★ À maîtriser
Compléments
★ À maîtriser
Le statut des baux commerciaux est d’ordre public et s’applique impérativement aux baux relevant de son champ, malgré les clauses contraires.
Depuis la modification de l’article L. 145-15 par la loi Pinel du 18 juin 2014, les clauses faisant échec aux droits protégés par le statut, notamment au droit au renouvellement, sont réputées non écrites.
Les parties peuvent soumettre conventionnellement un bail au statut si le bailleur manifeste sans équivoque sa volonté de ne pas invoquer les conditions d’application, mais elles doivent alors adopter le statut dans son entier.
Le statut s’applique aux baux d’immeubles ou de locaux dans lesquels est exploité un fonds appartenant à un commerçant ou industriel immatriculé au RCS, ou à un chef d’entreprise immatriculé au répertoire des métiers, qu’il accomplisse ou non des actes de commerce.
Les locaux accessoires, tels qu’un entrepôt ou un atelier, relèvent du statut si leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et s’ils appartiennent au même propriétaire que le local principal ou si le propriétaire connaît leur utilisation prévue.
Un bail portant sur un terrain nu peut relever du statut si une véritable construction à usage commercial, industriel ou artisanal y est édifiée avant ou après le bail, avec le consentement exprès du propriétaire.
Compléments
📌 La possibilité pour le preneur de renoncer à une prérogative acquise du statut demeure discutée, car la substitution de la sanction du réputé non écrit à celle de la nullité est présentée comme un indice d’ordre public de direction.
Les parties peuvent conventionnellement soumettre un bail au statut même si le locataire n’est pas immatriculé. - Cass. civ. 3e, 28 mai 2020
Les emplacements de stationnement, les emplacements variables et les espaces dont la surface et l’implantation sont indéterminées dans un grand magasin ou un centre commercial ne sont pas qualifiés de locaux ouvrant droit au statut.
La demande de requalification en bail commercial d’une convention de location de terrain nu est soumise à une prescription de deux ans à compter de la conclusion de la convention. - Cass. 3e civ., 7 déc. 2022
Renoncer au statut n’est pas y soumettre conventionnellement le bail : dans ce dernier cas, il faut l’adopter en entier.
★ À maîtriser
📌 Le preneur doit être le chef d’entreprise immatriculé au répertoire des métiers ou le commerçant ou industriel immatriculé au RCS, et l’immatriculation doit être celle de l’exploitant titulaire du bail.
📌 L’immatriculation conditionne le droit au renouvellement, mais pas la soumission du bail au statut des baux commerciaux. - Cass. civ. 3, 1er octobre 2003
Compléments
L’immatriculation s’apprécie établissement par établissement : l’exploitant doit être immatriculé pour son établissement principal et faire l’objet d’une inscription complémentaire distincte pour chaque établissement secondaire.
En cas de location-gérance, le propriétaire du fonds bénéficie du statut sans devoir justifier de son immatriculation, tandis que le locataire-gérant doit être immatriculé au RCS.
Lorsque plusieurs preneurs ou indivisaires sont parties au bail, l’exploitant du fonds bénéficie du statut même si ses copreneurs ou coïndivisaires non exploitants ne sont pas immatriculés, tandis que les coexploitants doivent l’être.
Pour conclure un bail commercial portant sur un immeuble commun aux époux, le consentement des deux époux est requis à peine de nullité.
★ À maîtriser
L’article L. 145-2 du Code de commerce étend le bénéfice du statut des baux commerciaux à des activités diverses, y compris non commerciales ou non artisanales.
L’article L. 145-2 du Code de commerce étend le statut des baux commerciaux aux locaux abritant des établissements d’enseignement, aux locaux loués aux communes pour des services exploités en régie, à certains locaux nécessaires aux entreprises et établissements publics, à certains locaux publics, aux locaux de sociétés coopératives commerciales ou de crédit et de caisses d’épargne, ainsi qu’aux locaux consentis à certains artistes.
En principe, l’application du statut suppose l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal dans les locaux au moment où le statut doit commencer à s’appliquer, mais cette exploitation ne conditionne pas son maintien pendant le bail.
Sans clause d’exploitation effective et continue, le locataire risque de perdre son droit au renouvellement s’il ne justifie pas d’une exploitation effective du fonds au cours des trois dernières années du bail, conformément à l’article L. 145-8 du Code de commerce.
Hors les cas où la loi étend le statut à des activités civiles, son application suppose la preuve d’une clientèle réelle, autonome et propre au locataire ; le franchisé peut être propriétaire de sa clientèle locale grâce aux moyens qu’il met en œuvre, même s’il ne possède pas la marque. - Cour de cassation, 27 mars 2002
Compléments
📌 Selon la Cour de cassation, le défaut d’exploitation du fonds en cours de bail ne permet pas de résilier le bail en l’absence d’une clause imposant une exploitation effective et continue (arrêts du 10 juin 2009).
★ À maîtriser
La durée minimale d’un bail commercial est de neuf ans, tandis que les conventions de brève durée, les conventions d’occupation précaire et certaines conventions de longue durée échappent au statut.
L’article L. 145-5 du Code de commerce permet aux parties d’écarter le statut par un bail dérogatoire si la durée totale du bail et de ses renouvellements n’excède pas trois ans ; cette limite a été portée de deux à trois ans par la loi Pinel de 2014.
À l’expiration de la durée totale de trois ans, les parties ne peuvent conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux, même si le preneur a renoncé au statut à la fin des baux précédents. - Cour de cassation, 22 octobre 2020
Si, à l’expiration du bail dérogatoire, le preneur reste dans les lieux et que le bailleur le laisse en possession, un bail soumis au statut commercial se forme automatiquement, avec une durée de neuf ans ; la loi Pinel fixe au plus tard à un mois après l’échéance le délai de formation de ce nouveau bail.
