★ À maîtriser
Les articles 1709 à 1778 du Code civil régissent le bail civil nommé, principalement dans le secteur libre et à titre supplétif.
Sont notamment exclus du champ de la loi du 6 juillet 1989 :
Les éléments de qualification du bail sont :
📌 Sans prix, une convention conférant la jouissance d’un bien ne peut être qualifiée de bail et peut être requalifiée en prêt à usage, essentiellement gratuit selon l’article 1876 du Code civil.
Compléments
📌 Le bail se distingue des conventions d’hébergement et de fourniture de services, ainsi que des conventions génératrices de droits réels.
La jouissance suppose la mise à disposition d’un bien à usage exclusif pour une durée déterminée (Civ. 3e, 11 janvier 2006, n° 04-19736 ; Civ. 3e, 3 décembre 2020, n° 20-10122).
Le prix du bail doit être réel et sérieux, et peut être versé en argent ou en nature si les prestations sont suffisamment significatives.
Le bail peut être à durée déterminée ou indéterminée, et les expressions du Code civil « bail fait par écrit » et « bail sans écrit » ou « bail verbal » désignent respectivement ces deux formes de durée.
Le bail ne peut être perpétuel en vertu de l’article 1210 du Code civil, mais un bail de 99 ans non renouvelable ou consenti pour la durée de la vie du preneur ou de ses enfants n’est pas perpétuel.
Les baux de garages, places de stationnement, jardins et locaux non accessoires à un bail principal soumis à une réglementation spéciale relèvent du droit commun des baux lorsqu’ils ne sont pas eux-mêmes soumis à une réglementation spéciale.
La jouissance payée distingue le bail du prêt à usage gratuit.
★ À maîtriser
📌 Le bail est consensuel selon l’article 1714 du Code civil, tandis que l’écrit est en principe exigé à titre de preuve.
📌 Pour un bail verbal ayant reçu un commencement d’exécution, l’existence du bail peut être prouvée par témoignages et présomptions, tandis que le montant du loyer ne peut être prouvé que par quittances, serment du bailleur ou estimation d’expert.
Compléments
Le consentement au bail porte sur la chose louée, la durée et le loyer, sauf notamment dans le cas du bail judiciaire prononcé lors d’un divorce.
Le consentement doit exister et être exempt de vices, notamment d’erreur sur la personne dans un contrat conclu intuitu personae ou de réticence dolosive sur la situation du locataire, par exemple au moyen de faux bulletins de paie.
Un bail de plus de 12 ans doit faire l’objet d’une publicité foncière et suppose un acte authentique selon l’article 710-1 du Code civil ; à défaut, il est inopposable aux tiers pour la période excédant 12 ans.
La preuve du bail est libre pour les tiers, tandis qu’entre les parties elle se fait par écrit conformément aux articles 1365 et suivants du Code civil, sous réserve des règles propres au bail verbal.
En l’absence de commencement d’exécution d’un bail verbal, le consentement est prouvé par le serment déféré à celui qui nie le bail selon l’article 1715 du Code civil, la preuve testimoniale étant exclue et la durée étant indéterminée en l’absence de règle d’ordre public.
★ À maîtriser
La capacité du bailleur relève en principe des actes d’administration, mais un bail de plus de 9 ans, un bail rural ou un bail commercial constitue un acte de disposition ; l’article 504, alinéa 3, du Code civil prévoit une règle particulière pour les baux consentis par le tuteur.
L’usufruitier peut librement consentir un bail sous les conditions de l’article 595 du Code civil : pour un bail rural ou commercial, l’accord du nu-propriétaire ou une autorisation judiciaire est requis à peine de nullité.
À défaut de convention d’indivision, le bailleur coïndivisaire peut prendre à la majorité des deux tiers des droits indivis les décisions d’administration, sauf mandat tacite, et doit informer les autres indivisaires à peine d’inopposabilité du bail selon l’article 815-3 du Code civil ; un acte de disposition exige l’unanimité.
Pour un bail destiné à l’habitation principale d’époux, le droit au bail est réputé appartenir aux deux époux de plein droit, même si le bail a été conclu avant le mariage ; pour des partenaires pacsés, une demande conjointe est nécessaire.
Compléments
La capacité du preneur relève en principe des actes d’administration, sous réserve des incapacités de jouissance prévues par les articles 508 du Code civil et L. 116-4 du Code de l’action sociale et des familles.
Pour les autres baux consentis par un usufruitier, un bail de plus de 9 ans nécessite l’autorisation du nu-propriétaire et, à défaut, ne lui est opposable que pour la période de 9 ans en cours à la fin de l’usufruit ; un bail d’au plus 9 ans lui est opposable sans accord préalable, sauf bail d’habitation conclu ou renouvelé plus de 2 ans avant l’expiration du bail courant.
Lorsque l’un des indivisaires est hors d’état de manifester sa volonté, une habilitation judiciaire peut être sollicitée selon les articles 815-4 et 815-5 du Code civil.
