★ À maîtriser
📌 La propriété est une relation de droit entre une personne et une chose, tandis que la possession est une relation de fait.
📌 Selon l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, à condition de ne pas en faire un usage prohibé par les lois ou les règlements.
📌 À Rome, les droits tels que l’usufruit, les servitudes et les obligations sont des objets de propriété, tandis que le dominium est la puissance du propriétaire et non un droit parmi les autres. - M. Villey
Compléments
Le propriétaire et le possesseur peuvent être deux personnes différentes, comme lorsque le voleur possède une chose sans en être propriétaire.
Les Institutes de Justinien présentent la maîtrise du propriétaire comme une plena in re potestas, c’est-à-dire une puissance sur la chose.
À l’origine, seul le citoyen romain, ou quirite, considéré comme une personne pleine et entière, pouvait être propriétaire.
La proprietas demeure lorsque le propriétaire concède à autrui des utilités de sa chose, par exemple par une location ou un gage, et devient alors nu-propriétaire.
★ À maîtriser
Dans l’ancien droit coutumier, l’organisation sociale holiste concevait la propriété comme un système d’appropriations simultanées permettant à plusieurs ayants droit d’exercer des maîtrises différentes sur un même bien. - Malinowski
Pour retrouver l’exclusivité de la propriété romaine dans la pluralité des droits féodaux, les romanistes ont élevé l’un de ces droits au rang de droit éminent par rapport aux autres.
📌 Pour les romanistes, les autres droits réels sont des démembrements de la propriété, que le propriétaire peut confier à un tiers puis récupérer, et non des objets de propriété distincts comme à Rome.
Compléments
À l’époque féodale, dès le IXe siècle, la possession de la terre avait un rôle politique et économique majeur, et les tenures permettaient au seigneur de retenir la propriété tout en concédant la jouissance de la terre.
À partir du XIIe siècle, les romanistes ont redécouvert le droit romain et traduit la pluralité féodale des maîtrises foncières au moyen de ses catégories juridiques.
📌 Dans la théorie médiévale, la propriété devient un jus in re, un droit réel parmi les autres, alors qu’en droit romain le dominium était une puissance attachée à la personne.
La propriété médiévale est conçue comme contenant les autres droits, lesquels en constituent des démembrements, et sa spécificité est rapportée à son lien direct avec la chose corporelle.
Selon les romanistes, le droit de propriété se trouve dans la chose elle-même et fait corps avec elle.
Imagine une terre féodale portant plusieurs maîtrises superposées, chacune liée à une utilité.
★ À maîtriser
📌 L’analyse classique lit l’article 544 comme la réunion des prérogatives du propriétaire et des restrictions légales ou réglementaires à leur exercice.
📌 L’analyse rénovatrice voit dans l’article 544 l’affirmation d’un droit subjectif très particulier et hyperbolique, qui rend le propriétaire maître total de sa chose, sous la limite de l’ordre public.
William Dross soutient que la propriété est un droit portant sur les choses, distinct des choses et ne portant pas sur des droits, et que l’article 544 décrit la valeur des choses ainsi que l’absolutisme de la prérogative propriétaire. - Que l’article 544 du code civil nous dit-il de la propriété ?, 2015
Gwendoline Lardeux propose d’admettre la coexistence d’une propriété officielle, absolue selon l’article 544, et de propriétés conventionnelles fondées sur une maîtrise partagée des biens. - Qu’est-ce que la propriété ?, 2013
Compléments
L’article 544 du Code civil, adopté en 1804 après la Révolution française, résulte d’un compromis entre le droit écrit et les coutumes et ne permet pas de trancher clairement entre les conceptions romaine et romaniste de la propriété.
Dans l’analyse classique, la disposition juridique relève de l’usus pour certains auteurs et de l’abusus lorsqu’elle conduit ou peut conduire à perdre la propriété, comme dans une vente ou une hypothèque.
Léon Duguit présente la propriété comme une fonction sociale et un devoir plutôt que comme un droit dans « La propriété fonction sociale » (1911).
Le Conseil constitutionnel a consacré un droit au logement opposable aux propriétaires dans sa décision du 19 janvier 1995, puis a réaffirmé le rôle fondamental de la propriété le 29 juillet 1998 en réservant que la réquisition ne confère pas au bénéficiaire un titre d’occupation régulier.
Dans l’analyse rénovatrice, les lois et règlements cités à la fin de l’article 544 expriment par litote que l’ordre public limite nécessairement la pleine expression du pouvoir propriétaire.
Selon l’analyse de William Dross, les droits réels démembrent les utilités de la chose, réparties entre usage et échange, plutôt que le droit de propriété lui-même.
Mikhaïl Xifaras estime que la multiplication des propriétés qualifiées et des régimes spéciaux fragilise l’existence d’un dogme unique de la propriété.
Thomas Gray propose de concevoir la propriété comme un faisceau de droits (bundle of rights), dont la composition varie selon chaque situation.
Pour Mikhaïl Xifaras, une théorie dogmatique prétend faire correspondre la vérité sur l’institution, la normativité de la législation et la description de la pratique juridique.
📌 Jean-Pascal Chazal distingue la théorie de la propriété, unique en France et fondée sur une philosophie individualiste et libérale, de ses notions, qui peuvent être multiples. - La propriété, dogme ou instrument politique ? Ou comment la doctrine s’interdit de penser le réel, 2014
Analyse classique : prérogatives et limites ; analyse rénovatrice : souveraineté sur la chose, limitée par l’ordre public.
★ À maîtriser
Selon Jean-Pascal Chazal, la France connaît une théorie de la propriété mais plusieurs notions de propriété.
Selon Jean-Pascal Chazal, les conceptions de la propriété devraient reconnaître une pluralité de droits de propriété correspondant à la diversité des biens, de leurs utilités et de leurs rôles politiques, économiques et sociaux.
Selon Jean-Pascal Chazal, les droits de propriété sont des rapports juridiques entre propriétaires et non-propriétaires, susceptibles de créer selon les besoins des devoirs pour les premiers et des droits ou prérogatives pour les seconds.
La théorie rénovatrice retenue présente la propriété comme essentiellement exclusive et commerciale, tout en admettant qu’elle s’écarte parfois de ce modèle pour des raisons pragmatiques.
📌 Dans l’analyse classique, les droits réels portent sur les choses et les droits personnels sur les personnes, tandis que l’analyse rénovatrice distingue le droit de propriété des autres droits, réels ou personnels.
📌 Selon l’analyse rénovatrice, le propriétaire peut faire tout ce qui n’est pas expressément interdit par la loi, conformément à l’article 544 du Code civil, tandis que le titulaire d’un droit réel ne peut exercer que ce que le propriétaire lui a expressément autorisé.
Compléments
Selon Jean-Pascal Chazal, la théorie française de la propriété repose sur une philosophie individualiste et libérale commune et sur la croyance que la notion de propriété est dépolitisée et ne peut avoir différents usages.
Selon Jean-Pascal Chazal, une approche pragmatique de la propriété permettrait de saisir les effets de domination économique et sociale entre les individus et son influence sur la répartition des richesses.
Selon Jean-Pascal Chazal, la propriété privée est un instrument de bien-être et de richesse, mais aussi de pouvoir et de domination, qu’il faut contrôler et contrebalancer pour préserver la liberté de tous et tendre vers l’égalité.
L’article 34 de la Constitution distingue la propriété et les droits réels dans la répartition de la compétence législative.
Les articles 1689 et suivants du Code civil organisent le transport des créances et autres droits incorporels, puisque seuls les droits dont on est propriétaire peuvent être transférés.
★ À maîtriser
La propriété permet à chacun d’entrer dans le commerce juridique en échangeant ses biens avec les autres.
Les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen consacrent la propriété comme un droit naturel, imprescriptible, inviolable et sacré.
L’article 1er du Protocole additionnel de 1952 à la Convention européenne des droits de l’homme garantit le respect des biens et n’autorise une privation de propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.
Compléments
Selon F. Zenati-Castaing, « être apte à s’obliger, c’est avant tout être apte à offrir ses biens en garantie à ses créanciers ».
Dans sa décision sur les nationalisations, le Conseil constitutionnel protège principalement le droit des personnes privées expropriées, l’objet de leur droit étant remplacé par une indemnisation.
Le livre III du Code pénal sanctionne les crimes et délits contre les biens et constitue la protection de droit commun des meubles, le Code civil étant presque silencieux sur ce point.
La chambre criminelle de la Cour de cassation a jugé le 28 septembre 2016 que l’escroquerie peut porter sur un immeuble, lequel constitue un bien au sens de l’article 313-1 du Code pénal.
La propriété permet d’échanger des biens → elle rend possible l’entrée dans le commerce juridique.
★ À maîtriser
Les objets de propriété issus de la personne se répartissent entre les éléments corporels, comme les organes, tissus, cellules et autres produits du corps, et les attributs immatériels, principalement l’image, la voix et l’intimité.
