Fiche de révision : Sûretés immobilières et hypothèques

📋 Plan du Cours

1. Sûretés réelles immobilières
2. Hypothèque légale du prêteur
3. Hypothèque conventionnelle
4. Formalités inscriptions hypothécaires
5. Fiscalité hypothécaire
6. Urbanisme et actes de vente
7. Certificat d’urbanisme et certificats complémentaires
8. Droit de préemption urbain
9. Construction de moins de 10 ans
10. Vente d’immeuble à rénover (VIR)
11. Contrat de réservation VEFA
12. Achèvement et réception VEFA

📖 1. Sûretés réelles immobilières

🔑 Notions clés & Définitions

• Sûretés réelles immobilières : Garanties portant directement sur un bien immobilier pour assurer le paiement d’une créance. Leur constatation se fait par acte authentique publié au SPF (Service de la Publicité Foncière).
• Hypothèque légale du prêteur de deniers (HLPD) : Garantie légale accordée au prêteur lors d’un financement immobilier, limitée au prix de vente de l’immeuble, avec effets de droit de suite et de préférence. Selon PERROUX (date), cette hypothèque doit respecter des conditions de forme strictes, notamment un acte authentique et une déclaration d’origine des deniers.
• Hypothèque conventionnelle : Garantie volontaire créée par un acte notarié mentionnant la somme garantie, permettant au créancier de bénéficier d’un droit de suite et de préférence. Elle nécessite une mention précise dans l’acte constitutif et peut faire l’objet d’une procuration authentique si l’acquéreur ne peut être présent.
• Rôle du notaire : Intervient dans la constitution, la rédaction, l’inscription et la publication des sûretés réelles immobilières, garantissant leur validité et leur opposabilité. Il veille aussi à la publication au SPF pour assurer la publicité foncière.
• Principe de publication au SPF : La sûreté doit être inscrite dans la publicité foncière dans le délai d’un mois après la signature, pour garantir sa validité et son rang, qui est déterminé par la date d’inscription. La publication confère à la sûreté un rang juridique et une opposabilité aux tiers.

📝 Points essentiels

• La sûreté réelle immobilière, qu’elle soit légale ou conventionnelle, doit être constatée par acte authentique et publiée au SPF pour être opposable aux tiers.
• L’hypothèque légale du prêteur de deniers est limitée au prix de vente, avec des effets de droit de suite (saisie possible du bien) et de préférence (priorité sur d’autres créanciers). Elle nécessite une déclaration d’origine des deniers et une quittance authentique du vendeur.
• L’hypothèque conventionnelle doit mentionner la somme garantie dans l’acte, qui peut être saisie ou attribuée en paiement en cas de défaillance du débiteur. La constitution doit être faite par acte notarié, avec possibilité de procuration authentique.
• La publicité foncière confère un rang à l’hypothèque, qui est déterminé par la date d’inscription, et sa durée est généralement limitée à la dernière échéance du prêt plus un an.
• Les coûts liés à l’inscription comprennent la fiscalité (taxe de publicité foncière) et la rémunération du notaire, calculée selon un barème proportionnel.

💡 À retenir

Les sûretés réelles immobilières, qu’elles soient légales ou conventionnelles, sont des garanties essentielles pour le financement immobilier, leur validité et leur opposabilité étant assurées par acte authentique publié au SPF.

📖 2. Hypothèque légale du prêteur

🔑 Notions clés & Définitions

• Hypothèque légale du prêteur de deniers (HLPD) : Garantie légale accordée au prêteur lors d'une opération de financement immobilier, permettant la saisie du bien en cas de défaillance du débiteur, sous réserve de respecter les conditions de forme et de limite au prix de vente (source : contenu source).
• Conditions de forme : Nécessitent un acte authentique contenant une promesse d’emploi des deniers et une quittance authentique du vendeur, assortie d’une déclaration d’origine des deniers, pour que l’HLPD soit valable (source : contenu source).
• Effets de l’HLPD : Incluent le droit de suite (le créancier peut saisir le bien) et le droit de préférence (priorité sur d’autres créanciers), garantissant la créance jusqu’au montant du prix de vente de l’immeuble (source : contenu source).
• Limitation au prix de vente : L’hypothèque légale ne peut garantir qu’à hauteur du prix de vente de l’immeuble ; toute créance excédant ce montant doit être garantie par une hypothèque conventionnelle (source : contenu source).
• Subtilités sur la créance garantie : La créance garantie comprend le principal du prêt, les accessoires, et les intérêts auto-conventionnels (en GT 3 ans), ce qui limite la garantie à la somme correspondant à la valeur de la vente et ses accessoires (source : contenu source).

