★ À maîtriser
📌 La vente transfère la propriété d’un bien contre un prix, tandis que le louage d’ouvrage porte sur la réalisation d’un travail au profit d’autrui contre un prix.
📌 Selon l’article 1105 du Code civil, les contrats sont soumis aux règles générales, les règles particulières de certains contrats sont établies dans leurs dispositions propres et les règles générales s’appliquent sous réserve de ces règles particulières.
Compléments
📌 Le bail met temporairement un bien à disposition contre un prix, tandis que le prêt met une chose à disposition sans contrepartie monétaire.
La théorie générale du contrat fixe les règles communes à l’ensemble des contrats, notamment celles relatives à leur validité et à leurs effets.
La loi du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz, fixe les règles des relations entre propriétaires et locataires pour les baux d’habitation.
Des obligations aux contrats spéciaux : des poupées russes juridiques.
★ À maîtriser
📌 En présence de prestations relevant de contrats différents, la théorie de l’accessoire rattache la prestation secondaire à la prestation principale, dont elle emprunte le régime.
Compléments
L’accessoire quantitatif identifie la prestation principale par la valeur des prestations, tandis que l’accessoire qualitatif s’attache à leur nature et à l’intention des parties.
La qualification mixte applique des qualifications différentes aux prestations d’un même contrat, tandis que l’application distributive soumet chaque prestation au régime du contrat auquel elle se rattache.
Selon la distinction rapportée entre vente et contrat d’entreprise, si la valeur de la matière est supérieure au coût du travail, le contrat est une vente ; si elle lui est inférieure, le contrat est un contrat d’entreprise.
Les principales familles de contrats présentées sont : les contrats translatifs de propriété, les contrats qui confèrent la jouissance d’un bien, les contrats qui portent sur une prestation de service, les contrats qui ont pour objet le crédit, les contrats aléatoires
La famille classe les contrats ; la qualification choisit leur régime.
★ À maîtriser
📌 Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est formée dès que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur.
📌 Selon l’article 1196 du Code civil, dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat, sauf s’il est différé par la volonté des parties, la nature des choses ou l’effet de la loi.
Compléments
L’article 1582 du Code civil décrit la vente comme l’engagement du vendeur à livrer une chose contre l’obligation de l’acheteur d’en payer le prix, tandis que le droit contemporain rattache le transfert de propriété à l’échange des consentements.
Pour être valable, la vente exige un prix déterminé ou déterminable, conformément à l’article 1591 du Code civil.
La chose vendue doit être déterminée ou déterminable, à défaut de quoi la vente est nulle sur le fondement de l’article 1163 du Code civil.
La rupture abusive des pourparlers peut être sanctionnée sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle, tandis que les parties peuvent contractualiser leur négociation par un accord de principe.
L’accord de principe impose une obligation de moyens de négocier de bonne foi, et son inexécution relève de la responsabilité contractuelle.
Un accord présenté comme un accord de principe peut former une vente si son offre précise la chose et le prix et qu’elle est acceptée, même si son auteur voulait seulement engager des négociations.
Dans un arrêt du 10 janvier 2012, la chambre commerciale a jugé que l’accord de principe n’impose pas de parvenir à la conclusion du contrat, mais seulement de négocier de bonne foi.
★ À maîtriser
📌 Le pacte de préférence confère au bénéficiaire un droit personnel prioritaire d’acquisition, mais n’oblige pas le promettant à vendre et ne forme pas la vente définitive.
📌 En cas de violation du pacte, le bénéficiaire peut obtenir réparation ; si le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, il peut aussi demander la nullité du contrat ou sa substitution au tiers.
Compléments
📌 Le prix n’a pas à être déterminé dans le pacte de préférence, mais le bien qui en est l’objet doit être déterminé ou déterminable.
📌 La validité d’un pacte de préférence de longue durée peut être soumise à un contrôle de proportionnalité au regard du droit de propriété du promettant et de l’intérêt général poursuivi.
