou férié.
• La rétractation n’a pas à être justifiée et doit être envoyée par lettre recommandée avec avis de réception pendant le délai de rétractation.
• La SRU interdit tout versement d’une somme d’argent dans les 10 jours, sauf si l’acte est conclu par un professionnel ou s’il s’agit d’un contrat de construction.
• La restitution de l’indemnité d’immobilisation intervient en cas de rétractation, de non-réalisation d’une condition suspensive ou d’exercice du droit de préemption, avec un délai de 21 jours.

💡 Astuce mémo

10 jours de “non” : le délai court dès la 1re présentation LRAR, et l’argent ne doit pas être versé pendant ces 10 jours (sauf exceptions).

📖 4. Conditions suspensives

🔑 Notions clés & Définitions

• Condition suspensive : La condition suspensive est un événement futur et incertain dont dépend la conclusion du contrat : si elle se réalise, le contrat devient parfait.
• Obtention de prêt : L’obtention de prêt est une condition suspensive où la vente dépend de l’obtention d’un ou plusieurs prêts finançant l’achat.
• Purge des droits de préemption : La purge des droits de préemption est une condition suspensive visant à éliminer le risque de substitution d’un tiers qui dispose d’un droit de préemption.
• Main levée d’hypothèque et privilège : La main levée d’hypothèque et de privilège est une condition suspensive lorsque le bien est grevé et doit être libéré avant la finalisation.
• Condition suspensive non potestative : Une condition non potestative est une condition dont la réalisation ne dépend pas seulement de la volonté de l’une des parties.

📝 Points essentiels

• Une condition suspensive doit viser un événement futur incertain et ne rend le contrat parfait que lorsque la condition se réalise.
• Pour être valable, la condition ne doit pas être potestative : elle ne doit pas dépendre uniquement de la volonté de l’une des parties.
• Les conditions suspensives citées incluent l’obtention de prêt, la purge des droits de préemption, l’urbanisme, la main levée d’hypothèque et privilège, ainsi que la libération des lieux et l’obtention d’un permis de construire.
• Si la condition suspensive d’obtention de prêt ne se réalise pas, le contrat devient caduc et l’acquéreur peut abandonner sans pénalité tout en récupérant les fonds déposés lors de la promesse de vente.
• La condition de prêt est liée à la loi Scrivener du 13 juillet 1979 et a un caractère d’ordre public, même si la clause n’est pas prévue dans l’avant-contrat.
• La clause de prêt doit être précise (montant, taux maximum et durée) et respecter une durée minimale de 30 jours à compter de la signature de l’avant-contrat, souvent portée à 45 jours.

💡 Astuce mémo

Prêt = protection forte : si ça ne passe pas, le contrat tombe (caducité) et l’argent revient, sans volonté d’une seule partie (pas potestative).

📖 5. Vente d'un lot en copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Loi ALUR : La loi ALUR du 24 mars 2014 renforce, pour la vente d’un lot, l’obligation de fournir des documents en annexe de la promesse.
• Délai de rétractation de 10 jours : Le délai de rétractation de 10 jours court à partir de la réception du dernier document d’information rendu obligatoire.
• Documents annexés à la promesse : Les documents annexés regroupent les pièces relatives au bien, à l’organisation de la copropriété et à la situation financière du syndicat.

📝 Points essentiels

• Lors d’une vente d’un lot, la loi ALUR du 24 mars 2014 impose une liste de documents à annexer à la promesse.
• Le délai de rétractation de 10 jours commence à courir à la réception du dernier document obligatoire, en excluant le carnet d’entretien et le diagnostic global.
• La vente impose notamment des documents comme l’attestation de superficie loi CARREZ, la fiche synthèse, les 3 derniers PV d’AG, le règlement de copropriété et la notice d’information relative au fonctionnement du SDC.
• Le pré-état daté doit indiquer notamment les charges courantes et hors budget des deux derniers exercices, les sommes dues au syndicat et les impayés.
• Les documents ne sont pas exigés si l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété.

