Fiche de révision : Droit immobilier et pratique notariale

📋 Plan du Cours

1. Preuve de propriété et cadastre
2. Mitoyenneté et servitudes
3. Urbanisme et autorisations de travaux
4. Sûretés hypothèques et rangs
5. Unités foncières et calculs cadastraux
6. Propriété démembrement et indivision
7. Les différents types de baux
8. Copropriété et majorités de vote
9. Sociétés et apports
10. Clauses rédactionnelles notariales
11. Fiscalité des plus-values immobilières

📖 1. Preuve de propriété et cadastre

🔑 Notions clés & Définitions

• Titre de propriété : Acte authentique notarié qui établit de manière incontestable le droit de propriété d’une personne sur un bien.
• Matrice cadastrale : Document à visée purement fiscale qui répertorie l’ensemble des propriétés d’une personne dans une commune et ne constitue jamais une preuve juridique de propriété.
• État hypothécaire : Relevé officiel délivré par le Service de la Publicité Foncière qui retrace l’historique juridique d’un bien ainsi que les charges et inscriptions qui le grèvent.

📝 Points essentiels

📌 Un état hypothécaire est valable pendant 2 mois à compter de sa délivrance ; passé ce délai, un renouvellement est obligatoire avant la signature de l’acte authentique.

💡 Astuce mémo

La matrice fiscale recense, tandis que le titre notarié prouve.

📖 2. Mitoyenneté et servitudes

🔑 Notions clés & Définitions

• Mitoyenneté : Droit de copropriété formant un bien indivis appartenant à deux voisins sur un élément de séparation commun placé sur la limite séparative de leurs terrains.
• Servitude : Code civil — Droit réel immobilier consistant en une charge imposée à un bien immobilier, appelé fonds servant, pour l’usage et l’utilité d’un autre bien appartenant à un propriétaire différent, appelé fonds dominant.

📝 Points essentiels

📌 Chaque propriétaire mitoyen peut user de l’élément de séparation, mais doit participer à son entretien, à ses réparations et à sa reconstruction à proportion de ses droits, sauf abandon de mitoyenneté.

💡 Astuce mémo

La mitoyenneté unit deux voisins sur une séparation, la servitude charge un fonds au profit d’un autre.

📖 3. Urbanisme et autorisations de travaux

🔑 Notions clés & Définitions

• Lotissement : Opération d’aménagement ayant pour objet de diviser une ou plusieurs unités foncières afin d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être construits.
• Certificat d’urbanisme : Document d’information indiquant les règles d’urbanisme applicables à un terrain, les taxes d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété.
• Déclaration d’intention d’aliéner : Notification par laquelle un propriétaire informe la commune de son intention de vendre un bien soumis au droit de préemption urbain.
• Permis d’aménager : Autorisation d’urbanisme contrôlant les aménagements affectant l’utilisation du sol, notamment la création de lotissements comportant des équipements communs.
• Permis de construire : Autorisation d’urbanisme obligatoire pour toute construction neuve de plus de 20 m² ou pour des travaux d’agrandissement majeurs sur un bâtiment existant.
• Déclaration préalable : Procédure simplifiée informant la mairie de travaux de faible importance afin d’en vérifier la conformité aux règles d’urbanisme locales.

★ À maîtriser

• Les deux éléments constitutifs du lotissement sont la division d’une propriété foncière en propriété ou en jouissance et l’intention expresse d’implanter des constructions sur les lots issus de la division.

• La mairie dispose de 2 mois à compter de la réception de la DIA pour répondre ; son silence au terme de ce délai vaut renonciation tacite à exercer le droit de préemption.

• Le permis d’aménager est instruit en 3 mois à compter du dépôt d’un dossier complet, en 4 mois dans un secteur protégé, et sa validité est de 3 ans, prorogeable 2 fois pour 1 an.

• Le maître d’ouvrage est la personne physique ou morale pour le compte de laquelle les travaux sont exécutés, tandis que le maître d’œuvre conçoit, dirige et coordonne leur exécution pour le maître d’ouvrage.

• La garantie de parfait achèvement oblige l’entrepreneur à réparer les désordres, malfaçons ou non-conformités signalés lors de la réception ou pendant l’année qui suit, conformément à l’article 1792-6 du Code civil.