Dans un arrêt du 25 septembre 2024, la Cour de cassation a jugé qu’un pacte de préférence sans durée est un contrat à durée indéterminée, résiliable unilatéralement avec le préavis prévu ou, à défaut, un préavis raisonnable.
Pour purger la situation, le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire, dans un délai raisonnable qu’il fixe, de confirmer l’existence du pacte et son intention de s’en prévaloir ; en l’absence de réponse, le bénéficiaire ne peut plus demander la nullité ni la substitution.
★ À maîtriser
Dans une promesse unilatérale de vente, le promettant est engagé à vendre dès la promesse, tandis que le bénéficiaire n’est engagé à acheter que s’il lève l’option.
Lorsque le bénéficiaire lève l’option d’une promesse unilatérale de vente, la vente est formée.
Pour un engagement à durée indéterminée, l’article 1211 du Code civil permet à chacune des parties d’y mettre fin sous réserve d’un préavis raisonnable ; la sanction n’est pas la nullité.
Pour une promesse relevant de l’article L290-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’article L290-2 impose, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation minimale de 5 % du prix, versée ou garantie auprès du notaire.
Pour l’acquéreur non professionnel d’un immeuble, le délai de rétractation est de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte préparatoire, selon l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Selon l’article L271-2 du Code de la construction et de l’habitation, l’indemnité d’immobilisation ne peut être versée avant l’expiration du délai de rétractation, sauf si elle est reçue pendant ce délai par un professionnel mandaté disposant d’une garantie financière affectée à l’exercice de la rétractation.
Dans un arrêt de la chambre commerciale du 27 janvier 2021, la Cour de cassation a admis que le juge recherche l’intention commune des parties et interprète la promesse comme conclue pour un délai raisonnable. - Cass, 27 janv 2021
Compléments
Pour une promesse unilatérale de vente sans terme extinctif, la prescription du droit d’option peut être discutée, mais la Cour de cassation ne s’est jamais prononcée directement sur cette question.
Dans une promesse unilatérale de vente, le promettant doit avoir la capacité de disposer et les éléments essentiels de la vente, dont un prix déterminé ou déterminable, doivent être réunis dès la promesse.
Une promesse unilatérale portant sur un immeuble, un droit immobilier, un fonds de commerce ou un droit au bail doit être enregistrée à la recette des impôts dans les dix jours de sa conclusion, sous peine de nullité, conformément à l’article 1589-2 du Code civil.
Selon l’article L. 290-1 du Code de la construction et de l’habitation, une promesse de vente consentie par une personne physique pour une durée supérieure à dix-huit mois et portant sur un immeuble ou un droit réel immobilier doit être passée par acte authentique.
Lorsque le délai prévu pour lever l’option expire, la promesse devient caduque, sous réserve de l’exception prévue à l’article L. 290-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Dans l’affaire jugée le 27 janvier 2021, une promesse conclue en 2002 sans délai stipulé avait été suivie d’une levée d’option en 2013, mais onze ans n’ont pas été considérés comme un délai raisonnable.
Dans un arrêt de la première chambre civile du 25 septembre 2024 relatif au pacte de préférence à durée indéterminée, la Cour de cassation a appliqué le régime de l’article 1211 du Code civil. - Cass, 25 sept 2024
Le promettant est engagé ; le bénéficiaire conserve le choix de lever l’option.
★ À maîtriser
📌 L’article 1124, alinéa 2, du Code civil prévoit que la révocation de la promesse pendant le délai laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.
📌 La vente du bien promis à un tiers engage la responsabilité contractuelle du promettant, mais la nullité de cette vente suppose que le tiers ait connu la promesse au moment de contracter.
Avant la réforme de 2016, la Cour de cassation jugeait que la rétractation du promettant avant la levée de l’option ouvrait droit à des dommages-intérêts contractuels, mais pas à la formation forcée de la vente.
Les articles 1124 et 1103 du Code civil ont conduit la Cour de cassation à admettre l’exécution forcée des promesses conclues avant le 1er octobre 2016 lorsque le promettant s’est rétracté, sauf stipulation contraire.