Le corps humain pris dans son entier demeure hors du commerce juridique, tandis que les biens personnels détachés de la personne font l’objet d’un commerce très encadré et limité, souvent gratuit.
Selon l’article L. 1211-2 du code de la santé publique, le prélèvement d’éléments du corps et la collecte de ses produits exigent le consentement préalable du donneur, révocable à tout moment.
Compléments
Dans l’arrêt Parillo c/ Italie du 27 août 2015, la grande chambre de la Cour européenne des droits de l’homme a refusé de qualifier de biens les embryons destinés à une assistance médicale à la procréation. - CEDH, gde ch.
L’utilisation d’éléments ou de produits du corps à une fin médicale ou scientifique différente de celle du prélèvement ou de la collecte est possible si la personne, préalablement informée, ne s’y oppose pas.
L’obligation d’information avant une utilisation à une autre fin peut être écartée si retrouver la personne est impossible ou si un comité consultatif estime cette information inutile, mais ces dérogations ne valent pas pour les tissus ou cellules germinaux.
Après le décès de la personne, toute utilisation de tissus ou cellules germinaux à une fin autre que celle du prélèvement initial est interdite.
À titre exceptionnel, une autopsie médicale peut être pratiquée malgré l’opposition de la personne décédée si une nécessité impérieuse de santé publique l’exige et qu’aucun autre procédé ne permet d’établir avec certitude les causes du décès.
La voix, l’image et la vie privée font souvent l’objet de contrats à titre onéreux, malgré l’encadrement du commerce des biens personnels.
Corps matériel, attributs immatériels
★ À maîtriser
📌 Les mots de la langue française sont des choses communes, mais ils peuvent faire l’objet d’une appropriation partielle comme marques, dans les limites du principe de spécialité.
Compléments
Les œuvres dites entrées dans le domaine public perdent leurs droits patrimoniaux de représentation et de reproduction 70 ans après la mort de leur auteur, mais les ayants droit conservent les droits moraux de divulgation, de paternité, de respect de l’intégrité, de retrait et de repentir.
Les prénoms sont des choses communes, et la plupart des noms le sont également, sauf si leur notoriété en fait un signe distinctif détaché de la personne qui les porte.
📌 L’article 714, alinéa 2, du code civil permet de régler les conflits d’intérêts relatifs à la jouissance des choses communes afin que chacun puisse en profiter.
Utilité sans rareté → usage commun
★ À maîtriser
📌 Les choses communes n’ont pas de propriétaire, tandis que les biens publics appartiennent à l’État, à une collectivité locale ou à un établissement public.
📌 Relèvent du domaine public les biens appartenant aux personnes publiques qui sont affectés à l’usage direct du public ou à un service public, à condition que, dans ce dernier cas, ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution de ce service.
Compléments
L’article L. 210-1 du code de l’environnement qualifie l’eau de patrimoine commun de la nation et présente sa protection, sa mise en valeur et le développement de la ressource utilisable dans le respect des équilibres naturels comme étant d’intérêt général.
La masse de l’eau de mer et les cours d’eau non domaniaux sont des choses communes, tandis que les eaux de source alimentant les fontaines publiques, les eaux des cours d’eau domaniaux et les voies d’eau prises dans leur ensemble sont des biens publics.
📌 L’occupation d’une dépendance du domaine public exige un titre, ne peut dépasser les limites du droit d’usage de tous et est temporaire, précaire et révocable ; elle est payante sauf exception.
📌 La sortie d’un bien du domaine public suppose sa désaffectation matérielle et une délibération de la commune constatant cette désaffectation et prononçant son déclassement.
Dans The tragedy of commons, publié dans Science, vol. 162, en 1968, Garett Hardin soutient qu’une pâture ouverte à tous tend à dépérir parce que chaque berger est incité à la surexploiter sans supporter seul le coût de sa protection.
Elinor Olström montre qu’une gestion collective par un nombre limité d’usagers préoccupés par la survie de la ressource peut produire une gestion optimale, notamment pour les pêcheries, les systèmes d’irrigation et les pâtures. - La gouvernance des biens communs : pour une nouvelle approche des ressources naturelles, 2010
Les logiciels libres constituent un exemple marquant de communs, catégorie qui comprend aussi des réalités hétérogènes comme les capacités de la Terre à absorber des déchets.
Accès ouvert à tous ≠ gestion collective par des usagers concernés
★ À maîtriser
📌 Les choses utiles ne deviennent des biens que lorsque leur utilité nécessite un droit de propriété ; la rareté rend nécessaire la réservation et la répartition de cette utilité entre les personnes.
Compléments
📌 Selon l’article 516 du Code civil, tous les biens sont meubles ou immeubles.
L’utilité et la rareté varient selon les choses, les époques et les lieux, notamment avec l’évolution technique, économique et culturelle.
Le développement technique peut rendre appropriables des utilités nouvelles, comme l’information ou certains éléments du corps humain.
La rareté dépend du nombre de personnes qui souhaitent s’approprier un type de chose et, surtout, de la quantité disponible ; une chose rare devient une valeur.
Marx décrit le bien comme étant à la fois « un objet d’utilité et un porte-valeur ».
La chose est l’objet ; la personne est le sujet.
★ À maîtriser
📌 Les res nullius au sens strict n’ont jamais été appropriées, tandis que les res derelictae ont été abandonnées par leur propriétaire.
📌 Si le propriétaire du trésor n’est pas retrouvé, celui-ci appartient pour moitié au propriétaire du fonds où il a été découvert et pour moitié à son inventeur, s’il s’agit d’une personne différente (article 716, alinéa 1er, du Code civil).
Compléments
Les immeubles abandonnés reviennent à la commune où ils se situent ou, si elle y renonce, à l’État, qui ne peut pas renoncer à leur propriété (article 713 du Code civil).
L’État devient propriétaire des biens des personnes décédées sans héritier et des successions auxquelles les héritiers ont renoncé (articles 724 et 809 et suivants du Code civil).
Les propriétaires doivent assurer l’élimination des déchets en raison de leur caractère nuisible, selon la réglementation du Code de l’environnement (article L. 541-1 et suivants).
Une épave est une chose perdue qui demeure la propriété de son propriétaire ; celui qui la trouve ne l’acquiert pas, sauf par prescription acquisitive.
Le trésor peut être revendiqué par son propriétaire et ne peut pas être acquis par occupation.
Pour être qualifiée de trésor, une chose doit être corporellement dissociable du fonds dans lequel elle a été trouvée et susceptible d’appropriation ; une œuvre indissociable de son support ne remplit pas cette condition (Cass. civ. 1re, 5 juillet 2017, n° 16-19.340). - Cour de cassation
L’épave est perdue, la res derelicta est abandonnée.
★ À maîtriser
Les règles d’appropriation des vestiges archéologiques dépendent de la nature des fouilles ayant conduit à leur découverte.
Les fouilles exécutées par l’État relèvent de l’article L. 531-11 du Code du patrimoine, tandis que les découvertes fortuites relèvent de l’article L. 531-16 et de l’article 716 du Code civil.
Les amphores et pièces découvertes lors des fouilles autorisées d’octobre 2011 devaient être partagées par parts égales entre Mme [R] et l’État, conformément aux articles L. 531-9 et L. 531-11 du Code du patrimoine.
Les utilités d’une chose forment un bien unique tant qu’elles sont indivisibles ; lorsqu’une utilité s’en détache et acquiert une autonomie suffisante, elle peut devenir un bien en soi.
Compléments
📌 Les découvertes mobilières fortuites sont confiées à l’État pendant leur étude scientifique, pour un délai qui ne peut excéder cinq ans, puis leur propriété est réglée par l’article 716 du Code civil.
Les fouilles d’octobre 2011 sur le terrain de Mme [R], autorisées par l’État, ont révélé trois amphores et des pièces de monnaie antiques.
La recherche délibérée de pièces antiques soupçonnées présentes sur le terrain, motivée par des découvertes antérieures, exclut le caractère fortuit de la découverte.
Dans l’arrêt du 14 novembre 2000, la chambre criminelle a retenu le détournement du numéro de carte bancaire, qui avait été confié pour permettre une commande précise, plutôt que celui de l’autorisation de prélèvement ou des fonds accessibles.
📌 Lorsque seule une carte bancaire est remise, son détournement porte sur la carte et non sur son numéro, tandis que le détournement d’un numéro de carte non remis peut porter sur le numéro lui-même.
Fouille autorisée par l’État : partage ; découverte fortuite : article 716 du Code civil.
★ À maîtriser
Le Code civil établit la distinction officielle entre meubles et immeubles à l’article 516, tandis qu’il ne distingue pas clairement les biens corporels des biens incorporels.
La possession assure la publicité de l’appartenance d’un meuble envers les tiers, tandis que l’immeuble nécessite des mesures de publicité administratives.
La qualification d’immeuble par destination exige que le propriétaire du meuble et celui de l’immeuble soient la même personne et que le meuble soit affecté au service de l’immeuble.
Compléments
📌 L’hypothèque permet au débiteur de conserver l’immeuble grevé, tandis que le gage mobilier requiert en principe le dessaisissement du bien au profit du créancier.