📝 Points essentiels

• La HLPD est une sûreté légale, automatique lors du financement d’une acquisition immobilière, et doit être constituée par acte authentique.
• L’acte doit contenir une promesse d’emploi des deniers, c’est-à-dire une déclaration claire que les fonds empruntés seront utilisés pour l’achat immobilier déterminé.
• La quittance du prix par le vendeur doit être authentique et accompagnée d’une déclaration d’origine des deniers, attestant que le paiement provient des fonds empruntés.
• La garantie couvre la créance principale, ses accessoires, et les intérêts auto-conventionnels (en GT 3 ans).
• La durée de validité de l’état hypothécaire est de 2 mois, avec des délais spécifiques pour la validité des autres documents (ex : EC valable 3 mois).
• La limite au prix de vente assure que la garantie ne dépasse pas la valeur du bien, évitant une surestimation de la sûreté (source : contenu source).

💡 À retenir

L’hypothèque légale du prêteur de deniers garantit la créance dans la limite du prix de vente de l’immeuble, sous réserve de respecter les conditions de forme strictes, et confère au prêteur un droit de suite et de préférence, assurant une protection renforcée en cas de défaillance du débiteur.

📖 3. Hypothèque conventionnelle

🔑 Notions clés & Définitions

• Hypothèque conventionnelle : Garantie réelle immobilière créée par un acte notarié entre le créancier et le débiteur, permettant au créancier de faire saisir ou attribuer en paiement l’immeuble en cas de défaillance du débiteur. AUTEUR (date) : définit comme une sûreté réelle immobilière constituée par acte authentique, avec publication au SPF.

• Nécessité d'un acte notarié : La constitution de l’hypothèque conventionnelle doit impérativement être réalisée par acte notarié, garantissant sa validité et sa force probante. AUTEUR (date) : précise que l’acte notarié est obligatoire pour la validité de l’hypothèque conventionnelle.

• Mention obligatoire de la somme garantie : L’acte constitutif doit obligatoirement indiquer le montant de la somme garantie, qui correspond au montant du prêt ou à la limite convenue. AUTEUR (date) : souligne que cette mention est essentielle pour la validité de l’hypothèque.

• Effets en cas de défaillance du débiteur : En cas de non-paiement, le créancier peut demander la saisie ou l’attribution en paiement du bien grevé, permettant la réalisation de la garantie pour recouvrer la créance. AUTEUR (date) : indique que ces effets permettent au créancier de faire valoir ses droits en cas de défaillance.

• Utilisation de procuration authentique : En cas d’absence de l’acquéreur lors de la signature, une procuration authentique peut être utilisée pour le représenter dans la constitution de l’hypothèque, sous réserve de conformité aux formalités notariales. AUTEUR (date) : précise que la procuration doit être authentique pour garantir la validité de l’acte.

📝 Points essentiels

• La constitution de l’hypothèque conventionnelle doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié, qui doit mentionner la somme garantie pour assurer la validité de la sûreté (article 3.3.1).
• La mention de la somme garantie dans l’acte est une condition sine qua non, permettant de définir précisément l’étendue de la garantie et d’éviter toute ambiguïté (article 3.3.2).
• En cas de défaillance du débiteur, le créancier peut demander la saisie ou l’attribution en paiement du bien grevé, ce qui lui permet de recouvrer la créance par la réalisation de la garantie (article 3.3.4).
• La procuration authentique est un moyen pratique pour l’acquéreur absent lors de la signature, à condition qu’elle soit conforme aux exigences notariales, garantissant la légalité de l’acte (article 3.3.5).
• La validité de l’hypothèque conventionnelle est également conditionnée par la publication au SPF, assurant sa publicité et son opposabilité aux tiers (voir section 1).

💡 À retenir

L’hypothèque conventionnelle, constituée par acte notarié et mentionnant la somme garantie, offre une sûreté solide permettant au créancier de faire saisir ou attribuer en paiement l’immeuble en cas de défaillance du débiteur, avec la possibilité d’utiliser une procuration authentique si l’acquéreur est absent lors de la signature.

📖 4. Formalités inscriptions hypothécaires

🔑 Notions clés & Définitions

• Formalités d'inscription hypothécaire au SPF : Opérations administratives consistant à publier l’inscription hypothécaire au Service de la Publicité Foncière (SPF), afin de rendre opposable cette sûreté aux tiers.
• Durée de validité de l'inscription hypothécaire : Période durant laquelle l’inscription reste opposable, généralement limitée à 2 mois pour l’état hypothécaire (EC) et 3 mois pour l’EC valable (voir contenu source).
• Documents à déposer : Ensemble des pièces nécessaires pour l’inscription, comprenant notamment l’état sur formalité, le bordereau d’inscription, et le bordereau de dépôt, indispensables pour constituer le dossier d’inscription.
• Délivrance de la copie exécutoire nominative ou à ordre : Document officiel délivré par le notaire, attestant de l’inscription hypothécaire, pouvant être nominatif ou à ordre, permettant au créancier d’exercer ses droits.
• Rang de l'hypothèque déterminé par la date d'inscription : La priorité de l’hypothèque sur le bien est fixée par la date d’inscription au SPF, la première inscription ayant priorité sur les suivantes.

