Fiche de révision : Contrat de bail et réglementations

📋 Plan du Cours

1. Règles générales du contrat de bail
2. Nature juridique du contrat de bail
3. Obligations du bailleur et du preneur
4. Destination du bien loué et régimes applicables
5. Destination de l’immeuble et régulation des meublés touristiques
6. Décence et contrôle du logement
7. Formalités de location et équipement du logement meublé
8. Durée des baux et congés du bailleur et du locataire
9. Préemption du locataire et dépôt de garantie
10. Garanties locatives et charges récupérables
11. Révision annuelle du loyer
12. Fiscalité des loyers et zonage immobilier
13. Encadrement des loyers en zone tendue
14. Préavis et taxes en zone tendue
15. Comparaison des types de bail

📅 Repères chronologiques

1. 19 novembre 2024La loi dite loi Le Meur renforce les outils locaux de régulation des meublés de tourisme.
2. 1er janvier 2025Un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location et est considéré comme non décent.
3. 1er janvier 2028Les logements classés F au DPE sont concernés par l’interdiction de location pour défaut de décence.

📖 1. Règles générales du contrat de bail

🔑 Notions clés & Définitions

• Louage de choses : Contrat par lequel une personne s’engage à faire jouir une autre personne d’un bien pendant un certain temps, en contrepartie d’un prix que celle-ci s’engage à payer, selon l’article 1709 du Code civil.

★ À maîtriser

• Les deux éléments indispensables du bail sont la jouissance du bien accordée par le bailleur au preneur pendant une certaine durée et le paiement d’un prix appelé loyer.

📌 Les règles du Code civil constituent le droit général du bail, tandis que les réglementations particulières liées à l’usage du bien s’imposent lorsqu’elles sont prévues par les textes et sont d’ordre public.

Compléments

• Le titre VIII du Code civil est consacré au contrat de louage.

📌 L’article 1708 du Code civil distingue le louage des choses du louage des ouvrages, et le cours porte uniquement sur le louage des choses.

📌 Lorsqu’une loi spéciale prévoit une règle différente de la règle générale, la règle de la loi spéciale s’applique.

💡 Astuce mémo

La règle spéciale prime la règle générale

📖 2. Nature juridique du contrat de bail

🔑 Notions clés & Définitions

• Contrat consensuel : Contrat consensuel qui se forme par la simple rencontre des volontés des parties.
• Contrat synallagmatique : Contrat synallagmatique qui fait naître des obligations réciproques entre le bailleur et le preneur.

★ À maîtriser

• Le bail est un contrat consensuel, à titre onéreux, à exécution successive et synallagmatique.

• Un bail de plus de douze ans doit être publié au service de la publicité foncière, ce qui nécessite un écrit et un acte authentique.

• Les baux d’habitation et les baux professionnels sont des actes d’administration, tandis que les baux ruraux et commerciaux sont des actes de disposition.

• Le bail est à titre onéreux parce que la jouissance du bien est accordée en contrepartie d’un loyer, lequel doit être réel et sérieux et peut être payé en argent ou en nature.

Compléments

• La validité du bail suppose trois conditions :

  • un consentement exempt de vices
  • la capacité des parties
  • un contenu licite

• Un bail peut être verbal, mais lorsqu’il a commencé à être exécuté, son existence peut être prouvée par tous moyens conformément à l’article 1716 du Code civil.

• Pour un bail d’habitation ou professionnel portant sur un bien démembré, l’usufruitier peut consentir seul le bail, mais le nu-propriétaire doit intervenir si sa durée dépasse neuf ans.

• Pour un bail rural ou commercial portant sur un bien démembré, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent tous deux consentir au bail.

• Dans un régime matrimonial de communauté de biens, un seul époux peut consentir un bail d’habitation ou professionnel portant sur un bien commun, tandis que les deux époux doivent consentir un bail rural ou commercial sur un bien commun.

• En l’absence de loyer, le contrat n’est pas un bail et peut être requalifié par le juge, notamment en prêt à usage ou en donation.