📌 La qualification de meuble ou d’immeuble peut parfois être modifiée par le propriétaire, à condition qu’il en informe les tiers.
L’article 553 du Code civil permet de dissocier temporairement, par convention, la propriété d’une construction de celle du sol ou celle du tréfonds de celle de la surface.
L’article 526 du Code civil considère comme immeubles certains droits incorporels et certaines actions dont l’objet est un immeuble, notamment l’usufruit d’un immeuble et les servitudes.
📌 Les meubles affectés à l’exploitation d’un immeuble peuvent être réputés accessoires de celui-ci selon l’article 524 du Code civil, et d’autres meubles peuvent l’être en raison de leur affectation à perpétuelle demeure selon l’article 525.
Le meuble se publie par possession ; l’immeuble par publicité administrative.
★ À maîtriser
📌 Les choses existent indépendamment du droit et sont des objets extrinsèquement juridiques, tandis que les droits sont créés par le droit et constituent des objets intrinsèquement juridiques.
📌 Les biens incorporels comprennent deux catégories : les droits et les choses.
Compléments
Depuis la loi du 16 février 2015, l’article 515-14 du Code civil qualifie les animaux d’êtres vivants doués de sensibilité et les soumet au régime des biens sous réserve des lois qui les protègent.
Dans un arrêt du 9 décembre 2015, la Cour de cassation a jugé qu’un chien de compagnie vivant, unique et irremplaçable, sans vocation économique, ne pouvait être remplacé par un autre chien au sens de l’article L. 211-9 du Code de la consommation.
📌 La CJUE juge que le commerce de spécimens d’espèces menacées doit être strictement réglementé et qu’un prélèvement effectué lorsque l’espèce relève de l’annexe I de la CITES porte atteinte à sa survie, sans possibilité de dérogation à l’interdiction de vente des spécimens issus de cet ascendant.
Un meuble arraché à un immeuble devient meuble, comme l’a jugé l’Assemblée plénière le 15 avril 1988 à propos de fresques détachées des murs d’une église. - Ass. plén., 15 avr. 1988
Un site internet personnalisé ne constitue pas un bien meuble au sens de l’article 528 du Code civil et le contrat visant sa conception et sa réalisation ne peut donc pas être qualifié de vente au sens des règles sur les contrats conclus hors établissement. - Civ. 1ère, 8 mai 2026
Les Romains distinguaient les droits, produits du commerce juridique, des biens corporels ordinaires ; au Moyen Âge, les romanistes ont transformé cette distinction en affirmant que seule la propriété des biens corporels était possible.
Les biens incorporels issus de l’imagination ou de l’industrie humaine sont dits ubiquistes, car ils ne peuvent pas vraiment être situés dans l’espace.
Mobilité physique des meubles par nature, fiction légale des meubles incorporels
★ À maîtriser
📌 Les idées qui n’émanent de personne en particulier sont des choses communes, tandis qu’une idée originale ou singulière peut faire l’objet d’un droit de propriété.
📌 Selon l’article L. 111-1 du Code de la propriété intellectuelle, l’œuvre appartient à son créateur dès sa création et de ce seul fait ; son droit d’avoir l’œuvre à soi est inaliénable.
🔄 Pour un brevet, l’autorité publique : vérifie que l’invention présente les caractères requis, délivre à l’inventeur un titre attestant l’invention, confère par ce titre un droit exclusif d’exploitation limité à 20 ans
Une chose incorporelle nouvelle peut être appropriée lorsqu’elle procure des utilités et suscite une convoitise, sous réserve de l’ordre public des biens qui interdit la réservation de certaines choses.
Lorsqu’une chose préexistante est utilisée pour en créer une autre, l’attribution de propriété se règle par l’accession et la spécification ; à défaut, le créateur devient le maître légitime de la chose.
L’article L. 151-1 du Code de commerce protège une information si elle n’est pas généralement connue ou aisément accessible aux personnes familières de ce type d’informations, si elle a une valeur commerciale effective ou potentielle du fait de son secret et si son détenteur légitime prend des mesures raisonnables pour la conserver secrète.
Compléments
Le droit d’auteur protège notamment :
Le créateur peut seul revendiquer la paternité de l’œuvre, décider de sa divulgation et de sa mise dans le commerce, et exercer un droit de retrait à condition de dédommager l’exploitant.
📌 Selon l’article L. 611-1 du Code de la propriété intellectuelle, un titre se substitue à l’invention dans le cadre de la propriété industrielle.
Le mécanisme de la propriété industrielle concerne aussi :
Des informations personnelles ou confidentielles peuvent être protégées et, dans une certaine mesure, commercialisées par la propriété, même si elles ne satisfont généralement pas aux conditions des régimes spéciaux.
📌 Le parasitisme économique constitue une faute lorsqu’une personne utilise une valeur issue des efforts d’autrui qui ne fait l’objet d’aucun droit privatif.
★ À maîtriser
📌 La cession de clientèle a été plus facilement admise pour la clientèle commerciale, où la personne du commerçant compte souvent peu, que pour la clientèle civile, où la personne du professionnel libéral est essentielle.
Compléments
Un fonds réunit un capital et d’autres biens qui le valorisent afin de produire des biens ou des services et d’engendrer une clientèle.
Les facteurs objectifs qui attirent les clients provoquent la réitération de leur demande et ont une valeur destinée à profiter à un seul professionnel.
Les fonds de spéculation et les fonds communs de placement sont des exemples de fonds en développement.
★ À maîtriser
L’appréhension d’une chose abandonnée peut constituer une occupation si le propriétaire l’a réellement abandonnée ; à défaut, elle peut constituer un vol.
Une chose nouvelle peut résulter soit de la production d’une chose par une chose préexistante sans altération de sa substance, soit d’une création ex nihilo.
En propriété intellectuelle, l’auteur jouit du droit de propriété incorporelle exclusif et opposable à tous sur son œuvre du seul fait de sa création, conformément à l’article L. 111-1 du Code de la propriété intellectuelle.
Lorsque la matière transformée appartient à autrui, l’article 570 attribue en principe la propriété à l’auteur de la matière, tandis que l’article 571 l’attribue au créateur si la main-d’œuvre surpasse de beaucoup la valeur de la matière.
Compléments
L’article 713 du Code civil attribue à la commune ou à l’État les biens vacants et sans maître, mais la jurisprudence limite cette règle aux biens immobiliers et aux successions.
Dans un arrêt du 12 mai 2015, la chambre criminelle a confirmé une condamnation pour vol concernant 130 760 € jetés par une personne qui entendait les récupérer après avoir échappé à son poursuivant.
Dans un arrêt du 15 décembre 2015, la chambre criminelle n’a pas réprimé l’appréhension de denrées périmées jetées à la poubelle dans l’attente de leur destruction, en les considérant abandonnées.
📌 En principe, le propriétaire de la chose qui produit un fruit devient propriétaire de ce fruit, selon la règle « accessorium sequitur principale ».
Chose sans maître : appropriation originaire ; chose déjà appropriée : éviction encadrée.
★ À maîtriser
📌 Selon l’article 1196 du Code civil, dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat et emporte transfert des risques de la chose.
Compléments
Un testament est un acte unilatéral, solennel et révocable par lequel une personne décide du sort de ses biens après sa mort ; le bénéficiaire du legs ne devient propriétaire qu’après avoir manifesté son acceptation.
Le transfert de propriété d’une chose future est retardé jusqu’à son achèvement, tandis que celui d’une chose de genre intervient lors de son individualisation.
La règle de l’article 1196 peut être écartée par la nature des choses, par convention ou par la loi ; le transfert d’un brevet d’invention suppose notamment un contrat écrit selon l’article L. 613-8, alinéa 5, du Code de la propriété intellectuelle.
Lorsqu’une personne décède intestat, c’est-à-dire sans testament, la loi détermine la dévolution de ses biens selon un ordre de préférence établi aux articles 731 et suivants du Code civil.
★ À maîtriser
Tous les héritiers bénéficient de la saisine et peuvent ensemble revendiquer et défendre l’ensemble de la succession, chaque héritier pouvant agir sans l’accord de ses cohéritiers.
L’héritier saisi du patrimoine du défunt répond de son passif comme de ses propres dettes et peut être tenu au-delà de l’actif successoral (ultra vires successionis).
Le transfert de propriété est en principe opposable aux tiers solo consensu, mais les mutations immobilières requièrent une publicité administrative obligatoire.
Entre deux acquéreurs successifs d’un même meuble corporel provenant d’une même personne, le premier qui prend possession est préféré, même si son droit est postérieur, à condition d’être de bonne foi.
Entre deux acquéreurs successifs de droits sur un même immeuble provenant d’une même personne, le premier à publier au fichier immobilier son titre d’acquisition en forme authentique est préféré, même si son droit est postérieur, à condition d’être de bonne foi.