💡 Astuce mémo

ALUR = annexes obligatoires + rétractation 10 jours dès la dernière pièce (hors carnet d’entretien et diagnostic global).

📖 6. Promesse synallagmatique de vente

🔑 Notions clés & Définitions

• Compromis : Le compromis est une promesse synallagmatique de vente où les parties se promettent de vendre et d’acquérir un bien pour un prix déterminé.
• Consentement sur la vente et le prix : Le consentement réciproque sur la vente et sur le prix fait produire effet à la promesse de vente lorsqu’il est constaté.
• Conditions suspensives : Les conditions suspensives prévoient que la vente n’est définitive qu’après réalisation des événements prévus au contrat.
• Arrhes : Les arrhes sont la somme versée pour permettre une faculté de dédit et organiser les conséquences du désengagement des parties.

📝 Points essentiels

• La promesse synallagmatique de vente correspond en pratique à une vente formée, mais non définitivement acquise tant que les conditions suspensives ne sont pas réalisées.
• Si elle est sans faculté de dédit, la vente est parfaite au compromis (sous réserve des conditions suspensives) et les parties ne peuvent se désengager.
• Si elle comporte une faculté de dédit, les parties peuvent se retirer en laissant ou en récupérant une somme d’argent qualifiée d’arrhes, selon qui exerce le dédit.
• Quand le dédit est permis aux deux parties, l’acquéreur qui se dédit perd les arrhes versées et le vendeur doit verser le double des arrhes si c’est lui qui exerce le dédit.
• Si le bénéficiaire ne se présente pas ou refuse de signer l’acte authentique, le notaire dresse un procès-verbal de carence ou de difficultés et le promettant demande la résolution et des dommages et intérêts au juge.

📖 7. Promesse unilatérale de vente

🔑 Notions clés & Définitions

• Promesse unilatérale de vente : Un contrat préparatoire où le vendeur promet de vendre, tandis que l’acheteur dispose d’une option d’achat pendant un délai défini.
• Promettant : Le propriétaire vendeur qui s’engage à conclure la vente aux conditions fixées dans la promesse unilatérale de vente.
• Bénéficiaire : Le futur acquéreur au profit duquel l’option d’achat est accordée dans la promesse unilatérale de vente.
• Délai d’option : La période pendant laquelle le bénéficiaire peut lever l’option et décider d’acheter le bien, selon les conditions prévues.

📝 Points essentiels

• Pendant le délai d’option, le bénéficiaire a le droit d’acheter et la promesse engage le promettant à vendre aux conditions déterminées.
• Le bénéficiaire verse le plus souvent une indemnité d’immobilisation, recommandée à ne pas dépasser 10 % du prix pour éviter une requalification en compromis.
• La promesse unilatérale de vente doit être enregistrée dans les 10 jours de sa signature par le bénéficiaire auprès de la recette fiscale du lieu du bien, à peine de nullité.
• Depuis le 1er juillet 2009, les promesses avec un délai d’option dépassant 18 mois imposent un versement minimal de 5 % si le vendeur est une personne physique et l’acquéreur un professionnel, à peine de nullité.

💡 Astuce mémo

PUV = Option du bénéficiaire contre « exclusivité » : indemnité d’immobilisation (≤ 10 %) et enregistrement en 10 jours (nullité).

📖 8. Promesse unilatérale d'achat

🔑 Notions clés & Définitions

• Promesse unilatérale d'achat : Contrat préparatoire par lequel l’acquéreur s’engage à acheter un bien aux conditions prévues, pendant un délai d’option défini.
• Option d'achat : Droit pour l’acquéreur de décider d’acheter pendant un délai fixé par la promesse, en respectant les conditions prévues.
• Promettant acheteur : Partie qui s’engage dans la promesse unilatérale d’achat et qui supporte la majeure partie des obligations du contrat.
• Bénéficiaire vendeur : Partie en face de l’acquéreur, qui dispose d’un rôle moins engageant dans la structure asymétrique de la promesse.
• Offre d'achat : Manifestation contractuelle distincte de la promesse, où le vendeur peut exercer une décision de vendre selon un délai de réflexion.