Un bail conclu au nom d’une indivision, dépourvue de personnalité juridique, est nul de nullité absolue (Civ. 3e, 16 mars 2017, n° 16-13063).
Pour un immeuble propre, l’époux bailleur est libre sous réserve de l’article 215, alinéa 3, du Code civil ; pour un immeuble commun, l’article 1425 exige l’accord des deux époux pour les baux ruraux et commerciaux, et l’article 595 s’applique aux autres baux.
Les pouvoirs du preneur comprennent la cotitularité légale des articles 1751 et 1751-1 du Code civil, la cotitularité conventionnelle et la sous-location régie par l’article 1717.
📌 Les deux cotitulaires doivent recevoir personnellement tout acte influant sur le bail, faute de quoi l’acte est inopposable au non-destinataire ; en matière d’habitation, l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 rend toutefois les notifications du bailleur opposables au conjoint ou partenaire pacsé dont l’existence ne lui a pas été préalablement signalée.
★ À maîtriser
Le bien loué doit être licite et certain, ce qui implique de vérifier les règles d’urbanisme, les règles administratives et le règlement de copropriété applicables à sa destination.
La personne qui veut démontrer l’illicéité de l’usage doit en apporter la preuve par tous moyens ; un local est réputé à usage d’habitation s’il l’était entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, ou à n’importe quel moment durant les 30 années précédant la demande d’autorisation ou la contestation de l’usage, sauf autorisation ultérieure.
Est interdite la division destinée à créer des locaux d’habitation de moins de 14 m² et de moins de 33 m³, ou dépourvus d’alimentation en eau potable, d’évacuation des eaux usées, d’accès à l’électricité, du constat de risque d’exposition au plomb, de la recherche d’amiante ou, le cas échéant, du diagnostic de conservation de l’amiante.
Compléments
Le bail peut porter sur tout ou partie d’un immeuble, notamment un emplacement de stationnement ou un local couvert.
Le droit de louer est limité notamment pour les biens du domaine public et les droits réels à caractère personnel, tels que le droit d’usage et d’habitation visé à l’article 631 du Code civil.
La déclaration de mise en location des articles L. 634-1 à L. 634-5 et R. 634-1 à R. 634-5 du CCH concerne les locations vides ou meublées de résidence principale soumises à la loi du 6 juillet 1989, mais non la reconduction, le renouvellement ni l’avenant au contrat.
L’autorisation préalable de mise en location des articles L. 635-1 à L. 635-11 et R. 635-1 à R. 635-5 du CCH concerne les locations vides ou meublées de résidence principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 et exclut la reconduction, le renouvellement et l’avenant au contrat.
Le changement de destination relève notamment des articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l’urbanisme, tandis que le changement d’usage relève des articles L. 631-7 et suivants du CCH ; leur champ a été modifié par la loi Lemeur du 29 novembre 2024.
Dans les communes situées en zone tendue, le conseil municipal peut délibérer sur le changement d’usage ; dans les autres communes, une délibération motivée de l’EPCI ou du conseil municipal doit être justifiée par un déséquilibre entre offre et demande entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement, selon l’article L. 631-9 du CCH.
Le régime vise notamment les logements suivants et leurs annexes : les logements-foyers, les logements de gardiens, les chambres de service, les logements de fonction, les logements inclus dans un bail commercial, les locaux meublés à usage d’habitation principale
La location d’un logement meublé en meublé de tourisme constitue un changement d’usage ; une déclaration préalable auprès du maire est obligatoire, sauf si le logement est la résidence principale du loueur, sous réserve d’une autorisation préalable de changement d’usage lorsqu’elle est exigée par la commune.
Pour autoriser un changement d’usage d’un meublé de tourisme, le DPE doit attester d’une classe comprise entre A et E du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034, selon l’article L. 631-10 du CCH.
Le changement d’usage peut entraîner une amende civile de 100 000 euros, applicable également à toute personne prêtant son concours à l’infraction, selon les articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A du CCH.
L’autorisation temporaire de changement d’usage pour louer un local d’habitation en meublé touristique peut être accordée à une personne physique ou morale pour une durée maximale de 5 ans, le nombre d’autorisations étant déterminé par la commune, sous réserve de l’exception indiquée pour certaines résidences-services.
L’autorisation temporaire est conditionnée par la conformité du changement aux stipulations contractuelles du règlement de copropriété, attestée par déclaration sur l’honneur, ainsi que par un DPE de classe A à E, puis A à D à compter du 1er janvier 2034.
★ À maîtriser
📌 L’article L. 112-2 du Code monétaire et financier interdit les indexations fondées sur le SMIC, le niveau général des prix ou des salaires, ou le prix de biens, produits ou services sans relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties.
Compléments
📌 Le prix du bail doit être distingué des charges et accessoires.
📌 L’article L. 112-1 du Code monétaire et financier réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, notamment un bail, qui prend en compte une période de variation de l’indice supérieure à la durée séparant deux révisions.