Compléments
Les locations saisonnières échappent au statut, même lorsqu’elles sont renouvelées chaque année, si le propriétaire retrouve la jouissance des lieux entre les saisons.
Les baux dérogatoires conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 imposent un état des lieux contradictoire à la prise de possession et à la restitution des locaux.
La convention d’occupation précaire n’est pas un bail et n’est régie que par les prévisions contractuelles des parties ; l’article 1719 du Code civil et l’obligation légale de délivrance ne lui sont pas applicables, et le preneur doit prouver un manquement contractuel pour obtenir réparation (Cass. 3ème civ., 11 janvier 2024, n° 22-16974).
Les baux emphytéotiques, conclus pour une durée de 18 à 99 ans, échappent au statut des baux commerciaux, sauf pour la révision du loyer.
Les concessions immobilières, par lesquelles le propriétaire confère la jouissance d’un immeuble à un concessionnaire pour au moins 20 ans, sont soustraites au statut des baux commerciaux.
Le bail dérogatoire est limité dans le temps ; la convention précaire dépend d’une circonstance objective.
📌 Une clause de non-recours ne peut exonérer le bailleur de son obligation essentielle de délivrance issue de l’article 1719 du Code civil, même si elle prive le preneur d’indemnisation pour troubles de jouissance ou dégradation des lieux. - Civ. 3e, 10 avril 2025 n°
📌 Le bailleur ne peut rompre le bail avant l’écoulement de la période légale de neuf années, sauf faute du preneur.
Délivrance essentielle du bailleur, durée légale de neuf ans
★ À maîtriser
🔄 La procédure de déspécialisation simple suit ces étapes :
🔄 La demande de déspécialisation plénière suit cette procédure :
Compléments
La connexité peut reposer sur la similitude ou la dépendance des produits ou des méthodes de travail, tandis que la complémentarité se rapproche de la notion d’accessoire.
Le droit à la déspécialisation simple est d’ordre public et ne peut être écarté par convention ; le bailleur peut demander une augmentation de loyer non plafonnée lors de la résiliation triennale suivante.
Le non-respect des règles de déspécialisation simple peut entraîner la résiliation du bail ou le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
Le premier locataire d’une unité commerciale définie par un programme de construction dans un centre commercial ne peut demander une déspécialisation plénière pendant les neuf années suivant son entrée en jouissance.
Les créanciers inscrits peuvent demander que le changement d’activité soit soumis à des conditions propres à sauvegarder leurs intérêts.
📌 Le changement d’activité peut donner lieu à une indemnité correspondant au préjudice établi par le bailleur et à une modification du prix du bail demandée par celui-ci au moment de la transformation.
📌 En cas de refus du bailleur, le tribunal judiciaire peut autoriser totalement ou partiellement le changement d’activité si le refus n’est pas fondé sur un motif grave et légitime.
Simple : adjoindre ; plénière : changer
★ À maîtriser
Est nulle toute convention interdisant au locataire de céder le bail ou les droits issus du statut des baux commerciaux à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.
Si le bail cédé comporte une garantie du cédant au profit du bailleur, celui-ci doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le mois suivant la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée.
La garantie du cédant au paiement des loyers et charges est limitée à trois ans à compter de la cession du bail.
Toute clause imposant au cessionnaire d’un bail des obligations solidaires avec le cédant est réputée non écrite. - Loi PACTE, plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises, 22 mai 2019
Dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité délimité par délibération motivée, la commune peut exercer un droit de préemption sur les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux.
Dans le périmètre de sauvegarde, le cédant déclare préalablement à la commune le prix et les conditions de la cession ; le silence de la commune pendant deux mois à compter de la réception vaut renonciation, après quoi le cédant peut vendre aux prix et conditions déclarés.
Compléments
📌 Il ne peut être interdit au locataire de céder son droit au bail au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel. - Loi n° 2022-172, relative à l’entrepreneur individuel, 14 février 2022
📌 La cession isolée du bail peut être interdite par convention ou librement autorisée par le bailleur.
La clause de garantie est neutralisée en cas de procédure collective du cédant :
La déclaration préalable contient (loi Pinel, 18 juin 2014) :
📌 Le titulaire du droit de préemption doit rétrocéder le bien dans les deux ans suivant la prise d’effet de l’aliénation à titre onéreux à une entreprise immatriculée, afin de préserver la diversité et de promouvoir l’activité commerciale et artisanale locale ; le délai peut atteindre trois ans en cas de location-gérance.
★ À maîtriser
📌 En cas de concurrence entre le droit de préemption immobilier de la commune et le droit de préférence du locataire commercial, le droit de préemption de la commune est prioritaire. - loi du 21 février 2022, dite ODS, 21 février 2022
📌 Le droit de préférence ne s’applique pas à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, y compris lorsque l’immeuble ne comprend qu’un seul local commercial. - Cour de cassation, 19 juin 2025
Compléments
📌 Si le locataire a décliné l’offre et que le bailleur décide ensuite de vendre à un tiers à des conditions plus avantageuses, il doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, qui dispose alors d’un mois pour accepter l’offre subsidiaire.
📌 La définition du local à usage artisanal ne permet pas de déterminer, dans la loi, si les parties peuvent y déroger.
📌 Les dispositions définissant les locaux commerciaux et artisanaux s’appliquent aux mutations intervenues après le 26 mai 2026.
★ À maîtriser
La sous-location porte sur les locaux loués, tandis que la location-gérance porte sur le fonds de commerce.
