★ À maîtriser
Le droit des biens protège la propriété comme moyen de liberté, mais des règles d’ordre public peuvent limiter les libertés et les prérogatives des propriétaires.
Les droits réels principaux donnent accès aux utilités d’une chose, comme la propriété et l’usufruit, tandis que les droits réels accessoires portent seulement sur sa valeur, comme l’hypothèque.
L’actif du patrimoine répond du passif : le créancier peut saisir les biens du débiteur pour obtenir le paiement de sa dette.
Les droits extrapatrimoniaux, non monnayables et inaliénables, protègent notamment la personnalité et le corps humain, tandis que les droits patrimoniaux ont une valeur économique et sont en principe cessibles et saisissables.
Compléments
Le droit civil des biens porte sur les biens, entendus comme les choses utiles à l’être humain, et plus largement sur les droits évaluables en argent intégrés au patrimoine.
Le droit civil des biens est une matière ancienne, technique et abstraite, fortement ancrée dans la philosophie du droit, dont de nombreux textes sont restés proches de leur état de 1804.
Le droit des biens concerne aussi bien les choses très onéreuses que celles qui n’ont aucune valeur marchande.
Le droit des biens ne peut être compris indépendamment du système politique et économique, et peut servir les objectifs politiques de sécurité et de stabilité des propriétaires.
📌 Une chose a une réalité physique indépendante du système juridique, tandis qu’un droit de créance n’a pas de réalité physique et dépend du système juridique pour exister.
La définition de Demolombe est incomplète, car une créance, bien qu’immatérielle, existe, ouvre un droit et possède une valeur.
Les droits réels disparaissent avec leur objet, peuvent être abandonnés et donnent en principe lieu à une sanction en nature.
Droit réel sur une chose ; droit personnel contre une personne
★ À maîtriser
Les personnes humaines ne sont pas des choses et le principe de dignité interdit de traiter une personne comme une chose.
L’article 16 du Code civil affirme que le corps humain d’une personne vivante n’est pas séparable de sa personne.
La capacité de jouissance est l’aptitude à avoir des droits et des devoirs, tandis que la capacité d’exercice est l’aptitude à les mettre en œuvre.
Le rapport juridique est un droit d’une personne sur une chose, tandis que le rapport factuel désigne le fait qu’une personne agisse sur une chose, qu’elle ait ou non le droit de le faire.
Sous l’Ancien Droit, la propriété était morcelée entre le domaine utile du vassal, portant sur l’usage de l’immeuble, et le domaine éminent du seigneur.
Après la Révolution, l’abolition des privilèges a libéré la propriété des charges seigneuriales et les codificateurs ont consacré une propriété pleine et entière en s’appuyant sur le droit romain et certaines coutumes.
Compléments
L’interdiction de traiter une personne comme une chose implique notamment l’interdiction de l’esclavage et du servage.
Certains objets intégrés au corps, comme les prothèses, bénéficient de la protection attachée à la personne.
La possession est un rapport factuel à une chose qui peut produire des effets de droit et permettre au possesseur de bénéficier de droits.
Entre 200 et 200, le droit romain faisait primer la procédure : les droits étaient les conséquences des actions en justice plutôt que des droits subjectifs conçus comme tels.
En droit romain, seul le pater familias détenait la propriété au sein de la famille.
Le droit romain distinguait le droit civil applicable aux citoyens et le droit applicable à tous, et réservait les biens les plus rares aux citoyens romains.
Le dominium désignait la capacité du citoyen romain sur les choses et a donné le terme « domaine ».
Les magistrats romains protégeaient les non-citoyens par des actions utiles qui les traitaient comme s’ils étaient citoyens afin de protéger leur possession.
★ À maîtriser
Les articles 2 et 17 de la DDHC présentent la propriété comme un droit naturel et imprescriptible, inviolable et sacré, et encadrent la possibilité d’expropriation.
Les autres sources du droit des biens sont :
Les objets immatériels comprennent notamment : les droits d’auteur, les œuvres de l’esprit, les inventions nouvelles, les droits de clientèle, les fonds entrepreneuriaux, dont le fonds de commerce, le fonds rural et le fonds libéral
L’article 516 du Code civil dispose que tous les biens sont meubles ou immeubles.
📌 La qualification meuble ou immeuble s’applique aux choses et aux droits qui portent sur elles, et tout ce qui n’est pas immeuble est meuble.
Compléments
L’article 34 de la Constitution confie à la loi la détermination des principes fondamentaux du régime de la propriété, des droits réels et des obligations civiles et commerciales.
Le Préambule de 1946 reconnaît des principes fondamentaux reconnus par les lois de la République susceptibles de limiter les droits du propriétaire.
La CPJI a mobilisé des principes de droit romain dans un contentieux territorial interétatique relatif au Groenland entre la Norvège et le Danemark en 1933.
La DUDH date de 1948, mais n’est pas véritablement opposable à l’État.
Le premier protocole additionnel de 1952 à la CESDH, notamment son article 1er, est invocable devant les juridictions françaises depuis 1974.
Les choses matérielles comprennent tout ce qui a une réalité dans le monde sensible, notamment les gaz et l’électricité.
📌 Une chose matérielle suffisamment délimitée peut être saisie par un droit réel, notamment les énergies et les écrits informatiques.
★ À maîtriser
Selon l’article 518 du Code civil, les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par nature.
Selon l’article 520 du Code civil, les récoltes pendantes par leurs racines et les fruits non recueillis sont immeubles, tandis que les grains coupés et les fruits détachés sont meubles, même s’ils ne sont pas enlevés.
Les textes relatifs aux moulins fixés aux bâtiments et aux tuyaux attachés au fonds ont conduit à la règle selon laquelle le meuble accessoire indispensable suit la qualification juridique de l’immeuble principal.
Compléments
Le fonds de terre comprend le sol, le sous-sol et le volume situé au-dessus du sol, qui sont juridiquement immeubles.
Une tente et un mobil-home ne sont pas immeubles par nature, car leur installation ne constitue pas un ancrage durable au sol.
La Cour de cassation a qualifié d’immeubles des serres suffisamment attachées au sol, y compris celles posées sur des dés de béton. - Com.