Le transfert de propriété emporte transfert des risques de la chose à l’acquéreur, mais le débiteur de l’obligation de délivrer en reprend la charge à compter de sa mise en demeure, sous réserve de l’article 1351-1 du Code civil.
Compléments
📌 La saisine s’étend aux légataires universels, sauf en présence d’héritiers réservataires ou si le légataire n’a pas été institué par testament authentique, et elle s’applique également aux institués contractuels.
📌 La preuve que le tiers connaissait l’acquisition permet en principe de rendre l’acte opposable malgré son défaut de publication.
📌 Le débiteur de l’obligation de délivrer doit conserver la chose jusqu’à sa délivrance en y apportant les soins d’une personne raisonnable.
Entre parties : risques et conservation ; envers les tiers : opposabilité.
★ À maîtriser
La propriété est en principe illimitée dans le temps, mais elle peut être limitée par une loi spéciale ou une convention.
Le droit de propriété est imprescriptible, contrairement aux autres droits pour lesquels le débiteur possède un intérêt à la prescription.
Le droit de propriété permet au propriétaire de faire ou de ne pas faire, car il constitue une liberté plutôt qu’un droit au sens strict.
📌 Lorsque le possesseur acquiert la propriété par prescription, le propriétaire originaire conserve son droit de propriété mais perd son action en revendication.
📌 Hors le cas où un possesseur acquiert la propriété par prescription, l’action en revendication est imprescriptible pour les immeubles comme pour les meubles.
Compléments
Le droit exclusif d’exploitation de l’œuvre de l’auteur dure pendant sa vie, puis au bénéfice de ses ayants droit pendant l’année civile en cours au décès et les soixante-dix années suivantes.
Le droit au respect du nom, de la qualité et de l’œuvre de l’auteur est perpétuel, inaliénable et imprescriptible.
📌 À l’échéance d’un bail superficiaire, notamment emphytéotique, à construction ou à réhabilitation, le propriétaire du sol devient propriétaire des constructions par accession (superficies solo cedit).
Le droit de propriété peut s’éteindre par l’abandon de la chose, qui devient alors une chose sans maître, ou par le transfert de propriété à autrui.
La disparition du bien entraîne la disparition du droit de propriété dont ce bien est l’objet.
La Cour de cassation a rappelé que le non-usage constitue lui-même un exercice du droit de propriété, notamment dans un arrêt de la Chambre des Requêtes du 12 juillet 1905 et dans un arrêt du 5 juin 2002.
📌 Le non-usage ne permet pas de considérer un immeuble comme sans maître et de le faire revenir à l’État en application de l’article 713 du Code civil.
La propriété est illimitée en durée, mais elle n’est pas perpétuelle.
★ À maîtriser
En indivision, chaque indivisaire doit obtenir le consentement de ses coïndivisaires pour chaque acte sur le bien, et tout indivisaire peut demander le partage en vertu de l’article 815 du Code civil.
Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës, dont les frais sont communs, selon l’article 646 du Code civil.
Le bornage fixe les limites séparatives de propriétés préexistantes, mais ne les détermine pas et ne transfère pas la propriété.
Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception prévue à l’article 682 du Code civil, mais la clôture doit respecter les règles de voisinage, d’urbanisme, de droit rural et d’environnement.
À défaut de règlements particuliers ou d’usages reconnus, les plantations dépassant deux mètres doivent être placées à deux mètres de la limite séparative, tandis que les autres plantations doivent être placées à un demi-mètre, selon l’article 671 du Code civil.
Le voisin sur le fonds duquel avancent les branches peut en exiger la coupe, tandis qu’il peut couper lui-même à la limite séparative les racines, ronces et brindilles qui avancent sur son fonds, selon l’article 673 du Code civil.
Les jours ne laissent passer que la lumière, tandis que les vues permettent de voir et de laisser passer l’air, les personnes ou les objets.
Compléments
Le droit de demander le partage est d’ordre public et ne peut être écarté par convention.
Le bornage ne peut être demandé qu’une fois, selon la règle « bornage sur bornage ne vaut ».
Une clôture ne doit pas empêcher le passage nécessaire des eaux, des personnes bénéficiant d’un passage et des animaux concernés par la vaine pâture.
En cas de non-respect des distances de plantation, le voisin peut demander l’arrachage ou la réduction des végétaux, sauf titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire répondant aux conditions de l’article 2261 du Code civil.
Le droit d’agir contre les branches, racines, ronces et brindilles qui avancent sur un fonds est imprescriptible, et le propriétaire du fonds peut également recueillir les fruits tombés naturellement des branches du voisin.
Les distances des constructions et ouvrages mentionnés à l’article 674 du Code civil sont déterminées par les règlements et usages particuliers, qui peuvent aussi imposer des ouvrages destinés à éviter de nuire au voisin.
Dans un mur non mitoyen joignant immédiatement le fonds d’autrui, le propriétaire peut pratiquer des jours à fer maillé et verre dormant, avec des mailles d’au plus un décimètre d’ouverture, selon l’article 676 du Code civil.
Les jours doivent être établis à vingt-six décimètres au-dessus du sol au rez-de-chaussée et à dix-neuf décimètres au-dessus du plancher aux étages supérieurs, selon l’article 677 du Code civil.
★ À maîtriser
Les vues droites, notamment les fenêtres d’aspect et les balcons accessibles, doivent être établies à 1,9 m de l’héritage voisin, tandis que les vues obliques doivent en être éloignées de 0,6 m.
Une vue continue et apparente qui ne respecte pas les distances légales peut devenir une servitude par titre ou par possession trentenaire, et une servitude de vue peut également s’éteindre par un non-usage trentenaire.
Les copropriétaires d’un mur mitoyen doivent contribuer proportionnellement à leurs droits à sa réparation et à sa reconstruction, mais l’un d’eux peut abandonner sa propriété pour être dispensé de cette charge.
Compléments
Les distances des vues se mesurent depuis le parement extérieur du mur, ou depuis la ligne extérieure des balcons et saillies, jusqu’à la limite séparative des propriétés.
Les vues et les jours ne sont pas interdits sur un fonds grevé d’une servitude de passage qui fait obstacle à l’édification de constructions.
Tout mur séparant des bâtiments jusqu’à l’héberge, des cours, des jardins ou des enclos dans les champs est présumé mitoyen, sauf titre ou marque contraire.
Un mur dont le sommet est droit et à plomb d’un côté et incliné de l’autre, ou qui ne porte un chaperon, des filets ou des corbeaux de pierre que d’un côté, présente une marque de non-mitoyenneté.
Un copropriétaire peut exhausser un mur mitoyen à condition d’en supporter seul les charges.
Un copropriétaire ne peut pratiquer un enfoncement dans un mur mitoyen ni y appliquer ou y appuyer un ouvrage sans le consentement de l’autre copropriétaire, ou sans faire régler par des experts les moyens de préserver les droits de celui-ci.
Vue droite : 1,9 m ; vue oblique : 0,6 m
★ À maîtriser
📌 Le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci, mais peut s’opposer à son utilisation par un tiers lorsqu’elle lui cause un trouble anormal.
📌 L’image d’un bien ne constitue ni un bien nouveau ni la partie d’un bien, même si elle est juridiquement détachée du bien représenté.
Compléments
L’arrêt d’Assemblée plénière de la Cour de cassation du 7 mai 2004 a consacré la possibilité pour le propriétaire de s’opposer à l’utilisation de l’image de son bien en cas de trouble anormal.
Le trouble anormal ne résulte pas de la seule utilisation de l’image d’autrui, désormais libre, ni de sa seule utilisation commerciale.
Le Conseil d’État a indiqué que la réparation d’un préjudice causé par l’utilisation de l’image d’un bien public suppose un trouble anormal et que l’action indemnitaire contre une personne privée relève du juge judiciaire, sauf disposition législative contraire.
La Cour de cassation admet qu’un propriétaire s’oppose à la diffusion par un tiers d’une vidéo tournée sur sa propriété sans autorisation lorsque cette diffusion lui cause un trouble manifestement illicite.
Image libre à reproduire, mais trouble anormal ouvrant une action
★ À maîtriser
L’article 537 du Code civil consacre le principe selon lequel les particuliers disposent librement des biens qui leur appartiennent.
L’article 17 de la Déclaration de 1789 n’autorise l’expropriation qu’en cas de nécessité publique évidente et sous condition d’une juste et préalable indemnisation.
Selon l’article 545 du Code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, sauf pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.
Compléments
📌 L’abandon fait perdre au propriétaire son droit sans créer de droit nouveau sur la chose, tandis que l’aliénation éteint son droit et constitue simultanément un nouveau droit de propriété au bénéficiaire.
📌 Un acte d’administration, tel qu’un bail, ne porte pas atteinte à la substance du bien et peut être accompli par tout le monde, tandis qu’un acte de propriétaire, tel qu’une vente ou une hypothèque, est un acte grave réservé au propriétaire.
Dans sa décision du 20 juillet 1983, n° 83-162 DC, le Conseil constitutionnel a jugé que les dispositions examinées n’opéraient aucune privation de propriété, notamment parce que les actions concernées n’étaient frappées d’aucune indisponibilité.