Compléments
Dans l’arrêt du 15 décembre 1993, la troisième chambre civile a qualifié l’engagement du promettant d’obligation de faire et s’est fondée sur l’ancien article 1142 du Code civil pour limiter la sanction aux dommages-intérêts. - Cass, 15 déc 1993
L’ordonnance de 2016 a fait de l’exécution forcée en nature le principe, sauf lorsqu’elle est impossible.
La Cour de cassation a aligné sa jurisprudence dans les arrêts suivants (Cass) :
L’article 1124, alinéa 3, du Code civil reprend la possibilité d’annuler la vente conclue avec un tiers qui connaissait l’existence de la promesse unilatérale.
Avant 2016 : dommages-intérêts ; depuis l’article 1124 : la rétractation n’empêche pas la vente.
★ À maîtriser
L’article 1589-1 du Code civil frappe de nullité tout engagement unilatéral pris en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier lorsqu’un versement, quelle qu’en soit la cause ou la forme, est exigé ou reçu de celui qui s’engage.
L’article 1844-1 du Code civil répute non écrites les clauses qui attribuent tous les profits à un associé, privent un associé de tout profit, exonèrent un associé de toute contribution aux pertes ou font supporter toutes les pertes à un seul associé.
Lorsque deux promesses croisées sont stipulées en termes identiques, la Cour de cassation les requalifie en promesse synallagmatique de vente et considère la vente formée.
Dans un arrêt du 22 février 2005, la chambre commerciale a jugé qu’une promesse unilatérale d’achat sèche échappe à l’article 1844-1 si son option ne peut être exercée que pendant une fenêtre limitée. - ch com, 22 fév 2005
Compléments
📌 Dans une promesse unilatérale d’achat portant sur un immeuble, le promettant non professionnel bénéficie du délai de rétractation de 10 jours prévu par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Dans l’arrêt Bowater du 20 mai 1986, la chambre commerciale a écarté le critère de l’effet au profit du critère de l’objet pour apprécier les promesses d’achat de titres au regard des clauses léonines. - ch com
Dans un arrêt du 7 octobre 1987, la première chambre civile a considéré que les promesses unilatérales d’achat de titres pouvaient constituer un pacte léonin. - Civ 1, 7 oct 1987
Dans les opérations de capital-investissement, la chambre commerciale a jugé que les promesses d’achat échappent à la prohibition des clauses léonines lorsqu’elles visent à assurer l’équilibre des conventions et le remboursement de l’investissement, sans modifier la participation aux bénéfices et aux pertes. - Cass
Dans les arrêts des 16 novembre 2004 et 17 septembre 2005, la chambre commerciale a appliqué le critère de l’objet aux promesses d’achat liées à des opérations de capital-investissement. - ch com
La requalification des promesses croisées stipulées en termes identiques a été retenue par la chambre commerciale dans les arrêts des 18 juillet 1989, 22 novembre 2005 et 27 septembre 2017. - ch com
Dans les conventions de portage, les promesses croisées de rétrocession ne modifient pas, selon la chambre commerciale, la participation aux bénéfices ni la contribution aux pertes dans les rapports sociaux. - ch com
Dans un arrêt du 22 février 2005, la chambre commerciale a jugé que des promesses croisées de vente et de rachat d’actions rédigées en termes identiques sur le prix et les modalités organisent leur rétrocession sans incidence sur la participation aux bénéfices ni la contribution aux pertes. - ch com, 22 fév 2005
Dans un arrêt du 12 février 2025, la chambre commerciale a jugé que le prix d’une clause buy or sell pouvait être déterminable lorsque des conditions objectives empêchaient qu’il soit fixé par la volonté d’une seule partie. - ch com, 12 fév 2025
Dans une clause buy or sell, une partie propose de céder ses titres à un prix déterminé ; si l’autre refuse de les acheter, elle doit céder ses propres titres à la première au même prix.