📌 Les manèges ne sont pas immeubles par nature lorsque leur vocation est d’être déplacés de foire en foire, contrairement aux serres durablement ancrées au sol.
📌 Selon l’article 521 du Code civil, les arbres des coupes ordinaires de bois taillis ou de futaies mises en coupes réglées ne deviennent meubles qu’au fur et à mesure de leur abattage.
L’article 519 du Code civil qualifie d’immeubles par nature les moulins à vent ou à eau fixés sur piliers et faisant partie du bâtiment.
L’article 523 du Code civil qualifie d’immeubles les tuyaux servant à conduire l’eau dans une maison ou un autre immeuble et attachés au fonds.
Racines attachées : immeuble ; récolte coupée : meuble
★ À maîtriser
Un bien est immeuble par nature lorsqu’il est incorporé à l’immeuble, mais les juges recherchent si sa séparation porterait atteinte à l’intégrité de celui-ci.
La jurisprudence a retenu des solutions contradictoires sur le sort d’un élément immeuble par nature après son arrachement : les boiseries détachées sont restées immeubles par nature le 19 mars 1963, tandis que la fresque détachée par procédé chimique est devenue meuble le 15 avril 1988.
Selon l’article 526 du code civil, les droits qui ont pour objet un immeuble sont eux-mêmes immeubles, notamment l’usufruit d’un immeuble, les servitudes et les actions tendant à revendiquer un immeuble.
L’immobilisation par destination exige un immeuble par nature et un meuble, un propriétaire commun pour les deux biens, ainsi qu’une volonté individuelle du propriétaire d’affecter le meuble à l’immeuble.
L’affectation économique de l’article 524 suppose qu’un meuble soit absolument indispensable et directement affecté à l’exploitation de l’immeuble, tandis que l’affectation à perpétuelle demeure repose sur la volonté d’attacher définitivement le meuble à l’immeuble.
Les meubles par anticipation sont des immeubles que les parties à un contrat traitent comme des meubles avant leur séparation, notamment des fruits non cueillis, du blé non coupé ou des pierres à extraire d’une carrière.
La qualification de meuble par anticipation ne vaut qu’entre les parties ; à l’égard des tiers, le bien reste immeuble tant qu’il n’a pas été séparé du sol.
L’article 529 du code civil qualifie notamment de meubles les obligations et actions portant sur des sommes exigibles ou des effets mobiliers, les actions ou intérêts dans des sociétés et les rentes perpétuelles ou viagères.
Compléments
La création des boiseries en même temps que l’immeuble et leur incorporation intime dès l’origine constituent un indice en faveur de leur qualification d’immeubles par nature.
Le droit de superficie permet de construire un immeuble sur un sol qui ne nous appartient pas.
📌 L’affectation à perpétuelle demeure peut résulter du scellement du meuble, d’un ensemble esthétique avec l’immeuble, d’un immeuble organisé pour recevoir le meuble ou d’un meuble fabriqué sur mesure.
📌 Les meubles meublants sont destinés à l’usage et à l’ornement des habitations, tandis que les effets mobiliers ou biens meubles comprennent tous les meubles, y compris l’argent, les pierres précieuses et les créances.
★ À maîtriser
📌 L’article 515-14 du code civil, issu d’une loi de 2015, reconnaît les animaux comme des êtres vivants doués de sensibilité tout en les soumettant au régime des biens, sous réserve des lois qui les protègent.
La distinction entre meubles et immeubles détermine notamment les règles d’acquisition et de transfert de propriété, les procédures civiles et voies d’exécution, la protection contre les tiers et les règles de saisie.
Une chose commune ne peut être appropriée lorsque son objet n’est pas matériellement déterminé et limité, mais son usage peut être réglementé par des lois de police.
Une chose hors du commerce peut matériellement être appropriée, contrairement à une chose commune, mais la loi exclut son appropriation ou sa circulation juridique.
L’article 16-1 du code civil exclut tout droit patrimonial sur le corps humain, ses éléments et ses produits, et l’article 16-5 rend nulles les conventions qui leur confèrent une valeur patrimoniale, sous réserve de certaines opérations autorisées par exception.
Les biens immeubles sans maître appartiennent à la commune où ils sont situés et, si la commune y renonce, à l’État ; un immeuble ne peut donc rester sans propriétaire.
En cas d’accident avec un animal sauvage, l’article 424-9 du Code de l’environnement impose de déclarer l’accident à la gendarmerie pour pouvoir garder la dépouille.
Compléments
Les animaux relèvent en principe du régime des meubles parce qu’ils sont mobiles et, exceptionnellement, du régime des immeubles par destination.
Sont notamment cités comme choses communes :
📌 Les articles 2260 et 1598 du code civil excluent respectivement la prescription des biens ou droits hors du commerce et la vente des choses dont l’aliénation est prohibée par des lois particulières.
📌 Un bien non commercialisable n’est pas nécessairement hors du commerce ; la Cour de cassation a toutefois appliqué cette qualification à des produits contrefaits et à des fichiers de clientèle constitués sans autorisation de la CNIL.
Res nullius : jamais appropriée ; res derelictae : propriété abandonnée.
★ À maîtriser
Relèvent du domaine public les immeubles affectés à l’usage direct du public ou à un service public, si l’immeuble fait l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution de la mission.
Les meubles appartenant à une personne publique relèvent du domaine public lorsqu’ils présentent un intérêt public du point de vue de l’histoire, de l’art, de l’archéologie ou de la technologie.
📌 Une universalité homogène réunit des biens identiques, tandis qu’une universalité hétérogène réunit des biens différents formant un ensemble économiquement cohérent.
Compléments
📌 Les biens des personnes publiques qui ne remplissent pas les conditions d’appartenance au domaine public relèvent de leur domaine privé et du droit civil des biens.
📌 Le fonds de commerce est une universalité de fait composée de biens sans les dettes, réunis notamment pour attirer la clientèle, tandis que le patrimoine est une universalité de droit.
★ À maîtriser
Une chose de genre est définie par son espèce et une quantité déterminée, tandis qu’un corps certain se caractérise par son individualité particulière.
Le transfert de propriété a en principe lieu par le seul échange des consentements pour un corps certain, tandis qu’une chose de genre doit être identifiée avant ce transfert.