La cession du droit au bail est incompatible avec la conclusion d’une sous-location sur les mêmes locaux, car l’un des deux contrats se retrouve sans cause et encourt la nullité. - Cour de cassation, 27 mars 2025
Contrairement au droit commun où la sous-location est permise sauf interdiction conventionnelle, l’article L. 145-31 du Code de commerce interdit en principe la sous-location commerciale.
La sous-location commerciale doit être autorisée et le bailleur doit être appelé à concourir à l’acte, même si la sous-location est autorisée ou prévue pour moins de deux ans; son accord ne peut être tacite.
Sauf autorisation du bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils appartenant au propriétaire par accession, et le preneur doit restituer leur intégralité. - Cour de cassation
Compléments
📌 Un contrat de coworking dont le prix rémunère indissociablement la mise à disposition de locaux et des prestations de services n’est pas une sous-location soumise au statut des baux commerciaux, et le bailleur ne peut donc demander le réajustement du loyer principal sur ce fondement. - Cour de cassation, 27 juin 2024
Pour informer le bailleur de son intention de sous-louer et lui permettre de concourir à l’acte, le preneur suit la procédure prévue par l’article L. 145-31, alinéa 4, du Code de commerce.
L’appel du bailleur à concourir à l’acte est nécessaire pour rendre la sous-location opposable à celui-ci; son omission rend le sous-bail inopposable au bailleur.
Une sous-location irrégulière, faute d’autorisation du bailleur ou de son appel à concourir à l’acte, peut entraîner la résiliation judiciaire du bail ou la mise en œuvre d’une clause résolutoire.
Seul le locataire doit restituer au propriétaire les sous-loyers non autorisés; contre le sous-locataire, le bailleur ne dispose que d’une action directe limitée au montant du sous-loyer en cas de défaillance du locataire principal. - Cour de cassation, 8 mars 2023
Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au preneur principal, mais ne peut obtenir plus de droits que celui-ci et le renouvellement est limité à la durée restant à courir du bail principal.
En l’absence de renouvellement, le sous-locataire bénéficie d’une indemnité d’éviction.
En cas de sous-location irrégulière, le sous-locataire devient occupant sans droit ni titre, le bail principal peut être résilié et le bailleur peut refuser son renouvellement sans indemnité au locataire principal.
Le bailleur ne peut obtenir l’expulsion du sous-locataire avant la résiliation préalable du bail principal. - Cour de cassation
Lorsque le loyer de la sous-location dépasse celui de la location principale, le bailleur peut demander une augmentation correspondante du loyer principal.
★ À maîtriser
📌 Le locataire peut mettre fin au bail à l’expiration de chaque période triennale en donnant congé par acte extrajudiciaire au moins six mois à l’avance.
📌 La loi Pinel a rétabli le caractère d’ordre public de la faculté de résiliation triennale du preneur, sauf pour les baux de plus de neuf ans, les locaux construits pour une seule utilisation, les bureaux exclusivement destinés à cet usage et certains locaux de stockage.
Compléments
📌 Les ayants droit d’un preneur décédé peuvent résilier le bail en donnant congé selon les formes et délais de l’article L. 145-9 pour les successions ouvertes à compter du 20 juin 2014.
📌 Le bailleur ne dispose d’une faculté de résiliation triennale que dans des cas exceptionnels, notamment un projet de construction, de reconstruction ou de surélévation de l’immeuble.
★ À maîtriser
La clause résolutoire ne peut sanctionner qu’un manquement à une obligation ou interdiction clairement formulée dans le bail et visé par la clause.
La clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, qui doit mentionner ce délai à peine de nullité.
Le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
Pour obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers, le preneur doit pouvoir régler la dette locative et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Le locataire peut invoquer au fond l’exception d’inexécution fondée sur un manquement du bailleur, même s’il n’a ni payé les loyers ni saisi le juge en référé dans le mois du commandement. - Cour de cassation, 5 mars 2026
Compléments
La clause résolutoire réduit la liberté d’appréciation du juge face à un manquement contractuel, sans en principe dispenser le bailleur de saisir le juge.
Le commandement préalable à la mise en œuvre de la clause résolutoire doit être délivré par acte extrajudiciaire, et le bail ne peut déroger à cette exigence. - Cour de cassation
Pour une clause résolutoire fondée sur le non-paiement des loyers, le bailleur doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits sur le fonds de commerce, afin qu’ils puissent se substituer au locataire défaillant et payer les loyers en retard.
Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pour un manquement non monétaire, notamment le défaut d’exploitation du fonds de commerce. - Cour de cassation, 6 février 2025
📌 Les nouvelles conditions légales de délais de paiement et de suspension s’appliquent aux actions en justice introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi de simplification de la vie économique.
Commandement → un mois infructueux → effets, sauf suspension judiciaire
★ À maîtriser
L’exploitation du fonds est indirectement exigée par la loi, car elle constitue une condition du renouvellement du bail commercial.
En l’absence de clause imposant une exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués, le défaut d’exploitation continue ne peut entraîner la résiliation du bail. - Cour de cassation, 10 juin 2009
Pendant la période d’observation d’une sauvegarde ou d’un redressement judiciaire, l’administrateur peut choisir de poursuivre le bail commercial.
Compléments
Les clauses de résiliation pour non-exploitation sont licites, mais leur mise en œuvre est gelée en cas de déspécialisation du fonds selon l’article L. 145-42 du Code de commerce.
Les commerçants et personnes immatriculées au répertoire des métiers admis à un stage de conversion ou de promotion sont dispensés d’exploiter pendant la durée du stage, dans la limite d’un an sauf stage de promotion agréé.
