Fiche de révision : Statut d’occupation des biens immobiliers

📋 Plan du Cours

1. Droits réels et droits personnels
2. Qualification du bail de droit commun
3. Formation et titulaires du bail
4. Obligations du bailleur et du locataire
5. Fin du bail et occupation sans titre
6. Droits fondamentaux et politiques du logement
7. Entrée dans le statut d’habitation
8. Exclusions et régime de la loi de 1989
9. Contractualisation et loyers d’habitation
10. Bail meublé et bail mobilité

📖 1. Droits réels et droits personnels

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit réel : Droit dont une personne est titulaire sur une chose, ce qui établit un rapport immédiat de domination entre le titulaire et la chose.
• Droit personnel : Droit dont une personne est titulaire contre une autre personne afin d’exiger une prestation ou une abstention.

★ À maîtriser

• Le droit de propriété comprend: l’usus, qui permet d’utiliser la chose, le fructus, qui permet d’en retirer les fruits, l’abusus, qui permet notamment de la détruire

Compléments

• L’article 544 du Code civil définit la propriété comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue.

💡 Astuce mémo

Droit réel : personne → chose ; droit personnel : créancier → débiteur

📖 2. Qualification du bail de droit commun

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail : Contrat par lequel une chose est mise à disposition d’un preneur pendant une durée déterminée ou déterminable, moyennant un prix, afin qu’il en jouisse.

★ À maîtriser

📌 Le bail se distingue du dépôt parce que le dépositaire reçoit la chose pour la conserver et ne peut pas en jouir, tandis que le preneur reçoit une jouissance exclusive.

📌 Le prix du bail doit exister et ne pas être dérisoire, car l’absence de prix conduit à écarter la qualification de bail et peut orienter vers un prêt à usage gratuit.

Compléments

• La location, le bail et le louage désignent la même opération, tandis que le locataire est également appelé preneur et le propriétaire bailleur.

📌 La jouissance procurée par le bail doit être circonscrite dans le temps, car une jouissance perpétuelle ou assimilable à une vente exclut la qualification ordinaire de bail.

💡 Astuce mémo

Chose → jouissance exclusive → prix → durée

📖 3. Formation et titulaires du bail

★ À maîtriser

• Le régime du Code civil constitue le droit commun général du bail, mais un statut spécial s’applique dès que ses conditions sont réunies selon le principe specialia generalibus derogant.

• Le contrat de bail peut être verbal ou écrit, mais l’absence d’écrit rend principalement la preuve du contrat plus difficile et n’entraîne pas sa nullité.

• En application de l’article 1751 du Code civil, le conjoint du locataire devient de plein droit cotitulaire du bail d’habitation servant effectivement à l’habitation des époux, quel que soit leur régime matrimonial, malgré toute clause contraire et quelle que soit la date du bail.

Compléments

📌 Depuis la loi ALUR, les partenaires liés par un PACS peuvent obtenir la cotitularité du bail à condition d’en faire la demande conjointement au bailleur, qui ne peut pas la refuser.

📖 4. Obligations du bailleur et du locataire

★ À maîtriser

• Le preneur doit: user raisonnablement de la chose conformément à sa destination, assurer l’entretien courant et les réparations locatives, payer le loyer et les sommes accessoires

📌 Le bailleur doit délivrer la chose louée en bon état de réparations et conforme à la destination convenue, puis l’entretenir en état de servir à l’usage prévu.

Compléments

📌 Le bailleur doit garantir au locataire une jouissance paisible et peut être soumis à une obligation de sécurité lorsqu’une mise en danger de la vie d’autrui est avérée.

💡 Astuce mémo

Locataire : payer et entretenir ; bailleur : délivrer et garantir

📖 5. Fin du bail et occupation sans titre

📝 Points essentiels

• L’article 1742 du Code civil prévoit que le bail ne prend pas fin par le décès du preneur ou du bailleur.

• Le bail peut prendre fin: par l’arrivée du terme prévu, par un congé, par la perte totale de la chose louée, par une résiliation fondée sur une inexécution

📌 Lorsque le bail est terminé, le locataire doit restituer les lieux dans leur état initial ; s’il reste sans nouveau bail, il devient occupant sans droit ni titre et risque l’expulsion.

💡 Astuce mémo

Fin du bail → restitution des lieux → occupation sans droit ni titre si maintien

📖 6. Droits fondamentaux et politiques du logement

★ À maîtriser

• Le statut est notamment encadré par: la non-discrimination de l’article 225-1 du Code pénal, le droit au logement de l’article 1 de la loi de 1989, le respect de la vie privée de l’article 9 du Code civil

Compléments

• La protection de l’occupant comprend également le respect de la vie familiale par l’article 8 de la CEDH, la liberté de culte par l’article 9 de la CESDHLF, le respect des biens par l’article 1 du protocole additionnel de la CESDHLF et le droit à l’animal prévu par la loi du 9 juillet 1970.

📖 7. Entrée dans le statut d’habitation

🔑 Notions clés & Définitions

• Résidence principale : Logement occupé au moins huit mois par an, sauf motifs légitimes de non-occupation ou occupation par une personne à charge autorisée.

★ À maîtriser

📌 La loi du 6 juillet 1989 s’applique de plein droit et intégralement aux locations nues constituant la résidence principale du preneur et portant sur un local d’habitation.

Compléments

• Un local peut être:
  • une maison
  • un appartement
  • une pièce
  • un entrepôt
  • un garage
  • un abri

💡 Astuce mémo

Location nue → résidence principale → local → application de la loi

📖 8. Exclusions et régime de la loi de 1989

📝 Points essentiels

📌 La loi de 1989 peut ne s’appliquer que partiellement lorsque le statut applicable renvoie à certaines de ses dispositions, notamment celles relatives aux obligations, au contenu ou à la durée du contrat.

• Sont expressément exclus: les locaux meublés soumis au titre Ier bis, le bail mobilité soumis au titre Ier ter, les logements-foyers, les logements attribués en raison d’une fonction ou d’un emploi, les locations consenties aux travailleurs saisonniers, les sous-locations, les locaux vacants occupés temporairement

📖 9. Contractualisation et loyers d’habitation

★ À maîtriser

• La liberté de fixation du loyer initial est le principe, mais elle connaît des exceptions selon la première location, la durée de vacance du logement, la situation en zone tendue ou l’expérimentation de l’encadrement des loyers.

• La loi permet une révision annuelle du loyer fondée sur l’indice de référence des loyers, appelé IRL.

• Le locataire doit continuer à payer le loyer tant que le bail n’est pas résilié par les parties ou par le juge.

Compléments

📌 Avant la mise en location, il faut vérifier que la location respecte la destination de l’immeuble et les règles du règlement de copropriété ; dans certaines zones d’habitat dégradé, une autorisation administrative ou un permis de louer est requis.

📖 10. Bail meublé et bail mobilité

📝 Points essentiels

• Le cours distingue le bail d’habitation nu, le bail d’habitation meublé soumis au titre Ier bis et le bail mobilité soumis au titre Ier ter.

📊 Tableaux de synthèse

Droits réels et droits personnels

Obligations des parties au bail