• La durée d’un bail peut être déterminée ou indéterminée, et certaines réglementations particulières prévoient une durée minimale ainsi qu’un droit au renouvellement pour certains baux.

• Le cours donne comme exemples une durée minimale de neuf ans pour les baux commerciaux et ruraux et de trois ans pour certaines locations d’habitation nue.

📌 Les baux perpétuels, c’est-à-dire ceux qui dépassent quatre-vingt-dix-neuf ans, sont interdits.

• En cas d’inexécution des obligations d’un bail synallagmatique, l’exception d’inexécution et la résolution peuvent notamment être utilisées.

📖 3. Obligations du bailleur et du preneur

★ À maîtriser

• L’obligation principale du bailleur est d’assurer au preneur la jouissance paisible du bien pendant toute la durée du bail.

• Selon l’article 1720 du Code civil, le bailleur doit délivrer le bien en bon état de réparation et permettre l’usage prévu au contrat.

• Le preneur doit utiliser le bien conformément à sa destination, correctement et sans dégradations, modifications ou abus de jouissance.

• Le preneur doit prendre en charge les réparations locatives qui ne relèvent pas des grosses réparations à la charge du bailleur.

• Le preneur doit payer le loyer et les sommes dues aux dates prévues par le contrat.

Compléments

📌 Le bailleur doit entretenir les lieux pendant toute la durée du bail et réaliser les grosses réparations qui lui incombent conformément à l’article 606 du Code civil.

• Le bailleur doit garantir le preneur contre les troubles de jouissance relevant de sa responsabilité, notamment ceux causés par la présence de nuisibles.

• Pour un bail d’habitation, le logement doit respecter les critères légaux de décence.

• Le preneur ne doit pas exercer une activité incompatible avec la destination prévue au contrat.

• Le preneur répond des pertes et dégradations survenues pendant l’utilisation du bien et doit éviter les troubles de voisinage, y compris ceux causés par les personnes qu’il accueille.

💡 Astuce mémo

Jouissance paisible pour le bailleur, usage conforme et loyer pour le preneur

📖 4. Destination du bien loué et régimes applicables

🔑 Notions clés & Définitions

• Meublé de tourisme : Destiné à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois.

★ À maîtriser

📌 Selon l’article 1728 du Code civil, le preneur doit utiliser le bien conformément à la destination prévue dans le bail ou, à défaut de convention, à la destination présumée selon les circonstances.

• Les usages possibles du bien comprennent :

  • l’habitation nue
  • l’habitation meublée
  • l’usage professionnel
  • l’usage commercial
  • l’usage rural
  • la location saisonnière

• La location d’habitation non meublée relève principalement de la loi du 6 juillet 1989.

📌 Le bail saisonnier porte sur un local commercial exploité uniquement pendant une saison touristique, ne peut dépasser six mois et n’est pas soumis au statut protecteur des baux commerciaux.

Compléments

• La destination du bien doit être déterminée précisément dans le contrat de bail.

📌 L’usage professionnel correspond notamment à l’exercice d’une activité tertiaire non commerciale, telle qu’une profession libérale, tandis que l’usage commercial correspond à l’exploitation d’un fonds de commerce.

• L’usage rural concerne notamment les baux soumis au Code rural, tandis que la location saisonnière vise notamment un bien utilisé comme résidence secondaire pour une courte période.

• Les textes applicables comprennent notamment :

  • la loi ALUR du 24 mars 2014
  • le Code civil
  • la loi du 6 juillet 1989
  • le Code de la construction et de l’habitation

• Le bail rural relève du Code rural.

• Le bail commercial est soumis notamment au décret du 30 septembre 1953 et au statut des baux commerciaux.

• Le bail professionnel relève des articles 57 A et 57 B de la loi du 23 décembre 1986, sauf si les parties choisissent d’étendre le statut protecteur des baux commerciaux.

📖 5. Destination de l’immeuble et régulation des meublés touristiques

🔑 Notions clés & Définitions

• Changement d’usage : La location répétée à une clientèle de passage d’un logement normalement destiné à l’habitation constitue un changement d’usage.