📌 La clause d’indexation joue automatiquement, contrairement à la clause de révision, et son automaticité doit être précisée dans le bail.
★ À maîtriser
Le preneur doit user raisonnablement de la chose louée et l’utiliser conformément à la destination prévue au bail.
Selon l’article 1728 du Code civil, le preneur doit jouir paisiblement du bien et conformément à la destination du bail.
Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations et pertes survenues pendant le bail, sauf s’il prouve son absence de faute, la vétusté ou la force majeure ; il répond aussi des dégradations et pertes causées par les personnes de sa maison ou ses sous-locataires selon l’article 1735.
🔄 La restitution du bien suppose : la remise des clés, la libération des lieux de tous les meubles appartenant au preneur, la restitution du bien dans l’état où le preneur l’a reçu, sous réserve des causes d’exonération de l’article 1732
📌 Le bailleur doit délivrer le bien conformément à la destination prévue et dans le délai convenu ; l’article 1720, alinéa 1er, du Code civil impose sa délivrance en bon état de réparations de toute espèce, sauf stipulation contraire, avec respect des règles légales de sécurité et de mise aux normes.
📌 Le bailleur garantit l’éviction de son fait pour les troubles de droit et de fait selon l’article 1719 du Code civil, tandis que la garantie d’éviction du fait des tiers prévue à l’article 1727 concerne les troubles de droit, sauf trouble de fait causé ou facilité par sa faute.
Compléments
Les articles 1719 et suivants du Code civil fixent des règles supplétives concernant les droits et obligations du preneur et du bailleur à la formation du bail, pendant son exécution et à sa fin.
Le preneur doit respecter la substance de la chose, ne pas la transformer sans autorisation expresse du bailleur, l’entretenir et effectuer les réparations locatives prévues notamment à l’article 1754 du Code civil.
Les parties disposent d’une liberté conventionnelle concernant le montant, les modalités et le lieu du paiement du loyer ; en principe, le loyer est quérable selon l’article 1342-6 du Code civil, tandis qu’un loyer stipulé portable n’a pas à être réclamé par le bailleur.
Le retard de paiement du loyer produit des intérêts selon l’article 1344-1 du Code civil.
Les garanties des obligations du preneur comprennent : le dépôt de garantie, le privilège mobilier spécial sur les meubles garnissant les lieux, le cautionnement ou la garantie à première demande, l’assurance, la solidarité
L’article 1752 du Code civil impose le garnissement des lieux, qui rend efficace le privilège mobilier spécial prévu à l’article 2332, 1°, pour les sommes dues en exécution d’un bail ou de l’occupation d’un immeuble.
Les copreneurs solidaires doivent les loyers et charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle, mais la solidarité ne s’étend pas aux indemnités d’occupation sans stipulation expresse (Civ. 3e, 12 janvier 2017, n° 16-10324).
Le locataire qui suspend le paiement des loyers sans avoir préalablement demandé en justice l’autorisation de les consigner ne peut opposer l’exception d’inexécution et risque la résiliation du bail, sauf impossibilité absolue d’utiliser les lieux (Cass. 3e civ., 13 juillet 2010, n° 09-67999 ; 5 octobre 2017, n° 16-19614).
En l’absence d’état des lieux, l’article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le bien en bon état de réparations locatives et qu’il doit le rendre dans le même état.
★ À maîtriser
Les causes d’extinction du bail sont : l’arrivée du terme prévu, le congé, la perte du bien loué, le décès d’une partie, l’inexécution des obligations locatives entraînant la résiliation, la vente du bien
Si, à l’expiration d’un bail à durée déterminée, le preneur reste dans les lieux avec l’accord tacite du bailleur, un nouveau bail aux mêmes conditions et à durée indéterminée se forme par tacite reconduction selon les articles 1738 et 1739 du Code civil.
Selon l’article 1722 du Code civil, la perte totale du bien entraîne la résiliation de plein droit à la demande de l’une ou l’autre partie, sans pouvoir d’appréciation du juge.
Le décès du bailleur ou du locataire n’affecte pas le bail, qui se transmet aux héritiers, sauf convention contraire, renonciation du bénéficiaire de la transmission ou bail soumis à la loi de 1948 pour les descendants majeurs du locataire.
L’inexécution des obligations peut entraîner une résiliation judiciaire en application de l’article 1227 du Code civil, une résiliation de plein droit prévue par une clause résolutoire ou une résiliation unilatérale par notification selon l’article 1226 du Code civil.
Selon l’article 1743 du Code civil, le bail en cours est opposable à l’acquéreur si le bail est authentique ou si sa date est certaine.
Compléments
Le bail à durée indéterminée ne cesse que par congé, lequel exclut la tacite reconduction ; celle-ci ne peut pas être invoquée lorsque le preneur est resté dans les lieux malgré un congé signifié, selon l’article 1739 du Code civil.
Le preneur qui ne libère pas les lieux à l’issue du congé devient occupant sans droit ni titre.
