QCM : Droit commun des baux civils (11 questions)

Question 1

1. Un bail porte sur un local situé dans le secteur libre et aucune réglementation spéciale ne le régit. Quel cadre juridique s’applique à titre supplétif à ce bail civil nommé ?

Les articles 1709 à 1778 du Code civil

Les règles propres aux baux professionnels

Les articles 2 à 25 de la loi du 6 juillet 1989

Les seuls articles 1101 et suivants du Code civil

Explication

Les articles 1709 à 1778 du Code civil régissent le bail civil nommé, principalement dans le secteur libre et à titre supplétif. Le régime de la loi de 1989 relève du champ spécial, les articles 1101 et suivants ne constituent pas le régime propre du bail, et les règles des baux professionnels ne s’appliquent pas à tout bail du secteur libre.

Answer

Les articles 1709 à 1778 du Code civil

Question 2

2. Une convention prévoit qu’un propriétaire met un bien à la disposition d’un occupant pour une période définie, en échange d’une somme convenue. Quels éléments permettent de qualifier cette convention de bail ?

La jouissance d’une chose, un écrit et un dépôt de garantie

La jouissance d’une chose, un service et une durée

La propriété d’une chose, un prix et une durée

La jouissance d’une chose, un prix et une durée

Explication

La qualification du bail repose sur trois éléments : la jouissance d’une chose, un prix et une durée. L’écrit et le dépôt de garantie ne remplacent pas ces critères, une prestation de service n’est pas l’élément constitutif visé, et le bail confère la jouissance plutôt que la propriété.

Answer

La jouissance d’une chose, un prix et une durée

Question 3

3. Deux parties se sont accordées oralement sur la location d’un logement, mais l’une soutient que le bail n’a pas été formé faute d’écrit. Quelle règle permet de trancher cette contestation ?

Le bail est formé seulement après sa publication au fichier immobilier

Le bail est formé seulement après la signature d’un écrit

Le bail est formé par la remise des clés, l’écrit étant sans rôle probatoire

Le bail est formé par le consentement, l’écrit servant en principe à sa preuve

Explication

Le bail est consensuel : l’accord des parties suffit à sa formation, tandis que l’écrit est en principe exigé pour en apporter la preuve. Exiger une signature confond formation et preuve ; la publicité foncière concerne une situation particulière, et la remise des clés n’est pas la règle générale de formation.

Answer

Le bail est formé par le consentement, l’écrit servant en principe à sa preuve

Question 4

4. Un bail verbal a commencé à être exécuté. Le locataire veut établir par témoins l’existence du bail et le montant du loyer contesté. Quelle règle de preuve s’applique ?

L’existence et le loyer peuvent être prouvés par témoignages et présomptions

L’existence peut être prouvée par témoignages et présomptions, mais le loyer exige quittances, serment du bailleur ou estimation d’expert

L’existence peut être prouvée par présomptions, et le loyer fixé librement par le juge

L’existence exige des quittances, tandis que le loyer peut être établi par témoignages

Explication

Après un commencement d’exécution, témoignages et présomptions peuvent établir l’existence du bail verbal, mais le montant du loyer se prouve par quittances, serment du bailleur ou estimation d’expert. Étendre les témoignages au loyer confond les deux objets de preuve ; exiger des quittances pour l’existence inverse la règle, et le juge ne peut fixer librement le loyer à partir de tout indice.

Answer

L’existence peut être prouvée par témoignages et présomptions, mais le loyer exige quittances, serment du bailleur ou estimation d’expert

Question 5

5. En matière de capacité du bailleur, quelle qualification s’applique en principe à la conclusion d’un bail ?

Un acte d’administration, sauf exceptions prévues pour certains baux

Un acte conservatoire portant sur la préservation du bien

Un acte de jouissance réservé au nu-propriétaire

Un acte de disposition, quelle que soit la durée du bail

Explication

La capacité du bailleur relève en principe des actes d’administration. Toutefois, un bail de plus de neuf ans, un bail rural ou un bail commercial constitue un acte de disposition.

Answer

Un acte d’administration, sauf exceptions prévues pour certains baux

Question 6

6. Pour contester l’usage d’un local comme habitation, quelle période permet de le présumer affecté à cet usage, sous réserve d’une autorisation ultérieure ?

Une période comprise entre le 1er janvier 1980 et le 31 décembre 1986

Une période comprise entre le 1er janvier 1976 et le 31 décembre 1982

Une période comprise entre le 1er janvier 1965 et le 31 décembre 1970

Une période comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976

Explication

Le local est présumé à usage d’habitation s’il l’était entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, sauf autorisation ultérieure. La période de 1976 à 1982 ne correspond pas à cette présomption historique.

Answer

Une période comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976

Question 7

7. Quel est le rôle de l’indexation dans l’évolution du loyer en cours de bail ?

Faire varier automatiquement le loyer selon l’indice prévu au contrat, si cette automaticité est précisée.

Ajuster le loyer selon la variation générale des prix, quel que soit l’indice choisi.

Remplacer le loyer convenu par une somme réévaluée à partir des charges locatives.

Permettre au bailleur de fixer librement un nouveau loyer à chaque échéance annuelle.

Explication

L’indexation, ou échelle mobile, fait évoluer le loyer automatiquement selon l’indice stipulé, à condition que le bail précise cette automaticité. Une clause de révision ne produit pas cet effet automatique.

