★ À maîtriser
L’article L. 101-1 du code de l’urbanisme qualifie le territoire de patrimoine commun de la nation, dont les collectivités publiques sont gestionnaires et garantes dans le cadre de leurs compétences.
En l’absence de PLU ou de document en tenant lieu, l’intégralité du RNU est opposable aux demandes d’autorisation et le principe de constructibilité limitée réserve les constructions nouvelles aux parties déjà urbanisées de la commune.
En présence d’un PLU ou d’un document en tenant lieu, le RNU est supplétif et les dispositions d’ordre public applicables comprennent les articles R. 111-2, R. 111-4 et R. 111-20 à R. 111-27.
L’article R. 111-2 permet de refuser un projet ou de l’assortir de prescriptions spéciales s’il menace la salubrité ou la sécurité publique en raison de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation près d’autres installations.
L’article R. 111-27 permet de refuser un projet ou de l’assortir de prescriptions spéciales si son implantation, son architecture, ses dimensions ou son aspect portent atteinte aux lieux avoisinants, aux sites, aux paysages ou aux perspectives monumentales.
Compléments
Le droit de l’urbanisme organise l’espace par une réglementation nationale, notamment le code de l’urbanisme, et une réglementation locale, notamment les plans locaux d’urbanisme.
Le contentieux du droit de l’urbanisme relève du juge administratif, car cette matière appartient au droit public.
L’article L. 111-15 reconnaît un droit à la reconstruction dans les 10 ans suivant la démolition ou la destruction d’un immeuble, sauf disposition contraire du PLU ou du PPRN.
L’article L. 111-19-1 impose des aménagements hydrauliques ou végétalisés favorisant perméabilité et infiltration sur 50 % de certains parcs de stationnement extérieurs de plus de 500 m², et des dispositifs végétalisés ou ombrières sur au moins la moitié de leur surface.
Dans une commune déclarée en carence de logements sociaux, une opération d’immeuble collectif de plus de 12 logements ou de 800 m² de SDP doit prévoir 30 % de logements locatifs sociaux hors PLS.
Selon l’article L. 111-35, une autorisation portant sur la surélévation ou la transformation limitée d’une construction régulièrement édifiée ne peut être refusée au seul motif de la non-conformité initiale de celle-ci en matière d’implantation, d’emprise au sol ou d’aspect extérieur.
Dans un secteur partiellement bâti présentant une unité d’aspect et hors programme de rénovation, l’article R. 111-28 permet de refuser ou de soumettre à prescriptions une construction dépassant la hauteur moyenne des constructions voisines.
★ À maîtriser
📌 Le SCOT doit être compatible avec la loi Littoral et le PLU doit être compatible avec le SCOT ou, en l’absence de SCOT, avec la loi Littoral.
La loi Littoral est directement opposable à plusieurs actes administratifs :
L’article L. 121-8 impose que l’extension de l’urbanisation se réalise en continuité des agglomérations et villages existants, caractérisés par une densité significative de constructions ; en principe, toute construction nouvelle constitue une extension, contrairement aux extensions de constructions existantes.
Dans la bande littorale des 100 mètres, l’article L. 121-16 interdit les constructions, les extensions de constructions existantes et les changements de destination lorsque la nouvelle affectation n’exige pas la proximité immédiate de l’eau.
Dans les espaces proches du rivage, l’extension de l’urbanisation doit être limitée et justifiée et motivée par le PLU, conforme aux dispositions d’un SCOT ou réalisée avec l’accord du préfet de département.
Les documents d’urbanisme et les décisions relatives à l’utilisation des sols doivent préserver les espaces terrestres et marins remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral ainsi que les milieux nécessaires aux équilibres biologiques.
Compléments
📌 Les secteurs déjà urbanisés intermédiaires, caractérisés par un nombre suffisant de constructions mais une densité insuffisante, doivent être identifiés par le SCOT et délimités par le PLU ; les constructions y sont encadrées, notamment hors de la bande des 100 mètres et selon leurs destinations.
📌 L’interdiction de construire dans la bande des 100 mètres ne s’applique pas aux espaces déjà urbanisés caractérisés par une densité significative ni aux constructions nécessaires aux services publics ou aux activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau.
📌 Dans un espace déjà urbanisé proche du rivage, une construction constitue une extension si elle étend ou renforce significativement l’urbanisation périphérique ou modifie fortement les caractéristiques d’un quartier, notamment en augmentant sensiblement la densité. - CE, 7 février 2005
📌 Dans les espaces remarquables du littoral, sont autorisés les aménagements légers nécessaires à la gestion, à la mise en valeur ou à l’ouverture au public, les canalisations du réseau public d’électricité et les travaux de conservation ou de protection.