En cas de perte partielle du bien loué, seul le locataire peut demander la résiliation du bail (Cass. 3e civ., 1er février 1995, n° 92-21.376).
La vente du bien loué peut ouvrir au locataire un droit de préemption.
★ À maîtriser
📌 Le droit de préemption de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 concerne la première vente consécutive à la division de l’immeuble en lots ou à la subdivision de tout ou partie de l’immeuble en lots.
📌 Le droit de préemption appartient à chaque co-preneur, co-titulaire du bail ou occupant de bonne foi dont le bail ou l’occupation précède la division ou la subdivision, à condition qu’il occupe effectivement les lieux ; il ne bénéficie pas aux personnes morales ni aux locataires ayant consenti une sous-location totale.
Pour mettre en œuvre le droit de préemption de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, le vendeur notifie une offre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, acte d’huissier ou remise contre récépissé ou émargement ; l’offre indique le prix hors commission d’agence et les conditions de vente, et reproduit les cinq premiers alinéas de l’article 10 ainsi que, en cas de pluralité de locataires, les paragraphes 1 et 2 de l’article 4 du décret du 30 juin 1977.
En cas de vente par adjudication relevant de l’article 10 II de la loi de 1975, le locataire est informé et convoqué au moins un mois avant l’adjudication, puis le jugement d’adjudication lui est notifié entre le dixième et le quinzième jour suivant celle-ci.
Le droit de préemption de l’article 10-1 de la loi de 1975 concerne la vente en une seule fois de la totalité d’un immeuble d’habitation ou mixte, ou de la totalité des parts ou actions d’une société d’attribution qui détient un tel immeuble.
Le droit de préemption en cas de vente en bloc s’ouvre si l’immeuble comporte plus de cinq logements et si l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux en cours pendant six ans à compter de l’acte authentique de vente ; cet engagement doit figurer dans l’acte à peine de nullité de la vente.
Compléments
Les droits cédés concernés par l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 comprennent la pleine propriété ou les droits sociaux d’une société d’attribution.
La résolution ou l’annulation de la première vente la fait considérer comme n’étant jamais intervenue pour l’application du droit de préemption de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.
Le droit de préemption est individuel : chaque titulaire doit recevoir une notification et la renonciation de l’un est inopposable aux autres.
À défaut de convocation régulière à l’adjudication, le locataire peut exercer un droit de substitution dans le mois où il a eu connaissance de l’adjudication, sauf si celle-ci a été prononcée au profit d’un indivisaire.
Le droit est écarté dans les cas suivants : exercice d’un droit de préemption prévu par le Code de l’urbanisme, vente à un parent ou allié jusqu’au quatrième degré inclus, vente à un organisme HLM ou à une SEM pour des logements conventionnés
Avant une vente en bloc, le bailleur communique au maire le prix et les conditions de vente, sauf si une déclaration d’intention d’aliéner remplace cette notification en présence d’un droit de préemption urbain ; il notifie ensuite l’offre aux locataires selon les formes de l’article 10 de la loi de 1975, avec les informations et documents exigés par l’article 10-1.
Les accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 s’appliquent à la mise en vente d’un immeuble de plus de dix logements, avec ou sans congé, lorsque le bailleur est une personne morale, sauf SCI entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ; ils imposent une information spécifique des locataires à peine de nullité.
📌 Dans le régime de vente en bloc, l’offre est valable quatre mois à compter de sa réception ; le silence vaut refus et, après acceptation, la vente doit être réalisée dans les deux mois ou dans les quatre mois si l’acheteur recourt à un prêt.
★ À maîtriser
📌 Le congé pour vendre prévu par la loi du 6 juillet 1989 ouvre un droit de préemption au locataire occupant le logement à titre de résidence principale ; le congé vaut offre de vente et le locataire dispose de deux mois pour l’accepter, son silence valant refus.
📌 Le bailleur ne peut donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond applicable aux logements sociaux, sauf à lui proposer un logement de remplacement ; la protection s’étend à certaines personnes de plus de 65 ans à charge du locataire.
Compléments
Après acceptation de l’offre contenue dans le congé pour vendre, le locataire doit réaliser la vente dans les deux mois, ou dans les quatre mois s’il recourt à un prêt, faute de quoi son acceptation devient nulle et non avenue.
Si le bailleur vend ensuite à des conditions plus avantageuses, le locataire bénéficie d’un droit de préemption subsidiaire fondé sur une nouvelle offre valable un mois.
Le congé pour vendre est exempté du droit de préemption lorsque la vente a lieu entre parents jusqu’au troisième degré, à condition que l’acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans.
Le juge peut vérifier, même d’office, la réalité du motif du congé et le respect des obligations légales, et déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail ne repose pas sur des éléments sérieux et légitimes.
La fixation d’un prix excessif ne suffit pas à prouver la fraude du congé pour vendre, notamment lorsque le bailleur a entrepris des démarches sérieuses pour vendre son bien.
La protection contre le congé cesse lorsque le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au même plafond.
