Fiche de révision : Copropriété

📋 Plan du Cours

1. Cadre juridique et champ d’application
2. Naissance et composition du lot
3. Analyse et plans de l’immeuble
4. Parties communes générales et spéciales
5. Parties privatives et limites
6. Quotes-parts de copropriété

📖 1. Cadre juridique et champ d’application

🔑 Notions clés & Définitions

• Copropriété : loi du 10 juillet 1965 — Régime d’un immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
• Partie privative : loi du 10 juillet 1965 — Partie d’un bâtiment ou d’un terrain réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et constituant sa propriété exclusive.
• Partie commune : loi du 10 juillet 1965 — Partie d’un bâtiment ou d’un terrain affectée à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

★ À maîtriser

📌 Le statut de la copropriété s’applique lorsqu’un immeuble est divisé en lots appartenant à au moins deux personnes, mais il n’est pas adapté aux pavillonnaires groupés et aux lotissements.

Compléments

📌 La mise en copropriété est interdite lorsqu’elle crée des locaux d’habitation de moins de 14 m² et d’un volume inférieur à 33 m³.

💡 Astuce mémo

Copropriété = lots privatifs + quotes-parts communes ; indivision ≠ copropriété

📖 2. Naissance et composition du lot

🔑 Notions clés & Définitions

• Lot de copropriété : Un lot de copropriété comprend indissociablement une partie privative et une quote-part de parties communes, et toute opération juridique portant sur le lot porte sur ces deux éléments.

★ À maîtriser

• 🔄 La naissance de la copropriété dépend du type d’immeuble:
  1. Immeuble en construction : achèvement de l’immeuble
  2. Immeuble en construction : première vente
  3. Réalisation par tranches : achèvement du premier bâtiment et vente d’un premier lot
  4. Immeuble existant : présence de deux copropriétaires distincts

📌 Une terrasse, un jardin ou une cour peut être une partie commune attribuée à la jouissance privative ou exclusive d’un lot, tout en restant juridiquement une partie commune.

Compléments

• Les parties communes réputées comprennent notamment:
  • Le sol, les cours, les parcs et jardins
  • Les voies d’accès
  • Le gros œuvre et les éléments d’équipement commun
  • Les coffres, gaines et têtes de cheminées
  • Les locaux des services communs
  • Les passages et corridors

💡 Astuce mémo

Construction achevée → première vente → syndicat

📖 3. Analyse et plans de l’immeuble

★ À maîtriser

• Lors de la mise en copropriété, le géomètre analyse les souhaits des prescripteurs, la configuration et les équipements de l’immeuble, les titres et documents fonciers, les servitudes, les règles d’urbanisme et les risques, les diagnostics techniques et la destination de l’immeuble.

• Les plans de copropriété permettent de numéroter les lots, de délimiter les parties communes et privatives et de calculer les superficies privatives ainsi que les quotes-parts et tantièmes de charges.

Compléments

• Les plans indiquent notamment:
  • Deux cotes par pièce principale
  • La hauteur sous plafond
  • La désignation des pièces
  • Les gaines et coffrages dans la mesure du possible
  • Le numéro et l’identification graphique de chaque lot
  • Les parties communes, habituellement teintées en jaune

📌 Dans le cadre d’une VEFA, les plans fournis servent uniquement à la numérotation et à la délimitation des parties communes et privatives ; les superficies doivent être contrôlées et les références et dates des plans utilisés ainsi que leur auteur doivent être mentionnés.

💡 Astuce mémo

Analyser → relever → numéroter → calculer

📖 4. Parties communes générales et spéciales

🔑 Notions clés & Définitions

• Parties communes générales : Parties appartenant à tous les copropriétaires et affectées à l’usage de tous les copropriétaires.
• Parties communes spéciales : Parties communes appartenant et affectées à l’usage d’un groupe déterminé de copropriétaires.

★ À maîtriser

📌 La distinction entre parties communes générales et spéciales permet de définir respectivement les charges communes générales de tous les copropriétaires et les charges spéciales d’un groupe de copropriétaires.

Compléments

• Les parties communes générales comprennent notamment:
  • Les fondations et le gros œuvre
  • Les escaliers, cages et paliers
  • Les compteurs généraux
  • Les canalisations communes
  • La chaufferie collective
  • Les installations de VMC
  • L’ascenseur
  • La structure du garage souterrain

💡 Astuce mémo

Générales pour tous, spéciales pour un groupe déterminé

📖 5. Parties privatives et limites

🔑 Notions clés & Définitions

• Parties privatives : Éléments du lot faisant l’objet de la propriété exclusive et particulière du copropriétaire.

📝 Points essentiels

• Les parties privatives comprennent notamment:
  • Les revêtements superficiels des sols, murs et plafonds
  • Les cloisons intérieures
  • Les menuiseries intérieures
  • Les fenêtres, volets, stores et ouvertures
  • Les installations sanitaires et électriques
  • Les installations téléphoniques
  • Les dispositifs intérieurs d’interphone
  • Les installations individuelles de chauffage et d’eau chaude

📌 Les cloisons ou murs séparant deux parties privatives et ne faisant pas partie du gros œuvre sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent.

💡 Astuce mémo

Usage exclusif ≠ propriété commune à jouissance privative

📖 6. Quotes-parts de copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Quote-part de copropriété : loi du 10 juillet 1965 — Dans le silence ou la contradiction des titres, part des parties communes afférente à chaque lot et proportionnelle à la valeur relative de sa partie privative par rapport à l’ensemble des parties privatives, selon sa consistance, sa superficie et sa situation, sans égard à son utilisation.

★ À maîtriser

• Les quotes-parts déterminent notamment:
  • Les voix de chaque copropriétaire
  • La part dans les cessions de parties communes
  • La part dans les acquisitions éventuelles de parties communes
  • La part dans les indemnités à payer ou à percevoir

Compléments

📌 Les parties communes spéciales doivent être identifiées dans l’état descriptif de division et donner lieu à des quotes-parts spéciales pour les lots concernés.

💡 Astuce mémo

Valeur relative du lot → quote-part → voix et répartition

📊 Tableaux de synthèse

Types de parties d’un immeuble