Pendant la période d’observation, le bailleur ne peut résilier le bail des immeubles affectés à l’activité de l’entreprise pour non-exploitation des locaux.
Après le jugement d’ouverture, le bailleur peut demander la résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges d’occupation seulement au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement.
★ À maîtriser
Les parties fixent librement le loyer initial et peuvent prévoir son indexation, sous réserve des règles impératives du statut des baux commerciaux.
La loi du 26 mai 2026 permet au preneur d’un local commercial ou artisanal destiné au commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de services commerciales ou artisanales, de demander le paiement mensuel du loyer, même si le bail prévoit une autre échéance.
Une clause d’indexation fait varier de plein droit le loyer selon un indice et une périodicité choisis par les parties, sans demande préalable.
La loi Pinel du 18 juin 2014 a généralisé l’ILC pour les activités commerciales et artisanales et l’ILAT pour les autres activités tertiaires, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.
Compléments
Le pas-de-porte est une somme en capital versée au propriétaire lors de l’entrée dans les lieux, et cette pratique est licite.
La qualification du pas-de-porte comme indemnité ou supplément de loyer n’est pas définitivement arrêtée.
Le droit au paiement mensuel du loyer est d’ordre public, s’applique immédiatement aux baux en cours et ne peut être écarté par une clause contraire.
L’article L. 112-2 du Code monétaire et financier interdit les indexations fondées sur le SMIC, le niveau général des prix ou des salaires, ou des prix sans relation directe avec le bail ou l’activité d’une partie.
Indexation automatique, révision triennale sur demande
★ À maîtriser
📌 Une demande de révision triennale ne peut être formée qu’à l’échéance de chaque période de trois ans et doit être expédiée au plus tôt le lendemain de l’expiration du délai.
📌 La révision triennale n’intervient pas automatiquement : l’une des parties doit la demander par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
La valeur locative est déterminée d’après : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage
La révision triennale vise à ajuster le loyer à la valeur locative, mais sa variation est plafonnée par celle de l’indice applicable depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire.
Le plafonnement est écarté si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Depuis l’arrêt du 18 septembre 2025, une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifie le déplafonnement dès qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle. - Cour de cassation
Le bailleur n’a pas à prouver que la modification notable des facteurs locaux de commercialité a effectivement amélioré le fonds de commerce ni à produire des chiffres démontrant un impact sur le chiffre d’affaires ou la fréquentation.
Les autres motifs de déplafonnement sont : la modification notable des caractéristiques du local, la modification notable de la destination des lieux, la modification notable des obligations respectives des parties
Compléments
📌 La révision triennale prévue par l’article L. 145-38 est d’ordre public, mais les parties peuvent y renoncer après avoir acquis le droit de s’en prévaloir.
📌 Après une révision conventionnelle intervenue moins de trois ans après l’entrée en jouissance, une nouvelle demande de révision ne peut être formée que trois ans après l’entrée en vigueur du nouveau loyer convenu.
Les facteurs locaux de commercialité comprennent : l’importance de la ville ou de la rue, les activités du voisinage, les moyens de transport, les projets d’urbanisme, la création d’infrastructures à proximité, la création d’un centre commercial à proximité
Le plafonnement ne joue pas non plus en cas de déspécialisation ou de sous-location.
La rentabilité du commerce, les investissements du preneur et les plus ou moins-values liées à la gestion du locataire ne sont pas des éléments de la valeur locative.
📌 La modification notable des caractéristiques du local justifie à elle seule le déplafonnement, sans qu’il soit nécessaire d’établir une incidence favorable sur l’activité du preneur, selon l’arrêt du 9 septembre 2021 (n° 19-19285). - Cour de cassation
Incidence potentielle favorable, non incidence réelle
★ À maîtriser
La présence d’une clause d’indexation n’exclut ni la révision spécifique prévue par l’article L. 145-39 du Code de commerce ni la révision générale prévue par l’article L. 145-38.
Selon l’article L. 145-39, la révision peut être demandée lorsque le jeu de la clause d’échelle mobile augmente ou diminue le loyer de plus d’un quart par rapport au dernier prix fixé contractuellement ou judiciairement.
Pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, la hausse résultant des cas de déplafonnement et de l’ajustement à la valeur locative ne peut dépasser 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
L’avis de la troisième chambre civile du 9 mars 2018 précise que le lissage s’applique annuellement au loyer de l’année précédente, et non au loyer antérieur à la fixation du loyer déplafonné. - Cour de cassation
Compléments
Le seuil de plus d’un quart s’apprécie par rapport au loyer fixé à la conclusion du bail ou lors d’une révision judiciaire ou d’un accord ultérieur.
La révision prévue à l’article L. 145-39 peut bénéficier au bailleur comme au preneur, car le texte ne distingue pas entre eux.
📌 La révision fondée sur l’article L. 145-38 exige une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, et la demande ne peut être transmise qu’après l’expiration du délai de trois ans courant depuis le bail, son renouvellement, la dernière révision ou la modification amiable.
📌 Une clause d’échelle mobile qui ne prévoit qu’une variation à la hausse est réputée non écrite pour le tout, de sorte que seule la révision triennale de l’article L. 145-38 demeure envisageable (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24681). - Cour de cassation
📌 Les parties, et non le juge des loyers commerciaux, établissent l’échéancier des hausses progressives, car le dispositif de lissage est distinct de la fixation du loyer à la valeur locative.
★ À maîtriser
La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision, selon l’article L. 145-38 du Code de commerce.
Lorsque la tacite reconduction porte la durée du bail commercial au-delà de douze ans, le plafonnement du loyer du bail renouvelé cesse de s’appliquer, conformément à l’article L. 145-34 du Code de commerce.