Lorsqu’une chose consomptible est remise pour être restituée, l’emprunteur peut en disposer comme propriétaire, mais doit rendre une chose équivalente ou sa valeur estimée à la date de la restitution.
Compléments
La fongibilité peut découler de la nature de la chose ou résulter de la volonté des parties, qui peuvent aussi décider de traiter comme non fongibles des biens normalement interchangeables, comme une pièce de monnaie de collection.
Lorsque le contrat porte sur un corps certain, le débiteur ne peut pas se libérer en promettant autre chose, conformément à l’article 1342-5 du Code civil.
La compensation entre obligations réciproques n’est possible que si les biens concernés sont interchangeables ; elle fonctionne alors de plein droit.
La consomptibilité peut être matérielle, lorsque l’usage détruit la chose, ou juridique, lorsque son usage implique de la transférer à autrui, comme la monnaie.
Les choses qui ne s’usent que progressivement sont non consomptibles au sens de l’article 589 du Code civil.
Les parties peuvent convenir de traiter comme non consomptible une chose qui le serait matériellement ou, inversement, de traiter comme consomptible une valeur mobilière qui ne l’est pas normalement.
Lorsqu’une chose non consomptible doit être restituée, l’obligation porte sur la chose remise elle-même, même si elle a été détériorée par un usage normal.
Selon l’article 587 du Code civil, l’usufruitier de choses consomptibles comme l’argent, les grains ou les liqueurs doit restituer à la fin de l’usufruit des choses de même quantité et qualité, ou leur valeur estimée à la date de restitution.
Fongible : remplaçable ; consomptible : utilisable en la consommant.
★ À maîtriser
Le Code civil distingue trois catégories de fruits :
L’usufruit donne droit aux fruits de la chose d’autrui, mais pas à ses produits.
Selon l’article 586 du code civil, les fruits civils sont réputés s’acquérir jour par jour, contrairement aux fruits naturels et industriels réputés perçus lors de leur prise de possession selon l’article 585.
La Cour de cassation juge que le dividende prélevé sur les bénéfices est un fruit, mais qu’il ne naît qu’au jour où l’assemblée décide de le verser ; il n’est donc pas traité comme un fruit civil acquis jour par jour.
Compléments
📌 Les biens improductifs ne génèrent pas d’autres biens ou revenus pour leur propriétaire, tandis que les biens productifs engendrent de nouvelles valeurs.
📌 Selon les articles 549 et 550 du Code civil, le possesseur d’une chose frugifère n’a pas à restituer les fruits perçus tant qu’il était de bonne foi ; il cesse d’être de bonne foi dès qu’il connaît les vices de son titre.
La qualification des arbres coupés en fruits ou en produits peut dépendre de l’exploitation habituelle de la forêt : des coupes régulières peuvent faire considérer les arbres coupés comme des fruits.
Lorsqu’un bailleur décède, la créance de loyer acquise jour par jour jusqu’à son décès entre dans sa succession, mais les loyers correspondant aux jours suivants n’y entrent pas.
Selon la solution retenue pour les dividendes, si un associé décède en mai 2025 avant le vote de juin d’un dividende versé en septembre, ce dividende ne fait pas partie de sa succession.
📌 La Cour de cassation juge que la mise en réserve des bénéfices pendant un usufruit ne constitue pas une donation indirecte des fruits aux nus-propriétaires, car le dividende n’existe pas avant son vote par l’assemblée.
Le fruit épargne la substance ; le produit l’altère.
★ À maîtriser
La possession est un rapport de fait donnant à une personne l’apparence d’accomplir sur une chose ou un droit les actes d’un titulaire.
Le corpus est l’élément objectif de la possession, constitué par la maîtrise matérielle de la chose et des actes matériels qu’un propriétaire accomplirait.
La possession solo animo suppose que le possesseur ait auparavant exercé le corpus et l’animus, que l’absence de corpus ne soit pas anormale et qu’aucun tiers n’ait saisi la chose avec corpus et animus pendant plus d’un an.
Selon les articles 2257 et 2266 du code civil, celui qui a commencé à posséder pour autrui est présumé continuer ainsi et ne peut acquérir par prescription tant qu’il demeure détenteur précaire.
Selon l’article 2268 du code civil, le détenteur précaire peut intervertir son titre soit par une contradiction opposée au droit du propriétaire, soit par une cause venant d’un tiers.
Compléments
📌 Selon l’article 2256 du code civil, une personne est présumée posséder pour elle-même et à titre de propriétaire, sauf preuve qu’elle a commencé à posséder pour autrui.
📌 L’animus domini désigne l’intention de se comporter comme propriétaire, tandis que la bonne foi concerne l’ignorance de ne pas être propriétaire et obéit à des conditions propres.
Le locataire est détenteur précaire de l’appartement pour le bailleur, tandis que le bailleur possède le bien corpore alieno par l’intermédiaire du locataire.
Le non-paiement des loyers ne constitue pas une contradiction permettant au locataire d’intervertir son titre, contrairement à un acte notarié publié reconnu comme acte de contradiction par la Cour de cassation le 17 octobre 2007.
Solo animo sans corpus ; corpore alieno par un détenteur pour autrui
★ À maîtriser
📌 Selon l’article 549 du code civil, le possesseur de bonne foi conserve les fruits, tandis que le possesseur de mauvaise foi doit les restituer.
L’usucapion est le mode d’acquisition de la propriété immobilière par la possession pendant un certain délai.
Une possession utile pour prescrire doit être :
📌 L’article 2272 du code civil fixe à 30 ans le délai ordinaire d’usucapion immobilière, sans condition de bonne foi.
📌 L’article 2272, alinéa 2, du code civil permet une usucapion immobilière en 10 ans si le possesseur dispose d’un juste titre et est de bonne foi.
Compléments
📌 Les vices de violence et de clandestinité sont relatifs, car seule la personne concernée peut les invoquer, tandis que les vices de discontinuité et d’équivoque sont absolus.
★ À maîtriser
📌 Pour l’usucapion abrégée, la bonne foi est présumée en vertu de l’article 2274 et doit exister au moment de l’acquisition selon l’article 2275, tandis que l’article 550 exige qu’elle dure pendant toute la possession.