📝 Points essentiels

• Dans une promesse unilatérale d’achat, l’engagement lie principalement l’acquéreur et les parties sont liées de façon asymétrique.
• La promesse fixe un délai pendant lequel l’acquéreur peut lever son option et accepter la vente aux conditions prévues.
• L’acquéreur formalise son accord sous forme d’une offre détaillant les contours de la vente.
• À ne pas confondre : dans une offre d’achat, le vendeur dispose d’un délai de réflexion pour lever son option de vente.

💡 Astuce mémo

Asymétrie PUA : l’acquéreur verrouille (option à lui), le vendeur a surtout un “choix en face” lors de l’offre.

📖 9. Contrat de réservation en VEFA

🔑 Notions clés & Définitions

• Contrat de réservation : Contrat en VEFA par lequel le promoteur réservant s’engage à réserver un logement à un réservataire, avant la vente définitive.
• Reservant promoteur : Personne qui signe le contrat pour réserver le logement et encadrer les éléments prévus jusqu’à la vente définitive.
• Notice technique VEFA : Document annexé précisant la qualité de la construction, les matériaux, les équipements collectifs et le prix prévisionnel avec ses modalités de révision.
• Dépôt de garantie VEFA : Somme versée en garantie par le réservataire, déposée sur un compte spécial et ensuite imputée sur le prix lors de la vente authentique.

📝 Points essentiels

• Le contrat de réservation doit être écrit et contenir notamment la description du logement, la surface approximative, le nombre de pièces, les dégagements et dépendances, ainsi que la date de signature de la vente définitive.
• La notice technique doit annexer la qualité des prestations, les matériaux et équipements, le prix prévisionnel et, si prévu, une révision limitée à 70 % de l’indice BT 01 entre réservation et vente définitive.
• Le dépôt de garantie ne doit pas dépasser 5 % si la signature de l’acte notarié est prévue dans l’année suivant le contrat, 2 % si le délai est entre 1 et 2 ans, et 0 au-delà de 2 ans.
• Le dépôt de garantie est versé sur un compte spécial au nom de l’acquéreur et il s’impute sur le prix de vente à la signature de l’acte authentique.
• Pour obtenir la restitution, une demande en LRAR doit être faite au promoteur et au dépositaire, et la restitution intégrale intervient dans les 3 mois, notamment en cas de rétractation de 10 jours, de dépassement d’au moins 5 % du prix, ou de non réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt.

💡 Astuce mémo

Dépôt VEFA en % selon le délai : 5% < 1 an ; 2% entre 1 et 2 ans ; 0% au-delà de 2 ans.

📖 10. Dépôt de garantie et restitution

🔑 Notions clés & Définitions

• Compte spécial dépositaire : Garantie placée sur un compte spécial ouvert au nom de l’acquéreur auprès d’une banque ou d’un notaire.
• Demande par LRAR : Procédure de réclamation consistant à adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur et au dépositaire des fonds.
• Restitution intégrale en 3 mois : Remboursement total du dépôt de garantie qui doit intervenir dans les trois mois suivant la demande du réservataire.

📝 Points essentiels

• Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 5% du prix si l’acte notarié est prévu dans l’année, 2% maximum si le délai est entre 1 et 2 ans, et il n’y en a pas au-delà de 2 ans.
• La somme versée est déposée sur un compte spécial ouvert au nom de l’acquéreur chez une banque ou chez un notaire et s’impute sur le prix de vente à la signature de l’acte authentique.
• Pour obtenir la restitution, le réservataire adresse une demande par LRAR au promoteur et au dépositaire des fonds.
• La restitution doit être intégrale et intervenir dans les 3 mois suivant la demande.
• La restitution peut être demandée notamment en cas de rétractation, de dépassement d’au moins 5% du prix de vente par rapport au prix prévisionnel, ou de non-réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt.
• La restitution est aussi due si une différence anormale avec le contrat définitif entraîne une diminution évaluée à 10% de la valeur du logement, ou en cas d’équipement prévu faisant défaut, ou de non-respect de la date de signature du contrat de vente.