Le logement de remplacement doit correspondre aux besoins et possibilités du locataire et se situer dans le même arrondissement ou un arrondissement limitrophe, le même canton ou un canton limitrophe, ou, ailleurs, dans la commune ou une commune limitrophe à cinq kilomètres au plus.
La possibilité pour le bailleur de donner congé est suspendue pendant la procédure préalable à un arrêté de péril ou d’insalubrité ; la suspension est levée si aucun arrêté n’est pris dans les six mois, tandis qu’un arrêté suspend la durée du bail.
Pour les bailleurs institutionnels, le dispositif de congé pour vendre par lots prévu par l’article 11-1 de la loi de 1989 concerne la vente de plus de cinq logements dans un même immeuble, tandis que les accords collectifs de 1998 et 2005 conservent leur seuil de plus de dix logements.
★ À maîtriser
Selon l’article 1717 du Code civil, la cession du droit au bail est autorisée sauf convention contraire ou règle d’ordre public contraire ; une cession contraire à une clause du bail peut entraîner la résiliation du bail et l’inopposabilité de la convention.
Le bail meublé de résidence principale est écrit et conforme au bail type ; sa durée est d’un an renouvelable par tacite reconduction, ou de neuf mois pour un étudiant sans reconduction tacite.
Le bail mobilité est un bail meublé de courte durée d’un à dix mois au maximum, non renouvelable et non reconductible ; sa durée peut être modifiée une fois dans cette limite.
Compléments
La cession transmet au cessionnaire les droits et obligations du bail sans novation du débiteur, de sorte que le preneur initial reste tenu envers le bailleur ; en cas de cessions successives, le bailleur peut agir contre l’un quelconque des cessionnaires et une clause de solidarité s’impose aux cessionnaires successifs.
Dans les rapports entre cédant et cessionnaire, le cessionnaire dispose d’une action directe contre le bailleur pour obtenir l’exécution de ses obligations, lequel peut lui opposer les exceptions opposables au cédant.
Les locations totalement exclues comprennent : meublés touristiques, locaux professionnels, locaux ruraux et immeubles autres qu’un local, contrats de cohabitation intergénérationnelle solidaire, logements faisant l’objet d’une convention d’occupation temporaire
Les locations partiellement exclues comprennent : logements-foyers, meublés à usage de résidence principale, baux mobilité, logements de fonction, locations aux travailleurs saisonniers, logements régis par la loi du 1er septembre 1948
Toute personne proposant un meublé de tourisme à la location doit préalablement le déclarer au maire de la commune, sauf si le local constitue la résidence principale du loueur, sous réserve des exceptions et de la limite de 120 jours par an.
Un logement meublé loué comme résidence principale doit être décent et équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants ; un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis lors de la remise et de la restitution des clés, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties, sans frais autres que ceux de l’état des lieux.
Dans un bail meublé de résidence principale, le bailleur peut donner congé avec un préavis de trois mois pour un motif légal, tandis que le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois.
Le bail meublé de résidence principale suit des règles proches de la location nue pour la forme du congé, la reprise, la protection du locataire âgé, les charges récupérables et les quittances ; le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer principal.
📌 Après un bail mobilité, un nouveau bail est automatiquement soumis aux règles des baux meublés de longue durée classiques.
📌 Le bail mobilité doit être écrit, comporter les mentions obligatoires de l’article 25-13 de la loi de 1989 et préciser le motif de recours ; l’absence d’écrit expose à un risque de requalification.
📌 Le logement proposé en bail mobilité doit satisfaire aux critères de décence et comporter les équipements minimums requis.
Le meublé longue durée se renouvelle ; le bail mobilité ne se renouvelle pas.
★ À maîtriser
📌 Le bail professionnel dure six ans et est renouvelable ; une durée conventionnelle plus longue est possible, et en l’absence de congé ou de renouvellement, il est reconduit pour six ans.
Compléments
📌 Le bailleur peut donner congé à l’échéance avec un préavis de six mois par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte de commissaire de justice, sans motivation particulière ; le preneur peut donner congé à tout moment dans les mêmes conditions.
📌 Aucune clause du bail professionnel ne peut restreindre la liberté des parties de donner congé dans les conditions légales.
★ À maîtriser
Le bail nu à usage de résidence principale suppose : un contrat de bail, un bailleur capable et habilité à s’engager, des locaux décents, un locataire personne physique contractante ou ayant cause dans les cas prévus par la loi, l’occupation du logement à titre de résidence principale
Les honoraires locatifs sont plafonnés à 12 euros par mètre carré en zone très tendue, 10 euros en zone tendue et 8 euros en zone non tendue ; ces plafonds couvrent la visite, le dossier, la rédaction du bail et la remise des clés, et le bailleur supporte le surplus.
📌 Le bail de résidence principale est écrit et respecte un modèle type défini par décret ; il indique notamment l’identité du bailleur et du locataire, la date d’effet et la durée, la consistance, la destination et la surface habitable, les locaux et équipements à jouissance privative, ainsi que le loyer, ses modalités de paiement et de révision.