Dans l’arrêt Papamichalopoulos et autres c. Grèce du 24 juin 1993, la Cour européenne des droits de l’homme a constaté une ingérence dans le droit au respect des biens lorsque les requérants ne pouvaient ni user de leurs terrains ni les vendre, les léguer, les donner ou les hypothéquer.
Dans l’arrêt Marckx c. Belgique du 13 juin 1979, la Cour européenne des droits de l’homme a reconnu que le droit de disposer de ses biens constitue un élément fondamental du droit de propriété.
📌 Le droit européen exige un motif d’utilité publique et une indemnisation raisonnable, sans imposer qu’elle couvre l’intégralité du dommage ni qu’elle soit versée préalablement.
Disposition libre en principe, expropriation encadrée par l’utilité publique et l’indemnité
★ À maîtriser
Dans l’arrêt Civ. 3e, 10 novembre 2016, n° 15-25113, la Cour de cassation impose de rechercher si une mesure moins radicale, comme le rabotage d’un mur, suffit à mettre fin à l’empiètement, plutôt que d’ordonner une démolition disproportionnée.
L’abus du droit de propriété engage la responsabilité du propriétaire lorsque l’exercice de son droit cause un préjudice à autrui.
Selon l’arrêt Cass. civ. 1re, 20 janvier 1964, le propriétaire abuse de son droit lorsqu’il agit dans la seule intention de nuire, sans utilité appréciable et en causant un préjudice à autrui.
Compléments
La Cour de cassation a admis que le propriétaire exige la démolition d’un empiètement, même de 0,5 centimètres, dans l’arrêt Cass. civ. 3e, 20 mars 2002, Bull. civ. III, n° 71.
Pour apprécier la sanction de l’empiètement, le juge tient compte de son importance et de l’intention des intervenants afin d’éviter les abus de part et d’autre.
L’article 131-21 du Code pénal prévoit la confiscation, qui prive l’auteur d’une infraction de tout ou partie de sa propriété proportionnellement à la gravité de son comportement et à ses capacités contributives.
📌 La confiscation d’un bien en conséquence de l’infraction d’une autre personne doit préserver le droit de propriété du propriétaire de bonne foi, qui peut exercer un recours le cas échéant, comme l’indique Cass. crim., 27 juin 2018, n° 17-87.424.
L’article 544 du Code civil présente la propriété comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue.
Dans l’arrêt Clément-Bayard du 3 août 1915, le voisin de la société Clément-Bayard a été condamné pour avoir dressé des caisses en bois de 16 mètres de haut et des pics en fer de 2 à 3 mètres dans le seul but d’empêcher l’atterrissage d’un dirigeable voisin.
Les troubles de voisinage peuvent notamment prendre les formes suivantes :
📌 L’article 1253 du Code civil rend responsables de plein droit les personnes énumérées par le texte qui sont à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.
📌 La responsabilité pour trouble anormal de voisinage n’est pas engagée lorsque l’activité existait avant le transfert de propriété ou l’octroi de jouissance, était conforme aux lois et règlements et s’est poursuivie sans aggraver le trouble.
Intention de nuire pour l’abus, seuil objectif pour le trouble
★ À maîtriser
Lorsque la propriété du demandeur n’est pas contestée, une action rapide peut faire cesser l’usurpation et remettre le propriétaire en possession, tandis que la contestation de propriété impose l’action pétitoire en revendication.
En matière mobilière, l’article 2276 du Code civil prévoit que la possession de bonne foi vaut titre lorsque le propriétaire s’est volontairement dessaisi du bien, ce qui empêche en principe le propriétaire originaire d’exercer la revendication contre le possesseur.
En cas de perte ou de vol, le propriétaire originaire peut revendiquer son bien contre le possesseur de bonne foi pendant trois ans à compter de la dépossession, tandis qu’il dispose de trente ans contre le voleur ou l’inventeur.
La possession naturelle est une emprise de fait protégée en elle-même, tandis que la possession civile doit être qualifiée pour produire ses effets civils.
La possession qualifiée doit être :
Compléments
Le propriétaire peut protéger ses biens par des actions pénales contre les atteintes à leur intégrité ou à leur propriété, et la légitime défense des biens est prévue par l’article 122-5, alinéa 2, du Code pénal, sans pouvoir aller jusqu’à un acte homicide.
Le propriétaire peut obtenir la saisine du Conseil constitutionnel par une QPC et saisir la Cour européenne des droits de l’homme par un recours individuel après épuisement des voies de recours internes.
L’action en revendication est imprescriptible selon la jurisprudence, mais la prescription acquisitive du bien par un tiers fait échec à l’action de l’ancien propriétaire.
L’acquéreur évincé d’un bien perdu ou volé peut, dans les conditions de l’article 2277, alinéa 1er, du Code civil, obtenir le remboursement du prix payé lorsque le bien a été acheté à un marchand vendant des choses pareilles, et bénéficier d’un droit de rétention.
Le propriétaire peut demander réparation, restitution ou les deux simultanément, et la preuve de l’atteinte à son droit de propriété suffit à établir le préjudice sans qu’il ait à démontrer une faute.
La possession peut porter sur une chose ou sur un droit, notamment une créance.
Un bailleur peut posséder un bien par l’intermédiaire du locataire, notamment en percevant les loyers, tandis que le locataire le possède matériellement.
Sont notamment détenteurs précaires :
📌 L’article 2270 du Code civil interdit au détenteur de changer seul la cause et le principe de sa possession ; une interversion de titres peut toutefois survenir par une cause venant d’un tiers, notamment lorsqu’un tiers qui se prétend propriétaire lui cède la chose, ou par la contradiction qu’il oppose au droit du propriétaire.
★ À maîtriser
📌 Le dessaisissement volontaire de la chose fait perdre le droit de rétention, tandis que le dessaisissement involontaire ne le fait pas disparaître.
📌 Le simple possesseur ne fait les fruits siens que s’il est de bonne foi ; sinon, il doit restituer les produits au propriétaire qui revendique la chose ou leur valeur si les produits ne se retrouvent pas en nature, conformément à l’article 549 du Code civil.
📌 La protection possessoire, fondée sur l’article 2278 du Code civil, protège la possession indépendamment de l’existence d’un droit de propriété.
Compléments
📌 Le droit de rétention suppose un lien de connexité, originaire ou dérivé, entre la créance et la chose retenue.
Le nantissement porte sur un bien meuble incorporel et n’implique pas sa remise matérielle au créancier ; le gage porte sur un meuble corporel, avec ou sans dépossession, tandis que le gage immobilier, anciennement appelé antichrèse, entraîne une dépossession, contrairement à l’hypothèque.
Le possesseur de bonne foi peut conserver les fruits perçus avant la demande de rescision d’une vente pour lésion, et le donataire peut conserver les fruits malgré la révocation de sa libéralité.
📌 En matière de dépôt, le dépositaire n’a pas le droit d’utiliser la chose et ne peut donc en acquérir les fruits, conformément aux articles 1930 et 1936 du Code civil.
La loi du 16 février 2015 a également maintenu les articles 1264 à 1267 du Code de procédure civile, qui définissent le régime des actions possessoires.
Les articles 808 et 809 du Code de procédure civile permettent au juge des référés d’ordonner des mesures en urgence, notamment pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’assemblée plénière de la Cour de cassation a admis la cessation d’un trouble possessoire par référé le 28 juin 1996.
★ À maîtriser
La protection possessoire vise à obtenir la possession paisible d’un bien, comme la protection de la propriété, mais les deux protections restent indépendantes.
L’action possessoire se fonde sur la possession, dont la preuve est plus simple que celle de la propriété, tandis que l’action pétitoire porte sur le droit de propriété.
Un trouble de possession sans contestation du droit de propriété relève du possessoire, tandis que si l’auteur du trouble revendique la propriété de la parcelle, le litige relève du pétitoire.
L’article 1265 du Code de procédure civile pose le principe de non-cumul entre possessoire et pétitoire : les deux actions ne peuvent être exercées simultanément.
Compléments
Depuis la loi du 26 janvier 2005, le tribunal de grande instance est compétent en matière immobilière possessoire comme pétitoire, alors qu’auparavant le tribunal d’instance connaissait du possessoire et le tribunal de grande instance du pétitoire.
Le contentieux possessoire concerne les immeubles corporels et incorporels, notamment les servitudes, les actions possessoires ayant été limitées aux biens immobiliers par la jurisprudence.
Le juge du pétitoire ne peut être saisi avant la fin du procès possessoire, et le passage au pétitoire après le jugement possessoire suppose que le défendeur ait exécuté ce jugement (art. 1267 CPC).
Celui qui choisit la voie pétitoire ne peut ensuite se raviser pour agir au possessoire (art. 1266 CPC), tandis qu’une action possessoire antérieure au pétitoire reste possible.