📌 L’interruption remet le délai à zéro, tandis que la suspension en arrête temporairement le cours.
À l’issue de l’usucapion, le possesseur devient propriétaire et obtient par la loi un titre opposable à l’ancien propriétaire, dont le titre devient inefficace.
L’usucapion peut également permettre d’acquérir un droit réel moins étendu que la propriété, notamment l’usufruit ou une servitude.
📌 L’usufruitier qui tient son droit d’un non-propriétaire est détenteur précaire à l’égard de la nue-propriété, mais possesseur de son propre usufruit.
📌 Selon l’article 2265, le possesseur peut joindre à sa possession celle de son auteur, quelle que soit la manière dont il lui a succédé et que la transmission soit universelle, à titre universel, à titre particulier, gratuite ou onéreuse.
Compléments
📌 Le titre translatif putatif, notamment la croyance successorale que son père avait acheté le bien, n’est pas admis pour la prescription abrégée, contrairement à l’article 550.
📌 L’article 2259 rend applicables à la prescription acquisitive les règles des articles 2221, 2222 et 2228 à 2254 relatives à la prescription extinctive.
Les causes d’interruption mentionnées sont l’aveu du droit du propriétaire et l’assignation en justice par le véritable propriétaire, y compris en référé.
Les causes de suspension mentionnées sont : la minorité non émancipée du véritable propriétaire, la relation entre époux ou partenaires d’un PACS, la force majeure empêchant le véritable propriétaire d’agir
L’usufruitier peut prescrire la propriété pour le propriétaire et prescrire son usufruit pour lui-même ; le même mécanisme vaut pour une servitude consentie par un faux propriétaire.
📌 La succession universelle porte sur une universalité de droit, la succession à titre universel sur une partie du patrimoine et la succession à titre particulier sur des biens déterminés.
📌 Les successeurs universels ou à titre universel poursuivent la possession du défunt, tandis que l’ayant-cause à titre particulier commence son propre délai mais peut joindre celui de son auteur si les possessions ont les mêmes qualités.
Bonne foi à l’acquisition pour l’usucapion, mais tout au long de la possession selon l’article 550.
★ À maîtriser
L’article 2276 pose qu’en matière de meubles, la possession vaut titre, avec un effet acquisitif de propriété ou un effet probatoire du titre d’acquisition selon l’interprétation retenue.
L’article 2276 s’applique aux meubles corporels individualisés, mais non aux meubles incorporels ni aux meubles soumis à une immatriculation destinée à publier le droit de propriété.
La possession mobilière doit être complète et utile, c’est-à-dire paisible, publique, non équivoque et continue, même si la continuité est peu adaptée à une acquisition instantanée.
Lorsque les conditions de l’article 2276 sont réunies, le possesseur de bonne foi acquiert la propriété malgré l’absence de transfert valable par son auteur.
Si le meuble a été perdu ou volé, le véritable propriétaire peut le revendiquer pendant trois ans à compter de la perte ou du vol, même contre le possesseur de bonne foi.
En matière mobilière, le possesseur est présumé propriétaire et celui qui réclame la restitution doit renverser cette présomption en établissant l’obligation de restituer ou en contestant la possession.
En matière immobilière, le possesseur dont la possession n’est pas viciée est présumé propriétaire et reste en possession si le contestataire ne renverse pas cette présomption.
Compléments
📌 Les navires, bateaux et aéronefs soumis à une immatriculation de publicité échappent à l’article 2276, tandis que l’immatriculation administrative des véhicules terrestres à moteur ne l’écarte pas.
📌 La bonne foi du possesseur est présumée, et celui qui la conteste doit prouver la mauvaise foi ; une découverte postérieure de l’absence de propriété de l’auteur ne change pas la bonne foi initiale.
📌 Lorsque le possesseur de bonne foi prouve avoir acheté le bien perdu ou volé sur un marché, en vente publique ou chez un marchand vendant des choses pareilles, le propriétaire qui le revendique doit lui en rembourser le prix.
📌 Dans le conflit entre celui qui a remis un meuble et celui qui le détient, la bonne foi n’est pas exigée pour l’effet probatoire de la possession.
Possession vaut titre pour l’acquéreur de bonne foi, mais le vol ou la perte ouvre une revendication pendant trois ans.
★ À maîtriser
📌 Le président du tribunal judiciaire peut, en référé, prévenir ou faire cesser un trouble manifestement illicite, notamment une atteinte à la possession au sens de l’article 2278.
Depuis 1804, l’article 544 consacre le caractère absolu de la propriété, conçu comme l’absence de droit seigneurial superposé et la liberté d’agir du propriétaire sous réserve des limites légales.
L’abus de droit est traditionnellement caractérisé par l’intention de nuire ou l’inutilité de l’acte, ainsi que par un préjudice causé à autrui.
La propriété est exclusive : le propriétaire peut interdire aux tiers l’accès à la chose et en revendiquer la possession, sous réserve notamment des servitudes administratives justifiées par l’intérêt général.
Depuis 2008, l’article 2227 du Code civil dispose que le droit de propriété est imprescriptible et ne s’éteint donc pas par le non-usage.
Compléments
📌 La soustraction frauduleuse de la chose d’autrui constitue un vol au sens de l’article 311-1 du code pénal et la protection contre le vol repose sur sa prohibition, non sur la protection possessoire.
📌 La jurisprudence admet parfois l’abus lorsque l’acte est inutile au propriétaire et cause un préjudice à autrui, même si l’intention de nuire n’est pas établie.
📌 L’article 544 et les lois ou règlements limitent extérieurement la propriété en interdisant certains usages, notamment construire librement sur son terrain ou négliger des travaux imposés.
📌 Une servitude administrative ne peut ruiner l’ensemble de la propriété ; si elle le fait, l’administration doit recourir à l’expropriation.
Liberté de principe, mais limites internes et externes
★ À maîtriser
Les attributs de la propriété sont le droit de jouir de la chose et celui d’en disposer, même si une règle limite concrètement l’exercice de l’un de ces droits sans faire perdre la propriété.
Dans l’arrêt Hôtel de Girancourt du 7 mai 2004, l’Assemblée plénière juge que le propriétaire n’a pas de droit exclusif sur l’image de sa chose et ne peut s’opposer à son utilisation que si elle lui cause un trouble anormal.