📝 Points essentiels

• L’inscription hypothécaire doit être publiée au SPF pour assurer la publicité et la opposabilité aux tiers.
• La durée de validité de l’état hypothécaire (EC) est de 2 mois, tandis que l’EC valable (ECV) est valable 3 mois, avec d’autres délais spécifiques pour certains documents (ex : casier judiciaire 3 mois, diagnostic 6 mois, etc.).
• Les documents à déposer comprennent notamment l’état sur formalité, le bordereau d’inscription, et le bordereau de dépôt, avec un coût de 12 € pour l’état sur formalité.
• La copie exécutoire, délivrée par le notaire, permet au créancier d’exercer ses droits en cas de défaillance du débiteur. Elle peut être nominative ou à ordre selon la demande.
• La date d’inscription détermine le rang de l’hypothèque, la première en date ayant priorité sur les autres. La publication doit intervenir dans le mois suivant la signature de l’acte.

💡 À retenir

L’inscription hypothécaire au SPF, valable généralement 2 à 3 mois, est essentielle pour assurer la publicité et la priorité de la sûreté réelle immobilière, la date d’inscription fixant le rang de l’hypothèque. La délivrance de la copie exécutoire permet au créancier d’exercer ses droits en cas de besoin.

📖 5. Fiscalité hypothécaire

🔑 Notions clés & Définitions

• Taxe de publicité foncière (TPF) : Impôt perçu lors de l’inscription des sûretés réelles immobilières, calculé à un taux de 0,05% du montant principal emprunté, avec un minimum de perception de 8 €, conformément à la réglementation en vigueur.
• Assiette de la taxe : Montant sur lequel la taxe de publicité foncière est calculée, comprenant le principal du prêt, les accessoires et les intérêts auto-conventionnels (en gt 3 ans).
• Émoluments proportionnels du notaire : Rémunération calculée en appliquant des pourcentages dégressifs au prix de vente total, augmentés de la TVA à 20 %, pour la rédaction et l’enregistrement des actes hypothécaires.
• Hypothèque légale du prêteur de deniers (HLPD) : Garantie légale permettant au prêteur de saisir le bien en cas de défaut de paiement, sous conditions de forme strictes (acte authentique, promesse d’emploi des deniers, quittance authentique).
• Hypothèque conventionnelle : Garantie volontaire constituée par acte notarié, mentionnant la somme garantie, permettant au créancier de bénéficier d’un droit de suite et de préférence, en cas de défaillance du débiteur.
• Formalités postérieures : Opérations de publicité foncière, dépôt d’état sur formalité, bordereau d’inscription, délivrance de copies exécutoire, avec des délais précis pour chaque étape (ex : inscription valable 2 mois, dépôt dans le mois suivant la signature).

📝 Points essentiels

• La taxe de publicité foncière (TPF) s’applique lors de l’inscription des sûretés, avec un taux de 0,05% du montant emprunté, et un minimum de 8 €, pour la garantie de l’HLPD, hypothèque conventionnelle ou prêts aidés par l’État (PAS, PTZ, ECO PTZ).
• La base d’assiette inclut le principal du prêt, les accessoires et les intérêts auto-conventionnels (en gt 3 ans). La fiscalité spécifique aux prêts aidés par l’État impose un taux réduit de 0,05%, avec une perception minimale de 8 €.
• La rémunération du notaire est composée d’émoluments proportionnels, calculés en pourcentages dégressifs du prix de vente, majorés de la TVA à 20 %. Ces émoluments varient selon la nature de l’hypothèque et le montant du prêt.
• Les formalités d’inscription doivent être effectuées dans le mois suivant la signature, avec dépôt d’un état sur formalité, bordereau d’inscription, et paiement de la fiscalité. La publicité foncière confère un rang à l’hypothèque à partir de la date d’inscription.
• La vente d’un bien grevé d’une hypothèque nécessite l’accord du créancier pour la main levée, notamment lors d’une adjudication, et implique des coûts et formalités spécifiques.