★ À maîtriser

• Dans un immeuble en copropriété, l’usage prévu par le bail doit être conforme à la destination de l’ensemble immobilier inscrite au règlement de copropriété.

• Une destination exclusivement bourgeoise autorise l’habitation nue, mais interdit les locations meublées, saisonnières, professionnelles et commerciales.

• Dans certaines communes, un numéro d’enregistrement est obligatoire et doit figurer sur les annonces de location ; son absence peut entraîner une amende civile pouvant atteindre cinq mille euros.

• Dans une commune ayant instauré l’enregistrement, la location d’une résidence principale en meublé de tourisme est limitée à cent vingt jours par année civile, sauf certaines situations particulières.

Compléments

• Une destination simplement bourgeoise autorise l’habitation ou l’exercice d’une profession libérale, et permet les locations meublées, saisonnières et les baux professionnels.

• Une destination mixte permet d’utiliser le lot comme habitation, bureau ou commerce et d’y conclure notamment une location nue, meublée, saisonnière, un bail professionnel ou un bail commercial.

• Le règlement de copropriété s’impose aux copropriétaires et peut être invoqué pour demander notamment la résiliation d’un bail lorsque le locataire en méconnaît les dispositions.

• Dans certains immeubles en copropriété, le règlement peut être modifié pour restreindre ou interdire certaines locations touristiques hors résidences principales, et les règlements des nouvelles copropriétés doivent préciser si elles sont autorisées ou interdites.

• Le loueur doit informer le syndic lorsqu’il enregistre son meublé de tourisme en mairie.

• Dans certaines communes, transformer un logement en meublé de tourisme exige une autorisation préalable du maire et peut également nécessiter une déclaration auprès de la commune.

💡 Astuce mémo

Exclusivement bourgeoise : habitation seule ; simplement bourgeoise : habitation ou profession libérale

📖 6. Décence et contrôle du logement

★ À maîtriser

📌 Tout logement loué à titre d’habitation doit respecter les caractéristiques de décence, définies notamment par le décret du 30 janvier 2002 et le décret du 29 juillet 2023 relatif aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité.

📌 Un logement décent ne doit présenter aucun risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé des occupants et doit comporter les éléments permettant une occupation normale.

• 🔄 Le locataire peut engager les démarches suivantes : demander la mise en conformité au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, saisir la Commission départementale de conciliation si le bailleur ne répond pas dans les deux mois, saisir le juge en l’absence d’accord amiable

Compléments

• Un logement décent doit notamment comporter :
  • une installation électrique
  • un système de régulation de chaleur
  • un dispositif de renouvellement de l’air
  • une salle de bains
  • des toilettes

📌 Le juge peut fixer les travaux de mise en conformité et leur délai, suspendre le paiement du loyer ou en réduire le montant si nécessaire ; la demande de mise en conformité ne remet pas en cause la validité du bail.

• La mise à disposition d’un logement indécent peut engager la responsabilité pénale du bailleur.

💡 Astuce mémo

Demande au bailleur → conciliation → juge

📖 7. Formalités de location et équipement du logement meublé

🔑 Notions clés & Définitions

• Logement meublé : s’il comporte un mobilier minimum permettant au locataire d’y vivre normalement.

★ À maîtriser

📌 Dans certaines zones délimitées par les collectivités compétentes, la mise en location peut nécessiter une autorisation préalable ou une déclaration de mise en location, notamment pour lutter contre l’habitat indigne.

📌 Ces formalités concernent les nouveaux contrats de location nue ou meublée soumis à la loi du 6 juillet 1989 lorsque le logement est la résidence principale du locataire, mais pas la reconduction, le renouvellement ni un avenant.

• La demande d’autorisation ou la déclaration est effectuée par le bailleur ou son mandataire, et la déclaration de mise en location doit être déposée dans les quinze jours suivant la signature du contrat.

• Le non-respect des obligations administratives peut entraîner une amende pouvant atteindre cinq mille euros pour une personne physique et quinze mille euros pour une personne morale.