📌 Si la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée au bail, le locataire peut obtenir une diminution proportionnelle du loyer ; si l’action est intentée dans les six mois de la prise d’effet, la diminution prend effet à la signature, et au-delà à la date de la demande.
Compléments
La loi 3DS du 21 février 2022 prévoit des informations obligatoires dans les annonces locatives, notamment sur le bien et les conditions tarifaires, ainsi que, en zone d’encadrement, sur le loyer de référence majoré, le loyer de base et le complément de loyer éventuel.
Les annonces locatives indiquent notamment : le loyer mensuel et les charges ainsi que leurs modalités de règlement, le dépôt de garantie éventuel, le caractère meublé, le cas échéant, les honoraires dus par le locataire, la commune et l’arrondissement le cas échéant, la surface habitable en mètres carrés
En zone d’encadrement des loyers, l’annonce indique les loyers de référence majoré et de base ainsi que le complément éventuel, avec les mentions prescrites ; le montant du loyer principal doit apparaître en caractères plus grands.
Pour les logements classés F ou G, l’annonce doit comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive » en caractères lisibles.
📌 Le bailleur ne peut demander certains justificatifs au candidat locataire et doit respecter les limites légales en matière de discrimination ; l’article 22-2 de la loi de 1989 énumère les pièces justificatives exigibles.
📌 Depuis le 27 mars 2014, un bailleur ayant souscrit une assurance contre les loyers impayés ne peut demander ni cautionnement ni autre forme de garantie, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti ; le cautionnement pris en violation de cette règle est réputé nul.
📌 En l’absence d’accord sur la diminution du loyer lié à une surface insuffisante, le juge doit être saisi dans les quatre mois suivant la demande du locataire, après l’expiration du délai de deux mois laissé aux parties pour parvenir à un accord.
★ À maîtriser
Sont notamment réputées non écrites les clauses imposant : un prélèvement automatique, la signature anticipée d’une traite ou d’un billet à ordre, un prélèvement sur salaire, un droit d’entrée autre que le dépôt de garantie, des frais de relance ou d’expédition de quittance
Sont réputées non écrites les clauses permettant la résiliation de plein droit pour un motif autre que le paiement des loyers et charges ou du dépôt de garantie, l’absence d’assurance des risques locatifs, un trouble de voisinage constaté judiciairement ou le non-respect de l’obligation d’occuper le logement en résidence principale.
Compléments
Sont également réputées non écrites les clauses par lesquelles le locataire s’engage à l’avance à rembourser des réparations locatives selon l’évaluation du bailleur, ainsi que celles établissant une responsabilité collective des locataires pour la dégradation d’un élément commun du logement.
Sont réputées non écrites les clauses autorisant le bailleur à percevoir des amendes en cas d’infraction au bail ou à supprimer ou diminuer des prestations sans contrepartie équivalente.
Sont réputées non écrites les clauses imposant des visites pour vendre ou relouer les jours fériés ou plus de 2 heures par jour.
Sont réputées non écrites les clauses interdisant l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle, ainsi que celles imposant une occupation personnelle qui interdit l’hébergement de proches, sauf interdiction d’une occupation permanente par un tiers.
Sont réputées non écrites les clauses limitant le choix de l’assurance locative, dérogeant à la loi du 6 juillet 1989, imposant la souscription d’un contrat de location d’équipements ou facturant un état des lieux de sortie qui n’est pas établi par un commissaire de justice.
Sont réputées non écrites les clauses interdisant au locataire de demander une indemnité pour des travaux durant plus de 21 jours, limitant la durée du bail reconduit sous la durée légale ou limitant ou excluant la responsabilité du bailleur.
★ À maîtriser
Le contrat de location doit être accompagné des documents suivants :
L’état des lieux, établi selon le modèle type du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, est dressé en autant d’exemplaires que de parties signataires lors de la remise et de la restitution des clés et indique les relevés des compteurs d’énergie lorsqu’il existe un chauffage ou une production d’eau chaude sanitaire.
📌 L’état des lieux peut être facturé au locataire uniquement s’il est réalisé par un professionnel mandaté ; la part du locataire est plafonnée à 3 € par m² et la part du bailleur doit être au moins égale à celle du locataire.
Compléments
L’état des lieux est contradictoire ; s’il est établi par un commissaire de justice, ses frais ne sont partagés que si l’autre partie s’est opposée à un état des lieux contradictoire. - Rép. Min. n° 34578, 1er nov. 1999
La location d’un logement dont le DPE indique une consommation d’énergie finale d’au moins 450 kWh/m²/an n’est pas permise.
Sauf opposition d’une partie, les diagnostics obligatoires et les documents spécifiques aux locaux en copropriété peuvent être transmis par voie électronique depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018.
★ À maîtriser
📌 La durée minimale du bail est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique ou assimilée, notamment une SCI constituée exclusivement de parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ou une indivision, et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale.