💡 À retenir

La fiscalité des inscriptions hypothécaires repose principalement sur la taxe de publicité foncière à 0,05% du montant emprunté, avec une rémunération notariale proportionnelle, tandis que la constitution et l’inscription des sûretés sont encadrées par des formalités strictes pour garantir leur validité et leur rang.

📖 6. Urbanisme et actes de vente

🔑 Notions clés & Définitions

• Mention des formalités d'urbanisme dans l'acte de vente : Obligation pour le notaire d’insérer dans la seconde partie de l’acte toutes les informations relatives aux démarches urbanistiques effectuées ou en cours concernant le bien, notamment la demande de certificats d’urbanisme, alignement, ou non péril, afin d’assurer la transparence pour l’acquéreur.

• Rôle du certificat d’urbanisme dans la vente immobilière : Document administratif délivré par la mairie qui informe sur la situation juridique et réglementaire d’un terrain ou d’un bien immobilier, notamment sur la constructibilité, les servitudes, ou les restrictions d’urbanisme. Son obtention ou absence doit être mentionnée dans l’acte de vente, car elle conditionne la faisabilité du projet de construction ou d’aménagement.

• Obligation de mentionner la demande et obtention du certificat d’urbanisme : La loi impose que l’acte de vente indique si une demande de certificat d’urbanisme a été effectuée, si elle a été acceptée ou refusée, et si le certificat a été délivré, afin d’assurer la transparence et la sécurité juridique de la transaction (voir section 7).

• Importance des informations urbanistiques dans la seconde partie de l'acte : La partie développée de l’acte doit contenir toutes les informations relatives aux démarches urbanistiques, notamment les certificats complémentaires (alignement, non péril, hygiène, assainissement), leur statut, et les éventuelles restrictions ou servitudes, pour informer précisément l’acquéreur sur la situation du bien.

📝 Points essentiels

• La mention des formalités d’urbanisme dans l’acte de vente permet d’assurer la transparence et de limiter la responsabilité du vendeur en cas de litige ultérieur concernant la conformité urbanistique du bien (voir AUTEUR : importance de la transparence dans la vente immobilière).

• Le certificat d’urbanisme, qu’il soit informatif ou opérationnel, doit faire l’objet d’une demande préalable auprès de la mairie. La délivrance ou l’absence de ce certificat doit être expressément mentionnée dans la seconde partie de l’acte, avec la date de la demande, la réponse obtenue, et la référence du certificat.

• Les certificats complémentaires (alignement, non péril, hygiène, assainissement, carrières) ont une incidence directe sur la valeur et la légalité du bien. Leur absence ou leur délivrance doit également être précisée dans l’acte, avec mention des éventuelles restrictions ou obligations imposées par l’administration.

• La purge du droit de préemption urbain (DPU) doit être mentionnée dans l’acte, notamment par la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), pour indiquer si la commune ou autre organisme a exercé ou peut exercer ce droit, condition essentielle pour la validité de la vente.

• La prise en compte des caractéristiques urbanistiques est essentielle pour sécuriser la transaction, notamment en cas de construction de moins de 10 ans ou de terrains à bâtir, où la conformité aux autorisations d’urbanisme doit être vérifiée et rapportée dans l’acte.

💡 À retenir

La mention précise et complète des démarches et certificats d’urbanisme dans l’acte de vente garantit la transparence, sécurise la transaction, et limite la responsabilité du vendeur en matière de conformité urbanistique.

📖 7. Certificat d’urbanisme et certificats complémentaires

🔑 Notions clés & Définitions

• Certificat d’urbanisme (CU) : Document administratif qui informe sur la situation juridique et les règles d’urbanisme applicables à un terrain ou un projet de construction. Il peut être d’information ou opérationnel, selon qu’il indique simplement les règles ou autorise une opération précise (voir section 6).
• Certificat d’alignement : Certificat complémentaire qui détermine la limite entre le domaine public routier et la propriété privée, permettant d’élargir la voirie ou de protéger contre des empiètements. Il constitue un moyen juridique d’élargissement de la voirie et de transfert de propriété en cas d’élargissement (voir section 6).
• Certificat de non péril : Certificat attestant que l’immeuble n’est pas frappé d’un arrêté de péril, garantissant la sécurité de la structure pour la vente ou la construction. La délivrance dépend d’un contrôle effectué par la mairie ou le service compétent.
• Certificat d’hygiène et de salubrité : Document attestant que l’immeuble ou le terrain ne présente pas de risques sanitaires ou d’interdiction d’habiter, ou que la démolition n’est pas prévue. Il est demandé notamment pour assurer la conformité aux normes sanitaires (voir section 6).
• Certificat d’assainissement : Certificat de conformité attestant que le dispositif d’évacuation des eaux usées est conforme aux normes, qu’il soit raccordé au réseau public ou équipé d’une installation autonome contrôlée par le SPANC.
• Certificat de carrières : Document qui informe sur la présence ou l’absence de risques liés aux carrières souterraines ou aux sols susceptibles de causer des affaissements ou des instabilités, en fonction de la localisation du terrain.

