Fiche de révision : Droit du bail et bail à loyer

📋 Plan du Cours

1. Fondements et définition du bail
2. Contenu du contrat de bail
3. Attribution et fixation du loyer
4. Sous-location et cession du bail
5. Résiliation par le locataire
6. Résiliation par le bailleur
7. Notification du loyer initial
8. Règles et usages locatifs

📖 1. Fondements et définition du bail

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail à loyer : Contrat par lequel le bailleur cède au locataire l’usage d’une chose située dans un bâtiment, comme un appartement, un bureau, un local ou une place de parc, contre paiement d’un loyer.

★ À maîtriser

• Le bail fixe notamment :
  • le loyer
  • les charges
  • la durée
  • les conditions particulières

Compléments

• Les principales bases fédérales du droit du bail sont le Code des obligations, articles 253 et suivants, l’OBLF du 9 mai 1990, la jurisprudence et la doctrine.

• Chaque canton dispose également de règles et usages locatifs, qui peuvent avoir force obligatoire et reprennent principalement le CO et l’OBLF.

📖 2. Contenu du contrat de bail

★ À maîtriser

• Le locataire peut être une personne physique ou morale ; pour une personne physique, les noms de tous les preneurs doivent figurer au contrat.

• La destination des locaux précise l’usage auquel ils sont destinés, tandis que l’indication de leur surface n’est pas obligatoire.

📌 Les charges sont des acomptes donnant lieu à un décompte annuel, sauf si le bail les prévoit comme forfaitaires.

Compléments

📌 Pour les couples mariés, le contrat de bail peut être établi au nom d’un seul époux ou aux deux noms.

• Pour une personne morale, les informations doivent être vérifiées auprès du registre du commerce.

📌 Si la surface est indiquée dans le bail, elle doit être qualifiée d’approximative ou précédée de « environ ».

📌 Le loyer et les charges sont payables par mois d’avance si le contrat de bail le prévoit.

• Les frais accessoires peuvent inclure :

  • l’électricité des parties communes
  • les taxes d’épuration et d’égout
  • le salaire et les fournitures du concierge
  • l’entretien extérieur
  • le contrat de buanderie
  • le contrat d’entretien de l’ascenseur

• Les clauses complémentaires précisent des conditions propres à l’immeuble ou à l’objet, par exemple l’interdiction d’installer sur un balcon une antenne satellite visible de l’extérieur.

📖 3. Attribution et fixation du loyer

★ À maîtriser

📌 La méthode relative sert aux variations de loyer en cours de bail et peut tenir compte du taux hypothécaire, de l’évolution de l’ISPC, de l’augmentation des charges d’exploitation et de travaux à plus-value.

• La méthode absolue sert principalement à fixer le loyer initial et tient compte du rendement de l’immeuble ou des loyers comparatifs du quartier.

📌 Lors de l’attribution, la solvabilité et la capacité du locataire potentiel à payer le loyer doivent être vérifiées.

Compléments

📌 Lors de l’attribution d’un objet, il faut respecter les instructions du propriétaire et vérifier les conditions d’attribution des objets subventionnés.

• Le loyer brut, charges comprises, ne devrait pas dépasser 30 % du revenu du locataire.

• Pour un loyer net de 1’200 francs et un acompte de chauffage de 100 francs, le loyer brut est de 1’300 francs et le revenu brut minimum mensuel indiqué est de 4’350 francs.

• La date de disponibilité des locaux doit être vérifiée, notamment en fonction d’éventuels travaux.

📖 4. Sous-location et cession du bail

🔑 Notions clés & Définitions

• Sous-location : Contrat de bail conclu entre un locataire et une tierce personne pour tout ou partie des locaux loués.

★ À maîtriser

📌 Le bailleur n’a pas de relation contractuelle avec le sous-locataire ; le locataire reste responsable du bail et interlocuteur du bailleur, notamment pour le paiement du loyer et les dégâts causés par le sous-locataire.

📌 La cession d’un contrat de bail concerne uniquement un bail commercial, est liée à une convention de remise de commerce et doit être conclue par écrit.

Compléments

📌 Les règles du bail s’appliquent entre le locataire et le sous-locataire, notamment l’usage des formulaires officiels pour modifier ou résilier le contrat.

