Fiche de révision : Le capital foncier

📋 Plan du Cours

1. Valeur et caractéristiques de la terre
2. Facteurs de valeur foncière
3. Valeur du domaine agricole
4. Bâtiments et améliorations foncières
5. Charges du capital foncier
6. Morcellement et parcellement
7. Aménagement des structures foncières
8. Offre, demande et prix d’équilibre

📖 1. Valeur et caractéristiques de la terre

🔑 Notions clés & Définitions

• Terre : Bien fixe, difficilement extensible, dont la quantité tend à diminuer sous l’effet de l’emprise croissante des grandes villes et des autoroutes.

★ À maîtriser

• La valeur de la terre augmente pendant les périodes économiquement compliquées, car elle est alors considérée comme une valeur refuge.

• Depuis quelques années, la valeur de la terre tend à augmenter parce que la productivité des machines et du travail progresse, ce qui exige de plus en plus d’hectares par UTH, et parce que l’augmentation du pouvoir d’achat accroît le souhait des citadins de posséder une habitation individuelle ou une résidence secondaire à la campagne.

Compléments

• La valeur de la terre varie selon: les régions françaises, sa fertilité et son aptitude à produire en quantité par tonne de MS/h, sa qualité, sa situation géographique et sa proximité des grandes villes

💡 Astuce mémo

Terre fixe, valeur variable selon le temps et l’espace

📖 2. Facteurs de valeur foncière

★ À maîtriser

• Les facteurs généraux sont:

  • le pouvoir d’achat de l’euro
  • le contexte économique agricole
  • l’état et l’importance des bâtiments

• Les facteurs particuliers sont le milieu naturel, la disposition des terres et des bâtiments ainsi que la situation par rapport à l’environnement économique.

Compléments

• Quand la monnaie se déprécie, la valeur de la terre augmente.

💡 Astuce mémo

Monnaie dépréciée ou demande accrue → valeur de la terre en hausse

📖 3. Valeur du domaine agricole

🔑 Notions clés & Définitions

• Valeur vénale : Prix de vente moyen des propriétés dans une région, donné par l’expertise.

📝 Points essentiels

📌 La valeur du domaine devrait normalement être fixée par le revenu susceptible d’être procuré, mais son prix dépend surtout de la loi de l’offre et de la demande.

📌 Le prix de vente réel d’un domaine peut être très différent de sa valeur vénale.

💡 Astuce mémo

Valeur vénale théorique ≠ prix de vente réel

📖 4. Bâtiments et améliorations foncières

🔑 Notions clés & Définitions

• Améliorations foncières : Incorporation de capitaux au sol afin d’augmenter la productivité de la terre, son utilisation et la valeur foncière de l’exploitation.

★ À maîtriser

• Les bâtiments agricoles peuvent être anciens, vétustes ou mal adaptés, leur construction coûte très cher et leur entretien est onéreux et chronophage.

📌 Les bâtiments agricoles n’ont pas de valeur vénale propre et leur estimation est souvent inférieure à leur valeur de construction.

Compléments

📌 Lors de la création des bâtiments agricoles, il faut prévoir qu’ils puissent être facilement reconvertis.

• Les améliorations foncières peuvent être:
  • collectives
  • individuelles
  • l’entretien des chemins ruraux ou privés
  • le drainage

💡 Astuce mémo

Capitaux incorporés au sol → productivité et valeur foncière accrues

📖 5. Charges du capital foncier

📝 Points essentiels

• Les principales charges sont: l’entretien des bâtiments et des améliorations foncières, les assurances contre l’incendie et les tempêtes, les impôts fonciers, l’amortissement

📖 6. Morcellement et parcellement

🔑 Notions clés & Définitions

• Morcellement : Division du territoire en un certain nombre d’exploitations et répartition de la terre entre un plus ou moins grand nombre d’exploitants.
• Parcellement : Division d’une exploitation en un certain nombre de parcelles et traduction de la continuité géographique de l’exploitation.

★ À maîtriser

📌 Un petit morcellement favorise les petites exploitations familiales indépendantes et peut améliorer la productivité des sols grâce à une agriculture intensive, mais il réduit la productivité de la main-d’œuvre à l’hectare et peut empêcher de dégager un revenu décent.

• Le parcellement baisse la rentabilité et la production, augmente les coûts par perte de temps, diminue la valeur foncière et constitue un obstacle à la mécanisation et à l’accès.

Compléments

• Le parcellement permet une répartition équitable des terres lors d’une succession, divise les risques de grêle ou de gel et facilite les productions complémentaires.

💡 Astuce mémo

Morcellement : entre exploitations ; parcellement : entre parcelles

📖 7. Aménagement des structures foncières

🔑 Notions clés & Définitions

• Remembrement : Regroupement imposé des parcelles non bâties d’une ou plusieurs communes afin d’obtenir des parcelles plus grandes, groupées, de forme régulière et bénéficiant d’améliorations foncières.

★ À maîtriser

• La SAFER, ou Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural, achète ou loue des terres pour regrouper des parcelles ou des exploitations, réalise des améliorations foncières et aide à l’installation des exploitants.

Compléments

• La réglementation des cumuls d’exploitation vise à limiter la concentration de la propriété entre les mains d’un petit nombre de gros propriétaires.

• Les GFA, ou Groupements Fonciers Agricoles, ont pour objet d’améliorer les structures foncières par la création ou la conservation d’une ou plusieurs exploitations agricoles.

• Les GAEC, ou Groupements Agricoles d’Exploitation en Commun, peuvent être totaux ou partiels.

• Les échanges amiables entre deux propriétaires ou plus, réalisés par acte notarié, peuvent améliorer le parcellement.

💡 Astuce mémo

SAFER, échanges amiables, puis remembrement pour regrouper les terres

📖 8. Offre, demande et prix d’équilibre

🔑 Notions clés & Définitions

• Offre : Quantité d’un produit proposée à la vente par les vendeurs pour un prix donné.
• Demande : Quantité d’un produit souhaitée par les acheteurs pour un prix donné.
• Prix d’équilibre : Prix et quantité pour lesquels la demande correspond à l’offre et qui maximisent le nombre d’échanges.

★ À maîtriser

• La loi de l’offre et de la demande date de 1838 et distingue celui qui offre, le vendeur, de celui qui demande, l’acheteur.

📌 Si le prix est trop élevé, il y a moins d’acheteurs, tandis que s’il est trop bas, il n’y a pas assez de vendeurs par rapport aux acheteurs ou les vendeurs peuvent refuser de vendre.

Compléments

📌 Une variation du nombre d’offreurs ou de demandeurs déplace le point d’équilibre du marché.

💡 Astuce mémo

Offre = vendeur ; demande = acheteur

📊 Tableaux de synthèse

Morcellement et parcellement