📝 Points essentiels

• Alignement : Il détermine la limite entre le domaine public routier et la propriété privée, permettant d’élargir la voirie ou de protéger contre des empiètements. Son effet juridique inclut l’interdiction d’édifier ou de faire des travaux sur la limite sans autorisation, ainsi que le transfert de propriété en cas d’élargissement (voir section 6).
• Certificat de non péril : Obligatoire pour certifier que le bien n’est pas frappé d’un arrêté de péril, ce qui est essentiel pour la vente ou la construction. La délivrance est soumise à un contrôle par la mairie ou le service compétent.
• Certificat d’hygiène et de salubrité : Doit être fourni pour garantir que le bien ne présente pas de risques sanitaires ou d’interdictions d’habiter, ou que la démolition n’est pas prévue. La conformité ou l’absence d’arrêté d’interdiction doit être mentionnée dans l’acte.
• Certificat d’assainissement : La conformité à l’évacuation des eaux usées doit être attestée, notamment pour les biens raccordés au réseau public ou équipés d’une installation autonome contrôlée par le SPANC. La non-conformité doit faire l’objet d’un diagnostic annexé à l’acte.
• Obligation de mention : L’acte de vente doit mentionner si ces certificats ont été demandés, obtenus ou non, ainsi que leur contenu ou l’absence de demande, en insérant éventuellement une déclaration du vendeur.

💡 À retenir

Les certificats complémentaires d’urbanisme, tels que ceux d’alignement, d’hygiène, ou d’assainissement, jouent un rôle crucial pour assurer la conformité juridique et technique du bien immobilier, et doivent impérativement être mentionnés dans l’acte de vente pour garantir la transparence et la sécurité juridique de la transaction.

📖 8. Droit de préemption urbain

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de préemption urbain (DPU) : droit conféré à une collectivité territoriale, notamment la commune, d'acquérir en priorité un bien immobilier lors de sa vente, dans le but de réaliser des opérations d’aménagement ou de conservation (voir aussi "procédure de purge").
• Procédure de purge du DPU par la DIA : la purge du droit de préemption s’effectue par la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), qui doit être signée par le notaire. La DIA informe la commune de la vente envisagée et lui permet d’exercer ou non son droit dans un délai de 2 mois.
• Conséquences de l'absence de réponse de la commune : si la commune ne répond pas dans le délai légal de 2 mois à compter de la DIA, son droit de préemption est considéré comme abandonné, et la vente peut alors être réalisée sans restriction.
• Mention obligatoire dans l’acte de vente : l’acte doit obligatoirement préciser si le bien est grevé ou non du droit de préemption urbain, ainsi que la mention de la purge ou de l’exercice du droit par la commune.
• Droits de préemption liés aux ZAC, ZAD et espaces naturels sensibles : la commune ou l’autorité compétente peut exercer son droit de préemption sur des zones d’aménagement concerté (ZAC), zones d’aménagement différé (ZAD) ou espaces naturels sensibles, dans le cadre de leur protection ou aménagement (voir aussi "mention obligatoire dans l’acte").

📝 Points essentiels

• Le DPU permet à la collectivité d’intervenir prioritairement lors de la vente d’un bien immobilier pour réaliser des opérations d’intérêt général, notamment en matière d’urbanisme, de conservation ou de développement.
• La DIA doit être signée par le notaire et envoyée à la mairie, qui dispose de 2 mois pour exercer son droit ou y renoncer. La non-réponse dans ce délai entraîne la purge du droit de préemption.
• La mention du DPU doit impérativement apparaître dans l’acte de vente, précisant si le droit a été exercé ou purgé.
• Les droits de préemption peuvent s’appliquer spécifiquement aux terrains situés dans des zones d’aménagement concerté (ZAC), zones d’aménagement différé (ZAD) ou espaces naturels sensibles, conformément aux délibérations et réglementations en vigueur.
• La procédure de purge par DIA est une étape essentielle pour garantir la sécurité juridique de la transaction immobilière, en évitant toute contestation ultérieure.
• La jurisprudence et la doctrine insistent sur l’importance de respecter strictement le délai de 2 mois pour la réponse de la commune, sous peine de purge automatique du droit de préemption.

💡 À retenir

Le droit de préemption urbain confère à la commune un droit prioritaire d’achat, qui doit être purgé par une DIA dans un délai de 2 mois ; à défaut, la vente peut être réalisée librement, avec mention obligatoire dans l’acte.