★ À maîtriser
📌 Selon l’article 1589 du Code civil, la promesse synallagmatique de vente vaut vente lorsque les deux parties se sont définitivement engagées à vendre et à acheter.
📌 La promesse synallagmatique de vente doit réunir les éléments essentiels de la vente, notamment une chose et un prix déterminés ou déterminables, et les parties doivent avoir la capacité de contracter et de disposer.
Compléments
📌 La réitération de la vente devant notaire peut être une obligation dont l’exécution forcée est possible si elle n’a pas été érigée en élément constitutif du consentement des parties.
Une vente immobilière peut être conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acheteur.
La réitération devant notaire peut être qualifiée de :
★ À maîtriser
Depuis la réforme de 2016, la condition suspensive n’affecte pas la formation du contrat, mais suspend la naissance des obligations qui en résultent jusqu’à sa réalisation.
Une condition suspensive est valable lorsqu’elle dépend d’éléments extérieurs et ne relève pas de la seule volonté arbitraire d’une partie.
L’article 1304-2 du Code civil prévoit la nullité de l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur, sauf si l’obligation a été exécutée en connaissance de cause.
Depuis la réforme de 2016, les articles 1304 et 1304-6 du Code civil prévoient que la condition suspensive affecte les effets du contrat et que l’obligation devient pure et simple à l’accomplissement de la condition.
Selon les articles 1304, alinéa 3, et 1304-7 du Code civil, l’accomplissement d’une condition résolutoire éteint rétroactivement l’obligation, sans remettre en cause les actes conservatoires et d’administration accomplis par l’acheteur.
Dans l’arrêt Civ 3, 23 juil 2024, la Cour de cassation a considéré que la vente conditionnelle était définitivement formée à la date de conclusion du contrat, le 7 nov 2014, et non à la date de réalisation de la condition suspensive.
Compléments
📌 Lorsque la condition suspensive ne comporte aucun délai stipulé, le juge recherche si les parties avaient entendu fixer un délai raisonnable pour sa réalisation.
Dans un arrêt du 23 juillet 2024, la troisième chambre civile a appliqué le régime de la condition suspensive à une vente de local commercial conclue sous condition, dans le contexte d’une loi de juin 2014 sur le droit de préemption du locataire commercial. - Civ 3, 23 juil 2024
Dans l’arrêt Civ 3, 20 mai 2015, une vente de terrain était soumise à l’obtention d’un certificat d’urbanisme sans délai stipulé ; après six ans, la condition a été jugée défaillie et le contrat caduc, au regard de l’intention des parties et du délai raisonnable.
Contrat formé ≠ obligations nées
★ À maîtriser
Les arrhes permettent de se dédire du contrat, tandis qu’un acompte constitue une partie du prix et laisse la vente définitivement formée, avec possibilité d’en demander l’exécution forcée.
La faculté de rachat dans une vente à réméré ne peut excéder cinq ans ; si un terme supérieur est stipulé, il est réduit à cinq ans, et à défaut de rachat dans ce délai l’acheteur devient propriétaire irrévocable.
Le consommateur qui conclut une vente à distance ou hors établissement avec un professionnel peut se rétracter dans les 14 jours à compter de la livraison du bien, selon l’article L221-18 du Code de la consommation.
La clause de dédit permet à chacune des parties de se délier d’un contrat déjà conclu ; sa validité suppose une contrepartie stipulée et un délai exprès.
Avec des arrhes, l’acheteur peut se dédire en les perdant, tandis que le vendeur peut se dédire en restituant le double, conformément à l’article 1590 du Code civil.
Compléments
Lorsque l’acte immobilier est dressé en forme authentique, l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de réflexion de 10 jours avant de signer, et non d’un délai de rétractation après signature.
Le dédit rémunère l’exercice d’un droit de se retirer, tandis que la clause pénale sanctionne l’inexécution d’une obligation et peut être révisée par le juge.