• Le mobilier obligatoire comprend une literie avec couette ou couverture, des volets ou rideaux dans les chambres, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur, un congélateur ou un compartiment de congélation, de la vaisselle en quantité suffisante, des ustensiles de cuisine, une table, des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien adapté au logement.

📌 Si le logement ne satisfait pas aux conditions du meublé, le juge peut requalifier le bail en bail d’habitation non meublé.

Compléments

• Les logements loués par un organisme de logement social et certains logements faisant l’objet d’une convention APL sont exclus des formalités de mise en location.

• Sans réponse dans le mois suivant le dépôt d’une demande d’autorisation, le silence vaut autorisation préalable de mise en location ; l’autorisation devient caduque si aucune mise en location n’a lieu dans les deux ans suivant sa délivrance.

• L’autorisation préalable doit être jointe au contrat de bail.

• Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments obligatoires d’un logement meublé.

📌 Chaque pièce d’un logement meublé doit être équipée d’éléments correspondant à sa destination.

📖 8. Durée des baux et congés du bailleur et du locataire

★ À maîtriser

📌 La location nue a une durée minimale de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et de six ans lorsque le bailleur est une personne morale.

• La durée minimale d’une location meublée classique est d’un an, tandis que celle d’une location meublée consentie à un étudiant est de neuf mois.

• La durée du bail mobilité est comprise entre un mois minimum et dix mois maximum.

• Les trois motifs légaux de congé du bailleur sont :

  • la vente du logement
  • la reprise du logement pour y habiter ou y loger certaines personnes prévues par la loi
  • une cause réelle et sérieuse, par exemple un manquement du locataire à ses obligations

📌 Le locataire peut donner congé à tout moment pendant le bail sans justifier d’un motif.

📌 Le préavis du locataire est normalement de trois mois en location nue, peut être réduit à un mois dans certains cas prévus par la loi, notamment en zone tendue, et est d’un mois en location meublée.

Compléments

📌 Les baux d’habitation classiques donnent en principe au locataire un droit au renouvellement et peuvent être reconduits à leur échéance si aucun congé valable n’a été donné.

• Le congé du bailleur peut être transmis par l’un des moyens suivants :

  • lettre recommandée avec accusé de réception
  • acte d’huissier
  • remise en main propre contre récépissé

• Le congé du locataire peut être donné par l’un des moyens suivants :

  • lettre recommandée avec accusé de réception
  • acte d’huissier
  • remise en main propre contre récépissé

📖 9. Préemption du locataire et dépôt de garantie

🔑 Notions clés & Définitions

• Dépôt de garantie : Somme versée par le locataire lors de la signature du bail afin de garantir les sommes qui pourraient rester dues.
• Cautionnement : Permet à une tierce personne de s’engager à payer les sommes dues par le locataire en cas de défaillance.

★ À maîtriser

• Lorsque le bailleur donne congé pour vendre un logement loué nu, le locataire bénéficie, sous certaines conditions, d’un droit de préemption et l’offre de vente est intégrée au congé qui lui est transmis.

• Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location nue et à deux mois en location meublée classique, tandis qu’aucun dépôt ne peut être demandé en bail mobilité.

• Un bailleur ayant souscrit une assurance contre les loyers impayés ne peut normalement pas demander simultanément un cautionnement, sauf notamment si le locataire est étudiant ou apprenti.

Compléments

• Le droit de préemption du locataire peut aussi concerner la première vente après la mise en copropriété, certaines ventes en bloc ou à la découpe et certaines ventes de plusieurs lots par un bailleur personne morale, lorsque le logement nu est sa résidence principale dans un immeuble en copropriété.

📌 Le droit de préemption du locataire est limité aux hypothèses prévues par les textes.

📌 Dans un bail mobilité, la solidarité est interdite, y compris entre locataires colocataires.

• Les époux sont solidaires du paiement du loyer lorsqu’il s’agit d’une dette du ménage.

💡 Astuce mémo

Dépôt de garantie : plafonné en bail nu ou meublé, interdit en bail mobilité.