📌 Pour un événement professionnel ou familial justifiant une durée réduite, le bailleur personne physique peut conclure un bail d’au moins 1 an et de moins de 3 ans.
📌 Le locataire bénéficie du droit au renouvellement ; à défaut de congé régulier, le bail est tacitement reconduit pour la durée légale aux mêmes conditions, et chaque partie peut faire une offre de renouvellement avant le terme.
Le bailleur peut délivrer congé pour habiter, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux, et un congé non motivé est nul.
À peine de nullité, le congé pour reprise indique les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que le lien qui l’unit au bailleur ; une notice sur les obligations du bailleur et les recours et indemnisations du locataire est jointe, et le bailleur justifie le caractère réel et sérieux de la reprise.
Le motif légitime et sérieux peut tenir à l’inexécution d’une obligation par le locataire, même si la faute a cessé au jour du congé, ou à un motif indépendant de sa faute ; sa réalité et sa légitimité sont appréciées par le juge.
Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue ou dans les cas légaux de préavis réduit.
Compléments
Si l’événement justifiant le bail de courte durée est différé, le bailleur peut proposer de reporter le terme dans les 2 mois précédant celui-ci, mais ne peut exercer cette faculté qu’une fois ; si le locataire refuse, le bail prend fin au terme initialement prévu.
Une offre de renouvellement doit respecter la forme du congé et être délivrée au moins 6 mois avant le terme, ou 3 mois avant le terme pour les conventions ANAH ; le refus du locataire entraîne la reconduction tacite, hors loyer.
Lorsque le bail à construction ou le bail emphytéotique prend fin avant le bail d’habitation conclu par l’emphytéote, le bail se poursuit automatiquement avec le propriétaire de l’immeuble jusqu’à son terme et toute clause contraire est réputée non écrite.
Le droit de reprise appartient au bailleur personne physique ou assimilée ; dans une SCI familiale, la reprise ne peut bénéficier qu’à un associé.
Les bénéficiaires possibles d’une reprise sont : le bailleur, son conjoint, son partenaire, son concubin notoire depuis au moins 1 an à la date du congé, ses ascendants ou descendants, les ascendants ou descendants de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire, un associé du bailleur constitué en SCI familiale
Les exemples de motifs légitimes et sérieux comprennent : l’abus de jouissance, le non-renouvellement d’un cautionnement, la nécessité de loger une aide à domicile en raison de la santé du bailleur, une reprise pour travaux nécessitant le départ du locataire
📌 En cas de contestation d’un congé, le juge peut vérifier la réalité du motif et le respect des obligations légales, y compris d’office, et déclarer le congé non valide s’il n’est pas justifié par des éléments sérieux et légitimes ; le congé frauduleux expose le bailleur à une amende de 6 000 euros pour une personne physique et de 30 000 euros pour une personne morale.
📌 Le bailleur ne peut donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont sous le plafond applicable au logement social, sauf à lui proposer un logement de remplacement ; la protection s’étend au locataire ayant à sa charge une personne remplissant ces conditions si les ressources du foyer restent sous le plafond, et elle ne s’applique pas si le bailleur a plus de 65 ans ou dispose de ressources sous ce plafond.
★ À maîtriser
📌 Le dépôt de garantie est restitué dans le mois suivant la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ; dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, puis restitue le solde dans le mois de cet arrêté.
📌 Les actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent par 3 ans, sauf les actions en révision du loyer, qui se prescrivent par 1 an.
Le bailleur doit délivrer un logement décent, en bon état d’usage et d’entretien, y compris pour ses équipements ; en cas de défaut de décence, le locataire peut exiger la mise en conformité, sans droit automatique au relogement sauf si le logement est insalubre.
Le locataire doit payer le loyer, les charges et les accessoires, notamment un dépôt de garantie d’au plus un mois ou une garantie autonome, user paisiblement des locaux conformément à leur destination, assurer l’entretien locatif sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, puis restituer les lieux en bon état d’entretien.
Compléments
Le locataire indique sa nouvelle adresse au bailleur ou à son mandataire lors de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le bailleur transmet gratuitement une quittance au locataire qui la demande, et cette obligation s’étend à son mandataire ; l’envoi dématérialisé est possible avec l’accord du locataire.
En l’absence d’assurance du locataire, le bailleur peut souscrire une assurance pour son compte ou mettre en œuvre la clause résolutoire, après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois.
★ À maîtriser
📌 Hors zone tendue, le loyer initial est librement fixé, sauf pour un logement classé F ou G lorsque le locataire précédent était en place depuis le 24 septembre 2022 ; la révision annuelle ne peut dépasser la variation de l’IRL publié trimestriellement par l’INSEE, sauf pour les logements F ou G.
📌 En zone tendue, l’évolution des loyers est encadrée par décret annuel lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement ; dans les communes ayant adopté l’encadrement expérimental du niveau des loyers, le loyer est en plus plafonné par arrêté préfectoral, selon un dispositif temporaire prévu jusqu’en novembre 2026.