Compléments
📌 Le propriétaire qui recueille les fruits peut les consommer, les vendre, les conserver ou les détruire sans rendre de compte, sous réserve du possesseur de bonne foi qui peut recueillir les fruits lorsque le propriétaire ne les perçoit pas.
📌 La propriété de la chose photographiée et le droit d’auteur sur l’image sont distincts : l’image est une création de l’esprit indépendante de la propriété de son support.
📌 L’abandon de propriété ne se présume pas du non-usage et exige une volonté expresse du propriétaire.
📌 Une clause d’inaliénabilité conventionnelle est valable si elle répond à un intérêt sérieux et légitime et est limitée dans le temps, conformément à l’article 900-1, et le juge peut la lever si un intérêt supérieur le justifie.
Usus, fructus, abusus : UFA
★ À maîtriser
📌 Les fonds sont voisins lorsqu’ils sont suffisamment proches, sans devoir être contigus, et l’existence d’un trouble provenant d’un fonds suffit à établir le voisinage.
La Cour de cassation a renoncé en 2011 à la notion de voisins occasionnels et retient les personnes dont la mission ou les travaux sont en relation de cause directe avec les troubles.
L’article 1253 du Code civil énumère les personnes susceptibles d’être responsables des troubles anormaux du voisinage ; pour les autres personnes, la responsabilité relève du droit commun et suppose une faute, un préjudice et un lien de causalité.
Chacun doit supporter les troubles et inconvénients normaux du voisinage ; la responsabilité sans faute suppose que le seuil de l’anormalité soit dépassé.
La continuité du trouble peut résulter d’un trouble permanent ou de troubles répétés et réguliers ; un trouble intense mais exceptionnel n’est pas anormal, tandis qu’un trouble peu intense mais régulier peut l’être.
L’anormalité s’apprécie in concreto selon les circonstances de lieu et de temps : les nuisances sont davantage tolérées le jour que la nuit et en ville que dans certaines circonstances rurales.
Une faute du voisin, comme un tapage nocturne dépassant le volume sonore réglementaire, facilite la caractérisation du trouble anormal, mais l’absence de faute n’exclut pas ce trouble.
Compléments
Le principe des troubles anormaux du voisinage, élaboré par la jurisprudence, a été codifié à l’article 1253 du Code civil l’année précédant le cours.
Un parc d’attraction temporaire situé à 500 mètres peut être à l’origine d’un trouble entre voisins.
📌 Le trouble doit être rattaché à un auteur humain ou à une chose lui appartenant, et la force majeure peut exonérer son auteur.
Dans l’arrêt Georges V du 22 juin 2005, la Cour de cassation a admis la responsabilité d’un architecte non présent lors du dommage en le qualifiant de voisin exceptionnel.
L’anormalité du trouble est appréciée objectivement et souverainement par les juges du fond.
L’arrêt Rion du 7 septembre 1995 a été cassé parce que le trouble n’avait pas été apprécié, mais il illustre le recours aux circonstances de lieu et de temps pour déterminer l’anormalité.
La jurisprudence admet que l’aggravation d’un risque puisse constituer un trouble anormal, notamment pour le stockage de paille présentant un risque d’incendie (Civ. 2e, 24 février 2005) ou un terrain de golf présentant un risque de recevoir une balle (Civ. 2e, 10 juin 2004).
Pour les antennes-relais, l’appréciation souveraine des juges du fond a empêché la Cour de cassation d’uniformiser la réponse à la question du trouble anormal lié aux risques sanitaires allégués ; le juge judiciaire peut indemniser si un trouble anormal est caractérisé.
★ À maîtriser
📌 La décision d’enlever une antenne-relais relevant d’une délégation de service public doit en principe être soulevée devant le juge administratif, tandis que l’indemnisation d’un trouble anormal caractérisé relève du juge judiciaire.
La victime peut être une personne troublée dans la jouissance d’un immeuble, notamment un locataire ou un occupant sans droit ni titre, et le propriétaire peut agir même s’il n’occupe pas son immeuble (Civ. 3e, 23 mai 2024 ; Civ. 2e, 28 juin 1995).
Depuis 2024, les personnes susceptibles d’être assignées sur le fondement de l’article 1253 du Code civil comprennent : le maître d’ouvrage ou celui qui exerce ses pouvoirs, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre
📌 Le préjudice passé se répare en valeur par des dommages-intérêts, tandis que la cessation du trouble pour l’avenir peut être obtenue en nature ou en valeur, notamment par l’arrêt de l’activité, une remise en état, des travaux ou une modification de l’activité.
Compléments
Une personne électrosensible a obtenu une indemnisation du juge judiciaire dans l’arrêt Civ. 3e, 7 octobre 2012, n° 10-26.854.
Avant 2024, les principaux responsables susceptibles d’être poursuivis étaient l’auteur du trouble et le propriétaire de l’immeuble où il prenait sa source, même si ce propriétaire n’en était pas l’auteur et n’avait pas commis de faute (Civ. 2e, 31 mai 2000).
En présence de coresponsables, chacun doit réparer le dommage et le faire cesser vis-à-vis de la victime, qui peut agir contre un seul d’entre eux ; la charge définitive se répartit selon les fautes respectives et celui qui a payé au-delà de sa responsabilité personnelle peut demander remboursement à l’autre.
La faute de la victime peut entraîner une exonération partielle, comme l’illustre Civ. 3e, 5 juin 2025 ; la victime n’a pas à diminuer son dommage, mais sa faute limite son droit à réparation.
La force majeure peut exonérer totalement l’auteur d’un trouble anormal, comme l’illustre Civ. 2e, 25 février 2004, mais l’exonération est écartée si le propriétaire a abusé de son droit en ne faisant pas retirer des arbres dans un délai raisonnable.
L’exception de préoccupation suppose que l’activité économique soit exercée conformément aux lois et règlements et qu’elle ne se soit pas aggravée ou modifiée dans des conditions constituant une aggravation du trouble.
★ À maîtriser
L’accession par production rattache au propriétaire ce que sa chose produit, notamment les fruits et les animaux, tandis que l’accession par incorporation réunit deux choses en une.