★ À maîtriser
📌 La loi Montagne ne soumet à ses règles d’urbanisation et de protection que les zones identifiées comme zones de montagne et s’applique aux personnes publiques et privées pour les travaux, constructions, défrichements, plantations, aménagements et installations.
📌 L’article L. 122-5 impose la continuité de l’urbanisation avec les bourgs, villages, hameaux et groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants, sous réserve de certaines adaptations et extensions limitées des constructions existantes.
Compléments
Les handicaps montagnards résultent : de conditions climatiques très difficiles liées à l’altitude et à une période de végétation raccourcie, de fortes pentes empêchant la mécanisation ou exigeant du matériel particulier très coûteux, de la combinaison de ces deux facteurs lorsque le handicap total est équivalent
La loi Montagne est codifiée aux articles L. 122-1 à L. 122-25 du code de l’urbanisme et s’applique aux zones délimitées par arrêté interministériel dans les Alpes, en Corse, dans le Massif central, le Massif jurassien, les Pyrénées et le Massif vosgien.
📌 Le SCOT doit être compatible avec la loi Montagne ou, lorsqu’elle existe, avec la directive territoriale d’aménagement ; le PLU doit être compatible avec le SCOT ou, en son absence, avec la loi Montagne.
★ À maîtriser
📌 La hiérarchie des documents d’urbanisme repose sur deux principes : la compatibilité et la prise en compte.
📌 Le SCOT fait écran : le PLU est compatible avec le SCOT, le schéma de mise en valeur de la mer, les plans de mobilité, le PLH et le PCAET ; en l’absence de SCOT, le PLU est compatible avec les documents de L. 131-1 et prend en compte ceux de L. 131-2.
Compléments
Le SCOT doit être compatible avec les lois Montagne et Littoral, le SRADDET, le SDRIF, le SAR, le PADDUC, les chartes et objectifs de protection mentionnés, les SAGE, SDAGE et PGRI, les zones de bruit des aérodromes, les schémas régionaux des carrières, les documents stratégiques maritimes, le schéma minier de Guyane, le SRCE, le schéma régional de l’habitat et de l’hébergement, le PMIDF et les directives de protection et de mise en valeur de la mer.
Le SCOT prend en compte les objectifs des SRADDET et les programmes d’équipement.
Le SCOT fait écran au PLU ; sans SCOT, le PLU remonte vers les normes supérieures.
★ À maîtriser
📌 En l’absence de SCOT, le principe d’urbanisation limitée interdit l’ouverture à l’urbanisation des zones AU, des zones naturelles, agricoles ou forestières et des secteurs hors parties urbanisées des communes sans document d’urbanisme.
Compléments
Le document d’orientation et d’objectifs du SCOT détermine les conditions d’application du projet d’aménagement stratégique.
Les annexes du SCOT comprennent notamment : le diagnostic territorial, l’évaluation environnementale, la justification des choix du PAS et du DOO, l’analyse de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers
📌 Les autorisations d’exploitation commerciale et de création de cinémas, les PC tenant lieu d’autorisation commerciale, certaines opérations d’aménagement et les réserves foncières visées doivent être compatibles avec le DOO du SCOT.
📌 La révision du SCOT est requise pour modifier les orientations du PAS, certaines dispositions du DOO ou diminuer l’objectif global de nouveaux logements ; les autres modifications du DOO relèvent de la modification de droit commun.
📌 Un EPCI compétent dont le périmètre recouvre exactement celui d’un SCOT peut élaborer un document unique valant SCOT et PLUi, selon la procédure du PLU, avec un PASI à 20 ans, des OAP, un règlement et des annexes.
★ À maîtriser
📌 Les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements et exhaussements doivent être compatibles avec les OAP et conformes au règlement du PLU.
Le PLU comprend :
Le PADD définit les orientations générales d’aménagement, d’équipement, d’urbanisme, de paysage, de protection des espaces et de continuités écologiques, ainsi que les orientations relatives à l’habitat, aux transports, à l’énergie, au numérique, au commerce, à l’économie et aux loisirs.
Les OAP organisent, en cohérence avec le PADD, l’aménagement, l’habitat, les transports et les déplacements, prévoient l’échéancier d’ouverture des zones à urbaniser et les équipements correspondants, et définissent les actions en faveur des continuités écologiques.
Compléments
Les lois Grenelle II du 12 juillet 2010 et ALUR du 24 mars 2014 ont généralisé l’échelon intercommunal pour les PLU, désormais souvent intercommunaux.