📖 9. Construction de moins de 10 ans

🔑 Notions clés & Définitions

• Permis de construire : Autorisation administrative délivrée par la mairie permettant la réalisation d’une construction ou d’une extension, valable généralement 3 ans (voir PERROUX, 2000).
• Déclaration d’achèvement des travaux (DAACT) : Document attestant que les travaux de construction ou de rénovation ont été réalisés conformément à l’autorisation d’urbanisme, permettant de vérifier la conformité et de déclencher la garantie décennale (voir PERROUX, 2000).
• Attestation de non contestation : Certificat délivré par l’administration ou le maître d’œuvre attestant qu’aucune contestation ou recours n’a été formulé à l’encontre des travaux ou de leur conformité, essentiel pour la validité de la vente (voir PERROUX, 2000).
• Mention de l’absence de documents dans l’acte de vente : Clause indiquant que le vendeur n’a pas produit certains documents d’urbanisme ou de conformité, ce qui peut engager sa responsabilité ou affecter la validité de la transaction (voir PERROUX, 2000).
• Responsabilité civile décennale du vendeur : Obligation légale du vendeur de garantir la solidité et la conformité de l’immeuble pendant 10 ans à compter de la réception, notamment en cas de malfaçons ou défauts affectant la construction (voir PERROUX, 2000).

📝 Points essentiels

• La vente d’un bien immobilier construit ou rénové depuis moins de 10 ans doit impérativement mentionner si l’autorisation d’urbanisme (permis ou déclaration préalable) a été obtenue, et si la construction est conforme à cette autorisation.
• Le vendeur doit fournir la DAACT pour prouver la conformité des travaux, ainsi que l’attestation de non contestation pour garantir l’absence de recours ou contestation administrative ou judiciaire.
• En l’absence de ces documents, l’acte doit mentionner explicitement cette absence, ce qui peut engager la responsabilité du vendeur et impacter la validité de la vente.
• La responsabilité civile décennale du vendeur s’applique pour couvrir les défauts ou malfaçons affectant la solidité ou la conformité de l’immeuble durant 10 ans, sauf si une assurance dommage ouvrage est souscrite.
• L’absence d’assurance dommage ouvrage expose le vendeur à une responsabilité personnelle et à des sanctions financières, car cette assurance est obligatoire pour couvrir rapidement les réparations en cas de sinistre.
• La vérification de la conformité urbanistique et la production des documents sont essentielles pour sécuriser l’acquisition et éviter des litiges futurs.

💡 À retenir

La vente d’un immeuble de moins de 10 ans doit impérativement s’appuyer sur la production des autorisations d’urbanisme et des attestations de conformité, sous peine d’engager la responsabilité du vendeur et de compromettre la validité de la transaction.

📖 10. Vente d’immeuble à rénover (VIR)

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente d’immeuble à rénover (VIR) : Opération immobilière consistant à vendre un bien dont l’état nécessite des travaux de rénovation, avec des conditions spécifiques sur l’état du bien et les obligations du vendeur (source : contenu source).
• Obligations du vendeur concernant l’état du bien : Le vendeur doit fournir toutes les informations relatives à l’état du bien, notamment les diagnostics, certificats, et documents attestant de la conformité ou de l’état de l’immeuble, ainsi que mentionner dans l’acte les travaux à réaliser ou à prévoir (source : contenu source).
• Garanties liées à la vente d’immeuble à rénover : La législation impose des garanties telles que la garantie de parfait achèvement, décennale, et la garantie de conformité, pour couvrir les désordres ou malfaçons pouvant apparaître après la vente, notamment en VEFA ou pour des constructions récentes (source : contenu source).
• Mention des particularités dans l’acte de vente : L’acte doit préciser si le bien comporte des constructions de moins de 10 ans, si des diagnostics ont été réalisés, si des travaux sont à prévoir, ainsi que les éventuelles servitudes ou contraintes urbanistiques (source : contenu source).
• Formalités et diagnostics urbanistiques : La vente doit faire état des certificats d’urbanisme, alignement, non péril, hygiène, salubrité, et autres certificats complémentaires, pour informer l’acquéreur sur le contexte urbanistique et environnemental du bien (source : contenu source).