Selon l’article 552, alinéa 1, du Code civil, la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, et l’article 553 présume que les constructions et plantations ont été faites par le propriétaire du sol et à ses frais.
Selon l’article 555 du Code civil, le propriétaire du sol doit accepter l’accession réalisée par un constructeur de bonne foi et l’indemniser, tandis qu’en cas de mauvaise foi il peut accepter l’accession contre indemnité ou exiger la remise en état aux frais du constructeur.
Compléments
L’accession naturelle concerne les incorporations qui ne résultent pas du fait de l’homme, mais des forces de la nature ou de l’établissement d’animaux dans un lieu de vie.
Un animal sauvage qui s’établit sur une propriété appartient par accession au propriétaire du terrain, contrairement aux animaux domestiques et aux animaux de basse-cour visés à l’article 564 du Code civil.
Pour un îlot formé dans un cours d’eau privé, la propriété revient au propriétaire du côté duquel il s’est formé, ou aux deux propriétaires en cas d’égalité ; dans un cours d’eau du domaine public, l’îlot appartient à la personne publique.
Si le propriétaire construit ou plante chez lui avec des matériaux ou des arbres appartenant à un véritable tiers, sans lien de droit avec le sol, il doit indemniser ce tiers à hauteur de la valeur des matériaux au jour du paiement.
L’indemnité due en cas d’accession de la construction peut correspondre soit à la valeur des travaux et de la main-d’œuvre au jour du paiement, soit à la plus-value apportée au terrain.
Une convention entre le propriétaire du sol et le constructeur peut déterminer le sort de la construction, notamment en dissociant la propriété du sol et celle de la construction, comme dans le bail emphytéotique.
📌 L’accession mobilière réunit plusieurs meubles en un seul et distingue l’adjonction, le mélange et la spécification ; selon l’article 565, alinéa 1, du Code civil, leur sort dépend de l’équité naturelle.
📌 Selon l’article 570 du Code civil, celui qui a transformé une matière appartenant à autrui en une chose nouvelle peut en réclamer la propriété en remboursant le prix de la main-d’œuvre évalué à la date du remboursement.
★ À maîtriser
L’empiètement porte atteinte au droit de propriété protégé par l’article 545 du Code civil et entraîne en principe la démolition, quelle que soit la bonne ou la mauvaise foi des parties ou l’importance de l’empiètement.
L’usufruitier détient un droit réel de jouissance temporaire sur la chose d’autrui, tandis que le nu-propriétaire conserve la propriété grevée de ce droit.
L’usufruit d’une personne physique ne peut durer au-delà de la vie de son titulaire, tandis que celui constitué au profit d’une personne morale est limité à 30 ans.
L’usufruitier peut user de la chose et de ses accessoires, recueillir ses fruits et l’exploiter notamment en la louant, conformément aux articles 597, 582 et 595 du Code civil.
📌 L’usufruitier supporte les charges de jouissance et les réparations d’entretien, mais non les grosses réparations, sauf si celles-ci résultent d’un défaut d’entretien de sa part.
Compléments
📌 Les règles de l’accession ne s’appliquent pas à l’empiètement, notamment depuis Civ. 3e, 5 décembre 2001.
📌 Le propriétaire victime d’un empiètement peut le tolérer puis le contester ultérieurement, sans que son action puisse être écartée pour abus ; une servitude ne peut pas régulariser l’empiètement.
Le droit de se clore est prévu par l’article 647 du Code civil ; une clôture peut être privative ou mitoyenne, et la clôture mitoyenne entraîne une copropriété perpétuelle.
L’usufruitier ne peut modifier l’usage de la chose au mépris de sa destination, par exemple transformer une maison d’habitation en entreprise.
Avant l’entrée en jouissance, les biens usufructués font l’objet d’un inventaire et d’un état des lieux, et l’usufruitier doit en principe fournir une caution garantissant leur jouissance raisonnable.
L’usufruitier ne peut disposer matériellement ou juridiquement de la chose, mais il peut céder son droit d’usufruit, qui conserve sa durée initiale lors de sa transmission selon Civ. 1re, 5 janvier 2023, 21-13.966.
Le nu-propriétaire peut vendre la chose, mais l’usufruit demeure inchangé et s’impose à l’acquéreur conformément à l’article 621, alinéa 2, du Code civil.
Le nu-propriétaire n’est pas tenu d’effectuer les grosses réparations et l’usufruitier ne peut l’y contraindre, selon Req., 10 déc. 1990, sauf engagement contractuel du nu-propriétaire.
★ À maîtriser
📌 À l’extinction de l’usufruit, certains baux consentis par l’usufruitier seul peuvent engager le nu-propriétaire jusqu’à ce que le locataire achève la période de neuf ans commencée.
Compléments
📌 Lorsque la chose usufructuée est totalement détruite mais qu’une indemnité la remplace, l’usufruit se reporte sur cette indemnité par subrogation réelle.
📌 En cas d’abus de jouissance, le propriétaire peut demander la déchéance de l’usufruit si l’usufruitier dégrade la chose ou ne l’utilise pas conformément à sa destination.
📌 Pour les parts sociales ou actions démembrées, l’usufruitier perçoit les dividendes issus des bénéfices de l’année précédente comme fruits, tandis qu’une distribution portant atteinte à la substance de la société constitue un produit soumis au quasi-usufruit.
L’article 1844 du Code civil répartit en principe les droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire, mais les statuts peuvent prévoir une autre répartition sans priver l’usufruitier du droit de percevoir les bénéfices.
L’usufruitier d’une créance peut en demander le paiement, puis l’usufruit porte sur la somme reçue sous la forme d’un quasi-usufruit, selon Civ. 1re, 4 oct 1989.
★ À maîtriser
Le titulaire d’un droit d’usage ou d’habitation ne peut utiliser le bien que pour ses besoins et ceux de sa famille, tandis que l’usufruitier peut recueillir les fruits et louer la chose.
La servitude est une charge réelle pour le propriétaire du fonds servant, qui doit la subir sans devoir en principe agir, et un droit réel pour le propriétaire du fonds dominant, auquel elle procure une utilité immobilière.