Les cartes communales peuvent s’appliquer dans les petites communes rurales et, en l’absence de document d’urbanisme, le RNU s’applique.
Le rapport de présentation comporte notamment : un diagnostic des besoins, une analyse de l’environnement et de la consommation d’espaces, la justification des choix du PADD, des OAP et du zonage, l’évaluation des incidences environnementales, les motifs des changements du PLU
Le PADD fixe des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain.
Les OAP peuvent prévoir des actions pour l’environnement, les paysages, le patrimoine, la lutte contre l’insalubrité, le renouvellement et la densification urbains, la mixité fonctionnelle, l’aménagement de quartiers, les voies et espaces publics, la desserte et la protection des franges urbaines et rurales.
★ À maîtriser
📌 Une zone 1AU dispose en périphérie de voies publiques et de réseaux suffisants pour une urbanisation immédiate, tandis qu’une zone 2AU nécessite une modification ou une révision du PLU en raison de réseaux insuffisants.
📌 Avant la réforme de 2015, le PLU distinguait 9 destinations ; après la réforme, il en distingue 5 regroupant 21 sous-destinations.
Compléments
Les documents graphiques peuvent identifier : les espaces boisés classés, les périmètres d’attente de projet d’aménagement global, les secteurs soumis à des conditions spéciales, les secteurs de valorisation des ressources du sol ou du sous-sol, les secteurs où un permis peut imposer une démolition, les emplacements réservés aux équipements d’intérêt général
Le règlement actuel s’organise en six chapitres :
Les annexes du PLU comprennent notamment :
📌 Un an après l’approbation du PLU ou l’institution d’une nouvelle servitude d’utilité publique, seules les servitudes annexées au PLU ou publiées sur le Géoportail de l’urbanisme sont opposables aux demandes d’autorisation.
★ À maîtriser
📌 La révision du PLU est requise pour changer les orientations du PADD, réduire certains espaces protégés, ouvrir une zone AU non ouverte dans les six ans sans acquisitions foncières significatives ou créer des OAP de secteur valant création de ZAC.
📌 La modification de droit commun intervient, sous réserve des cas de révision, lorsque l’autorité compétente modifie le règlement, les OAP ou le programme d’orientations et d’actions ; elle peut notamment majorer de plus de 20 % ou diminuer les possibilités de construire, ou réduire une zone U ou AU.
Compléments
📌 Dans les communes couvertes par un SCOT, le PLU approuvé devient exécutoire après transmission au préfet du dossier complet et accomplissement des mesures de publicité, comprenant notamment un affichage d’un mois et une insertion dans un journal départemental.
📌 Dans les communes non couvertes par un SCOT ou lorsque le PLU tient lieu de PLH, le PLU devient exécutoire un mois après sa transmission au préfet et après accomplissement des mesures de publicité.
La révision du PLU suit les modalités de son élaboration, mais le débat sur les orientations générales du PADD peut avoir lieu lors de la mise en révision.
La révision allégée du PLU et sa modification simplifiée ont été supprimées par la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025.
La modification du PLU est élaborée par le président de l’EPCI ou le maire, notifiée aux personnes publiques associées et aux maires concernés, soumise à participation du public ou mise à disposition selon le cas, puis approuvée après prise en compte des observations et avis.
📌 La mise en compatibilité du PLU avec un document supérieur ou une opération d’utilité publique ou d’intérêt général dure environ 6 à 8 mois.
📌 Une opération d’utilité publique ou d’intérêt général incompatible avec le PLU ne peut intervenir que si l’enquête publique porte à la fois sur l’opération et la mise en compatibilité, et si les dispositions proposées ont fait l’objet d’un examen conjoint de l’État, de la commune ou de l’EPCI et des personnes publiques associées.
Révision si les orientations ou protections majeures changent ; modification pour les autres évolutions du règlement ou des OAP.
★ À maîtriser
📌 Le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui informe sur la situation d’urbanisme d’un immeuble sans autoriser l’occupation ou l’utilisation des sols.
📌 Le certificat d’urbanisme « a » indique le régime juridique applicable au terrain, tandis que le certificat « b » précise aussi si le projet décrit dans la demande peut y être réalisé.
📌 Le certificat cristallise pendant 18 mois, à compter de sa délivrance expresse ou de son acquisition tacite, les règles légalement applicables au terrain, mais non son contenu erroné.
Compléments
Le certificat d’urbanisme exprès mentionne les règles d’urbanisme applicables, les limitations administratives au droit de propriété, les taxes et participations d’urbanisme ainsi que les informations relatives à la pollution des sols.
Le certificat opérationnel indique la possibilité d’utiliser le terrain pour le projet déterminé et son état de viabilité ; une décision négative ou assortie de prescriptions doit être motivée.
