Fiche de révision : Droit de la copropriété

📋 Plan du Cours

1. Lots et régime de copropriété
2. Qualification des parties de l’immeuble
3. Organes et gestion collective
4. Déroulement de l’assemblée générale
5. Majorités et passerelles de vote
6. Travaux et outils de rénovation
7. Charges et recouvrement des impayés
8. Contestation des décisions d’assemblée
9. Vente d’un lot et loi Carrez
10. Repères et méthode du cas pratique

📖 1. Lots et régime de copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Copropriété : Régime juridique dans lequel un immeuble bâti est réparti en lots, chaque lot associant une partie privative et une quote-part des parties communes.

★ À maîtriser

📌 En copropriété, chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes ; en indivision, chaque indivisaire détient une quote-part abstraite du bien ; dans une société, la société possède l’immeuble et les associés possèdent des parts.

📌 Lorsque l’immeuble entre dans le champ de la loi du 10 juillet 1965, l’application de cette loi est d’ordre public.

Compléments

• Les principaux repères législatifs de la copropriété sont la loi de 1965, le décret d’application de 1967, les réformes ALUR et ELAN de 2014 et 2018, puis l’ordonnance et la loi Climat de 2019 à 2021.

💡 Astuce mémo

Lot = privatif + quote-part commune ; indivision = quote-part abstraite

📖 2. Qualification des parties de l’immeuble

🔑 Notions clés & Définitions

• État descriptif de division : Document qui identifie et décrit les lots par leur numéro, leur localisation, leur composition et leurs tantièmes ; il sert notamment à la gestion et à la répartition des charges.

★ À maîtriser

📌 Les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, tandis que les parties communes sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous ou de plusieurs copropriétaires.

📌 Les parties communes spéciales ne sont utiles qu’à plusieurs copropriétaires concernés, tandis que les parties communes à jouissance privative restent communes mais leur usage est réservé à un lot.

• 🔄 La qualification d’un élément suit ces étapes :
  1. Consulter le règlement de copropriété.
  2. Consulter l’état descriptif de division.
  3. À défaut, appliquer les présomptions de l’article 3.
  4. Vérifier l’usage et les décisions d’assemblée générale.

Compléments

• Les appartements, caves et revêtements superficiels sont des exemples de parties privatives dont le copropriétaire assure l’entretien.

• Les parties communes comprennent notamment :

  • le sol
  • le gros œuvre
  • les cours
  • les voies d’accès
  • les équipements communs

📌 Un balcon ou une terrasse peut être une partie commune à jouissance privative : son titulaire dispose d’un usage exclusif, mais pas de la propriété.

📖 3. Organes et gestion collective

🔑 Notions clés & Définitions

• Syndicat des copropriétaires : Regroupe tous les copropriétaires et assure la conservation, l’administration et l’amélioration de l’immeuble ; il peut agir en justice.

★ À maîtriser

• L’assemblée générale est l’organe décisionnel qui vote les décisions collectives portant notamment sur le budget, les comptes, les travaux et le syndic.

• Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion, les dépenses et les contrats, mais ne remplace pas le syndic dans la gestion quotidienne.

Compléments

• Le syndic convoque l’assemblée générale, exécute ses décisions, gère les comptes et le budget, et entretient et conserve l’immeuble.

• Le mandat du syndic a une durée maximale de 3 ans.

💡 Astuce mémo

Le syndic gère ; le conseil syndical contrôle et assiste

📖 4. Déroulement de l’assemblée générale

★ À maîtriser

• La convocation de l’assemblée générale est adressée au moins 21 jours avant la réunion, sauf urgence, et indique notamment la date, l’heure, le lieu, l’ordre du jour et les documents nécessaires au vote.

• Dans le mois suivant l’assemblée générale, le syndic notifie le procès-verbal aux copropriétaires opposants ou absents non représentés.

• Pour une lettre recommandée, le délai de contestation court à compter du lendemain de la première présentation au domicile du destinataire, conformément à l’article 64 du décret de 1967.

Compléments

📌 Un copropriétaire peut participer à l’assemblée générale en personne, par mandat ou, pour les modalités à distance concernées, selon un délai de 3 jours francs indiqué par le cours.

💡 Astuce mémo

Convocation → AG → vote → procès-verbal → contestation

📖 5. Majorités et passerelles de vote

★ À maîtriser

• La majorité simple de l’article 24 se calcule sur les voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

• La majorité absolue de l’article 25 exige plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, y compris les absents.

• La double majorité de l’article 26 exige à la fois la majorité des membres du syndicat et au moins les deux tiers des voix.

Compléments

• L’article 24 concerne notamment la conservation de l’immeuble, la santé et la sécurité ainsi que certains travaux d’accessibilité.

• Les exemples de décisions relevant de l’article 25 comprennent : la désignation ou la révocation du syndic, les travaux d’économie d’énergie, l’autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes

• L’article 26 concerne notamment l’acquisition immobilière et la modification du règlement portant sur l’usage et l’administration des parties communes.