L’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification de l’acte signé, selon l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
En droit de la consommation, toute somme versée d’avance par un consommateur est présumée constituer des arrhes, selon l’article L214-1 du Code de la consommation, mais le professionnel peut renverser cette présomption simple en prouvant qu’il s’agit d’un acompte.
Arrhes : l’acheteur perd, le vendeur rend le double
📌 La violation d’un droit de préemption peut entraîner la nullité, la nullité assortie de la substitution, la substitution seule ou, plus rarement, des dommages-intérêts, selon le régime applicable.
Le retrait litigieux prévu par l’article 1699 du Code civil permet au débiteur de racheter la créance litigieuse cédée à un tiers.
Le droit de préemption urbain permet à une commune, dans certaines zones déterminées par le plan local d’urbanisme, de se substituer à l’acheteur d’un immeuble à usage d’habitation après déclaration d’intention d’aliéner.
Les SAFER disposent d’un droit de préemption sur les cessions de terrains à usage agricole et d’exploitations agricoles afin de recomposer la taille des exploitations.
Les communes peuvent disposer d’un droit de préemption sur les cessions de fonds de commerce, de baux commerciaux, de locaux à usage commercial et de droits au bail afin de préserver l’activité économique des petites villes.
Le locataire d’un immeuble à usage d’habitation bénéficie d’un droit de préemption lorsque le bailleur vend l’immeuble, selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le fermier bénéficie d’un droit de préemption lorsque le propriétaire veut vendre le terrain agricole, selon les articles L412-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime.
Le preneur d’un bail commercial bénéficie d’un droit de préemption lorsque le bailleur veut vendre le local où il exerce son activité, selon l’article L145-46-1 du Code de commerce.
Lorsqu’un indivisaire veut vendre sa part, les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption sur cette part, selon l’article 815-14 du Code civil.
En cas de conflit entre un droit de préemption légal et un droit de préemption conventionnel, le droit légal prime, selon les arrêts Civ 3, 24 mars 2016 et Civ 3, 11 janv 2024.
Dans les SNC, la cession des parts d’un associé requiert l’accord des autres associés, selon l’article L221-13 du Code de commerce.
Dans les SARL, la cession des parts est soumise à agrément et l’associé peut faire racheter ses parts si l’agrément est refusé, selon l’article L223-14 du Code de commerce.
Préemption : priorité d’acquisition ; agrément : accord préalable d’un tiers
★ À maîtriser
📌 Le contrat de réservation n’est ni une vente ni une promesse unilatérale de vente, car son objet n’est pas suffisamment déterminé et le prix reste prévisionnel.
Compléments
Le réservataire dispose d’un délai de rétractation de 10 jours et ne peut verser le dépôt de garantie pendant ce délai, selon les articles L271-1 et L271-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Si le projet immobilier n’est pas réalisé ou si le prix définitif présente un écart important avec le prix prévisionnel, le dépôt de garantie est restitué au réservataire dans un délai de trois mois.
Si le projet est réalisé et que le prix définitif ne présente pas d’écart important avec le prix prévisionnel, le réservataire peut refuser de conclure la vente, mais perd alors le dépôt de garantie.
Un contrat de réservation suffisamment avancé, dont l’objet est déterminé et le prix plus précis, peut s’apparenter à une promesse unilatérale de vente, laquelle doit être enregistrée à peine de nullité selon l’arrêt Civ 3, 24 sept 2014.
Le contrat doit notamment préciser : la consistance de l’immeuble, la surface habitable approximative, une note technique sommaire sur la qualité de l’immeuble, un prix prévisionnel
★ À maîtriser
📌 Selon l’article L330-3 du Code de commerce, le fournisseur qui met à disposition un nom commercial, une marque ou une enseigne en exigeant un engagement d’exclusivité ou de quasi-exclusivité doit remettre un document d’information sincère au moins 20 jours avant la conclusion du contrat.
📌 L’article 1164 du Code civil permet de convenir que le prix d’un contrat cadre sera fixé unilatéralement par une partie, à charge pour elle d’en motiver le montant en cas de contestation.