Compléments

📌 Le délai d’instruction d’une déclaration préalable est d’1 mois et l’absence de réponse vaut acceptation tacite.

💡 Astuce mémo

CU → DIA → arpentage → DP, PA ou PC.

📖 4. Sûretés hypothèques et rangs

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de gage général : Droit permettant à un créancier de faire saisir l’ensemble du patrimoine de son débiteur pour obtenir le remboursement de sa créance.
• Hypothèque : Garantie réelle accordée sur un immeuble au profit d’un créancier sans déposséder le propriétaire de son bien.
• Mainlevée d’hypothèque : Acte notarié qui éteint une inscription hypothécaire avant son terme et nécessite le remboursement du créancier sur le prix de vente.

📝 Points essentiels

📌 La sûreté personnelle est l’engagement d’un tiers d’exécuter l’obligation du débiteur principal s’il ne paie pas, tandis que la sûreté réelle affecte un bien déterminé au paiement prioritaire d’une dette.

📌 Le rang entre créanciers est déterminé strictement par l’ordre d’arrivée de leur inscription à la publicité foncière.

💡 Astuce mémo

La sûreté personnelle engage une personne, la sûreté réelle affecte un bien.

📖 5. Unités foncières et calculs cadastraux

★ À maîtriser

📐 Formule — Les équivalences cadastrales sont $1\,ha = 10\,000\,m^2 = 100\,a$, $1\,a = 100\,m^2 = 100\,ca$ et $1\,ca = 1\,m^2$.

Compléments

• L’addition de 56 a 28 ca, 01 ha 43 a 72 ca et 89 a 45 ca donne 02 ha 71 a 06 ca.

• Le calcul 1 ha 65 a 08 ca + 0 ha 70 a 21 ca + 3 ha 59 a 46 ca − 0 ha 12 a 87 ca donne 2 ha 46 a 63 ca.

💡 Astuce mémo

Hectare → are → centiare : 10 000 → 100 → 1 m².

📖 6. Propriété démembrement et indivision

🔑 Notions clés & Définitions

• Pleine propriété : Réunion de l’usus, qui permet d’utiliser le bien, du fructus, qui permet d’en percevoir les fruits ou loyers, et de l’abusus, qui permet d’en disposer.
• Indivision : Situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un même bien.

★ À maîtriser

📌 Le démembrement sépare le droit de propriété entre l’usufruitier, titulaire de l’usus et du fructus, et le nu-propriétaire, titulaire de l’abusus.

📌 L’entretien courant est exclusivement à la charge de l’usufruitier selon l’article 605 du Code civil, tandis que les gros travaux, notamment les gros murs et la toiture, sont à la charge du nu-propriétaire selon l’article 606.

📐 Formule — La valeur de l’usufruit se calcule par $\text{Valeur du bien} \times \text{taux d’usufruit}$ et la valeur de la nue-propriété par $\text{Valeur du bien} \times \text{taux de nue-propriété}$.

📐 Formule — La quotité d’acquisition se calcule par $\text{Quotité} = \frac{\text{Contribution de l’individu}}{\text{Coût total}} \times 100$, avec un coût total égal au prix du bien augmenté des frais.

Compléments

• Pour un bien de 285 000 € détenu par une personne de moins de 71 ans, l’usufruit à 40 % vaut 114 000 € et la nue-propriété à 60 % vaut 171 000 €.

• Pour un coût total de 339 000 €, Monsieur contribue à hauteur de 259 000 € et obtient une quotité de 76 %, tandis que Madame contribue à hauteur de 80 000 € et obtient 24 %.

💡 Astuce mémo

L’usufruitier utilise et perçoit, le nu-propriétaire dispose.

📖 7. Les différents types de baux

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail d’habitation : Contrat de location portant sur un local à usage d’habitation principale, régi par la loi du 6 juillet 1989.
• Bail professionnel : Contrat de location d’un local affecté à une activité non commerciale, non artisanale, non industrielle et non agricole, notamment une profession libérale.
• Bail rural : Mise à disposition d’un bien, à titre onéreux, d’un immeuble à usage agricole pour l’exercice d’une activité agricole.
• Bail commercial : Bail d’un local servant à l’exploitation d’un fonds de commerce, artisanal ou industriel, pour une durée minimale de 9 ans.