📝 Points essentiels

• La vente d’un immeuble à rénover implique une obligation d’information précise du vendeur sur l’état du bien, notamment via la production de diagnostics, certificats, et attestations d’urbanisme, afin d’assurer la transparence pour l’acquéreur (source : contenu source).
• La législation impose que pour les constructions de moins de 10 ans, le vendeur doit fournir une copie de l’autorisation d’urbanisme (permis ou déclaration préalable), une déclaration d’achèvement des travaux (DAACT), et une attestation de conformité ou de non contestation, sous peine de mentionner leur absence dans l’acte (source : contenu source).
• La fiscalité applicable à la VIR comprend la TVA immobilière si le vendeur est assujetti, ou la taxe de publicité foncière dans le cas contraire, avec des modalités spécifiques pour les terrains à bâtir ou rendus constructibles (source : contenu source).
• La mention des caractéristiques urbanistiques, notamment le certificat d’alignement, le périmètre de zones inondables ou historiques, doit être intégrée dans l’acte de vente pour informer l’acquéreur des contraintes ou servitudes affectant le bien (source : contenu source).
• La vente doit également prévoir la purge du droit de préemption urbain ou autres droits de préemption, en insérant une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) ou en mentionnant leur absence, pour sécuriser la transaction (source : contenu source).
• La rédaction de l’acte doit respecter les formalités notariales, notamment en mentionnant les diagnostics, certificats, servitudes, et en intégrant les clauses spécifiques relatives aux travaux ou à la rénovation (source : contenu source).

💡 À retenir

La vente d’immeuble à rénover exige une information complète et précise de l’état du bien, accompagnée de diagnostics et certificats urbanistiques, afin de garantir la transparence et la sécurité juridique pour l’acquéreur, tout en respectant les obligations légales et fiscales spécifiques à ce type de transaction.

📖 11. Contrat de réservation VEFA

🔑 Notions clés & Définitions

• Contrat de réservation VEFA : Accord préliminaire par lequel le promoteur s’engage à réserver un logement à un réservataire, en fixant les conditions de la future vente, notamment le prix, la description du bien, et la date de livraison. Il constitue une étape préalable à la signature du contrat de vente définitif.

• Obligations du réservataire : Engagement de payer un dépôt de garantie lors de la signature du contrat de réservation, et de confirmer son intention d’acquérir le bien à l’issue de la période de réservation, sous réserve de la levée des clauses suspensives.

• Obligations du promoteur : Engagement de réserver le logement au réservataire, de fournir les informations nécessaires sur le projet, et de respecter le délai de livraison prévu. Il doit également établir le contrat de réservation conformément aux dispositions légales.

• Modalités de paiement et dépôt de garantie : Le réservataire verse généralement un dépôt de garantie lors de la signature du contrat de réservation, dont le montant est encadré par la loi. Ce dépôt est destiné à garantir la réservation et doit être restitué si la vente ne se réalise pas, sauf cas de défaillance du réservataire.

• Clauses suspensives et conditions de levée : Dispositions insérées dans le contrat de réservation permettant de suspendre la vente jusqu’à la réalisation de conditions spécifiques (obtention de permis, financement, etc.). La levée de ces clauses doit intervenir dans un délai fixé, sinon le contrat peut être annulé ou résilié.

📝 Points essentiels

• Le contrat de réservation VEFA est encadré par la loi L.261-11 du Code de la construction et de l’habitation, qui impose des mentions obligatoires telles que la description précise du bien, le prix global, la date de livraison, et les modalités de paiement.

• Le dépôt de garantie, prévu par l’article L.261-11, ne peut excéder 5 % du prix de vente ou 10 % si la livraison intervient dans un délai supérieur à 5 ans. Il doit être restitué si la vente ne se réalise pas, sauf faute du réservataire.

• La période de réservation doit respecter un délai maximal de 7 mois, renouvelable une fois, durant laquelle le réservataire peut confirmer ou non son engagement.

• La levée des clauses suspensives doit intervenir dans un délai précis, faute de quoi le contrat peut être résilié, permettant au promoteur de relouer ou de vendre le bien à un autre acquéreur.

• La loi impose une information claire et précise du réservataire sur le projet, notamment en matière de garanties, de modalités de paiement, et de risques liés à la VEFA.

💡 À retenir

Le contrat de réservation VEFA constitue une étape essentielle permettant de sécuriser la future vente en fixant les conditions principales du projet immobilier, tout en protégeant à la fois le promoteur et le réservataire grâce à des clauses suspensives et à un dépôt de garantie encadré.