Depuis le 18 juin 2014, la garantie solidaire du cédant pour les loyers et charges du cessionnaire est limitée à trois ans par l’article L. 145-16-2 du Code de commerce, et le bailleur doit informer le cédant du défaut de paiement du preneur selon l’article L. 145-16-1.
Compléments
La règle de prise d’effet à la date de la demande, auparavant prévue par l’article R. 145-20, est désormais impérative et les parties ne peuvent y déroger, notamment par une clause contractuelle.
La Cour de cassation a jugé que la clause de garantie solidaire du cédant s’applique jusqu’à l’expiration du bail reconduit à durée indéterminée, sans que le cédant puisse lui-même en solliciter la fin (Cass. Civ. 3e, 7 février 2007, n°06-11148).
★ À maîtriser
À défaut de congé, le locataire peut demander le renouvellement soit dans les six mois précédant l’expiration du bail, soit à tout moment pendant sa reconduction, selon l’article L. 145-10 du Code de commerce.
La demande de renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
À peine de nullité, la demande de renouvellement doit rappeler que le bailleur dispose de trois mois après sa signification pour notifier son refus motivé dans les mêmes formes et que son silence vaut acceptation du principe du renouvellement du bail précédent.
Le bail renouvelé dure neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue, conformément à l’article L. 145-12 du Code de commerce.
Le bail renouvelé prend effet à l’expiration du bail précédent ou de sa reconduction ; si une demande de renouvellement a été faite, il prend effet le premier jour du trimestre civil suivant cette demande.
Après avoir accepté le principe du renouvellement, le bailleur peut revenir sur sa décision dans le mois suivant la signification de la décision définitive fixant le prix, en offrant de payer une indemnité d’éviction, conformément à l’article L. 145-57 du Code de commerce.
Le plafonnement du loyer renouvelé peut être écarté en cas de modification notable des caractéristiques des lieux, de la destination, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, selon l’article L. 145-34 du Code de commerce.
Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne permet le déplafonnement que si elle a une incidence favorable sur le commerce exercé (Cass. Civ. 3e, 14 sept. 2011, n° 10-30.825 ; Cass. 3ème civ., 25 janvier 2024 n° 22-21006).
Compléments
📌 L’acceptation du principe du renouvellement n’empêche pas le bailleur de discuter les modalités du nouveau bail, notamment le loyer, ni d’exercer ensuite son droit d’option prévu à l’article L. 145-57 du Code de commerce.
📌 Un congé proposant le renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, s’analyse comme un refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction (Cass. 3ème civ., 11 janvier 2024, n°22-20872).
📌 Le bailleur doit indiquer le loyer souhaité dans son congé ou dans sa réponse à la demande de renouvellement ; en cas de désaccord, le preneur peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge des loyers commerciaux.
📌 Le déplafonnement fondé sur une modification notable des caractéristiques des lieux ou de leur destination ne requiert pas la preuve d’une incidence favorable sur l’activité, contrairement à celui fondé sur les facteurs locaux de commercialité (Cass. 3ème civ., 9 septembre 2021, n° 19-19285 ; Cass. civ. 3e, 18 janv. 2012, n° 11-10.072).
📌 Après la décision définitive fixant le prix du bail renouvelé, les parties disposent d’un mois pour renoncer au contrat ; si le bailleur refuse finalement le renouvellement, il doit verser une indemnité d’éviction selon l’article L. 145-57 du Code de commerce.
★ À maîtriser
À peine de nullité, l’acte extrajudiciaire de refus de renouvellement doit indiquer que le locataire doit saisir le tribunal dans les deux ans de la signification pour contester le refus ou demander l’indemnité d’éviction.
Le locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction peut rester dans les lieux jusqu’à son paiement complet, conformément à l’article L. 145-28 du Code de commerce.
La libération des locaux suppose la remise effective des clés au bailleur ; sans cette preuve, l’indemnité d’occupation reste due même après le départ physique du locataire (Cass. Civ. 3e, 4 novembre 2024, n° 23-16.539).
L’indemnité d’éviction répare le préjudice résultant du refus de renouvellement, tandis que l’indemnité prévue à l’article L. 145-28 indemnise la perte du droit au maintien dans les lieux en cas d’expulsion prématurée ; ces indemnisations sont distinctes (Cass. Civ. 3e, 30 nov. 2017, n°16-17686).
Selon Cass. 3ème civ., 13 oct. 2021, n° 20-19340, l’indemnité d’éviction doit tenir compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, car ce droit constitue un élément du fonds de commerce.
Le bailleur peut exercer son droit de repentir dans les quinze jours suivant la date à laquelle la décision fixant l’indemnité d’éviction est passée en force de chose jugée.
Le bailleur ne peut exercer son droit de repentir si le locataire a déjà quitté les lieux ou engagé un processus irréversible de départ, notamment en louant un nouvel immeuble. - Cass. 3ème civ., 10 mars 2010
L’indemnité d’occupation statutaire, régie par l’article L. 145-28 du Code de commerce, est due après l’expiration du bail lorsque le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux, tandis que l’indemnité de droit commun, régie par l’article 1240 du Code civil, peut réparer le préjudice d’une occupation sans droit ni titre.
L’indemnité d’occupation statutaire est déterminée en fonction de la valeur locative et n’est ni plafonnée ni lissée, contrairement au loyer d’un bail renouvelé. - Cass. 3ème civ., 17 juin 2021
Compléments
Après le paiement de l’indemnité d’éviction au locataire ou la notification de son versement à un séquestre, les locaux doivent être remis au bailleur dans les trois mois.