★ À maîtriser

• La durée minimale du bail d’habitation est de 3 ans pour un bailleur personne physique, 6 ans pour une personne morale et 1 an pour un logement meublé.

📌 En cas de congé pour vendre, le locataire bénéficie d’une offre de vente prioritaire et dispose de 2 mois pour répondre, ou de 4 mois en cas de recours à un prêt.

📌 Le bail professionnel dure au minimum 6 ans, se reconduit tacitement pour 6 ans à défaut de congé et peut être résilié par le locataire à tout moment avec un préavis de 6 mois.

Compléments

📌 La sous-location d’un logement est interdite sans l’accord écrit du bailleur.

• La durée minimale du bail rural est de 9 ans.

💡 Astuce mémo

Habitation 3/6 ans, professionnel 6 ans, rural et commercial 9 ans.

📖 8. Copropriété et majorités de vote

🔑 Notions clés & Définitions

• Partie privative : Élément réservé à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire.
• Partie commune : Élément affecté à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble des copropriétaires, comme la toiture ou le hall.
• Partie commune à jouissance privative : Partie commune dont l’usage est réservé exclusivement à un seul lot, comme un jardin en rez-de-chaussée.

📝 Points essentiels

📌 La majorité simple prévue par l’article 24 correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

📌 L’unanimité est requise pour supprimer un service essentiel garanti par la destination de l’immeuble, comme le poste de gardien dans un immeuble de standing.

💡 Astuce mémo

La partie privative appartient à un lot, la partie commune sert à plusieurs copropriétaires.

📖 9. Sociétés et apports

🔑 Notions clés & Définitions

• Apport en numéraire : Somme d’argent déposée sur un compte bloqué, chez un notaire ou à la Caisse des Dépôts.
• Apport en nature : Apport d’un bien meuble ou immeuble, avec un commissaire aux apports obligatoire au-delà de 30 000 €.
• Apport en industrie : Mise à disposition de compétences, d’un travail ou d’un savoir-faire.

📝 Points essentiels

• Le conjoint dispose de trois choix (C. Civ.):
  • revendiquer immédiatement la qualité d’associé
  • renoncer définitivement à la qualité d’associé
  • réserver sa décision pour une revendication ultérieure

💡 Astuce mémo

Numéraire, nature, industrie : argent, bien, savoir-faire.

📖 10. Clauses rédactionnelles notariales

📝 Points essentiels

• La clause de comparution peut identifier Madame Damiène CLUCHET, retraitée, demeurant à Rennes (35000), 7 rue de la Détention, née à Quimper (29000) le 24 juin 1986, divorcée en premières noces de Monsieur Olivier JULERI, de nationalité française, résidente fiscalement, et dénommée « LE VENDEUR ».

• Dans l’exemple de clause de capital social, le capital est fixé à 290 400 euros et divisé en 2 904 parts sociales de 100 euros chacune.

• La répartition des 2 904 parts sociales est de 284 parts pour Madame LUNDI, 1 850 parts pour Madame MARDI et 770 parts pour Madame MERCREDI.

📖 11. Fiscalité des plus-values immobilières

★ À maîtriser

• Le prix d’acquisition corrigé est égal au prix d’achat augmenté des frais réels ou de 7,5 % et des travaux réels ou de 15 %, puis la plus-value brute est égale au prix de cession diminué du prix d’acquisition corrigé.

📐 Formule — La plus-value taxable est égale à $\text{Plus-value brute} \times (1 - \text{taux d’abattement})$.

📐 Formule — L’impôt total est égal à $\text{PV taxable IR} \times 19\% + \text{PV taxable PS} \times 17{,}2\%$.

📌 L’exonération d’impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention et l’exonération de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Compléments

• Pour 12 ans de détention, un prix d’acquisition corrigé de 88 200 € et une plus-value brute de 118 200 €, l’impôt sur le revenu est de 6 288,24 €, les prélèvements sociaux sont de 16 304,90 € et l’impôt total est de 22 593,14 €.

💡 Astuce mémo

Corriger le prix → calculer la plus-value → appliquer les abattements → calculer l’impôt.

📊 Tableaux de synthèse

Comparaison des baux

Attributs de la propriété