📌 L’unanimité est requise pour une décision imposant une modification de la destination ou des modalités de jouissance des parties privatives.

• Si la moitié des membres présents, représentés ou votants et un tiers des voix de tous les copropriétaires sont atteints sans obtenir la majorité de l’article 26, un second vote peut avoir lieu à la majorité de l’article 25.

📖 6. Travaux et outils de rénovation

🔑 Notions clés & Définitions

• Diagnostic technique global : Document qui informe sur l’état général de l’immeuble et les travaux nécessaires.
• Plan pluriannuel de travaux : Document qui liste, chiffre et planifie les travaux sur plusieurs années.

★ À maîtriser

📌 Un copropriétaire ne peut en principe pas réaliser seul des travaux dans les parties communes, même à ses frais, et un vote en assemblée générale est normalement nécessaire.

📌 Des travaux privatifs qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur nécessitent une autorisation de l’assemblée générale ; s’ils ne les affectent pas, ils restent soumis au règlement.

Compléments

• Le fonds de travaux est une épargne destinée à anticiper et financer les travaux ; les sommes sont attachées au lot et ne sont pas remboursées lors de sa vente.

💡 Astuce mémo

DTG diagnostique, PPT planifie, fonds finance

📖 7. Charges et recouvrement des impayés

★ À maîtriser

📌 Les charges générales concernent l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes et sont réparties selon les tantièmes, tandis que les charges spéciales concernent les services collectifs et équipements communs et sont réparties selon leur utilité objective pour chaque lot.

Compléments

• Le gros œuvre, les espaces verts et les honoraires du syndic sont des exemples de charges générales ; l’ascenseur, le chauffage collectif et les équipements spéciaux sont des exemples de charges spéciales.

• Pour une dépense de 10 000 € et un lot représentant 120 tantièmes sur 1 000, la part du lot est de 1 200 €.

📌 Les provisions sont versées à l’avance pour financer les dépenses, tandis que les charges définitives correspondent aux dépenses réellement supportées après l’arrêté et l’approbation des comptes.

• Le recouvrement des charges impayées passe par une mise en demeure, un recouvrement amiable ou judiciaire, l’obtention d’un titre exécutoire, puis des mesures d’exécution.

📖 8. Contestation des décisions d’assemblée

🔑 Notions clés & Définitions

• Copropriétaire opposant : Copropriétaire qui a voté contre la résolution contestée.
• Copropriétaire défaillant : Copropriétaire absent et non représenté lors de l’assemblée générale.

★ À maîtriser

📌 Un copropriétaire opposant ou absent non représenté peut contester une décision d’assemblée générale devant le tribunal judiciaire contre le syndicat des copropriétaires dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal.

📌 Le délai de contestation commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le procès-verbal, conformément à l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Compléments

📌 Pour contester une décision d’assemblée générale, il n’est pas nécessaire de justifier d’un préjudice particulier ; il faut démontrer la méconnaissance des règles légales de fonctionnement ou de décision.

💡 Astuce mémo

Première présentation → lendemain → deux mois pour agir

📖 9. Vente d’un lot et loi Carrez

★ À maîtriser

📌 La loi du 18 décembre 1996, intégrée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, impose au vendeur de mentionner la superficie privative dans l’avant-contrat et l’acte de vente lorsque le lot atteint au moins 8 m².

📌 La superficie Carrez prend en compte les planchers des locaux clos et couverts dont la hauteur atteint au moins 1,80 m, mais déduit les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres.

Compléments

• Sont exclus du mesurage Carrez : les caves, les garages, les balcons, les terrasses, les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m

• 🔄 La méthode de cas pratique suit ces étapes :

  1. Qualifier le lot.
  2. Identifier la règle.
  3. Appliquer les conditions.
  4. Conclure clairement.

📖 10. Repères et méthode du cas pratique

★ À maîtriser

• 🔄 Le raisonnement de cas pratique suit ces étapes :
  1. Relever les faits utiles.
  2. Procéder à la qualification juridique.
  3. Identifier l’article, la majorité ou le délai applicable.
  4. Appliquer la règle aux faits.
  5. Conclure.

Compléments

• Les articles 2 et 3 concernent les parties privatives et communes ; les articles 4, 6-2 et 6-3 concernent les parties communes générales, spéciales et à jouissance privative.

• Les articles 14 et 18 repèrent respectivement le syndicat des copropriétaires et le syndic ; les articles 24, 25 et 26 repèrent les majorités de vote, et les articles 25-1 et 26-1 leurs passerelles.

• L’article 42 de la loi de 1965 et l’article 64 du décret de 1967 sont les repères juridiques de la contestation et du point de départ de son délai.

💡 Astuce mémo

Faits → qualification → règle → application → conclusion

📊 Tableaux de synthèse

Majorités de vote en assemblée générale

Outils de rénovation