Une servitude ne peut être imposée à une personne ni bénéficier à une personne en tant que telle : elle doit grever un immeuble et profiter à un autre immeuble.
Une servitude suppose deux propriétaires distincts, car nul n’est asservi à sa propre chose (nemini res sua servit), conformément aux articles 637 et 705 du Code civil.
Compléments
Les droits d’usage et d’habitation suivent en principe les règles de l’usufruit conformément à l’article 625 du Code civil, mais ils sont limités par l’intuitus personae.
La servitude est un droit réel principal, mais elle est accessoire au droit de propriété et ne peut exister indépendamment des fonds concernés.
📌 La servitude est indivisible et se poursuit en cas de division du fonds servant ou du fonds dominant, sous réserve des limites propres à l’objet de la servitude, conformément à l’article 700 du Code civil.
La servitude suppose deux immeubles, appelés héritages en droit des servitudes, qui ne doivent pas nécessairement être contigus.
La Cour de cassation a admis la création d’une servitude entre parties privatives de lots de copropriété, mais non lorsqu’elle concerne une partie commune (Civ. 3e, 30 juin 2004, 03-11.562).
Le fonds servant supporte la charge ; le fonds dominant reçoit l’utilité.
★ À maîtriser
📌 Selon l’article 688 du Code civil, une servitude est continue lorsque son exercice ne requiert pas le fait actuel de l’homme, comme une conduite d’évacuation des eaux, et discontinue lorsqu’elle le requiert, comme un droit de passage.
Les servitudes légales de voisinage portent notamment sur : les distances des constructions et plantations, les jours et les vues, le passage en cas d’enclave
En cas d’enclave, le propriétaire d’un fonds sans issue ou disposant d’une issue insuffisante sur la voie publique peut obtenir un passage, par convention ou décision judiciaire, dont le tracé est le plus court possible et cause le dommage le plus faible au fonds servant, avec indemnisation de celui-ci.
Les servitudes volontaires peuvent être établies par titre, notamment par convention ou testament, ou acquises par prescription trentenaire lorsqu’elles sont continues et apparentes (articles 686 et 690 du Code civil).
La destination du père de famille peut créer une servitude lors de la division de fonds auparavant aménagés par un propriétaire unique : une servitude continue et apparente naît de la division et de l’aménagement antérieur, tandis qu’un simple signe apparent exige aussi l’absence de disposition contraire dans l’acte de division (articles 692 à 694 du Code civil).
Compléments
📌 Selon l’article 689 du Code civil, une servitude est apparente si des ouvrages extérieurs la signalent et non apparente si aucun signe extérieur ne révèle son existence.
📌 Selon l’article 687 du Code civil, une servitude urbaine concerne un bâtiment même situé à la campagne, tandis qu’une servitude rurale concerne un fonds de terre même situé en ville.
Les servitudes fondées sur la situation naturelle des lieux, comme l’écoulement des eaux naturelles prévu aux articles 640 et suivants du Code civil, résultent de la situation respective des fonds.
À défaut de règlement ou d’usage, les plantations doivent être à 2 m de la limite séparative si elles dépassent 2 m de hauteur, et à 50 cm si elles mesurent 2 m ou moins (articles 671 à 673 du Code civil).
La servitude légale de passage pour cause d’enclave disparaît lorsque l’enclave prend fin, et le juge peut la refuser si le propriétaire a lui-même créé l’état d’enclave.
Les servitudes discontinues et les servitudes non apparentes ne peuvent s’établir que par titre, sans exception jurisprudentielle, conformément à l’article 691 du Code civil.
★ À maîtriser
Le propriétaire du fonds dominant entretient en principe la servitude et paie les aménagements nécessaires, mais le titre constitutif peut valablement mettre cet entretien à la charge du fonds servant (articles 696 à 698 du Code civil).
Le propriétaire du fonds dominant doit exercer la servitude conformément à son titre sans aggraver la situation du fonds servant, conformément à l’article 702 du Code civil.
Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui diminue l’usage de la servitude ou le rende plus incommode, mais il peut en déplacer l’emplacement si celui-ci est devenu trop onéreux ou l’empêche d’effectuer des réparations avantageuses, à condition que le nouvel emplacement soit aussi commode pour le fonds dominant (article 701 du Code civil).
Une servitude cesse lorsque l’état des fonds rend son usage impossible (article 703 du Code civil), mais elle revit si l’usage redevient possible, sauf si 30 ans se sont écoulés (articles 704 et 706).
Une servitude s’éteint par non-usage pendant 30 ans, par réunion des deux fonds dans un même patrimoine ou par abandon par son titulaire (articles 705 à 707 du Code civil).
Le droit de superficie permet de dissocier volontairement la propriété du sol et celle de la superficie, sans créer une indivision.
📌 L’arrêt Caquelard affirme qu’aucune loi n’interdit au propriétaire de créer un droit réel sur sa chose, consacrant la liberté de création des droits réels.
Compléments
La servitude suit les fonds activement et passivement en cas de changement de propriétaire, et peut rester opposable à un acquéreur qui en connaissait l’existence même si elle n’a pas été publiée.
Le bail emphytéotique permet au locataire d’exploiter le fonds et d’y construire, en devenant propriétaire de sa construction pendant la durée de son droit (article L. 451-1 et suivants du Code rural).
Impossibilité d’usage → cessation, puis éventuelle extinction après 30 ans.
★ À maîtriser
Dans l’arrêt Maison de Poésie 1, Civ. 3e, 31 octobre 2012, le propriétaire peut consentir un droit réel de jouissance spéciale.
Dans l’arrêt ERDF, Civ. 3e, 28 janvier 2015, un droit réel de jouissance spéciale sans durée prévue ne peut excéder 30 ans.
📌 L’acquisition dérivée transmet un droit provenant d’un autre patrimoine, tandis que l’acquisition originaire crée un droit neuf sur une chose sans propriétaire ou dont le propriétaire a perdu son droit.
📌 Le trésor appartient pour moitié à son inventeur et pour moitié au propriétaire du fonds où il était caché.
Compléments
Dans l’arrêt Civ. 3e, 18 janvier 1984, la Cour juge qu’un droit d’affichage perpétuel sur un immeuble ne peut être qualifié d’usufruit, puisque l’usufruit est temporaire.