L’indemnité d’occupation de l’article L. 145-28 est statutaire, se substitue de plein droit au loyer et correspond à la valeur locative ; l’indemnité de droit commun due par un occupant sans droit ni titre répare aussi le préjudice causé par l’occupation indue.
Le propriétaire peut prouver que le préjudice causé par le refus de renouvellement est inférieur aux éléments habituellement compris dans l’indemnité d’éviction.
La valeur du droit au bail peut être prise en compte dans l’indemnité d’éviction, même si le locataire s’est réinstallé dans des locaux moins coûteux (Cass. 3ème civ., 13 oct. 2021, n° 20-19340).
📌 L’acceptation du renouvellement après un refus peut être notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément à l’alinéa 4 de l’article L. 145-12 du Code de commerce.
L’indemnité d’éviction répare le refus ; l’indemnité d’occupation rémunère le maintien légal dans les lieux.
★ À maîtriser
Le Président du tribunal judiciaire traite notamment les demandes suivantes : la révision triennale du loyer, l’adaptation du jeu de la clause d’échelle mobile, la modification du prix consécutive à une déspécialisation plénière, la fixation du loyer en cas de renouvellement du bail
Le tribunal judiciaire connaît notamment des actions principales concernant : le champ d’application du statut des baux commerciaux, le droit au renouvellement, la contestation du congé, l’indemnité d’éviction, la déspécialisation, la cession et la sous-location, la résiliation du bail
Compléments
📌 Le tribunal judiciaire connaît aussi des actions en dommages et intérêts pour cession ou sous-location illicite et des demandes relatives au prix du bail lorsqu’elles sont accessoires à une autre contestation relevant de sa compétence.
★ À maîtriser
La qualification de crédit-bail suppose la réunion de trois éléments :
Dans le crédit-bail, le locataire dispose d’une option d’achat, tandis que la location financière ne comporte pas d’option d’achat et est conclue pour une durée irrévocable.
Le matériel financé par crédit-bail doit être d’un usage durable, identifiable et amortissable.
Si les formalités de publicité prévues aux articles R. 313-4 à R. 313-6 du Code monétaire et financier ne sont pas accomplies, le crédit-bailleur ne peut opposer ses droits sur le bien aux créanciers ou ayants cause à titre onéreux du client, sauf s’il prouve que ceux-ci connaissaient ces droits.
Pour le crédit-bailleur, la propriété du bien constitue une sûreté jusqu’à la levée de l’option d’achat et facilite le financement de l’entreprise utilisatrice.
Le crédit-bail permet à l’entreprise utilisatrice de financer intégralement un investissement sans apport initial ni immobilisation de capitaux, tout en préservant sa trésorerie.
Compléments
📌 Le prix de rachat, appelé valeur résiduelle, doit tenir compte au moins pour partie des loyers déjà versés.
Le crédit-bail est assimilé à une opération de crédit par l’article L. 313-1 du Code monétaire et financier et ne peut être exercé à titre habituel que par des établissements de crédit ou des sociétés de financement.
En France, le régime de base du crédit-bail repose sur la loi n° 66-455 du 2 juillet 1966, codifiée dans le Code monétaire et financier, et le régime international est régi par la convention d’Ottawa du 28 mai 1988.
La Cour de cassation a exclu la qualification de crédit-bail lorsque l’acquisition du bien dépend de l’acceptation du bailleur, car l’engagement du locataire constitue alors une promesse unilatérale d’achat (Cass. Com. 30 mai 1989, Bull. Civ. IV, n°167).
📌 Une convention qui impose au locataire d’acheter le bien constitue une location-vente fondée sur une promesse synallagmatique de vente, et non un crédit-bail fondé sur une option d’achat.
📌 Le crédit-bail mobilier est soumis à des formalités de publicité destinées à identifier les parties et les biens concernés.
★ À maîtriser
Pour acquérir le matériel, le crédit-bailleur donne généralement mandat au locataire de choisir le fournisseur et le matériel, puis de retirer le bien ; après réception du certificat correspondant, le crédit-bailleur paie le fournisseur.
Un mandat général permet au crédit-preneur d’exercer directement contre le vendeur, pour le compte du crédit-bailleur, les actions en garantie et l’action en résolution de la vente pour défaut de délivrance.
Une clause pénale manifestement excessive peut être réduite par le juge en application de l’article 1231-5 du Code civil.
À la fin du crédit-bail, le preneur peut acquérir le bien au prix stipulé au contrat ou le restituer ; l’acquisition n’est pas obligatoire.
Selon l’article L. 642-7 du Code de commerce, le tribunal détermine, en cas de cession, les contrats de crédit-bail nécessaires au maintien de l’activité après examen des observations transmises par les cocontractants au mandataire ; le jugement de cession emporte transfert de ces contrats aux conditions en vigueur à l’ouverture de la procédure, malgré toute clause contraire.
Compléments
📌 La vente est généralement considérée comme parfaite après production d’un procès-verbal de livraison et de réception, qui protège le crédit-bailleur d’un paiement sans délivrance et marque le départ de la location.
📌 Le contrat de crédit-bail prévoit généralement une période minimale irrévocable de mise à disposition du bien, de trois à huit ans.
Le loyer rémunère le crédit-bailleur et couvre le prix de la location, l’amortissement du bien et sa marge bénéficiaire.
Le crédit-bailleur peut demander des garanties telles que le cautionnement des dirigeants et le versement d’un dépôt de garantie.
Le preneur doit généralement : prendre en charge le matériel, entretenir le matériel, informer le bailleur des incidents de fonctionnement, coopérer avec le bailleur, assurer le matériel
Le prix d’achat fixé lors de la conclusion du crédit-bail est généralement inférieur à la valeur marchande du bien et tient compte des loyers versés.