💡 Astuce mémo

Restitution = LRAR + 3 mois, et dépôt plafonné par le délai : 5% (≤1 an), 2% (1-2 ans), 0% (>2 ans).

📅 Repères chronologiques

📊 Tableaux de synthèse

Acte sous seing privé vs acte authentique (notarié)

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre opposabilité et preuve : l’acte sous seing privé fait foi entre les parties mais n’est pas opposable aux tiers.
2. Croire que la rétractation doit être motivée : elle n’a pas à être justifiée et se fait par LRAR.
3. Se tromper sur le point de départ : le délai de 10 jours débute le lendemain de la première présentation LRAR ou de la remise de la notification.
4. Penser que l’argent peut être versé pendant 10 jours : la SRU interdit tout versement d’une somme au cours du délai, sauf exceptions prévues.
5. Confondre délai de rétractation et délai de réflexion : le premier permet de revenir sur un contrat déjà signé, le second empêche de signer l’acte définitif avant expiration.
6. Croire qu’une condition suspensive peut être purement potestative : sa réalisation ne doit pas dépendre seulement de la volonté d’une des parties.
7. Mélanger compromis et promesse unilatérale : en PUV, seul le bénéficiaire a une option ; en compromis, la vente peut être parfaite dès le compromis sauf conditions suspensives et selon présence d’une faculté de dédit.

✅ Checklist Examen

1. Distinguer acte sous seing privé et acte authentique : date, opposabilité aux tiers, preuve, force exécutoire et voie de contestation (inscription en faux).
2. Rappeler le rôle du notaire : officier public, constat des personnes présentes, caractère d’authenticité et responsabilité de la rédaction.
3. Énoncer les règles communes de validité : consentement capable, libre (absence de violence) et éclairé (pas d’erreur/dol), + existence de l’immeuble ou construction.
4. Vérifier les mentions essentielles à la vente dans l’avant-contrat : identification des parties, désignation du bien, prix/modalités, servitudes/état hypothécaire, conditions de prise de possession, rémunération de l’intermédiaire, signature.
5. Maîtriser le régime de la rétractation de 10 jours : notif (LRAR/équivalent), point de départ (lendemain), prorogation si samedi/dimanche/férié, absence de motivation, conditions d’éligibilité (acquéreur non professionnel).
6. Connaître la règle de versement d’argent pendant 10 jours : interdiction SRU sauf exceptions, et qualification/sanction évoquées dans le cours.
7. Lister les diagnostics regroupés en DDT et rappeler l’idée de protection/information de l’acquéreur et des sanctions en cas d’absence des diagnostics.
8. Expliquer les conditions suspensives : événement futur incertain, absence de caractère potestatif, exemples (prêt, purge préemption, urbanisme, main levée, libération des lieux, permis de construire) et effet (caducité/restitution selon cas).
9. Pour la vente d’un lot en copropriété : citer l’apport ALUR (documents à annexer), le point de départ de la rétractation (dernier document), et les exclusions (carnet d’entretien/diagnostic global selon le cours).
10. Savoir le mécanisme du compromis (promesse synallagmatique de vente) : article 1589 (consentement sur vente et prix), effets avec ou sans faculté de dédit, et PV de carence/difficultés du notaire en cas de refus ou défaut.
11. Maîtriser la promesse unilatérale de vente : engagement du promettant, option du bénéficiaire, indemnité d’immobilisation (recommandation ≤ 10 % pour éviter requalification), enregistrement sous 10 jours à peine de nullité, et restitution en cas de non-réalisation d’une condition suspensive.
12. Savoir la promesse unilatérale d’achat et ne pas la confondre avec l’offre d’achat : asymétrie (acquéreur verrouillé), délai d’option/date butoir, et absence d’indemnité d’immobilisation/affirmation du cours.
13. Connaître le contrat de réservation en VEFA : contenu (description, surface, pièces, dégagements/dépendances, notice technique, date de signature vente), dépôt de garantie (plafonds selon délai), compte spécial, et restitution (LRAR + restitution sous 3 mois + cas listés).