Compléments
📌 En cas d’abus dans la fixation unilatérale du prix d’un contrat cadre, l’autre partie peut saisir le juge et obtenir des dommages-intérêts.
📌 La résiliation d’une relation commerciale établie doit comporter un préavis dont la durée dépend de l’ancienneté de la relation, selon l’article L442-1 du Code de commerce, y compris pour les contrats à durée déterminée et indéterminée.
Dans un contrat d’approvisionnement comportant un engagement exclusif du distributeur auprès du fournisseur, la durée de l’engagement ne peut excéder 10 ans.
Le contrat de distribution sélective permet au fournisseur de choisir les distributeurs agréés selon des qualités et critères objectifs.
Dans une concession exclusive, le fournisseur ne peut vendre qu’au distributeur sélectionné dans une zone géographique déterminée.
Dans deux arrêts de la chambre commerciale du 4 oct 2011 et du 12 juin 2012, la Cour de cassation a jugé que l’erreur sur la rentabilité économique d’une franchise pouvait porter sur une qualité essentielle de la prestation du franchiseur et entraîner la nullité lorsque des chiffres excessivement optimistes avaient induit le franchisé en erreur. - Ch com
★ À maîtriser
Les ventes judiciaires aux enchères relèvent du monopole des commissaires de justice, tandis que les ventes volontaires relèvent du monopole des opérateurs de ventes volontaires de meubles aux enchères publiques.
La vente avec prime est autorisée sauf si elle est déloyale, et elle est toujours valable si la prime est un bien supplémentaire identique ou de faible valeur; la vente liée est interdite par l’article L121-11 du code de la consommation lorsque l’achat est subordonné à celui d’un autre bien ou service.
La vente est en principe consensuelle : selon l’article 1583 du Code civil, elle est parfaite entre les parties dès leur accord sur la chose et le prix, même sans écrit.
Pour rendre la vente immobilière opposable aux tiers, l’acte translatif doit être publié au service de la publicité foncière et être authentique, selon l’article 30-1 du décret du 4 janvier 1955 et l’article 1198, alinéa 2, du Code civil.
Le manquement à l’obligation précontractuelle d’information peut entraîner des contraventions et, si l’information omise porte sur un élément essentiel, la nullité du contrat sur le fondement d’un vice du consentement, selon l’arrêt Civ. 1re du 20 décembre 2023.
À défaut de paiement dans les trois mois suivant l’adjudication, la vente aux enchères est nulle de plein droit et le bien est remis aux enchères.
La vente électronique doit présenter, sur un support écrit ou durable, les informations nécessaires à la conclusion, les étapes du contrat, les moyens de corriger les erreurs, l’archivage et l’accès électronique aux règles commerciales du vendeur; celui-ci accuse réception de la commande et l’acheteur doit pouvoir consulter sa commande et son accusé de réception.
Compléments
📌 Les ventes à distance et hors établissement sont soumises au formalisme prévu par les articles L221 et suivants du Code de la consommation.
📌 La vente au déballage, organisée dans un local autre que le lieu d’activité commerciale, ne peut avoir lieu plus de deux mois par an au même emplacement et peut être demandée par le préfet ou le maire.
La vente d’immeuble à construire peut prendre la forme d’une vente en l’état futur d’achèvement, qui transfère immédiatement la propriété du sol et celle de la construction au fur et à mesure des travaux, ou d’une vente à terme, qui transfère la propriété à l’achèvement avec effet rétroactif au jour de la vente.
Les ventes volontaires aux enchères, régies par les articles L321-1 et suivants du code de commerce, peuvent porter sur des biens neufs ou d’occasion.
À compter du 1er juillet 2026, un opérateur de vente volontaire personne morale prend le nom de maison de vente et, s’il s’agit d’une personne physique, celui de commissaire-priseur.
Les intermédiaires des ventes volontaires doivent être agréés par le Conseil des maisons de vente, autorité de régulation instituée par la loi du 18 juillet 2022.