Le juge du possessoire ne peut statuer sur le fond du droit de propriété ni surseoir à statuer dans l’attente d’une décision au fond, mais il peut examiner un titre de propriété dans la limite de son utilité pour établir la possession (art. 1265, al. 2, CPC).
Possessoire : possession ; pétitoire : propriété
★ À maîtriser
La possession constitue une présomption de propriété qui dispense le possesseur de prouver son droit et peut lui permettre de profiter d’un doute sur la propriété.
Le délai de prescription acquisitive de droit commun est de trente ans à compter du commencement de la possession (art. 2272 C. civ.).
📌 Un possesseur de bonne foi muni d’un juste titre peut acquérir un immeuble par prescription en dix ans, selon l’article 2272, alinéa 2, du Code civil.
Compléments
La continuité et l’absence d’interruption concernent principalement le délai de prescription, qui doit s’écouler sans interruption, plutôt que la possession elle-même.
Une possession obtenue par violence n’est pas paisible et ne permet pas à son auteur de prétendre aux effets de la possession civile.
Une possession clandestine n’est pas publique et est inopposable aux personnes qui auraient intérêt à agir contre le possesseur.
Une possession est équivoque lorsqu’une autre interprétation des actes est possible, par exemple une détention précaire ou la gestion de biens indivis plutôt qu’une possession à titre de propriétaire.
Le possesseur entré en possession par fraude, notamment le voleur, ne peut invoquer l’effet probatoire de sa possession.
En matière mobilière, la possession constitue un titre légal selon l’article 2276 du Code civil, et l’adversaire ne peut contester l’acte fondateur que par la preuve que la possession n’est pas utile.
📌 La prescription acquisitive ne porte que sur les biens dans le commerce juridique (art. 2260 C. civ.) et suppose une possession civile.
📌 La loi admet la jonction des possessions entre l’auteur et son ayant-cause, par exemple vingt ans de possession pour le premier et dix ans pour le second.
Possession continue, paisible, publique, non équivoque, puis probatoire ou acquisitive
★ À maîtriser
📌 Le juste titre requis pour la prescription abrégée doit être un acte juridique volontaire susceptible de transférer la propriété et ne pas encourir de nullité de fond ou de forme, conformément à l’article 2273 du Code civil.
Le vice du juste titre est l’absence de propriété de la personne qui prétend transmettre le bien, de sorte que le titre ne transfère pas à lui seul la propriété.
Pour bénéficier de la prescription abrégée, l’acquéreur doit ignorer, au moment de l’acquisition, que son auteur n’est pas propriétaire ; la connaissance ultérieure de ce défaut n’empêche pas l’usucapion, selon l’article 2275 du Code civil.
Selon l’analyse exposée, le patrimoine ne contient que des biens patrimoniaux échangeables contre de l’argent et constitue une universalité de fait, tandis que l’hérédité recueillie par les héritiers comprend l’actif et le passif du défunt, sauf renonciation, selon l’article 785 du Code civil.
Dans le régime de l’EIRL, les créanciers professionnels dont les droits sont nés à l’occasion de l’activité et auxquels la déclaration est opposable ont pour gage le patrimoine affecté, tandis que les autres créanciers ne peuvent poursuivre que le patrimoine non affecté, conformément à l’article L. 526-12, I, du Code de commerce.
La loi n° 2022-172 du 14 février 2022 a instauré la division automatique du patrimoine de l’entrepreneur individuel entre un patrimoine professionnel et un patrimoine personnel, sous réserve des exceptions et conditions prévues pour la renonciation ou la poursuite des deux patrimoines par certains créanciers.
Compléments
📌 La bonne foi de l’acquéreur est présumée en application de l’article 2274 du Code civil.
Les universalités de droit mentionnées en droit positif comprennent : les biens d’un débiteur en liquidation judiciaire, la fiducie, l’hérédité
La fiducie, créée en France par la loi du 19 février 2007, constitue un patrimoine fiduciaire provisoire dont la durée ne peut excéder quatre-vingt-dix-neuf ans, conformément à l’article 2018 du Code civil.
La loi n° 2003-721 du 1er août 2003 a permis à certains entrepreneurs de déclarer insaisissables les droits sur l’immeuble où se trouve leur résidence principale.
La loi n° 2008-776 du 4 août 2008 a étendu la déclaration d’insaisissabilité à tout bien foncier bâti ou non bâti non affecté à un usage professionnel.
La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 a supprimé l’obligation de déclaration notariée publiée pour protéger de la saisie des créanciers professionnels la résidence principale de l’entrepreneur individuel, tout en maintenant cette déclaration pour les autres biens fonciers non professionnels.
La loi n° 2010-658 du 15 juin 2010 a institué l’EIRL, permettant à l’entrepreneur individuel d’affecter à son activité un patrimoine séparé de son patrimoine personnel.
★ À maîtriser
Lorsque des meubles de propriétaires différents sont unis, le bien nouveau revient en principe au propriétaire de la chose principale, qui doit indemniser le propriétaire de la chose accessoire.
L’adjonction unit des meubles qui conservent chacun leur individualité, tandis que le mélange ou la confusion résulte de l’amalgame de deux choses et que la spécification associe une chose au travail d’une personne pour créer un produit.
Pour l’union artificielle d’un meuble et d’un immeuble, le propriétaire du sol devient en principe propriétaire de l’ensemble par accession, mais une convention peut aménager cette règle et l’article 553 présume simplement que les ouvrages, constructions et plantations appartiennent au propriétaire du terrain.
Lorsque le constructeur sur le terrain d’autrui est de mauvaise foi, le propriétaire du terrain peut demander la démolition aux frais du constructeur, tandis que le constructeur de bonne foi conserve les constructions par accession et peut recevoir une indemnité correspondant à la plus-value du fonds ou à la dépense.
L’article 686 du Code civil permet aux propriétaires d’établir les servitudes qu’ils souhaitent, à condition qu’elles soient imposées à un fonds et en faveur d’un fonds, et qu’elles ne soient pas contraires à l’ordre public.
Compléments
La loi peut résoudre la perte de propriété par quatre solutions :
En cas de mélange de meubles, le propriétaire de la chose de beaucoup supérieure en quantité et en prix reçoit le mélange ; sinon, la séparation peut être demandée si elle est réalisable et si le propriétaire à l’insu duquel le mélange a été effectué la réclame, à défaut de quoi la chose demeure commune selon les apports respectifs.
En cas de spécification, le produit revient en principe au propriétaire de la matière, mais le spécificateur en devient propriétaire si la valeur de son travail surpasse de beaucoup celle de la matière ; si la séparation sans dommage est impossible, l’ouvrage est indivis selon les apports.
Le propriétaire du terrain qui a construit avec les matériaux d’autrui en devient propriétaire par accession et doit indemniser le propriétaire des matériaux d’après leur valeur au jour du paiement.
Le lien entre un bien accessoire et un bien principal provient soit de la production du bien accessoire par le principal, soit de la volonté d’unir un bien qui n’en est pas issu.
Les servitudes comprennent notamment :
Une servitude peut être établie sur un bien du domaine public si elle est compatible avec l’affectation de ce bien, conformément à l’article L. 2122-4 du CGPPP.
📌 La servitude suppose en principe deux immeubles et deux propriétaires distincts ; un fonds de commerce, juridiquement meuble incorporel, ou un réseau de distribution électrique ne peut donc constituer un fonds dominant.
L’accession unit les biens et éteint les biens réunis au profit d’un bien nouveau.
★ À maîtriser
Une servitude suppose des fonds appartenant à des propriétaires différents, conformément aux articles 637 et 705 du Code civil ; elle s’éteint lorsque les fonds dominant et servant sont réunis dans la même main.
Une servitude relie les propriétaires de deux fonds, et non le propriétaire d’un fonds au locataire ou à l’usufruitier d’un autre fonds. - Civ. 3e
Selon l’article 686 du Code civil, le service doit être établi au profit et à la charge d’un fonds, et non directement au profit ou à la charge d’une personne.
Une servitude ne peut priver totalement le propriétaire de la jouissance de son bien, ni justifier un empiètement au-delà de son assiette. - Civ. 3e
La diminution ou la perte d’utilité d’une servitude ne l’éteint pas ; seule l’impossibilité d’en user ou son non-usage durable peut entraîner son extinction, conformément aux articles 703 et suivants du Code civil.
Compléments
📌 La séparation ultérieure de fonds mis en état de servitude par leur ancien propriétaire peut établir une servitude par destination du père de famille, conformément à l’article 693 du Code civil.
Un droit de chasse bénéficie à des personnes et ne constitue donc pas une servitude, selon Civ. 3e, 19 février 1980, n° 78-15.281.
Les charges imposées au fonds servant sont principalement des obligations de laisser faire ou de ne pas faire, selon l’article 686 du Code civil.
📌 Le propriétaire du fonds servant peut être chargé par le titre de réaliser à ses frais les ouvrages nécessaires à l’usage ou à la conservation de la servitude, conformément à l’article 699 du Code civil.
Le fonds dominant bénéficie de la servitude pour son usage et son utilité, qui peuvent notamment consister à accéder au fonds ou à en évacuer les eaux usées.
