QCM : Plus-value immobilière (21 questions)

Explication

L’article 150 U concerne notamment les ventes réalisées par une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés. L’exclusion de toute vente par une société écarte à tort cette catégorie, tandis que la SCI soumise à l’IS et l’échange ne correspondent pas au cas décrit.

Explication

La plus-value immobilière est le gain de revente établi à partir de la différence entre prix de vente et prix d’acquisition, en tenant compte de certains frais et travaux. Le prix de cession désigne le montant de vente, le prix d’acquisition la valeur d’entrée dans le patrimoine, et la moins-value correspond à une vente à un prix inférieur.

Explication

Lorsque le prix de cession est inférieur au prix d’acquisition, la différence constitue une moins-value non taxable. Une plus-value suppose un gain, des prix identiques ne produisent aucune différence, et la moins-value décrite n’est pas taxable.

Explication

La plus-value brute se calcule en soustrayant le prix d’acquisition corrigé du prix de cession corrigé. Inverser les prix donne une différence négative, les additionner ne calcule pas un écart, et le prix de vente brut ne remplace pas le prix de cession corrigé.

Explication

Le prix de cession peut être diminué des frais de diagnostics techniques, de la commission d’agence lorsqu’elle est à la charge du vendeur et du coût de la mainlevée. Les frais d’acte relèvent de l’acquisition, et des travaux ou frais de financement ne font pas partie des frais de cession énumérés ici.

Explication

Le forfait correspond à 7,5 % de 200 000 €, soit 15 000 € ; le vendeur retient l’option la plus avantageuse entre ce forfait et les frais réels. Retenir 12 000 € néglige la comparaison, calculer 900 € applique le taux aux frais réels, et 30 000 € confond le forfait des frais d’acte avec celui des travaux.

Explication

L’installation apportant un confort nouveau constitue une amélioration ; si elle est réalisée par une entreprise et justifiée par une facture, son coût peut majorer le prix d’acquisition. La diminution inverse le mécanisme, l’augmentation de surface relève de l’agrandissement, et l’exclusion confond cette amélioration avec l’entretien ou la réparation.

Explication

Après plus de cinq ans de détention, le forfait de travaux est de 15 % du prix d’acquisition : 0,15 × 240 000 € = 36 000 €. Le montant de 18 000 € correspond à 7,5 %, 14 400 € applique un taux de 6 %, et le prix de cession n’est pas la base de ce forfait.

Explication

La part relevant de l’impôt sur le revenu est taxée à 19 %, et celle des prélèvements sociaux à 17,20 %, pour un taux global indiqué de 36,2 %. L’ordre inversé attribue les taux aux mauvais prélèvements, tandis que 36,2 % est le taux global et non le taux d’une part.

Explication

Les cinq premières années n’ouvrent droit à aucun abattement ; de la 6ᵉ à la 18ᵉ année, il y a 13 années à 6 %, soit 78 %. Le taux de 1,65 % relève des prélèvements sociaux, compter cinq années de trop donne 108 %, et 4 % est le taux propre à la 22ᵉ année.

Explication

Pour les prélèvements sociaux, le barème prévoit 1,65 % par année de la 6ᵉ à la 21ᵉ, 1,6 % la 22ᵉ, puis 9 % par année de la 23ᵉ à la 30ᵉ ; à 24 ans, les deux dernières années suivent donc le taux de 9 %. Le taux de 6 % appartient à l’impôt sur le revenu, étendre 1,6 % au-delà de la 22ᵉ année omet le taux suivant, et l’exonération totale des prélèvements sociaux intervient après 30 ans.

Explication

Pour une acquisition à titre onéreux, la durée de détention commence à la date de l’acte d’achat. La date de l’accord initial et celle de remise des clés ne remplacent pas cette date, tandis que la date de revente correspond à la fin de la période.

Explication

En cas de succession, la durée de détention commence au décès du défunt. Le règlement de la succession et une vente ultérieure ne constituent pas le point de départ prévu pour cette acquisition.

Explication

Le calcul commence par la plus-value brute, puis applique les abattements de durée propres à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avant les taux respectifs de 19 % et 17,2 %. Appliquer les taux en premier inverse les étapes, et utiliser une base ou un taux commun confond les deux impositions.

Explication

L’article 1609 G du Code général des impôts prévoit une surtaxe lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 euros. Le seuil porte sur la plus-value nette imposable, son dépassement doit être strict, et il ne remplace pas le taux de l’impôt sur le revenu par celui des prélèvements sociaux.

Explication

Le notaire calcule la plus-value imposable et l’impôt, établit et dépose la déclaration CERFA 2048, règle l’impôt au service de publicité foncière compétent et conseille le vendeur. Le service ne remplace pas le notaire pour le calcul, et le vendeur ne se substitue pas au notaire pour le dépôt et le règlement décrits.

Explication

Après le départ du vendeur, la vente peut rester exonérée si elle intervient dans un délai raisonnable, toléré jusqu’à un an. L’occupation au jour de la vente concerne le cas où le vendeur n’a pas quitté le logement, le remploi relève d’une autre exonération et la durée de détention constitue un autre motif d’exonération.

Explication

Le seuil d’exonération s’apprécie par personne : la valeur du bien cédé ou de la quote-part cédée doit être inférieure ou égale à 15 000 euros par personne. L’erreur de la valeur totale confond l’assiette individuelle avec le prix global, celle des quinze ans modifie la durée prévue et celle d’un seuil dépassé inverse la condition.

Explication

L’exonération peut s’appliquer si le prix est employé à l’acquisition d’une résidence principale dans les deux ans et si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale pendant les quatre années précédant la vente. Le délai d’un an concerne le départ d’une résidence principale, les trente ans relèvent d’un autre cas et la propriété antérieure contredit la condition requise.

Explication

Le démembrement divise la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. Le droit d’usage et d’habitation et le droit de superficie sont des notions distinctes, tandis que la pleine propriété désigne la propriété non démembrée.

Explication

En cas de cession démembrée, la plus-value est calculée séparément sur chacun des droits cédés, en fonction de sa valeur respective. Une plus-value globale efface cette distinction, les parts antérieures ne remplacent pas la valeur des droits et une simple répartition du prix ne constitue pas le calcul séparé prévu.