En procédure de sauvegarde, l’administrateur peut poursuivre le crédit-bail en payant les loyers échus après le jugement d’ouverture, même si le locataire a manqué à des engagements antérieurs.
En procédure de sauvegarde, si l’administrateur met fin au crédit-bail, les loyers échus entre le jugement d’ouverture et son choix bénéficient du privilège des créances postérieures.
Lorsqu’un contrat de crédit-bail est cédé dans le cadre de l’article L. 642-7 du Code de commerce, le crédit-preneur ne peut lever l’option d’achat qu’après paiement des sommes restant dues, dans la limite de la valeur du bien fixée d’un commun accord ou, à défaut, par le tribunal à la date de la cession.
La caducité sanctionne la disparition d’un élément essentiel ; la résiliation règle une fin liée à l’inexécution.
★ À maîtriser
La location-gérance porte sur l’exploitation d’un fonds de commerce, tandis que le bail commercial est un bail immobilier portant sur un local.
En location-gérance, le locataire-gérant exploite le fonds à ses risques et périls, tandis qu’en gérance-mandat le propriétaire supporte les risques de l’exploitation, celle-ci étant gérée pour son compte.
La location-gérance est soumise aux règles générales du droit des obligations et peut notamment être annulée pour dol ou erreur sur les qualités substantielles de la chose louée.
Si la location-gérance comporte un engagement d’exclusivité, l’obligation précontractuelle d’information de l’article L. 330-3 du Code de commerce s’applique ; le défaut d’information n’entraîne la nullité que s’il a vicié le consentement du locataire-gérant.
Le loueur doit avoir la capacité et le pouvoir de conclure le contrat ; le mineur émancipé peut donner son fonds en location-gérance, tandis que le mineur non émancipé doit agir par l’intermédiaire de son représentant.
Lorsque le conjoint du loueur participe à l’activité professionnelle comme conjoint travaillant dans l’entreprise, le loueur ne peut donner le fonds de commerce ou l’entreprise artisanale à bail sans le consentement exprès de l’autre conjoint, conformément à l’article 121-5 du Code de commerce.
Compléments
La location-gérance permet au propriétaire de conserver la propriété du fonds tout en percevant un revenu, notamment lorsqu’il ne souhaite plus l’exploiter ou souhaite préparer la transmission de l’entreprise.
La location-gérance permet au locataire-gérant d’exploiter un fonds sans en acquérir immédiatement les éléments et d’apprécier la viabilité de l’entreprise qu’il envisage de reprendre.
L’article L. 330-2 du Code de commerce prévoit des amendes en cas de non-communication du document d’information et du projet de contrat qu’il vise.
📌 Pour un fonds commun à des époux, chacun peut accomplir séparément les actes d’administration et de disposition nécessaires à l’exercice d’une profession séparée, conformément à l’article 1421 du Code civil.
Location-gérance : l’exploitant supporte les risques ; gérance-mandat : ils restent à la charge du propriétaire.
★ À maîtriser
Jusqu’en 2019, le propriétaire devait avoir exploité personnellement le fonds pendant au moins deux ans avant de le donner en location-gérance, sans que ces deux années aient à précéder immédiatement le contrat.
La suppression des conditions d’exploitation concerne les contrats conclus après l’entrée en vigueur de la loi du 19 juillet 2019, tandis que les sanctions de l’article L. 144-10 continuent de s’appliquer aux contrats conclus avant le 21 juillet 2019.
La violation des anciennes conditions légales de location-gérance entraîne une nullité absolue d’ordre public, invocable par tout intéressé, que ni la bonne foi du loueur ni l’absence de préjudice ne peuvent couvrir.
La nullité entraîne de plein droit et automatiquement la déchéance du droit au renouvellement du bail commercial dont bénéficiait le propriétaire du fonds, et le bailleur peut opposer cette déchéance sans établir un motif grave et légitime. - Cass. Civ 3e, 22 mars 2018
Compléments
La condition exigeant du propriétaire sept années d’activité comme commerçant ou artisan, ou sept années comme gérant ou directeur commercial ou technique, avait été supprimée en 2014.
Avant leur abrogation, les articles L. 144-3 à L. 144-5 prévoyaient des exceptions légales à la condition de durée pour l’État, les collectivités locales, les établissements de crédit, les héritiers ou légataires d’un commerçant ou artisan décédé, certains fonds de spectacle et le conjoint attributaire ayant participé à l’exploitation pendant deux ans.
Avant leur abrogation, les articles L. 144-3 à L. 144-5 permettaient au président du tribunal, sur requête après audition du ministère public, de supprimer ou réduire le délai d’exploitation, notamment si le propriétaire ne pouvait exploiter personnellement ou par préposés.
📌 La dispense judiciaire devait être renouvelée avant chaque contrat de location-gérance si nécessaire, car elle n’était pas accordée définitivement. - Cass. Com., 13 sept. 2017
📌 Le loueur ne peut invoquer la nullité du contrat pour se soustraire à la garantie du passif due au locataire-gérant. - Cass. Com., 4 février 1986
Suppression des conditions d’exploitation → disparition des sanctions pour les contrats nouveaux
La condition de capacité exclut les personnes incapables, incompatibles avec l’exercice du commerce ou frappées d’une mesure de déchéance, telle que la faillite personnelle.
Le défaut de capacité du locataire-gérant est sanctionné par la nullité absolue du contrat.
Lorsque la location-gérance comporte un engagement d’exclusivité, elle est soumise à l’obligation précontractuelle d’information prévue par l’article 330-3 du Code de commerce.