Une servitude de passage desservant une exploitation agricole ne s’éteint pas du seul fait qu’un nouveau passage apparaît ou que l’exploitation perd sa vocation agricole. - Civ. 3e, 17 sept. 2013
La charge pèse sur le fonds servant, l’utilité profite au fonds dominant
★ À maîtriser
Les servitudes sont des biens immobiliers en raison de l’objet auquel elles s’appliquent, selon les articles 526 et 527 du Code civil.
Les servitudes s’acquièrent par titre légal ou conventionnel et, lorsqu’elles sont continues et apparentes, par une possession de trente ans, conformément à l’article 690 du Code civil.
Une servitude s’éteint par impossibilité d’usage, réunion de la propriété des fonds dominant et servant ou non-usage pendant trente ans, conformément aux articles 703, 705 et 706 du Code civil.
La servitude, accessoire du fonds dominant, se transmet de plein droit avec lui, quel que soit son mode d’acquisition. - Civ. 3e, 10 oct. 1990
Une servitude est continue lorsque son usage peut être continuel sans intervention actuelle de l’homme, et discontinue lorsqu’elle nécessite cette intervention, conformément à l’article 688 du Code civil.
Une servitude est apparente lorsqu’elle se signale par des ouvrages extérieurs et non apparente lorsqu’elle ne présente aucun signe extérieur, conformément à l’article 689 du Code civil.
Les servitudes continues non apparentes ainsi que les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titre, conformément à l’article 691 du Code civil.
Compléments
La remise en état des lieux peut rétablir l’usage ou la commodité de la servitude et aller jusqu’à la démolition, conformément à l’article 701 du Code civil. - Civ. 3e, 4 oct. 1989
L’existence d’une servitude est opposable à l’acquéreur du fonds servant si elle figure dans l’acte d’acquisition ou si cet acquéreur en avait personnellement connaissance lors de la vente, même sans publicité foncière. - Civ. 3e, 16 sept. 2009
Les servitudes sont en principe perpétuelles comme le fonds qu’elles servent, mais elles peuvent être temporaires et s’éteindre par non-usage prolongé, contrairement au droit de propriété. - Civ.
L’article 639 du Code civil distingue les servitudes selon leur origine : situation naturelle des lieux, loi ou conventions entre propriétaires.
Les servitudes naturelles comprennent notamment le ruissellement, l’écoulement et l’usage des eaux ; le bornage et la clôture sont présentés dans cette catégorie, bien qu’ils ne soient pas tout à fait des servitudes.
📌 Les servitudes légales résultent d’obligations imposées entre propriétaires indépendamment de toute convention, conformément à l’article 651 du Code civil.
📌 Les servitudes du fait de l’homme peuvent être acquises par prescription ou constituées par destination du père de famille, et leur objet et leur forme sont libres dans les limites de l’article 686 du Code civil.
★ À maîtriser
📌 Les biens extrapatrimoniaux peuvent se trouver dans le commerce juridique et faire l’objet d’actes à titre gratuit, tandis que les biens extracommerciaux sont également extrapatrimoniaux.
📌 La compensation peut s’appliquer lorsque deux personnes sont réciproquement débitrices et créancières et que leurs obligations portent sur des biens fongibles entre eux, conformément à l’article 1291 du Code civil.
Compléments
Les biens extracommerciaux recensés comprennent :
Le corps humain, ses éléments et ses produits sont extrapatrimoniaux selon l’article 16-1, alinéa 3, du Code civil, sans être nécessairement hors du commerce juridique.
Les choses qui se comptent et se mesurent sont plus aisément fongibles, mais un bien mesurable peut être considéré comme unique et un bien unique peut être comparé à un autre.
La fongibilité facilite le fonctionnement des universalités, car leur détenteur peut aliéner les biens qui les composent à charge de les remplacer par d’autres biens fongibles.
Le sang et l’image illustrent la commercialisation croissante des attributs matériels et immatériels de la personne.
Les lettres missives peuvent être appropriées malgré leur absence de valeur pécuniaire.
Extracommercialité : indisponible ; extrapatrimonialité : gratuit
★ À maîtriser
📌 Selon le doyen Carbonnier, l’argent est un « bien absolument fongible », échangeable contre tout ou presque, mais sa représentation juridique demeure incertaine.
📌 Les droits réels principaux autorisent l’usage de la chose d’autrui, tandis que les droits réels accessoires garantissent une obligation de somme d’argent.
Compléments
Le propriétaire doit laisser le titulaire du droit réel exercer son droit et ne peut lui nuire par son fait, comme le prévoit l’article 599, alinéa 1er, du Code civil pour l’usufruitier.
Le titulaire d’un droit réel possède matériellement la chose, mais reste un possesseur précaire conscient de l’existence du propriétaire.
Les droits réels suivent le sort du bien sur lequel ils portent, conformément à la règle de l’accessoire ; l’article 526 du Code civil qualifie notamment d’immeuble par l’objet auquel il s’applique l’usufruit des choses immobilières.
Les droits réels accessoires sont :
Les droits réels principaux comprennent :
La jurisprudence admet que la liste des droits réels du Code civil n’est pas fermée, comme l’illustre l’arrêt Caquelard de la Cour de cassation du 13 février 1834. - Cass. req., 13 févr. 1834
Le droit réel donne un usage de la chose d’autrui ; la propriété confère le droit de propriétaire.
★ À maîtriser
L’usufruit s’éteint notamment par la mort de l’usufruitier, l’expiration du terme, la réunion des qualités d’usufruitier et de propriétaire, le non-usage pendant trente ans ou la perte totale de la chose, conformément à l’article 617 du Code civil.
L’usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les fruits naturels, industriels ou civils, mais ne peut en altérer la substance ni en disposer juridiquement, sous réserve des actes autorisés par l’article 595 du Code civil.
📌 L’usufruitier supporte les réparations d’entretien ; les grosses réparations restent à la charge du propriétaire, sauf si elles résultent du défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit, conformément à l’article 605 du Code civil.
📌 Le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant une jouissance spéciale de son bien, selon l’arrêt Maison de poésie rendu par la troisième chambre civile le 31 octobre 2012. - Civ. 3e, 31 oct. 2012
Compléments
L’usufruit peut être établi par la loi ou par la volonté de l’homme, ainsi que par usucapion ou par le juge, sur toute espèce de biens meubles ou immeubles, corporels ou incorporels.
Les fruits civils, notamment les loyers, sont réputés s’acquérir jour par jour et appartiennent à l’usufruitier proportionnellement à la durée de son usufruit, selon l’article 586 du Code civil.
Le quasi-usufruit permet à l’usufruitier de consommer les biens consomptibles, à charge de restituer à la fin de l’usufruit des choses de même quantité et qualité ou leur valeur estimée à la date de restitution, selon l’article 587 du Code civil.
Les droits d’usage et d’habitation sont strictement attachés à la personne de leur titulaire et ne peuvent être ni cédés ni loués, contrairement à l’usufruit qui peut, dans certaines limites, faire l’objet d’actes de disposition.
L’usage est limité aux besoins du titulaire et de sa famille, tandis que le droit d’habitation couvre les besoins d’habitation du titulaire et de sa famille, selon les articles 630 et 633 du Code civil.
La liberté de créer des droits réels est limitée par l’ordre public des biens, qui s’oppose à ce que le droit concédé soit doté des mêmes caractères que la propriété au point de faire perdre au propriétaire la propriété d’une partie de sa chose.
Dans l’arrêt Maison de poésie, la fondation avait vendu un hôtel particulier tout en se réservant, durant son existence, la jouissance ou l’occupation de certains locaux, que l’acquéreur pouvait reprendre en cas de nécessité en fournissant des locaux de même importance et qualité.
★ À maîtriser
📌 Un droit réel de jouissance spéciale peut dépasser trente ans, y compris lorsqu’une personne morale en est titulaire, s’il n’est pas perpétuel.
📌 Si les parties n’ont pas limité dans le temps un droit réel conférant une jouissance spéciale, celui-ci ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions des articles 619 et 625 du code civil. - Cour de cassation, 28 janv. 2015
📌 Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, sauf sursis par jugement ou convention, selon l’article 815 du code civil.
Compléments
Le droit réel de jouissance spéciale limité dans le temps se distingue des servitudes et des droits de jouissance exclusive de parties communes d’une copropriété, qui sont perpétuels. - Cour de cassation, 7 juin 2018
Un droit réel spécial non qualifié comme tel, dont le terme n’a pas été prévu et qui a duré au-delà des délais des articles 619 et 625 du code civil, soit trente ans pour les personnes morales, doit être invalidé. - Cour de cassation, 15 févr. 2023
Lorsque plusieurs personnes achètent un bien en indivision, leur propriété est déterminée sans égard à la manière dont l’acquisition a été financée. - Cour de cassation, 19 mars 2014
Pour les partenaires liés par un PACS, les biens dont aucun ne peut justifier la propriété exclusive sont réputés leur appartenir indivisément, à chacun pour moitié, selon l’article 515-5, alinéa 2 du code civil.
