Fiche de révision : Plus-value immobilière

📋 Plan du Cours

1. Champ et définition de la plus-value immobilière
2. Calcul du prix de cession corrigé
3. Prix d’acquisition et travaux déductibles
4. Abattements et taux d’imposition
5. Décompte de la durée de détention
6. Calcul final et rôle du notaire
7. Exonérations de plus-value immobilière
8. Vente d’un bien démembré

📖 1. Champ et définition de la plus-value immobilière

🔑 Notions clés & Définitions

• Plus-value immobilière : Gain réalisé lors de la revente d’un bien immobilier, calculé à partir de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, en tenant compte de certains frais et travaux.
• Prix d’acquisition : Valeur du bien à la date de son entrée dans le patrimoine du vendeur, que cette entrée résulte d’un achat, d’une donation ou d’une succession.

📝 Points essentiels

• L’article 150 U du Code général des impôts concerne les opérations suivantes : la vente d’un bien immobilier, la vente des droits attachés à un bien immobilier, comme les servitudes, l’usufruit ou la nue-propriété, la vente d’un bien ou de droits par une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés ou par un fonds de placement, l’échange de biens, le partage ou l’apport en société

📌 Lorsque le prix de cession est inférieur au prix d’acquisition, la différence constitue une moins-value non taxable, tandis que des prix identiques ne donnent lieu à aucune plus-value.

📖 2. Calcul du prix de cession corrigé

🔑 Notions clés & Définitions

• Prix de cession corrigé : Prix de vente diminué des frais admis en déduction, notamment les diagnostics techniques, la commission d’agence à la charge du vendeur et le coût de la mainlevée d’inscription.

★ À maîtriser

• La plus-value brute se calcule ainsi : $\text{Prix de cession corrigé} - \text{Prix d’acquisition corrigé}$.

• Le prix de cession peut être diminué des frais suivants : les frais liés aux diagnostics techniques, la commission d’agence immobilière lorsqu’elle est à la charge du vendeur, le coût de la mainlevée d’une inscription grevant le bien

Compléments

• Le prix de cession correspond au prix de vente du bien.

📖 3. Prix d’acquisition et travaux déductibles

★ À maîtriser

📌 Pour un bien acheté, les frais d’acte peuvent être retenus pour leur montant réel ou évalués au forfait de 7,5 % du prix d’achat, selon l’option la plus avantageuse pour le vendeur.

• Les catégories de travaux susceptibles de majorer le prix d’acquisition sont :
  • les travaux de construction
  • les travaux de reconstruction
  • les travaux d’agrandissement
  • les travaux d’amélioration

📌 Lorsque le bien est détenu depuis plus de 5 ans, un forfait de travaux de 15 % du prix d’acquisition peut majorer celui-ci à la place du coût réel des travaux, notamment en l’absence de justificatifs.

Compléments

📌 Pour un bien reçu par donation ou succession, seuls les frais d’acte réellement acquittés peuvent majorer le prix d’acquisition.

📌 Les travaux d’entretien ou de réparation, comme la réfection d’une toiture ou la remise en état d’une installation électrique ou de chauffage, ne sont pas déductibles, car ils ne modifient ni le confort ni la structure du bien.

• Pour être pris en compte, les matériaux doivent être fournis et facturés par l’entreprise qui réalise les travaux.

📖 4. Abattements et taux d’imposition

★ À maîtriser

• La plus-value imposable est répartie entre une part soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et une part soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 %, soit un taux global indiqué de 36,2 %.

📌 Pour l’impôt sur le revenu, aucun abattement ne s’applique pendant les 5 premières années de détention, puis l’abattement est de 6 % par année de la 6ᵉ à la 21ᵉ année et de 4 % au cours de la 22ᵉ année, avec exonération totale après 22 ans.

📌 Pour les prélèvements sociaux, aucun abattement ne s’applique pendant les 5 premières années, puis l’abattement est de 1,65 % par année de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, de 1,6 % au cours de la 22ᵉ année et de 9 % par année de la 23ᵉ à la 30ᵉ année, avec exonération totale après 30 ans.