📖 10. Garanties locatives et charges récupérables

🔑 Notions clés & Définitions

• Garantie VISALE : Caution locative accordée par Action Logement qui garantit au bailleur le paiement de certains loyers et charges en cas de défaillance du locataire.
• Avance Loca Pass : Prêt sans intérêt qui permet de financer le dépôt de garantie.
• Charges locatives : Dépenses payées par le bailleur qui peuvent ensuite être remboursées par le locataire.

★ À maîtriser

📌 Avec un forfait, le locataire paie un montant fixé au bail sans régularisation annuelle, tandis qu’avec des provisions sur charges, il paie des avances mensuelles suivies d’une régularisation annuelle selon le montant réel.

📌 En location nue, les charges sont obligatoirement payées par provisions avec régularisation annuelle ; en location meublée classique, le bail peut prévoir un forfait ou des provisions ; en bail mobilité, les charges sont obligatoirement forfaitaires sans régularisation annuelle.

Compléments

• La garantie VISALE est gratuite pour le locataire et peut notamment bénéficier aux personnes de trente ans ou moins ainsi qu’à certaines personnes de plus de trente ans selon leur situation professionnelle.

📌 Les personnes qui signent un bail mobilité peuvent aussi bénéficier de la garantie VISALE quel que soit leur âge, sous réserve de remplir les conditions prévues.

• La garantie VISALE peut couvrir les impayés de loyers et de charges dans certaines limites ainsi que les dégradations locatives dans certaines conditions.

• L’avance Loca Pass ne peut pas dépasser 1 200 euros, se rembourse sur une durée maximale de vingt-cinq mois et son remboursement commence trois mois après son versement.

• La liste des charges récupérables est fixée de manière limitative par le décret du 26 août 1987.

• Les principales charges récupérables comprennent : l’eau, l’énergie, l’ascenseur, le chauffage collectif, l’entretien des parties communes, certaines petites réparations, les taxes correspondant à des services dont bénéficie le locataire, notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

📌 Le montant d’un forfait de charges ne doit pas être disproportionné par rapport au coût réel.

📖 11. Révision annuelle du loyer

★ À maîtriser

📌 Le bail peut prévoir une clause autorisant une révision annuelle du loyer fondée sur l’indice de référence des loyers (IRL), mais une seule révision peut être effectuée par an.

📌 Sans clause de révision dans le bail, le propriétaire ne peut pas réviser le loyer pendant la durée du bail ni pendant ses renouvellements.

📐 Formule - Le nouveau loyer se calcule ainsi : $\text{Nouveau loyer} = \text{loyer actuel} \times \frac{\text{nouvel IRL du trimestre de référence}}{\text{IRL du même trimestre de l’année précédente}}$.

Compléments

• Le trimestre de référence est celui prévu dans le bail ou, si le bail ne le précise pas, le dernier IRL publié au moment de sa signature.

📌 La révision du loyer ne peut pas être appliquée rétroactivement et le bailleur dispose d’un délai d’un an pour la demander, faute de quoi il perd la possibilité de l’appliquer pour la période concernée.

• Des restrictions à la révision du loyer s’appliquent à certains logements classés F ou G.

📖 12. Fiscalité des loyers et zonage immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Zone tendue : Territoire où la demande de logements est supérieure à l’offre, situation susceptible de provoquer des difficultés d’accès au logement et des prix et loyers élevés.

★ À maîtriser

• Lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu.

• Les loyers d’une location nue relèvent des revenus fonciers, tandis que ceux d’une location meublée classique ou d’un bail mobilité relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

• Lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros par an, le bailleur peut notamment choisir entre le régime micro foncier et le régime réel.

• Le régime micro foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %, tandis que le régime réel permet de déduire les charges réellement supportées.

• Les zones sont classées par ordre décroissant de tension : A bis, A, B1, B2 et C.

Compléments

📌 Lorsque les revenus fonciers dépassent 15 000 euros par an, le régime réel s’applique.

📌 Pour les BIC, le seuil indiqué est de 77 700 euros : en dessous ou à ce seuil, le bailleur peut notamment choisir entre un régime forfaitaire et le régime réel.