Une clause d’accroissement, ou tontine, est exclusive de l’indivision tant que le prédécès d’une partie n’est pas réalisé, car les parties n’ont alors que des droits concurrents, notamment le droit de jouir indivisément du bien. - Cour de cassation, 9 nov. 2011
L’indivision forcée et perpétuelle peut concerner : des biens destinés à une utilité commune, comme les cours communes, des sépultures familiales, des biens impossibles à délimiter, comme certains marais, certaines forêts inextricables
Le droit de demander le partage est discrétionnaire et imprescriptible, mais il ne peut faire obstacle à l’usucapion d’un bien indivis acquise dans les conditions de l’article 2261 du code civil.
★ À maîtriser
La qualité d’indivisaire rend probable le vice d’équivocité empêchant l’usucapion, sauf actes incompatibles avec cette qualité qui démontrent un comportement de propriétaire exclusif.
Le partage a un effet déclaratif : chaque coïndivisaire est réputé avoir été seul propriétaire des biens attribués dans son lot dès l’entrée en indivision et n’avoir jamais été propriétaire des autres biens indivis (art. 883, al. 1er, c. civ.).
Les coïndivisaires peuvent convenir à l’unanimité de demeurer dans l’indivision pour une durée de cinq ans renouvelable indéfiniment ou pour une durée indéterminée (art. 1873-2 et 1873-3 c. civ.).
Compléments
La Cour de cassation a admis qu’un indivisaire puisse prescrire un bien indivis lorsqu’il accomplit des actes incompatibles avec sa qualité et manifeste un comportement de propriétaire exclusif (Civ. 3e, 1er avr. 1992, n° 90-16.896).
Avant le terme d’une convention à durée déterminée, le partage ne peut être provoqué que pour de justes motifs ; dans une convention à durée indéterminée, il ne peut l’être de mauvaise foi ou à contretemps (art. 1873-3 c. civ.).
Le juge peut maintenir l’indivision dans les cas prévus par la loi, notamment pour différer la reprise ou conserver une entreprise dépendant d’une succession, ainsi que pour certains locaux d’habitation ou professionnels et leurs meubles (art. 820, 821 et 821-1 c. civ.).
Le juge peut surseoir au partage en cas de risque pour la valeur des biens indivis et peut, selon les intérêts en présence, attribuer sa part à celui qui a demandé le partage lorsque d’autres indivisaires souhaitent rester dans l’indivision (art. 820 et 824 c. civ.).
Le maintien judiciaire de l’indivision ne peut être prescrit pour plus de cinq ans (art. 823 c. civ.).
Partage : liberté de sortir ; convention : maintien temporaire
★ À maîtriser
Les créances et indemnités remplaçant des biens indivis, les biens acquis avec le consentement de tous en remploi de biens indivis, ainsi que les fruits et revenus des biens indivis, accroissent à l’indivision sauf partage provisionnel ou accord établissant la jouissance divise (art. 815-10 c. civ.).
Les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis peuvent être prises par un indivisaire seul, même sans urgence, qui peut utiliser les fonds indivis ou demander aux autres de contribuer aux dépenses nécessaires (art. 815-2 c. civ.).
La majorité des deux tiers des droits indivis permet les actes d’administration, le mandat général d’administration, la vente de meubles pour payer les dettes et charges, ainsi que la conclusion ou le renouvellement de baux autres que ceux portant sur certains immeubles professionnels ou agricoles ; les autres indivisaires doivent en être informés (art. 815-3 c. civ.).
L’unanimité est requise pour les actes qui ne relèvent pas de l’exploitation normale des biens indivis et pour les actes de disposition, sauf la vente de meubles destinée au paiement des dettes et charges de la succession (art. 815-3 c. civ.).
Compléments
📌 L’indivision peut porter sur un usufruit sans porter sur le bien grevé, lequel peut appartenir à un nu-propriétaire unique (art. 815-18 c. civ.).
Lorsque des droits sociaux sont indivis, chaque indivisaire devient associé et recueille les droits politiques correspondants (Civ. 1re, 6 févr. 1980, n° 78-12.513).
Un indivisaire peut être réputé titulaire d’un mandat tacite pour les actes d’administration s’il gère les biens indivis au su des autres et sans opposition de leur part, mais ce mandat ne couvre ni les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux (art. 815-3 c. civ.).
Le juge peut habiliter un indivisaire à représenter celui qui ne peut manifester sa volonté, ou l’autoriser à passer seul un acte nécessaire lorsque le refus d’un coïndivisaire met en péril l’intérêt commun (art. 815-4 et 815-5 c. civ.).
L’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal à la demande d’indivisaires détenant au moins deux tiers des droits, sauf démembrement de propriété ou incapacité d’un indivisaire à exprimer sa volonté, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres (art. 815-5-1 c. civ.).
★ À maîtriser
L’indivisaire qui use ou jouit privativement d’un bien indivis doit une indemnité à l’indivision, sauf convention contraire (art. 815-9, al. 2, c. civ.).
L’indivisaire qui souhaite céder sa part doit en informer les autres indivisaires, lesquels disposent d’un droit de préemption sur la part cédée ou en cas d’adjudication (art. 815-14 c. civ.).
Les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent saisir sa part dans les biens indivis, mais peuvent provoquer le partage en son nom ou intervenir dans un partage déjà engagé (art. 815-17 c. civ.).
Compléments
Chaque indivisaire doit tenir à la disposition des autres un état des revenus perçus et des frais exposés pour le compte de l’indivision (art. 815-8 c. civ.).
Chaque indivisaire supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision (art. 815-10, dernier al., c. civ.).
L’indivisaire qui gère les biens indivis doit rendre compte de sa gestion et répond des dégradations ou détériorations qui diminuent leur valeur par son fait ou sa faute (art. 815-12 et 815-13, al. 2, c. civ.).
Les créanciers de l’indivision et ceux qui pouvaient agir sur les biens avant l’indivision sont payés par prélèvement sur l’actif avant le partage et peuvent saisir et vendre les biens indivis (art. 815-17 c. civ.).
La copropriété des immeubles bâtis est régie par la loi du 10 juillet 1965, qui n’a pas été codifiée.
📌 Le statut de la copropriété s’applique impérativement aux immeubles bâtis ou groupes d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, et supplétivement au-delà (art. 1er, al. 1er, loi du 10 juillet 1965).
★ À maîtriser
📌 Le copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives, mais ne peut porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
📌 Le syndicat des copropriétaires assure la conservation et l’administration des parties communes, tandis que chaque copropriétaire en use librement sans porter atteinte aux droits d’autrui ni à la destination de l’immeuble.
Compléments
Le règlement de copropriété fixe la destination des parties et les conditions de leur jouissance, sans pouvoir restreindre les droits des copropriétaires au-delà de ce que justifie la destination de l’immeuble.
Les travaux privatifs qui affectent les autres copropriétaires sont interdits, tandis que ceux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur nécessitent une autorisation de l’assemblée générale et doivent respecter la destination de l’immeuble.
Un copropriétaire doit supporter les travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés si l’affectation, la consistance ou la jouissance de ses parties privatives n’en est pas altérée de manière durable.
Sont notamment réputés droits accessoires aux parties communes : le droit de surélever un bâtiment commun ou comportant plusieurs locaux privatifs, ou d’en affouiller le sol, le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins communs, le droit d’affouiller ces cours, parcs ou jardins, le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes, le droit d’affichage sur les parties communes, le droit de construire afférent aux parties communes
Les parties communes appartiennent indivisément à l’ensemble des copropriétaires ou à certains d’entre eux seulement et leur administration et leur jouissance sont régies par la loi de 1965.
Le droit de jouissance privative d’une partie commune est accessoire au lot auquel il est attaché et ne peut constituer la partie privative d’un lot.
La jurisprudence qualifie le droit de jouissance privative d’une partie commune de droit réel et perpétuel, qui ne se perd pas par le non-usage. - Civ. 3e
| Dimension | Droit romain | Droit médiéval |
|---|---|---|
| Nature | Puissance attachée à la personne | Droit réel parmi les autres |
| Organisation | Un dominium sur la chose | Maîtrises multiples sur un même bien |
| Autres droits | Objets de propriété | Démembrements de la propriété |
| Dimension | Choses communes | Biens publics |
|---|---|---|
| Propriétaire | Personne | État, collectivité locale ou établissement public |
| Usage | Commun à tous | Usage du public ou affectation à un service public |
| Exemples liés à l’eau | Masse de l’eau de mer et cours d’eau non domaniaux | Eaux des cours d’eau domaniaux et eaux de source des fontaines publiques |
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2. Dans l’analyse de G. Cornu, que peut désigner le terme « propriété » ?
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Quelle distinction sépare la propriété de la possession ?
La propriété est une relation de droit, tandis que la possession est une relation de fait.
Comment l’ancien droit coutumier concevait-il la propriété dans une société holiste ?
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