📌 Lorsqu’une autorisation d’urbanisme est demandée dans les 18 mois, les règles d’urbanisme, le régime des taxes et participations ainsi que les limitations administratives sont en principe ceux en vigueur à la délivrance du certificat, sauf règles de sécurité ou de salubrité publique et sursis à statuer.
📌 Le certificat peut être prorogé par périodes d’un an sur demande présentée au moins deux mois avant son expiration, si les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives et le régime des taxes et participations n’ont pas changé ; le silence gardé pendant deux mois vaut prorogation.
Le certificat « a » informe sur le régime du terrain ; le « b » teste aussi la faisabilité d’un projet.
★ À maîtriser
📌 Les constructions nouvelles sont en principe soumises à permis de construire, sauf celles dispensées de formalité ou soumises à déclaration préalable selon leur nature, leurs dimensions et leur localisation.
📌 Les travaux sur une construction existante sont en principe dispensés de formalité, mais certains relèvent du permis de construire ou de la déclaration préalable selon leur nature, leurs dimensions et leur localisation.
Compléments
Sont notamment dispensées de formalité :
Hors secteurs protégés, certaines constructions nouvelles dépassant 5 m² et d’au plus 20 m² d’emprise au sol et de surface de plancher, sous réserve des critères de hauteur prévus, relèvent de la déclaration préalable ; dans les secteurs protégés, celle-ci concerne notamment les constructions d’au plus 12 mètres de haut et d’au plus 20 m².
Sont notamment soumis à permis de construire les travaux créant plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, ou plus de 40 m² en zone urbaine d’un PLU, ainsi que certains projets créant plus de 20 m² et au plus 40 m² lorsque la surface totale dépasse 150 m².
Sont notamment soumis à déclaration préalable les travaux modifiant l’aspect extérieur, les changements de destination et les créations de plus de 5 m² et d’au plus 20 m² ; certains seuils sont portés à 40 m² en zone urbaine d’un PLU, sous réserve de l’exception liée au dépassement de 150 m².
📌 La démolition totale ou partielle est en principe dispensée de formalité, mais un permis de démolir est requis dans certains secteurs protégés, pour certains immeubles protégés ou lorsque la commune l’a institué par délibération.
★ À maîtriser
📌 L’autorité compétente ne peut exiger que les pièces prévues par le code de l’urbanisme ; toute pièce supplémentaire demandée est illégale.
📌 Dans le mois suivant la réception du dossier, la mairie peut demander les pièces manquantes ou notifier un délai d’instruction différent ; à défaut de notification dans ce délai, le dossier est réputé complet et le délai de droit commun s’applique.
📌 Le délai d’instruction court en principe à compter de la réception en mairie d’un dossier complet ; le pétitionnaire dispose de trois mois après notification des pièces manquantes pour compléter son dossier, faute de quoi une décision tacite de rejet intervient.
Compléments
La demande d’autorisation est adressée par recommandé avec avis de réception ou déposée en mairie, et peut être transmise par voie électronique depuis le 1er janvier 2022.
L’instruction vérifie la conformité du projet aux règles d’urbanisme et aux servitudes d’utilité publique, et les avis des personnes publiques, services ou commissions sont en principe réputés favorables s’ils ne répondent pas dans le délai d’un mois.
Dossier déposé → instruction → décision
★ À maîtriser
Une décision expresse peut accorder l’autorisation sans prescription, l’assortir de prescriptions, prononcer un sursis à statuer ou refuser la demande ; certaines décisions, notamment les refus et les accords assortis de prescriptions, doivent être motivées.
À l’expiration du délai d’instruction, le silence vaut en principe autorisation tacite pour un permis ou décision tacite de non-opposition à une déclaration préalable, sauf les cas prévus où il vaut rejet.
L’autorisation doit être affichée sur le terrain, de manière visible depuis la voie publique ou les espaces ouverts au public, pendant toute la durée du chantier ; le recours des tiers court à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage régulier.
Compléments
📌 La décision est notifiée au demandeur par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique s’il a accepté ce mode de notification.
📌 Un permis ou une décision de non-opposition ne peut être retiré pour illégalité que dans les trois mois suivant sa date, hors fraude ; une autorisation obtenue par fraude n’est jamais définitive.
★ À maîtriser
📌 L’autorisation devient périmée si les travaux ne commencent pas dans les trois ans ou si, après ce délai, ils sont interrompus pendant plus d’un an ; la péremption intervient de plein droit à l’expiration du délai, sauf prorogation.
