Fiche de révision : Pratique des opérations immobilières

📋 Plan du Cours

1. Identification des titulaires de droits
2. Analyse du titre de propriété
3. Cadastre et désignation du bien
4. Limites et division parcellaire
5. Situation juridique de l’immeuble
6. État hypothécaire et fichier immobilier
7. Sécurisation de l’origine de propriété
8. Rédaction des clauses immobilières

📖 1. Identification des titulaires de droits

★ À maîtriser

• Pour vérifier les titulaires des droits lors d’une vente, le notaire obtient le titre de propriété, demande un état hypothécaire et confronte les deux documents.

• Les principaux titres de propriété sont:

  • l’acte de vente
  • l’acte de donation
  • l’acte de partage
  • l’attestation de propriété immobilière
  • l’acte d’apport en société

• La matrice modèle 1 mentionne les titulaires de droits sur l’immeuble, mais elle constitue seulement une indication et ne prouve pas avec certitude la propriété.

Compléments

• Le titre peut être obtenu auprès de:
  • du vendeur
  • du notaire rédacteur
  • du service de la publicité foncière

💡 Astuce mémo

Titre → état hypothécaire → confrontation

📖 2. Analyse du titre de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Pleine propriété : Recouvre l’usus, qui permet d’utiliser le bien, le fructus, qui permet d’en percevoir les fruits, et l’abusus, qui permet d’en disposer matériellement ou juridiquement.
• Indivision : Situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes détiennent des droits de même nature et concurrents sur un ou plusieurs biens indivis.

📝 Points essentiels

• L’analyse porte notamment sur:
  • le propriétaire
  • les quotités d’acquisition
  • la désignation du bien
  • le prix d’acquisition
  • le cadre fiscal
  • les diagnostics
  • l’origine de propriété
  • les prêts
  • les pactes de préférence
  • la situation locative

📌 Un titre translatif transfère la propriété, tandis qu’un titre déclaratif constate un droit déjà acquis sans transférer lui-même la propriété.

💡 Astuce mémo

Translatif : transfère ; déclaratif : constate

📖 3. Cadastre et désignation du bien

📝 Points essentiels

• L’extrait cadastral indique la commune, la section cadastrale, le numéro de parcelle, éventuellement le préfixe ou le lieu-dit, ainsi que la contenance exprimée en ares.

📌 L’extrait cadastral situe et identifie la parcelle, le modèle 1 précise sa nature et ses titulaires fiscaux, tandis que le plan cadastral la localise par rapport au territoire communal.

• L’extrait cadastral modèle 1 est valable six mois et les documents cadastraux ne sont que des présomptions de propriété, car le cadastre est uniquement fiscal.

💡 Astuce mémo

Le cadastre comme état civil fiscal de la parcelle

📖 4. Limites et division parcellaire

★ À maîtriser

• Le document d’arpentage divise une parcelle mère en parcelles filles, puis le cadastre numérote les nouvelles parcelles et un nouveau modèle 1 est généré pour chacune.

Compléments

• Le bornage fixe les limites entre parcelles privées contiguës, tandis que l’alignement fixe la limite de la parcelle par rapport à la voie publique.

💡 Astuce mémo

Bornage → arpentage → nouvelles parcelles

📖 5. Situation juridique de l’immeuble

★ À maîtriser

• La désignation doit mentionner : (article 7 du décret du 4 janvier 1955):
  • la nature du bien
  • son adresse
  • ses références cadastrales
  • sa contenance

📌 En cas de divergence entre le titre de propriété et les diagnostics, une déclaration du vendeur décrivant la situation actuelle du bien doit être insérée dans l’acte.

Compléments

📐 Formule — Les conversions de surface sont les suivantes : $1\ \mathrm{ca}=1\ \mathrm{m^2}$, $1\ \mathrm{a}=100\ \mathrm{m^2}$ et $1\ \mathrm{ha}=10\,000\ \mathrm{m^2}$.

💡 Astuce mémo

Pleine propriété : usus, fructus, abusus ; démembrement : prérogatives séparées

📖 6. État hypothécaire et fichier immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• État hypothécaire : Document du service de la publicité foncière qui recense les formalités relatives à un immeuble ou à son propriétaire.

📝 Points essentiels

• L’état hypothécaire demandé pour une vente doit être trentenaire et daté de moins de deux mois au jour de la signature de l’acte.

• Il mentionne notamment: les mutations, les divisions de parcelles, les règlements de copropriété et leurs modificatifs, les remaniements cadastraux, les inscriptions hypothécaires et leurs radiations, les servitudes, les pactes de préférence

📌 L’état hypothécaire hors formalité est demandé pour obtenir des renseignements avant une formalité, tandis que l’état hypothécaire sur formalité accompagne la publication ou l’inscription d’un acte.

💡 Astuce mémo

Demande → EHF → analyse → prorogation

📖 7. Sécurisation de l’origine de propriété

★ À maîtriser

📌 L’origine de propriété trentenaire retrace la chaîne des transmissions afin de contrôler la légitimité du propriétaire, les charges du bien et la validité de l’acquisition du nouvel acquéreur.

• Si le dernier titre de la période trentenaire est déclaratif, l’origine de propriété doit remonter jusqu’à un titre translatif.

Compléments

📌 Lorsque la possession utile est continue, paisible, non équivoque et publique, un possesseur peut acquérir la propriété par prescription acquisitive après trente ans, ou après dix ans s’il dispose d’un juste titre et est de bonne foi.

💡 Astuce mémo

Chaîne trentenaire vérifiée → propriété du nouvel acquéreur sécurisée

📖 8. Rédaction des clauses immobilières

📝 Points essentiels

📌 La clause d’effet relatif doit rappeler la nature, la date, le notaire et les références de publication de l’acte immédiatement antérieur afin de vérifier que le titre du disposant a été publié. — article 3 du décret du 4 janvier 1955

📌 Le notaire doit vérifier l’origine de propriété en confrontant les informations du titre antérieur avec l’état hypothécaire et ne peut pas se contenter de recopier une clause antérieure.

• Pour chaque mutation, la clause reprend: l’identité du propriétaire et du précédent propriétaire, la nature de l’acte, le notaire et la date de réception, le prix et ses modalités de paiement, le lieu, la date et les références de publication, les inscriptions et charges

💡 Astuce mémo

Effet relatif → origine → situation hypothécaire

📊 Tableaux de synthèse

Documents et valeur juridique