La vente de liquidation vise à écouler un stock à la suite d’une cessation volontaire d’activité.
La vente directe, prévue par l’article L310-4 du code de commerce, permet au fabricant de vendre directement au commerçant ou au client.
Accord sur chose et prix : principe ; formalisme : exceptions légales
★ À maîtriser
Le contrat d’entreprise porte sur un ouvrage répondant aux besoins spécifiques du client, tandis que la vente porte sur un produit standardisé fabriqué en série.
Dans l’échange, chaque partie fournit un bien comme contrepartie, tandis que dans la vente la contrepartie est une somme d’argent.
Le prêt de corps certain confère la jouissance sans transférer la propriété, tandis que le prêt de choses consomptibles transfère leur propriété mais impose la restitution d’une quantité équivalente ou de leur valeur.
Le bail confère au locataire une jouissance temporaire contre un loyer sans transférer la propriété, tandis que la vente transfère la propriété à l’acheteur.
Dans la vente, le transfert de propriété résulte en principe du seul échange des consentements, conformément à l’article 1196 du code civil, tandis que la délivrance est l’obligation principale du vendeur.
Compléments
📌 Dans l’apport en propriété, l’apporteur reçoit des titres sociaux créés lors de l’apport, tandis que les biens échangés existent déjà au moment de l’échange.
📌 La dation en paiement transfère un bien pour éteindre une créance préexistante, tandis que la vente transfère un bien contre le paiement d’un prix.
Vente contre prix, échange contre chose, prêt contre restitution
★ À maîtriser
Si la chose était totalement détruite au moment de la vente, celle-ci est nulle en application de l’article 1601, alinéa 1er, du code civil.
En cas de destruction partielle au moment de la vente, l’acheteur peut abandonner la chose et demander la nullité, ou conserver la partie non endommagée et obtenir une réduction du prix, conformément à l’article 1601, alinéa 2, du code civil.
Lorsque la chose est détruite après la formation de la vente par force majeure, les risques pèsent en principe sur l’acheteur devenu propriétaire; dans une vente à un consommateur, ils ne lui sont transférés qu’à la délivrance en main propre.
La vente d’une chose future est valable si la chose est déterminée ou déterminable; le transfert de propriété, les risques et la délivrance sont différés jusqu’à son existence, et le contrat devient caduc si elle ne vient jamais à exister, hors aléa accepté.
L’article 1163 du code civil exige que la chose vendue soit déterminée ou déterminable.
Lorsque des marchandises sont vendues en bloc, la vente est parfaite avant leur pesage, comptage ou mesurage, conformément à l’article 1586 du code civil.
Les choses fongibles vendues au poids, au compte ou à la mesure doivent être individualisées par pesage, comptage ou mesurage avant que la vente soit parfaite, selon l’article 1585 du code civil.
Compléments
La nullité de la vente d’une chose détruite protège l’intérêt privé de l’acheteur selon le critère de l’article 1179 du code civil, alors que la nullité absolue protège l’intérêt général.
Si l’acheteur accepte l’aléa de non-existence d’une chose, comme une récolte sur pied susceptible d’être détruite par les intempéries, la vente est formée et le prix reste dû; l’arrêt Civ. 1re du 18 octobre 1980 l’a admis.
Lorsque la destruction partielle est infime, le juge peut refuser la nullité et imposer une réduction proportionnelle du prix.
Pour les choses fongibles vendues au poids, au compte ou à la mesure, le vendeur supporte les risques jusqu’à l’individualisation, mais l’acheteur peut demander la délivrance ou des dommages-intérêts en cas d’inexécution.
Selon l’article 1323 du code civil, une cession de créance peut prendre effet entre les parties et être opposable aux tiers même si la créance cédée n’existe pas encore.
Un bien fabriqué en série et individualisé par un numéro de série est traité comme un corps certain.