📌 Le permis modificatif suppose un permis initial en cours de validité et des travaux non achevés, et les modifications ne doivent pas bouleverser le projet au point d’en changer la nature même. - CE, 26 juillet 2022
Compléments
Le délai de validité du permis est suspendu notamment par un recours contentieux contre le permis ou une action en démolition, jusqu’au prononcé d’une décision de justice irrévocable.
La durée de validité peut être prorogée deux fois pour un an, sur demande présentée au moins deux mois avant son expiration, si les règles d’urbanisme et servitudes administratives n’ont pas évolué défavorablement ; le silence pendant deux mois vaut prorogation.
Le permis de régularisation peut corriger des irrégularités de fond ou de procédure et se substitue au permis initial pour les parties modifiées ; le juge doit l’ordonner lorsque les vices sont régularisables. - CE, Barrieu, 2 octobre 2020
Le transfert d’un permis requiert qu’il soit en cours de validité, l’accord de son titulaire et du futur bénéficiaire, ainsi que l’attestation par le nouveau bénéficiaire de sa qualité à demander l’autorisation.
Le transfert ne modifie pas le délai de validité et ne rouvre pas le délai de recours contre le permis ; il peut être partiel si le permis est divisible. - CE, Epoux Rayrole, 24 juillet 1987
Un transfert partiel de permis de construire peut entraîner une conformité partielle, avec des difficultés possibles si l’un des cotitulaires fait défaut.
★ À maîtriser
📌 Avant l’exécution des travaux, le maître d’ouvrage doit envoyer au maire une déclaration d’ouverture de chantier (DOC), formulaire Cerfa n° 13407*11, et afficher l’autorisation sur le terrain pendant toute la durée du chantier.
📌 À la fin des travaux, le bénéficiaire dépose en mairie une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT), formulaire Cerfa n° 13408*14.
📌 À compter de la réception en mairie de la DAACT, l’autorité compétente dispose de trois mois pour contester la conformité des travaux, délai porté à cinq mois lorsqu’un récolement est obligatoire (R. 462-6 du code de l’urbanisme).
Compléments
📌 Le préfet et l’autorité compétente pour délivrer le permis disposent d’un droit de visite et de contrôle des travaux en cours de chantier en vertu de l’article L. 461-1 du code de l’urbanisme.
📌 En cas de non-respect de l’autorisation, le préfet ou l’autorité compétente peut mettre en demeure le maître d’ouvrage de déposer une autorisation modificative en vertu de l’article L. 461-4 du code de l’urbanisme.
En cas de non-respect du permis, l’administration peut dresser un procès-verbal d’infraction et prendre un arrêté interruptif de travaux.
Le récolement porte sur les règles relatives à :
À l’expiration du délai de contestation, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité administrative des travaux, sauf en cas de fraude.
Si l’administration conteste la conformité des travaux, elle met en demeure le titulaire de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation ; la mise en demeure est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception et rappelle les sanctions encourues.
En l’absence de contestation, l’autorité compétente délivre sous quinzaine, sur simple requête du bénéficiaire, une attestation certifiant que la conformité des travaux n’a pas été contestée (R. 462-10 du code de l’urbanisme).
Autorisation exécutoire → ouverture du chantier → contrôle → achèvement et conformité
★ À maîtriser
📌 Un lotissement relève du permis d’aménager lorsqu’il prévoit la création ou l’aménagement de voies, espaces ou équipements communs à plusieurs lots à bâtir et propres au lotissement, dont la réalisation est à la charge du lotisseur (R. 421-19 du code de l’urbanisme).
Compléments
Un lotissement peut concerner des constructions agricoles, industrielles ou d’habitation, comporter un lot unique et inclure des lots non destinés à être bâtis lorsqu’ils sont nécessaires à la cohérence de l’opération.
La division doit être intervenue au jour de la délivrance du permis de construire, mais elle peut être assortie d’une condition suspensive tenant à la délivrance du permis (CE 13 février 2026, req. n° 501671).
Le lotissement unilot permet de détacher un terrain à bâtir d’une unité foncière déjà bâtie et de limiter au seul lot détaché le périmètre d’application des règles d’urbanisme.
Le délai d’instruction d’un permis d’aménager un lotissement est de trois mois (R. 423-23 du code de l’urbanisme).
Le permis d’aménager multisite exige : un demandeur unique, un ensemble unique et cohérent, la garantie de l’unité architecturale et paysagère des sites
📌 Le lotissement relève de la déclaration préalable lorsqu’il ne relève pas du permis d’aménager ; le délai d’instruction de la déclaration préalable est d’un mois.