📖 12. Achèvement et réception VEFA

🔑 Notions clés & Définitions

• Achèvement des travaux en VEFA : Moment où l’immeuble est considéré comme terminé lorsque les ouvrages sont exécutés, les éléments indispensables à l’utilisation sont installés, et que les défauts contractuellement acceptés ou non significatifs ne compromettent pas la destination de l’ouvrage. La déclaration d’achèvement et de conformité (DAACT) atteste cette étape.
• Réception des travaux : Acte par lequel le maître d’ouvrage accepte les travaux réalisés, matérialisé par un procès-verbal (PV) signé par le maître d’ouvrage et les entrepreneurs. Elle peut comporter des réserves, et déclenche le début des garanties constructeurs (décennale, biennale, etc.). La réception peut être volontaire ou judiciaire en cas de litige.
• Garantie de parfait achèvement : Garantie légale prévue par l’article 1792-6 du Code civil, couvrant la réparation de tous les désordres signalés dans l’année suivant la réception, y compris ceux liés à la conformité et aux malfaçons.
• Garantie décennale : Garantie légale d’origine légale (article 1792 du Code civil) couvrant pendant 10 ans les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, à partir de la réception.
• Conséquences de la réception : La réception entraîne le transfert de responsabilité du constructeur vers l’acquéreur, le début des garanties légales, et la mise en œuvre des recours en cas de malfaçons ou défauts. Elle conditionne également le paiement du solde du prix.

📝 Points essentiels

• La construction est réputée achevée lorsque les ouvrages sont réalisés, équipés, et que les défauts contractuellement acceptés ou mineurs n’empêchent pas l’usage normal (art 1601-2 cciv). La DAACT doit être déposée par le maître d’ouvrage dans un délai de 3 à 5 mois selon le contexte, permettant au maire de contester ou valider la conformité.
• La réception, formalisée par un PV, peut comporter des réserves. En cas de réserves, le maître d’ouvrage peut retenir jusqu’à 5% du prix ou refuser la réception, ce qui suspend le début des garanties. La réception sans réserve ou avec réserves acceptées marque la fin de la phase de construction et le début des garanties légales.
• La livraison, distincte de la réception, correspond à la remise des clés à l’acquéreur. Elle est accompagnée d’un PV de livraison, et l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois pour signaler d’éventuelles malfaçons ou réserves.
• Les garanties post-réception sont obligatoires : la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie décennale (10 ans), et la garantie biennale pour les éléments d’équipement (2 ans). La souscription d’assurances (GFA) est obligatoire pour couvrir l’achèvement et la remboursement en cas de défaillance.
• La réception a des effets juridiques : elle détermine la date de début des garanties, conditionne le paiement du solde, et engage la responsabilité du constructeur. La non-réception ou une réception avec réserves peut entraîner des recours pour défauts ou malfaçons.

💡 À retenir

L’achèvement et la réception en VEFA sont des étapes clés qui attestent la fin des travaux, déclenchent les garanties légales, et conditionnent le paiement final, assurant la protection de l’acquéreur face aux malfaçons ou défauts de construction.

📊 Tableaux de Synthèse

⚠️ Pièges & Confusions Fréquentes

1. Confondre hypothèque légale et hypothèque conventionnelle : la légale est automatique, la conventionnelle nécessite acte notarié.
2. Oublier la mention obligatoire de la somme garantie dans l’acte notarié pour l’hypothèque conventionnelle.
3. Négliger la limite au prix de vente pour l’hypothèque légale du prêteur, risque de dépassement de la garantie.
4. Confondre effets de droit de suite et de préférence, qui s’appliquent différemment selon la sûreté.
5. Omettre la publication au SPF, rendant la sûreté inopposable aux tiers.
6. Ne pas respecter le délai d’un mois pour l’inscription au SPF.
7. Confondre la durée de validité de l’inscription (2 mois pour l’hypothèque légale) avec celle d’un acte notarié.

✅ Checklist Examen

• Connaître la définition et les caractéristiques des sûretés réelles immobilières selon PERROUX.
• Savoir distinguer entre hypothèque légale du prêteur et hypothèque conventionnelle, notamment leur constitution et effets.
• Maîtriser les formalités d’inscription et de publication au SPF pour garantir l’opposabilité.
• Connaître la limite au prix de vente dans l’hypothèque légale du prêteur, et ses effets.
• Être capable d’identifier les éléments obligatoires dans un acte notarié pour l’hypothèque conventionnelle, notamment la mention de la somme garantie.
• Comprendre le rôle du notaire dans la constitution, la rédaction, et la publication des sûretés.
• Savoir que la durée de validité d’une inscription hypothécaire est limitée à la dernière échéance du prêt plus un an.
• Connaître la différence entre effets de droit de suite et de préférence dans le contexte hypothécaire.
• Maîtriser les conditions de forme pour la constitution de l’hypothèque légale et conventionnelle.
• Connaître la procédure en cas de défaillance du débiteur pour faire valoir la sûreté.
• Savoir que la publicité foncière confère un rang juridique à la sûreté.
• Vérifier la maîtrise du vocabulaire spécifique : « acte authentique », « publication au SPF », « effet de droit de suite », « effet de préférence ».