📌 Dans le dispositif d’encadrement du niveau des loyers, le loyer de base ne peut dépasser ni le loyer du précédent locataire ni le loyer de référence majoré ; un complément peut s’ajouter en raison des caractéristiques de localisation ou de confort du logement.
📌 Un complément de loyer ne peut être appliqué que si le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort et si le loyer de base atteint le loyer de référence majoré ; son montant et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer dans le bail.
Compléments
Au renouvellement, le loyer sous-évalué peut être réévalué hors logement F ou G ; la hausse est limitée au tiers ou au sixième de l’écart selon la durée du bail et l’importance de la hausse.
Une majoration de loyer consécutive à des travaux d’amélioration expressément convenus peut être prévue au bail ou par avenant et ne peut faire l’objet d’une action en diminution ; cette règle ne s’applique pas aux logements F ou G.
L’encadrement des loyers concerne les logements loués comme résidence principale ou par bail mobilité ; dans la plupart des communes en zone tendue, le loyer n’est pas libre lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement, et dans les communes appliquant l’encadrement du niveau, il est plafonné.
Lors d’une première mise en location ou après plus de 18 mois d’inoccupation, le loyer hors charges peut comprendre un loyer de base et un complément ; le bail indique le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré, et le loyer de base ne dépasse pas ce dernier.
🔄 La contestation de l’omission du loyer de référence majoré suit ces étapes : le locataire adresse une mise en demeure par lettre recommandée dans le mois de la prise d’effet, le propriétaire répond dans le mois suivant la réception, sans réponse ou en cas de refus, le locataire saisit le juge dans les 3 mois suivants
📌 Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander la diminution du loyer et le remboursement des trop-perçus, saisir la commission départementale de conciliation puis le juge en cas d’échec, et signaler le manquement à la préfecture ; l’amende administrative est de 5 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale.
📌 Le locataire conteste le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation dans les 3 mois de la signature du bail, et le bailleur doit prouver qu’il est justifié ; sans accord, le locataire saisit le juge dans les 3 mois suivant la réception de l’avis, et le montant décidé s’applique depuis l’entrée en vigueur du bail.
📌 Au renouvellement, le bailleur peut demander une réévaluation si le loyer de base est inférieur au loyer de référence minoré, tandis que le locataire peut demander une diminution s’il dépasse le loyer de référence majoré.
📌 Après moins de 18 mois d’inoccupation, le loyer de base peut être augmenté si aucune révision n’a eu lieu au cours des 12 derniers mois, si des travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence ont été réalisés depuis le départ du locataire, ou si le loyer est sous-évalué ; le nouveau loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré.
★ À maîtriser
📌 Les charges payées par provision font l’objet d’une régularisation annuelle ; les justificatifs sont mis à disposition dans les 6 mois et un récapitulatif est transmis au locataire sur support papier ou électronique.
📌 La clause résolutoire pour manquement aux obligations financières du locataire ne produit effet qu’après une mise en demeure restée sans effet pendant 6 semaines, laquelle reproduit les dispositions légales requises sur la procédure et le droit au logement.
Compléments
📌 L’assignation visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire est notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l’audience, et un délai de paiement peut être accordé d’office selon l’article 1343-5 du Code civil.
★ À maîtriser
📌 La solidarité du colocataire et de sa caution prend fin à la date d’effet du congé lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail ; à défaut de remplacement, elle cesse 6 mois après cette date.
📌 La sous-location et la cession du bail sont interdites, sauf stipulation contraire ou accord du bailleur en cours de bail.
Compléments
La colocation relève du contrat type prévu par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 ; en cas de contrats multiples, la division du logement doit respecter une surface minimale de 9 m² et un volume minimal de 20 m³ pour les locaux privatifs.
En colocation, le loyer total est plafonné et une assurance pour le compte des colocataires peut être souscrite.
📌 En colocation, les charges sont récupérées au forfait ou selon le droit commun, selon ce que prévoit le contrat.
📌 L’acte de cautionnement en colocation doit identifier le colocataire dont le départ met fin à l’engagement de la caution, sous peine de nullité.
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1. Un bail porte sur un local situé dans le secteur libre et aucune réglementation spéciale ne le régit. Quel cadre juridique s’applique à titre supplétif à ce bail civil nommé ?
2. Une convention prévoit qu’un propriétaire met un bien à la disposition d’un occupant pour une période définie, en échange d’une somme convenue. Quels éléments permettent de qualifier cette convention de bail ?
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Quels articles du Code civil régissent principalement le bail civil nommé ?
Les articles 1709 à 1778.
De quelles règles relève la formation du bail selon les articles 1101 et suivants du Code civil ?
Du droit commun des contrats et des exigences propres au bail, aux parties et à l’objet de leurs obligations.
Quel est le champ d’application du droit commun des baux civils ?
Un champ résiduel, en raison du développement des réglementations spéciales.
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