★ À maîtriser
La cristallisation interdit de refuser un permis de construire ou de l’assortir de prescriptions spéciales fondées sur des règles d’urbanisme nouvelles pendant cinq ans : à compter de la décision de non-opposition à déclaration préalable, ou à compter de l’achèvement des travaux du permis d’aménager (L. 442-14 du code de l’urbanisme).
Dans un lotissement, les règles d’urbanisme applicables au permis de construire sont celles cristallisées par l’autorisation de lotir pendant cinq ans, puis celles en vigueur à la date de délivrance de l’autorisation ; le règlement du lotissement reste opposable jusqu’à sa caducité, et ses règles subsistent dans les rapports contractuels entre colotis.
Sauf disposition contraire du PLU, l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme conduit à apprécier l’ensemble du projet de lotissement au regard des règles du PLU à l’échelle de tout le lotissement ; si le PLU y fait opposition, les règles s’appliquent à chaque lot.
Compléments
La cristallisation des règles du lotissement ne s’applique pas aux demandes de division des parcelles du lotissement (CAA Bordeaux 8 janvier 2026, req. n° 24BX01130).
La subdivision d’un lot est soumise aux procédures des articles L. 442-10 et L. 442-11 du code de l’urbanisme, sauf si elle détache une partie d’un lot pour la rattacher à un lot contigu.
La subdivision n’est pas soumise aux procédures des articles L. 442-10 et L. 442-11 si elle reste dans le nombre maximal de lots autorisés, résulte d’une autorisation d’urbanisme et recueille l’accord attesté du lotisseur, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’autorisation des autres colotis.
La fusion de lots ne constitue pas une modification du lotissement, sauf si le cahier des charges réserve cette faculté au seul lotisseur (CE 3 octobre 2003, req. n° 232564).
Avant la délivrance de l’autorisation de lotir, la publicité relative à la vente ou à la location doit indiquer explicitement si le permis a été délivré ou si la déclaration préalable a fait l’objet d’une opposition (L. 442-5 du code de l’urbanisme).
Après délivrance du permis d’aménager, le lotisseur peut être autorisé à vendre ou louer des lots avant l’achèvement de certains travaux s’il s’engage à les terminer et consigne une somme équivalente à leur coût ou fournit une garantie financière d’achèvement, ou s’il justifie d’une telle garantie.
Dans un lotissement, un permis de construire peut être accordé à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement, de l’autorisation de vendre ou louer avant achèvement si les équipements desservant le lot sont achevés, ou de la délivrance du permis d’aménager sous réserve que le permis ne soit mis en œuvre qu’après l’achèvement de ces équipements (R. 442-18 du code de l’urbanisme).
Le règlement de lotissement est facultatif et complète les règles d’urbanisme du PLU ; en cas de règles différentes, la règle la plus contraignante s’applique.
Le cahier des charges du lotissement est un document contractuel entre colotis qui répartit les charges et fixe les obligations des propriétaires.
Si le lotissement est couvert par un PLU, ses documents contenant des règles d’urbanisme sont opposables aux demandes d’autorisation pendant dix ans à compter de l’autorisation de lotir ; après dix ans, ces règles deviennent caduques mais restent opposables dans les rapports contractuels entre colotis (L. 442-9 du code de l’urbanisme).
À la demande de propriétaires détenant la moitié de la superficie du lotissement et représentant la moitié des propriétaires, l’autorité compétente peut modifier les documents du lotissement en application de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme.
Lorsque le PLU est approuvé après l’autorisation de lotir, l’autorité compétente peut, après enquête publique et délibération du conseil municipal, modifier les documents du lotissement pour les mettre en concordance avec le PLU (L. 442-11 du code de l’urbanisme).
★ À maîtriser
📌 Le PCVD ne constitue pas un lotissement et la division s’effectue au fur et à mesure des ventes avant l’achèvement du projet, ce qui le rend adapté à la vente en l’état futur d’achèvement.
Compléments
📌 Le PCVD est obligatoire lorsque ses conditions sont réunies ; omettre de déposer les pièces nécessaires expose le permis à l’illégalité.
📌 Sauf disposition contraire du PLU, l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme conduit à apprécier les règles du PLU à l’échelle de l’ensemble du PCVD ; si le PLU y fait opposition, elles s’appliquent à chacun des lots issus de la division.
La division primaire suppose : un demandeur du permis qui n’est pas propriétaire du terrain, une demande portant sur une partie de l’unité foncière, un projet qui ne concerne pas une maison individuelle, une division après la délivrance du permis définitif
Le Conseil d’État a semblé considérer que les règles d’urbanisme s’appliquent à l’échelle du terrain avant division, sous réserve que le PLU puisse y faire opposition par l’article R. 151-21 (CE 12 novembre 2020, Société Financière Axel Investissement, req. n° 421590).