L’arrêt 11-13.202 admet un droit perpétuel de bois crû et à croître fondé sur la volonté des parties, alors qu’un droit de jouissance est en principe temporaire. - Civ. 3e
Selon Maison de Poésie 2, 14-26.953, la durée d’un droit réel de jouissance spéciale peut correspondre à la durée de vie d’une personne morale sans être perpétuelle en soi.
📌 Les transferts volontaires transmettent un droit par la volonté d’une personne, tandis que les transferts involontaires concernent principalement la transmission héréditaire.
En France, l’occupation ne permet pas d’acquérir un immeuble.
Dans l’arrêt Civ. 1re, 16 juin 2021, 19-21.567, le juge peut reconnaître une découverte coordonnée par plusieurs personnes et attribuer la qualité d’inventeur à ceux qui ont matériellement découvert le trésor, à l’exclusion du chef de chantier qui s’était limité à surveiller.
Dérivée : le droit est transmis ; originaire : le droit est neuf
★ À maîtriser
Une indivision en nue-propriété et une indivision en usufruit sont deux indivisions distinctes, sans indivision entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.
Chaque indivisaire peut user du bien indivis dans le respect de sa destination et des droits des autres indivisaires ; un usage privatif suppose leur accord ou une décision judiciaire et peut entraîner une indemnité au profit de l’indivision.
Chaque indivisaire peut disposer de sa part dans l’indivision, notamment la vendre, mais il ne peut pas disposer seul du bien indivis.
Compléments
L’indivision peut résulter de plusieurs situations : un achat à plusieurs, un décès avec plusieurs héritiers recevant un même bien, la fin de la communauté de biens entre époux
L’indivision peut porter sur un droit de propriété, un usufruit, un bien corporel ou incorporel, ou une créance, et les indemnités ou créances remplaçant un bien indivis sont également indivises selon l’article 815-10 du Code civil.
📌 Les fruits du bien indivis accroissent l’indivision et peuvent ensuite être partagés entre les indivisaires.
📌 Lorsqu’un indivisaire veut céder sa part à un tiers, les autres indivisaires bénéficient d’un droit de préemption en vertu des articles 815-14 et suivants du Code civil, puis ce droit bénéficie aux usufruitiers.
Sur le bien, droits communs ; sur sa part, pouvoir individuel
★ À maîtriser
Un indivisaire peut seul accomplir un acte conservatoire destiné à préserver le bien indivis ; depuis la réforme du 23 juin 2006, le péril n’a pas à être imminent et il peut utiliser les fonds de l’indivision ou demander aux autres indivisaires de contribuer à la dépense.
Selon l’article 815-3 du Code civil, les indivisaires détenant au moins les deux tiers des droits indivis peuvent accomplir des actes d’administration, donner un mandat de gestion, conclure un bail ou vendre des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision.
Les actes de gestion qui ne relèvent ni des actes conservatoires ni des actes permis à la majorité des deux tiers requièrent le consentement unanime des indivisaires.
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, conformément à l’article 815 du Code civil, et chaque indivisaire peut demander le partage.
Le partage a un effet déclaratif : chaque indivisaire est réputé avoir toujours été propriétaire des biens attribués à son lot et n’avoir jamais eu de droit sur ceux attribués aux autres.
Compléments
Les actes décidés à la majorité prévue par l’article 815-3 doivent être portés à la connaissance des autres indivisaires pour leur être opposables ; leur absence d’opposition peut valoir consentement tacite.
Le juge peut habiliter un indivisaire à représenter celui qui est hors d’état de manifester sa volonté pour certains ou tous les actes, conformément à l’article 815-4 du Code civil.
Selon l’article 815-5 du Code civil, le juge peut autoriser un indivisaire à accomplir seul un acte nécessitant le consentement d’un autre lorsque le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.
Un créancier personnel d’un indivisaire peut provoquer le partage sans pouvoir saisir directement les biens indivis, tandis qu’un créancier de tous les indivisaires peut saisir ces biens sans provoquer le partage, selon l’article 815-17 du Code civil.
L’article 820 du Code civil permet de différer le partage de deux ans si celui-ci risque de diminuer la valeur des biens indivis ou si un indivisaire ne peut reprendre l’entreprise successorale qu’à l’expiration de ce délai.
Les articles 821 et suivants du Code civil permettent, dans certaines indivisions successorales, un sursis au partage d’une durée maximale de cinq ans, renouvelable, au bénéfice de certains indivisaires liés au défunt et pour certains biens auparavant exploités ou occupés par celui-ci.
L’attribution éliminatoire de l’article 824 du Code civil permet à un indivisaire de sortir de l’indivision en recevant sa part en nature ou en valeur, les indivisaires restants augmentant leurs parts à proportion de leur contribution au paiement.
Lors du partage, l’indivisaire doit à l’indivision les sommes dues pour les dégradations, les fruits perçus seul et l’utilisation privative du bien, cette dernière étant soumise au régime de prescription applicable aux fruits, soit cinq ans.
Lors du partage, l’indivisaire peut réclamer le remboursement des charges acquittées pour l’indivision et des impenses utiles autorisées, évaluées selon la plus-value apportée au bien et l’équité ; les impenses somptuaires ne sont pas remboursées.
Un acte accompli par un indivisaire sur un bien indivis sans pouvoir pour le faire n’est pas nul mais inopposable aux autres indivisaires ; si le bien est attribué à un autre lot lors du partage, l’auteur de la vente doit en subir les conséquences comme vendeur de la chose d’autrui.
Conserver seul, gérer aux deux tiers, disposer à l’unanimité
Fruits et produits
| Catégorie | Effet sur la substance | Exemples ou régime |
|---|---|---|
| Fruits naturels | Pas d’altération | Produits spontanés de la terre |
| Fruits industriels | Pas d’altération | Issus de la culture |
| Fruits civils | Pas d’altération | Loyers et intérêts |
| Produits | Altération ou épuisement | L’usufruitier n’y a pas droit |
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Les règles d’ordre public peuvent limiter les libertés et les prérogatives des propriétaires.
Selon quelle source un bien est-il une chose utile susceptible de propriété ?
Selon Demolombe.
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