QCM : Location-gérance du fonds de commerce (11 questions)

Questions et réponses du QCM

1. À l’expiration du bail d’un commerçant, le bailleur refuse le renouvellement sans motif ouvrant droit à un refus sans indemnité. Quelle protection caractéristique du statut peut bénéficier au locataire ?

Une prolongation automatique du bail sans possibilité de refus
Une indemnité versée au bailleur pour compenser la fin du bail
Un plafonnement du loyer applicable après le refus de renouvellement
Le droit au renouvellement ou, en cas de refus, une indemnité d’éviction

Le droit au renouvellement ou, en cas de refus, une indemnité d’éviction

Explication

Le statut protège le locataire par le droit au renouvellement et, si le bailleur le refuse, par l’indemnité d’éviction. La prolongation automatique confond renouvellement et maintien forcé, tandis que l’indemnité au bailleur et le plafonnement des loyers ne sont pas ces protections.

2. Quelle réforme de 2014 a profondément modifié le statut des baux commerciaux afin, entre autres, de mieux encadrer la relation entre bailleur et preneur ?

Le décret du 30 septembre 1953
La loi du 4 août 2008
La loi Pinel du 18 juin 2014
La loi sur la propriété commerciale de 1926

La loi Pinel du 18 juin 2014

Explication

La loi Pinel du 18 juin 2014 a profondément réformé le statut, notamment pour encadrer les relations entre bailleur et preneur, maîtriser la hausse des loyers et faciliter l’installation des commerçants. La loi de 1926, le décret de 1953 et la loi de 2008 correspondent à d’autres étapes de l’évolution du statut.

3. Un bail commercial relevant du champ du statut contient une clause qui écarte une règle impérative de ce statut. Quel principe s’applique ?

Le statut s’impose malgré la clause contraire
La clause prévaut puisque les parties l’ont acceptée
Le bail entier est automatiquement annulé
Le statut s’applique seulement si le contrat est silencieux

Le statut s’impose malgré la clause contraire

Explication

Le statut est d’ordre public et s’applique impérativement aux baux qui entrent dans son champ, malgré les clauses contraires. Faire primer la clause ou traiter le statut comme supplétif inverse ce principe ; la conséquence indiquée pour la clause contraire n’est pas l’annulation automatique du bail entier.

4. Un bailleur manifeste sans équivoque sa volonté de soumettre conventionnellement le bail au statut des baux commerciaux, alors qu’une condition d’application fait défaut. Quelle démarche les parties doivent-elles adopter ?

Adopter le statut dans son entier
Se fonder sur la seule volonté du locataire
Retenir uniquement les protections négociées par les parties
Appliquer le statut de plein droit malgré la condition manquante

Adopter le statut dans son entier

Explication

La soumission conventionnelle est possible si le bailleur exprime sans équivoque sa volonté de ne pas invoquer les conditions d’application, mais les parties doivent alors adopter le statut dans son entier. Un choix partiel confond cette soumission avec une sélection de règles, et l’application automatique ou la seule volonté du locataire ne répondent pas à la règle.

5. Que désigne l’immatriculation du preneur comme condition d’accès au droit au renouvellement d’un bail commercial ?

L’inscription de tout copreneur, qu’il exploite le fonds ou non, au registre du commerce
L’inscription de l’établissement principal, qui dispense d’inscrire les établissements secondaires
L’inscription du propriétaire du fonds au registre, même lorsque le locataire-gérant l’exploite
L’inscription de l’exploitant titulaire du bail au registre correspondant à son activité

L’inscription de l’exploitant titulaire du bail au registre correspondant à son activité

Explication

L’immatriculation doit être celle de l’exploitant titulaire du bail et conditionne son droit au renouvellement. L’inscription de l’établissement principal ne dispense pas d’une inscription complémentaire pour chaque établissement secondaire.

6. Au cours de quelles années récentes la Cour de cassation a-t-elle précisé qu’une franchise peut avoir une clientèle locale propre, même si le franchisé ne possède pas la marque ?

En 2014
En 2002
En 2009
En 2020

En 2002

Explication

L’arrêt du 27 mars 2002 reconnaît que le franchisé peut être propriétaire de sa clientèle locale grâce aux moyens qu’il met en œuvre, bien qu’il ne possède pas la marque. L’année 2009 concerne des décisions sur les effets du défaut d’exploitation en cours de bail, et non la clientèle du franchisé.

7. Quelle fonction distingue la convention d’occupation précaire d’un bail dérogatoire dans le régime des baux commerciaux ?