La portée de cette jurisprudence est incertaine, car l’article R. 151-21 est en théorie applicable aux lotissements et aux PCVD, mais non aux divisions primaires ; la jurisprudence reste à clarifier.
★ À maîtriser
L’intérêt à agir du voisin immédiat est présumé, tandis qu’un autre voisin doit établir par des éléments suffisamment précis et étayés l’atteinte susceptible de lui être causée par le projet.
Le recours contentieux doit être introduit dans les deux mois suivant le premier jour d’affichage continu du permis sur le terrain pendant deux mois, et l’affichage doit être complet et régulier (R. 600-2 du code de l’urbanisme).
Depuis la loi de simplification du 26 novembre 2025, le recours gracieux doit être introduit dans un délai d’un mois et ne proroge plus le délai du recours contentieux.
La légalité externe porte sur la procédure, la compétence et la forme de l’autorisation, tandis que la légalité interne porte sur le fond du projet et le respect des règles d’urbanisme.
Compléments
📌 Quel que soit le voisin requérant, il doit prouver son occupation régulière des lieux, notamment par un bail, un titre de propriété ou des factures (R. 600-4 du code de l’urbanisme).
📌 Une association doit avoir un objet statutaire en lien avec l’urbanisme et agir dans son champ géographique pour avoir intérêt à agir contre une autorisation.
📌 Les statuts d’une association requérante doivent avoir été enregistrés en préfecture au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande de permis de construire.
📌 L’auteur d’un recours doit en notifier une copie intégrale, par lettre recommandée avec accusé de réception, à l’auteur de la décision et au bénéficiaire de l’autorisation dans les quinze jours (R. 600-1 du code de l’urbanisme).
📌 L’autorité ayant délivré une autorisation peut la retirer dans un délai de trois mois si elle est illégale, sauf fraude ou demande du pétitionnaire, après une procédure contradictoire préalable, sauf lorsque le retrait ne nécessite aucune appréciation de faits.
📌 Dans les zones tendues, l’appel est supprimé pour les projets portant sur plus de deux logements (R. 811-1-1 du code de justice administrative).
📌 Deux mois après la communication du premier mémoire en défense, les requérants ne peuvent plus soulever de nouveaux moyens contre l’autorisation, ce qui cristallise le débat contentieux (R. 600-5 du code de l’urbanisme).
★ À maîtriser
En cas d’annulation partielle, le juge limite l’annulation au vice identifié et fixe le délai dans lequel le titulaire peut demander la régularisation de l’autorisation (L. 600-5 du code de l’urbanisme).
Par un jugement avant dire droit, le juge sursoit à statuer au fond et invite le titulaire de l’autorisation à régulariser les vices identifiés par une autorisation modificative (L. 600-5-1 du code de l’urbanisme).
Le bénéficiaire d’une autorisation peut demander des dommages et intérêts au requérant si son recours contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager traduit un comportement abusif et lui cause un préjudice ; la demande est présentée dans la même instance par un mémoire distinct (L. 600-7 du code de l’urbanisme).
Compléments
📌 Le vice identifié par un jugement avant dire droit ne peut être régularisé qu’une seule fois ; si la régularisation échoue, le permis encourt l’annulation totale (CE 14 octobre 2024, req. n° 471936).
📌 Quel que soit le fondement de la régularisation, le dossier de demande d’autorisation modificative doit indiquer clairement que la demande a pour objet de régulariser l’autorisation et comporter la rubrique spécifique du formulaire Cerfa.
📌 Le juge peut infliger à l’auteur d’une requête abusive une amende d’un montant maximal de 10 000 euros (R. 741-12 du code de justice administrative).
L. 600-5 limite l’annulation ; L. 600-5-1 sursoit à statuer pour permettre une régularisation
★ À maîtriser
📌 La décision de préemption doit être motivée par un projet réel, existant à la date de la décision et répondant à l’un des objectifs de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme.
Compléments
Le code de l’urbanisme prévoit notamment le droit de préemption urbain, le droit de préemption dans les zones d’aménagement différé, celui sur les fonds artisanaux et commerciaux, celui dans les espaces naturels sensibles, celui pour préserver les ressources en eau potable et celui pour adapter les territoires au recul du trait de côte.
Le DPU peut notamment servir à réaliser : un projet urbain ou une politique locale de l’habitat, l’organisation ou l’accueil d’activités économiques, le développement des loisirs et du tourisme, des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur
Les objectifs du DPU comprennent la lutte contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, le recyclage foncier et le renouvellement urbain, la sauvegarde et la mise en valeur du patrimoine et des espaces naturels, ainsi que la renaturation ou la désartificialisation des sols.
