Fiche de révision : Pacte de préférence

📋 Plan du Cours

1. Définition et validité du pacte
2. Durée et transmission du pacte
3. Sanctions jurisprudentielles de la violation
4. Régime actuel et action interrogatoire
5. Restriction au droit de propriété
6. Préemption statutaire dans les SAS

📅 Repères chronologiques

1. 22 décembre 1959La Cour de cassation admet le pacte de préférence sans limitation de durée et refuse d’appliquer la prescription extinctive au droit du bénéficiaire. - Civ. 1re, 22 décembre 1959
2. 24 mars 1999La Cour de cassation admet la nullité du contrat conclu avec le tiers lorsque celui-ci connaît l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. - Civ. 3e, 24 mars 1999
3. 6 juin 2001La Cour de cassation admet la validité d’un pacte de préférence dont le prix n’est pas déterminé. - Civ. 1re, 6 juin 2001
4. 26 mai 2006En cas de fraude, le bénéficiaire peut obtenir sa substitution au tiers acquéreur. - Ch. mixte, 26 mai 2006
5. 14 février 2007Si le bénéficiaire établit la double connaissance du tiers, il peut demander la nullité du contrat ou sa substitution au tiers. - Civ. 3e, 14 février 2007
6. 25 septembre 2024L’absence de terme n’entraîne pas la nullité du contrat à durée indéterminée, lequel peut être résilié avec le préavis contractuel ou, à défaut, un délai raisonnable. - Civ. 1re, 25 septembre 2024
7. 8 juillet 2026La Cour de cassation juge que la violation d’une clause statutaire de préemption dans une SAS peut être sanctionnée par la nullité sans démontrer la double connaissance du tiers. - Com., 8 juillet 2026

📖 1. Définition et validité du pacte

🔑 Notions clés & Définitions

• Pacte de préférence : Contrat par lequel une partie s’engage, si elle décide de contracter, à proposer prioritairement au bénéficiaire de traiter avec elle, conformément à l’article 1123 du Code civil.
• Droit personnel : Droit de créance contre le promettant donnant une priorité d’acquisition, mais aucun droit direct sur le bien lors de la conclusion du pacte.

★ À maîtriser

• Le pacte de préférence est un contrat, mais il ne constitue pas une vente définitive et n’oblige pas le promettant à vendre ; s’il décide de vendre, il doit proposer prioritairement le bien au bénéficiaire.

• Le prix n’a pas nécessairement à être déterminé ou déterminable lors de la conclusion du pacte, car le promettant ne s’engage pas encore à vendre.

• Le bien objet du pacte doit être déterminé ou déterminable, faute de quoi l’engagement du promettant est indéterminé, selon Civ. 3e, 15 janvier 2000.

Compléments

• La réforme du droit des obligations de 2016 a consacré dans le Code civil le régime du pacte de préférence, création de la pratique, à l’article 1123.

📌 Le pacte de préférence se rapproche des clauses de préemption, qui imposent également une proposition prioritaire lorsque le propriétaire décide de vendre son bien.

📌 Le promettant n’a pas nécessairement la capacité de disposer du bien lors de la conclusion du pacte, mais il doit avoir la capacité de le céder lorsqu’il décide de le proposer à la vente.

💡 Astuce mémo

Priorité d’achat ≠ obligation de vendre

📖 2. Durée et transmission du pacte

📝 Points essentiels

📌 La prohibition des engagements perpétuels soulevait la question de la durée du pacte, mais le promettant n’étant pas obligé de vendre, son obligation ne se concrétise que s’il décide de vendre.

• Depuis la réforme de 2008, les droits personnels et les droits immobiliers sont soumis en principe à une prescription quinquennale.

📌 L’article 2234 du Code civil prévoit que la prescription ne court pas contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir.

• Le pacte de préférence est transmis aux ayants droit : l’héritier du promettant reçoit l’obligation issue du pacte et l’héritier du bénéficiaire reçoit la créance qui y est attachée.

💡 Astuce mémo

Pas de décision de vendre → le bénéficiaire ne peut pas agir

📖 3. Sanctions jurisprudentielles de la violation

★ À maîtriser

📌 La violation du pacte par le promettant, qui vend à un tiers sans proposer préalablement le bien au bénéficiaire, ouvre droit à la réparation du préjudice subi.

📌 La nullité de la vente conclue avec le tiers exige que celui-ci connaisse à la fois l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

Compléments

• La jurisprudence initiale refusait la réalisation forcée de la vente en cas de manquement du promettant et privilégiait l’octroi de dommages-intérêts.

💡 Astuce mémo

Réparer, annuler ou substituer

📖 4. Régime actuel et action interrogatoire

★ À maîtriser

📌 Selon l’article 1123 du Code civil, la violation du pacte ouvre droit à réparation du préjudice ; si le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, celui-ci peut demander la nullité ou la substitution.

• L’action interrogatoire permet au tiers qui envisage de contracter avec le promettant de demander par écrit au bénéficiaire s’il existe un pacte et s’il entend s’en prévaloir.

📌 Le bénéficiaire dispose d’un délai raisonnable pour répondre à l’action interrogatoire et, faute de réponse, ne peut plus demander la nullité du contrat conclu avec le tiers ni sa substitution à ce contrat.

Compléments

• La réforme du droit des obligations de 2016 a codifié à l’article 1123 du Code civil les sanctions jurisprudentielles de la violation du pacte de préférence.

📌 Si le bénéficiaire confirme le pacte et son intention de s’en prévaloir, le tiers dispose de la preuve de sa double connaissance et une conclusion du contrat malgré cette réponse peut caractériser la fraude.

💡 Astuce mémo

Simple violation : réparation ; double connaissance : nullité ou substitution

📖 5. Restriction au droit de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Restriction conventionnelle : Limitation conventionnelle du droit de disposer du propriétaire, en exception aux principes issus notamment des articles 537 et 544 du Code civil, qui doit rester proportionnée.

★ À maîtriser

📌 Civ. 3e, 23 septembre 2009 : une restriction au droit de disposer est admise si elle est justifiée par un intérêt légitime et ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété.

Compléments

• Dans l’affaire jugée par Civ. 3e, 23 septembre 2009, la restriction poursuivait un objectif d’intérêt général en favorisant l’accès à la propriété immobilière de personnes aux revenus modestes.

• Une restriction très longue ou accompagnée d’un plafonnement du prix peut soulever une difficulté au regard du droit de propriété.

📖 6. Préemption statutaire dans les SAS

★ À maîtriser

• Dans une SAS, les statuts peuvent prévoir qu’un associé souhaitant céder ses titres doit d’abord les proposer aux autres associés.

📌 L’article L. 227-15 du Code de commerce prévoit une sanction spécifique de nullité en cas de violation d’une clause statutaire dans une SAS.

📌 Le pacte de préférence de droit commun relève de l’article 1123 du Code civil, tandis que la clause statutaire de préemption d’une SAS bénéficie du régime particulier de l’article L. 227-15 du Code de commerce.

Compléments

• Les statuts d’une SAS peuvent aussi prévoir une clause d’agrément ou une clause d’inaliénabilité, laquelle interdit temporairement la cession des titres dans les conditions prévues par la loi et les statuts.

💡 Astuce mémo

Article 1123 : double connaissance ; article L. 227-15 : nullité de la clause violée

📊 Tableaux de synthèse

Sanctions de la violation du pacte