• Le bailleur peut refuser le repreneur en cas de : insolvabilité du repreneur, changement d’usage des locaux, absence d’autorisation administrative pour exercer l’activité

📌 Le locataire cédant reste responsable du paiement du loyer jusqu’à l’échéance du bail, mais au maximum pendant 2 ans.

💡 Astuce mémo

Sous-location : le locataire reste l’interlocuteur ; cession commerciale : le repreneur devient cessionnaire.

📖 5. Résiliation par le locataire

★ À maîtriser

• Pour une résiliation anticipée au 31 janvier, le locataire doit proposer un repreneur solvable qui reprenne le bail aux mêmes conditions, notamment de loyer et de garanties.

📌 Pour une résiliation anticipée au 31 janvier, la résiliation doit parvenir à la régie entre le 15 et le 31 décembre ; si le 31 décembre tombe un dimanche, elle doit lui parvenir le samedi 30.

📌 La régie peut refuser un repreneur insolvable, qui change l’affectation des locaux ou provoque une suroccupation ; en cas de refus injustifié ou de refus de conclure un bail, le locataire est libéré de ses obligations.

Compléments

• Le délai de résiliation anticipée présenté est de 3 mois, avec sortie du locataire précédent le 31 janvier et entrée du nouveau locataire le 1er février.

📌 Le congé du locataire doit être envoyé par courrier signé par le conjoint ou par tous les colocataires.

📖 6. Résiliation par le bailleur

★ À maîtriser

• Pour une résiliation du bail par le bailleur au 31 mars, l’avis doit parvenir au locataire le 31 décembre, conformément au délai de résiliation de 3 mois présenté.

• Le bailleur doit utiliser la formule officielle, envoyer une résiliation par objet à chaque conjoint ou colocataire par recommandé et motiver le congé uniquement si le locataire le demande.

• En cas de non-paiement, le bailleur doit d’abord envoyer une lettre comminatoire indiquant le montant dû, les mois concernés, un délai de paiement de 30 jours et la menace de résiliation en cas de non-paiement.

Compléments

• Le locataire dispose de 30 jours pour faire opposition à la résiliation et le délai de garde postale indiqué est de 7 jours.

• Le bailleur peut résilier pour un besoin immédiat des locaux pour lui-même ou un membre de sa famille, ou pour de justes motifs constitués de raisons graves non imputables au bailleur, en respectant les délais légaux.

• En cas de faillite du locataire, le bailleur doit écrire au locataire et à l’administration de la faillite pour obtenir des garanties sur les loyers à venir.

• En cas de problèmes de voisinage dus à un manque de diligence, le bailleur doit envoyer une lettre d’avertissement recommandée avant la résiliation.

• Pour une échéance au 31 mars, l’avis recommandé est envoyé le 20 décembre dans le calendrier présenté.

📖 7. Notification du loyer initial

★ À maîtriser

📌 L’avis de notification du loyer initial est obligatoire selon l’article 270, alinéa 2, du CO en cas de pénurie de logements.

• Les seuils de pénurie indiqués sont inférieurs à 1,5 % de logements vacants dans les cantons de Vaud et Neuchâtel, à 1,8 % dans le canton de Fribourg et à 2 % dans le canton de Genève.

📌 L’avis informe le locataire de la procédure pour contester le loyer initial dans les 30 jours suivant la remise de la chose louée.

Compléments

• Fribourg, Genève et Neuchâtel, ainsi que certains districts vaudois, sont actuellement exclus de l’application mentionnée.

• L’avis de notification vise aussi à limiter les hausses de loyer lors des changements de locataires pour les locaux d’habitation et les objets liés.

📖 8. Règles et usages locatifs

🔑 Notions clés & Définitions

• Règles et usages locatifs : Clauses générales annexées au contrat de bail qui précisent les modalités usuelles et reposent sur des règles élaborées et utilisées au fil des années par les partenaires concernés.

📝 Points essentiels

• Les règles et usages locatifs ont été négociés avec :

  • les associations de locataires
  • les chambres immobilières
  • les sociétés de régisseurs
  • les USPI cantonales

• Les documents cantonaux cités sont les conditions générales et règles et usages locatifs de Genève, les dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud, les dispositions générales pour bail à loyer et règles et usages locatifs du Jura, les dispositions générales et usages locatifs de Neuchâtel, les conditions générales et contrat de bail de Fribourg, ainsi que les conditions générales, règles et usages locatifs du Valais.