Elle permet aux parties de fixer librement une durée totale pouvant dépasser trois ans.
Elle autorise une occupation saisonnière à condition que le propriétaire renonce à reprendre les lieux.
Elle organise la propriété temporaire des constructions édifiées par le preneur.
Elle autorise l’occupation en raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Elle autorise l’occupation en raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Explication

La convention d’occupation précaire écarte le statut parce que l’occupation est justifiée par des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, quelle que soit sa durée. Le bail dérogatoire, contrairement à cette convention, repose sur une durée totale limitée à trois ans.

8. À quelle durée maximale les parties peuvent-elles porter la durée totale d’un bail dérogatoire et de ses renouvellements sans relever du statut des baux commerciaux ?

À un an, limite applicable depuis la réforme de la loi Pinel de 2014.
À deux ans, limite maintenue depuis la réforme de la loi Pinel de 2014.
À neuf ans, durée minimale ordinaire du bail commercial depuis la loi Pinel.
À trois ans, limite portée de deux à trois ans par la loi Pinel de 2014.

À trois ans, limite portée de deux à trois ans par la loi Pinel de 2014.

Explication

La durée totale du bail dérogatoire et de ses renouvellements ne peut dépasser trois ans, seuil porté de deux à trois ans par la loi Pinel de 2014. La durée de neuf ans correspond au bail commercial de droit commun, et non à la limite du bail dérogatoire.

9. Quelle distinction caractérise la déspécialisation simple par rapport à la déspécialisation plénière ?

Elle permet d’ajouter une activité connexe ou complémentaire à celle prévue au bail, tandis que la déspécialisation plénière vise un véritable changement d’activité.
Elle autorise un changement complet d’activité, tandis que la déspécialisation plénière permet d’ajouter une activité accessoire à celle prévue au bail.
Elle s’applique aux activités compatibles avec l’immeuble, tandis que la déspécialisation plénière est réservée aux activités connexes ou complémentaires.
Elle permet de modifier la durée du bail, tandis que la déspécialisation plénière concerne seulement la révision du loyer.

Elle permet d’ajouter une activité connexe ou complémentaire à celle prévue au bail, tandis que la déspécialisation plénière vise un véritable changement d’activité.

Explication

La déspécialisation simple autorise l’adjonction d’une activité connexe ou complémentaire, alors que la déspécialisation plénière correspond à un véritable changement d’activité. La compatibilité avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble concerne notamment le changement plénier, et non la définition de la déspécialisation simple.

10. Quelle loi est associée à la règle selon laquelle une clause imposant au cessionnaire du bail des obligations solidaires avec le cédant est réputée non écrite ?

La loi PACTE du 22 mai 2019
La loi Pinel du 18 juin 2014
La loi du 14 février 2022 relative à l’entrepreneur individuel
La loi du 21 février 2022 dite ODS

La loi PACTE du 22 mai 2019

Explication

La loi PACTE du 22 mai 2019 a introduit cette règle concernant les obligations solidaires du cessionnaire avec le cédant. La loi Pinel a notamment encadré la préemption communale, mais elle n’est pas à l’origine de cette disposition.

11. Quelle conséquence entraîne la vente ultérieure à un tiers à des conditions plus avantageuses après que le locataire a décliné l’offre initiale du bailleur ?

Le bailleur doit attendre l’expiration du bail avant de notifier au locataire les nouvelles conditions de vente.
Le bailleur peut conclure la vente sans nouvelle notification dès lors que le locataire a refusé la première offre.
Le bailleur doit notifier les nouvelles conditions au locataire, qui dispose d’un mois pour accepter l’offre subsidiaire.
Le bailleur doit proposer les nouvelles conditions à la commune, qui dispose d’un mois pour exercer sa préemption.

Le bailleur doit notifier les nouvelles conditions au locataire, qui dispose d’un mois pour accepter l’offre subsidiaire.

Explication

Si le bailleur offre ensuite à un tiers des conditions plus favorables, il doit les notifier au locataire, qui bénéficie d’un mois pour accepter cette offre subsidiaire. Le refus de l’offre initiale ne dispense donc pas le bailleur de cette nouvelle notification.

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Quels droits protègent le locataire dans le statut des baux commerciaux ?

Le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction en cas de refus du bailleur.

Quel caractère impératif possède le statut des baux commerciaux ?

Il est d’ordre public.

Quelle sanction frappe les clauses contraires aux droits protégés par l’article L. 145-15 ?

Elles sont réputées non écrites.

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