Answer

Faire varier automatiquement le loyer selon l’indice prévu au contrat, si cette automaticité est précisée.

Question 8

8. À quel moment le preneur doit-il restituer le bien loué au bailleur ?

Au terme du délai fixé par le bailleur après la fin du contrat

À la fin du bail, après avoir remis les clés et libéré les lieux de ses meubles

Lors de la dernière échéance de loyer, même si le bail se poursuit

Après la réalisation d’un état des lieux, sans devoir remettre les clés

Explication

La restitution intervient à la fin du bail et implique notamment la remise des clés ainsi que la libération des lieux des meubles du preneur. Un état des lieux peut constater l’état du bien, mais il ne remplace pas ces obligations de restitution.

Answer

À la fin du bail, après avoir remis les clés et libéré les lieux de ses meubles

Question 9

9. Quelle différence distingue la perte totale de la chose louée de sa perte partielle quant aux personnes pouvant demander la résiliation du bail ?

La perte totale permet au locataire seul de demander la résiliation, tandis que la perte partielle permet aux deux parties de la demander.

La perte totale permet au bailleur seul de demander la résiliation judiciaire, tandis que la perte partielle permet à chaque partie de la demander de plein droit.

La perte totale permet à l’une ou l’autre partie de demander la résiliation de plein droit, tandis que la perte partielle permet au locataire seul de la demander.

La perte totale met fin automatiquement au bail sans demande, tandis que la perte partielle permet au bailleur seul de demander sa résiliation.

Explication

En cas de perte totale, l’article 1722 du Code civil permet à l’une ou l’autre partie de demander la résiliation de plein droit, sans appréciation du juge. En cas de perte partielle, contrairement à ce que suggère une résiliation accessible aux deux parties, seul le locataire peut demander la fin du bail.

Answer

La perte totale permet à l’une ou l’autre partie de demander la résiliation de plein droit, tandis que la perte partielle permet au locataire seul de la demander.

Question 10

10. Lorsqu’un immeuble d’habitation est vendu en bloc et qu’il comporte plus de cinq logements, quelle conséquence entraîne l’absence d’engagement de l’acquéreur à proroger les baux en cours pendant six ans ?

La vente est automatiquement annulée dès la signature de l’acte.

Les locataires bénéficient d’un droit de préemption sur la vente en bloc.

Le bailleur doit transformer la vente en ventes séparées par lots.

Les locataires peuvent résilier leurs baux sans préavis.

Explication

Dans une vente en bloc d’un immeuble de plus de cinq logements, le droit de préemption s’ouvre si l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux en cours pendant six ans. L’annulation de la vente ne découle pas directement de cette absence d’engagement : c’est l’absence de mention de l’engagement lorsqu’il est pris qui est sanctionnée par la nullité.

Answer

Les locataires bénéficient d’un droit de préemption sur la vente en bloc.

Question 11

11. Un locataire d’un logement occupé comme résidence principale reçoit un congé pour vendre conforme à la loi du 6 juillet 1989. Il souhaite acheter le logement : dans quel délai doit-il accepter l’offre de vente ?

Dans les deux mois suivant la réception du congé.

Dans le mois suivant la réception du congé.

Dans les six mois précédant l’échéance du bail.

Dans les trois mois suivant la réception du congé.

Explication

Le congé pour vendre vaut offre de vente et le locataire dispose de deux mois pour l’accepter ; son silence vaut refus. Le délai d’un mois concerne une nouvelle offre lorsque le bailleur vend ensuite à des conditions plus avantageuses.

Answer

Dans les deux mois suivant la réception du congé.

QCM : Droit commun des baux civils (11 questions)

Questions et réponses du QCM

1. Un bail porte sur un local situé dans le secteur libre et aucune réglementation spéciale ne le régit. Quel cadre juridique s’applique à titre supplétif à ce bail civil nommé ?

2. Une convention prévoit qu’un propriétaire met un bien à la disposition d’un occupant pour une période définie, en échange d’une somme convenue. Quels éléments permettent de qualifier cette convention de bail ?

3. Deux parties se sont accordées oralement sur la location d’un logement, mais l’une soutient que le bail n’a pas été formé faute d’écrit. Quelle règle permet de trancher cette contestation ?

4. Un bail verbal a commencé à être exécuté. Le locataire veut établir par témoins l’existence du bail et le montant du loyer contesté. Quelle règle de preuve s’applique ?

5. En matière de capacité du bailleur, quelle qualification s’applique en principe à la conclusion d’un bail ?

6. Pour contester l’usage d’un local comme habitation, quelle période permet de le présumer affecté à cet usage, sous réserve d’une autorisation ultérieure ?

7. Quel est le rôle de l’indexation dans l’évolution du loyer en cours de bail ?

8. À quel moment le preneur doit-il restituer le bien loué au bailleur ?

9. Quelle différence distingue la perte totale de la chose louée de sa perte partielle quant aux personnes pouvant demander la résiliation du bail ?

10. Lorsqu’un immeuble d’habitation est vendu en bloc et qu’il comporte plus de cinq logements, quelle conséquence entraîne l’absence d’engagement de l’acquéreur à proroger les baux en cours pendant six ans ?

11. Un locataire d’un logement occupé comme résidence principale reçoit un congé pour vendre conforme à la loi du 6 juillet 1989. Il souhaite acheter le logement : dans quel délai doit-il accepter l’offre de vente ?

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