Compléments

• Les abattements liés à la durée de détention réduisent la base imposable et concernent séparément l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

💡 Astuce mémo

L’impôt sur le revenu s’éteint après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans.

📖 5. Décompte de la durée de détention

★ À maîtriser

📌 Pour une acquisition à titre onéreux, la durée de détention commence à la date de l’acte d’achat.

📌 Pour une acquisition par donation ou succession, la durée de détention commence à la date de la donation ou au décès du défunt, respectivement.

Compléments

• Pour un bien acquis en VEFA, la durée de détention commence à la date de signature de l’acte de vente et non à la date d’achèvement de l’immeuble.

• Pour des lots issus d’un remembrement intercalaire, la date retenue est celle du bien originel ou, parmi les biens concernés, celle de la partie constitutive la plus ancienne.

• Lorsqu’un immeuble acquis par un époux séparé de biens est transféré à une communauté universelle, la vente ultérieure est calculée à partir de la date et de la valeur de l’acquisition initiale par cet époux.

📖 6. Calcul final et rôle du notaire

★ À maîtriser

• 🔄 Le calcul de l’impôt suit ces étapes : déterminer la plus-value brute, appliquer les abattements de durée pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, appliquer le taux de 19 % à la base après abattement de l’impôt sur le revenu, appliquer le taux de 17,2 % à la base après abattement des prélèvements sociaux

📌 Selon l’article 1609 G du Code général des impôts, une surtaxe sur les plus-values immobilières élevées s’applique lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 euros.

• Le notaire calcule la plus-value imposable et l’impôt, établit la déclaration CERFA 2048, dépose la déclaration et règle l’impôt auprès du service de la publicité foncière du lieu du bien lors des formalités de publicité foncière, et conseille le vendeur avant la vente.

Compléments

• Depuis le 1er janvier 2013, la surtaxe applicable aux plus-values immobilières supérieures à 50 000 euros est comprise entre 2 % et 6 % et se calcule sur la plus-value imposable après l’abattement de durée éventuel.

📖 7. Exonérations de plus-value immobilière

★ À maîtriser

• La vente de la résidence principale est exonérée si le bien est effectivement affecté à cet usage au jour de la vente ; si le vendeur l’a quitté avant la vente, celle-ci doit intervenir dans un délai raisonnable, toléré jusqu’à 1 an.

• La vente est exonérée lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans ou lorsque le bien cédé, ou la quote-part cédée, a une valeur inférieure ou égale à 15 000 euros par personne.

• La vente d’un bien qui n’est pas la résidence principale peut être exonérée si le vendeur emploie son prix à l’acquisition de sa résidence principale dans les 2 ans et n’a pas été propriétaire de sa résidence principale pendant les 4 années précédant la vente.

Compléments

📌 La vente de la résidence principale par une personne retraitée ou un adulte handicapé peut être exonérée si elle intervient dans les 2 ans suivant l’entrée dans la structure d’accueil et si le revenu de référence ne dépasse pas le plafond applicable.

• D’autres situations ouvrent droit à une exonération : l’expropriation, certaines opérations particulières, comme les échanges amiables consécutifs à un remembrement, les cessions au profit de personnes réalisant des logements sociaux

📖 8. Vente d’un bien démembré

🔑 Notions clés & Définitions

• Démembrement de propriété : Division de la pleine propriété en deux droits distincts : la nue-propriété et l’usufruit.

★ À maîtriser

📌 Lors d’une cession en démembrement, la plus-value immobilière est calculée séparément sur chacun des droits cédés, selon sa valeur respective.

Compléments

• La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée selon un barème fiscal qui tient notamment compte de l’âge de l’usufruitier, conformément à l’article 669 du Code général des impôts.

📌 L’imposition est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de la plus-value réalisée sur leur droit démembré respectif.

📌 En cas de réunion ultérieure de la pleine propriété ou de cession conjointe, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value correspond à la somme des valeurs des droits démembrés au moment de leur acquisition.

• Pour un usufruitier dont le bien a été acquis en pleine propriété avant une donation avec démembrement, la durée de détention servant aux abattements est décomptée depuis l’acquisition en pleine propriété.