Le défaut d’information préalable n’entraîne la nullité du contrat que s’il a vicié le consentement du locataire-gérant. - Cass. Com., 10 févr. 1998
★ À maîtriser
La location-gérance est un contrat consensuel qui n’est soumis à aucune formalité particulière de formation, mais un écrit est établi en pratique pour faciliter la preuve et les formalités de publicité.
Un extrait ou un avis du contrat doit être publié dans un support habilité à recevoir les annonces légales dans les quinze jours de sa date, et la fin de la location-gérance est soumise aux mêmes formalités.
Le locataire-gérant doit s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés en mentionnant le contrat, le nom et le domicile du propriétaire ainsi que la durée du contrat.
Le défaut de publicité n’annule pas le contrat, mais l’immatriculation du locataire-gérant est nécessaire pour rendre sa qualité de commerçant opposable aux tiers, tandis que le loueur demeure présumé propriétaire du fonds.
Compléments
📌 Le commerçant inscrit qui concède son fonds en location-gérance ne peut opposer la cessation de son activité pour échapper aux actions en responsabilité liées aux obligations contractées par son successeur qu’à partir de sa radiation ou de la mention correspondante au registre.
📌 La publication fait courir le délai de trois mois pendant lequel les créanciers à terme du loueur peuvent demander le paiement immédiat de leurs créances si la location-gérance met en péril leur recouvrement.
★ À maîtriser
Le loueur doit mettre à la disposition du locataire-gérant le fonds et les éléments prévus au contrat, lui garantir une jouissance paisible et s’abstenir de toute concurrence, même sans clause expresse.
Le locataire-gérant doit exploiter le fonds conformément à sa destination, ne pas le transformer ni le sous-louer sans autorisation et l’entretenir en état d’être exploité.
Le loueur et le locataire-gérant sont solidairement tenus des dettes nées à l’occasion de l’exploitation du fonds jusqu’à la publication du contrat, pour les contrats publiés depuis le 11 décembre 2016.
La solidarité couvre les dettes contractuelles, légales et délictuelles nécessaires à l’exploitation du fonds, mais non les dettes personnelles du locataire ni celles contractées avant qu’il acquière la qualité de locataire-gérant.
Le locataire-gérant n’a aucun droit au renouvellement du contrat ni à une indemnité d’éviction à son terme.
À la cessation du contrat, le locataire-gérant doit restituer le fonds, mais le propriétaire n’a pas à reprendre le stock en l’absence de clause contraire.
La cessation ou la résiliation de la location-gérance transfère au propriétaire les contrats de travail des salariés du fonds, sauf si le fonds est en ruine, auquel cas les licenciements incombent au locataire-gérant fautif.
Compléments
📌 Lorsque la clause d’échelle mobile fait varier le loyer de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé par contrat ou décision judiciaire, chaque partie peut demander sa révision malgré toute convention contraire.
📌 Les créanciers à terme du loueur peuvent demander au tribunal de commerce l’exigibilité immédiate de leurs créances si la location-gérance met en péril leur recouvrement, à condition d’agir dans les trois mois suivant la publication.
Avant la loi Sapin 2, la solidarité du loueur se prolongeait pendant six mois après la publication du contrat, période supprimée pour les contrats publiés depuis le 11 décembre 2016.
Pour déterminer si le loueur reste solidaire, la date pertinente est celle de la naissance de la créance et non celle de son exigibilité, de sorte que des contrats à exécution échelonnée peuvent maintenir son obligation au-delà de la publication.
Pour les contrats de location-gérance publiés depuis le 11 décembre 2016, la solidarité fiscale du loueur relative aux impôts directs liés à l’exploitation cesse à la publication du contrat.
Le locataire-gérant, tiers au bail des locaux, ne peut en demander le renouvellement, et la location-gérance ne constitue pas une sous-location. - Cass. Civ. 3e, 19 mars 2008
Sauf stipulation contraire dans l’acte d’acquisition, l’acquéreur du fonds peut donner immédiatement congé au locataire-gérant sans attendre l’échéance du contrat.
Le contrat de location-gérance peut être conclu à durée indéterminée, mais il est généralement conclu pour une durée d’un an renouvelable tacitement ou pour une durée déterminée.
| Partie | Règle | Limites |
|---|---|---|
| Preneur | Congé à chaque période triennale | Exceptions légales pour certaines catégories de baux |
| Ayants droit | Congé après le décès du preneur | Successions ouvertes à compter du 20 juin 2014 |
| Bailleur | Résiliation triennale exceptionnelle | Notamment construction, reconstruction ou surélévation |
| Indemnité | Objet | Régime |
|---|---|---|
| Indemnité d’éviction | Réparer le refus de renouvellement | Inclut notamment la valeur marchande du fonds |
| Indemnité d’occupation | Prix du maintien légal dans les lieux | Se substitue au loyer et correspond à la valeur locative |
| Indemnité pour perte du droit | Réparer l’expulsion prématurée | Distincte de l’indemnité d’éviction |
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1. À l’expiration du bail d’un commerçant, le bailleur refuse le renouvellement sans motif ouvrant droit à un refus sans indemnité. Quelle protection caractéristique du statut peut bénéficier au locataire ?
2. Quelle réforme de 2014 a profondément modifié le statut des baux commerciaux afin, entre autres, de mieux encadrer la relation entre bailleur et preneur ?
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Quels droits protègent le locataire dans le statut des baux commerciaux ?
Le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction en cas de refus du bailleur.
Quel caractère impératif possède le statut des baux commerciaux ?
Il est d’ordre public.
Quelle sanction frappe les clauses contraires aux droits protégés par l’article L. 145-15 ?
Elles sont réputées non écrites.
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