Chose détruite : objet inexistant ; chose future : existence différée
★ À maîtriser
La vente de la chose d’autrui est nulle à la demande de l’acheteur selon l’article 1599 du code civil, et peut donner lieu à des dommages-intérêts si l’acheteur était de bonne foi.
La vente de la chose d’autrui ne transfère pas la propriété; le véritable propriétaire peut revendiquer son bien sans demander préalablement l’annulation de la vente, et son action en revendication est perpétuelle.
Pour un meuble corporel possédé de bonne foi, l’article 2276 du code civil permet en principe une acquisition immédiate par possession; en cas de perte ou de vol, le propriétaire peut revendiquer le bien pendant trois ans à compter de l’événement.
En matière immobilière, la prescription acquisitive est de trente ans ou de dix ans si le possesseur de bonne foi dispose d’un juste titre, conformément à l’article 2272 du code civil.
La vente de la chose d’autrui peut être régularisée lorsque le vendeur acquiert ensuite la propriété du bien; depuis l’arrêt Civ. 3e du 5 décembre 2024, la régularisation reste possible jusqu’au jour où le juge statue.
Compléments
La vente de la chose future porte sur un bien qui n’existe pas encore, tandis que la vente de la chose d’autrui porte sur un bien existant qui appartient à un tiers.
Le propriétaire qui revendique dans le délai de trois ans doit rembourser le prix à l’acheteur de bonne foi si celui-ci a acheté le meuble dans une foire, un marché ou auprès d’un vendeur de choses semblables, selon l’article 2277 du code civil.
Le possesseur de mauvaise foi d’un meuble corporel peut en acquérir la propriété par possession trentenaire.
L’arrêt Civ. 3e du 22 mai 1997 affirme que l’action en revendication du véritable propriétaire n’est pas subordonnée à l’annulation préalable de la vente de la chose d’autrui.
★ À maîtriser
La clause d’inaliénabilité affecte le bien lui-même en le rendant indisponible, tandis qu’un engagement personnel de ne pas vendre oblige seulement son auteur et entraîne en principe des dommages-intérêts en cas de violation.
Seules les choses dans le commerce peuvent faire l’objet d’une vente, selon l’article 1598 du code civil.
Une clause d’inaliénabilité est valable si elle est temporaire et justifiée par un intérêt légitime, selon l’article 900-1 du code civil; elle peut aussi être stipulée dans un contrat à titre onéreux.
Compléments
Un bien saisi est hors commerce jusqu’au dénouement de la saisie, conformément à l’article L321-2 du code des procédures civiles d’exécution.
La violation d’un engagement personnel de ne pas vendre peut entraîner la nullité de la cession si le tiers acquéreur connaissait cet engagement et a participé à une fraude aux droits de son bénéficiaire.
Une clause résolutoire dans une vente peut entraîner la résolution par effet domino d’une revente ultérieure; pour les meubles corporels, le second acheteur est protégé s’il ignorait la clause et si la possession vaut titre.
Les éléments et produits du corps humain sont en principe hors commerce et inaliénables en vertu des articles 16-1 et 16-5 du code civil, sous réserve des exceptions légales.
Les choses contrefaites sont hors commerce, selon l’arrêt de la chambre commerciale du 24 septembre 2003.
Les sûretés négatives, la promesse unilatérale de vente et le pacte de préférence peuvent impliquer un engagement personnel de ne pas céder le bien.
L’arrêt de la chambre commerciale du 15 janvier 2015 impose la publication de la clause résolutoire ou sa mention dans l’acte normalisé, car elle restreint le droit de disposer.
Mécanismes de repentir
| Mécanisme | Titulaire | Effet |
|---|---|---|
| Vente à réméré | Vendeur | Rachat du bien dans un délai maximal de cinq ans |
| Rétractation consommateur | Acheteur consommateur | Rétractation sous 14 jours après livraison |
| Arrhes | Acheteur ou vendeur | Perte des arrhes ou restitution du double |
| Acompte | Aucune faculté de dédit prévue ici | Vente formée, exécution forcée possible |
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