• Le régime forfaitaire des BIC prévoit un abattement de 50 %.

• Le zonage ABC classe les communes selon le niveau de déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

• La zone A bis est incluse dans la zone A, et les zones B1 et B2 constituent la zone B.

📖 13. Encadrement des loyers en zone tendue

★ À maîtriser

📌 En zone tendue, la fixation du loyer lors d’une relocation n’est pas totalement libre pour les locations nues et meublées à usage de résidence principale.

📌 Le loyer peut être fixé librement lors d’une première mise en location ou lorsque le logement n’a pas été occupé par un locataire depuis plus de 18 mois.

Compléments

• L’encadrement des loyers en zone tendue ne concerne notamment pas les résidences secondaires ni les logements de fonction.

📌 Dans certaines autres situations, le nouveau loyer peut dépasser le précédent, notamment après certains travaux d’amélioration ou si le loyer précédent était manifestement sous-évalué, sous réserve de conditions et de plafonds.

📖 14. Préavis et taxes en zone tendue

★ À maîtriser

📌 Pour une location nue constituant la résidence principale, le préavis du locataire est normalement de trois mois, mais il est réduit à un mois en zone tendue si le locataire le demande.

📌 Certains logements non meublés et habitables laissés vacants depuis au moins un an peuvent être soumis à la taxe sur les logements vacants.

Compléments

• La taxe sur les logements vacants vise notamment à lutter contre la vacance des logements en zone tendue.

• Sont notamment exclus de la taxe sur les logements vacants : les logements occupés plus de 90 jours consécutifs pendant l’année, les logements meublés, les logements inhabitables nécessitant des travaux importants, les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire

📌 Dans certaines communes en zone tendue, une majoration de la taxe d’habitation peut frapper les logements meublés qui ne sont pas la résidence principale de leur occupant, notamment les résidences secondaires, si la commune en décide ainsi.

📖 15. Comparaison des types de bail

★ À maîtriser

• La durée minimale d’une location nue est de trois ans pour une personne physique ou une SCI familiale et de six ans pour une personne morale; celle d’une location meublée classique est d’un an, avec une durée spécifique pour les étudiants.

• Le bail mobilité dure d’un mois minimum à dix mois maximum et porte sur un logement meublé.

• Le locataire peut donner congé à tout moment sans motif avec un préavis de trois mois en location nue, réduit à un mois dans certains cas, et avec un préavis d’un mois en location meublée classique ou en bail mobilité.

Compléments

• La location nue relève principalement de la loi du 6 juillet 1989, tandis que le bail mobilité est issu de la loi ELAN du 16 octobre 2018.

• Les catégories de locataires prévues comprennent notamment :

  • étudiant
  • personne en formation
  • personne en stage
  • personne en apprentissage
  • personne en mutation professionnelle
  • personne en mission temporaire

• En location nue, le bailleur peut donner congé uniquement en fin de bail pour vente, reprise ou cause réelle et sérieuse, avec un préavis de six mois; en location meublée classique, il peut le faire en fin de bail pour l’un de ces trois motifs avec un préavis de trois mois.

• Le bail mobilité ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement et le bailleur ne peut pas donner congé avant le terme dans les mêmes conditions qu’un bail classique.

• Le droit de préemption du locataire peut exister dans certaines situations en location nue, mais n’existe pas dans les mêmes conditions en location meublée classique et n’existe pas en bail mobilité.

• En location nue, les charges sont normalement payées par provisions avec régularisation annuelle; en location meublée classique, elles peuvent être des provisions avec régularisation ou un forfait; en bail mobilité, elles sont obligatoirement forfaitaires sans régularisation annuelle.

• La révision du loyer selon l’IRL est possible en location nue et en location meublée classique si le bail prévoit une clause, mais elle n’est pas possible en bail mobilité.

• La location nue et la location meublée classique doivent respecter les critères de décence; le logement meublé doit en outre être réellement meublé et comporter les équipements réglementaires.

📊 Tableaux de synthèse

Durées minimales des baux

Règles comparées selon le type de bail