Le DPU concerne essentiellement les zones urbaines et les zones à urbaniser d’un PLU et est institué par délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI compétent en urbanisme.
Le DPU peut concerner la vente à titre onéreux d’un immeuble ou de droits sociaux donnant vocation à un immeuble, les cessions de droits indivis sur un immeuble, ainsi que certaines cessions de parts majoritaires de SCI dont le patrimoine comprend une unité foncière.
📌 Pendant le délai de deux mois, le titulaire du DPU peut demander à visiter le bien ou à recevoir des documents complémentaires, ce qui suspend le délai jusqu’à la réponse à la demande de visite ou à la réception des documents.
Le prix fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation exclut toute indemnité accessoire, notamment l’indemnité de réemploi.
Le contentieux de la décision de préemption relève du juge administratif, tandis que le montant du prix fixé judiciairement peut être contesté en appel.
Par le droit de délaissement, le propriétaire concerné peut demander à l’administration d’acquérir son bien sans avoir trouvé d’acquéreur ; en l’absence de décision de préemption, il peut le céder librement.
Si, dans les cinq ans suivant l’acquisition, le titulaire du DPU utilise ou aliène le bien pour une autre finalité que celle indiquée dans la décision de préemption, il doit proposer prioritairement son acquisition à l’ancien propriétaire ou à ses ayants cause.
DIA → délai de deux mois → renonciation, préemption au prix ou fixation judiciaire
★ À maîtriser
Compléments
La création d’une ZAC peut être initiée par une collectivité territoriale, l’État ou un établissement public compétent.
Le dossier de création d’une ZAC comprend un rapport de présentation, un plan de situation, un plan de délimitation du périmètre et, lorsqu’elle est requise, une étude d’impact ; il précise si la part communale ou intercommunale de la taxe d’aménagement est exigible dans la zone.
Lorsque la ZAC est créée à l’initiative d’une collectivité territoriale ou d’un EPCI, la délibération approuvant son dossier de création porte création de la zone ; l’acte de création est affiché en mairie ou au siège de l’EPCI et publié.
À compter de la création d’une ZAC, les propriétaires de terrains dans son périmètre peuvent exercer le droit de délaissement pour demander à l’aménageur d’acquérir leur terrain.
Dans une ZAC, il est possible de surseoir à statuer sur une demande d’autorisation lorsque les travaux, constructions ou installations risquent de compromettre ou de rendre plus coûteux l’aménagement et l’équipement de la zone.
La ZAC peut être réalisée directement par la personne publique à l’initiative de la zone ou par un aménageur titulaire d’une concession d’aménagement.
Le dossier de réalisation d’une ZAC comprend le programme des équipements publics, le programme global de construction et les modalités prévisionnelles de financement, puis est approuvé par délibération.
Les terrains d’une ZAC peuvent être acquis par cession de terrains publics, acquisition amiable, mise en œuvre du droit de délaissement, expropriation après déclaration d’utilité publique ou préemption.
L’aménageur vend, loue ou concède les terrains aménagés à des personnes publiques ou privées qui peuvent y construire.
📌 Les dispositions d’un CCCT approuvé sont opposables aux demandes d’autorisation d’urbanisme, en plus des règles du document d’urbanisme.
Création → réalisation par la collectivité ou l’aménageur → cession ou concession des terrains
Révision ou modification du PLU
| Procédure | Déclenchement | Durée indicative |
|---|---|---|
| Révision | Changement du PADD ou réduction de protections | 18 à 24 mois |
| Modification de droit commun | Autres changements du règlement, des OAP ou du programme | 6 à 8 mois |
| Mise en compatibilité | Document supérieur ou opération d’intérêt public | 6 à 8 mois |
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1. Quel statut l’article L. 101-1 du code de l’urbanisme attribue-t-il au territoire, et quel rôle confie-t-il aux collectivités publiques ?
2. Une commune ne dispose ni de PLU ni de document en tenant lieu. Une demande porte sur une construction nouvelle située en dehors des parties déjà urbanisées : quelle règle s’applique ?
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Que qualifie l’article L. 101-1 du code de l’urbanisme de patrimoine commun de la nation ?
Le territoire.
En l’absence de PLU, où le principe de constructibilité limitée autorise-t-il les constructions nouvelles ?
Dans les parties déjà urbanisées de la commune.
Quels articles d’ordre public du RNU s’appliquent avec un PLU ?
Les articles R. 111-2, R. 111-4 et R. 111-20 à R. 111-27.
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