QCM : Droit du bail et bail à loyer (22 questions)

Explication

Le bail à loyer cède au locataire l’usage d’une chose située dans un bâtiment en contrepartie d’un loyer. La vente transfère la propriété, le prêt à usage est gratuit et la prestation de services ne porte pas sur la cession d’usage d’un bien.

Explication

Le contrat de bail fixe notamment le loyer, les charges, la durée et les conditions particulières. Les bases légales et la jurisprudence relèvent du cadre juridique, tandis que la destination et la surface ne remplacent pas les éléments énumérés.

Explication

Lorsque le locataire est une personne physique, les noms de tous les preneurs doivent figurer au contrat. Mentionner seulement le payeur ou un titulaire principal omet un preneur, tandis que les membres de la famille ne sont pas concernés du seul fait de leur lien familial.

Explication

La destination sert à préciser l’usage auquel les locaux sont destinés, alors que l’indication de la surface n’est pas obligatoire. Une surface estimée peut être mentionnée, mais elle ne remplace pas la précision de l’usage.

Explication

Les charges versées sous forme d’acomptes donnent lieu à un décompte annuel, sauf si le bail les prévoit comme forfaitaires. Le caractère forfaitaire écarterait ce décompte, tandis qu’un décompte mensuel ou l’intégration au loyer ne correspond pas à la règle décrite.

Explication

La méthode relative sert aux variations de loyer en cours de bail et peut tenir compte de l’ISPC et des charges d’exploitation. La méthode absolue vise principalement le loyer initial; le rendement et les loyers comparatifs relèvent de cette dernière méthode.

Explication

La méthode absolue sert principalement à fixer le loyer initial et peut s’appuyer sur les loyers comparatifs du quartier. La méthode relative concerne les variations en cours de bail, tandis que l’ISPC est un facteur possible de ces variations.

Explication

Lors de l’attribution, la solvabilité et la capacité du locataire potentiel à payer le loyer doivent être vérifiées. Les instructions du propriétaire et les conditions des objets subventionnés sont d’autres aspects de l’attribution, mais ne remplacent pas cette vérification.

Explication

La sous-location est un contrat de bail conclu entre un locataire et une tierce personne pour tout ou partie des locaux loués. La cession concerne un bail commercial, et le bail principal lie le bailleur au locataire.

Explication

Le bailleur n’a pas de relation contractuelle avec le sous-locataire : le locataire demeure responsable du bail et interlocuteur du bailleur, notamment pour le loyer et les dégâts. L’idée d’un lien contractuel direct avec le sous-locataire confond la sous-location avec le bail principal.

Explication

La cession concerne un bail commercial, se rattache à une convention de remise de commerce et doit être conclue par écrit. Une cession orale ne respecte pas l’exigence de forme; l’extension au bail d’habitation ou l’absence de lien avec la remise du commerce méconnaît les autres conditions.

Explication

Le repreneur doit être solvable et reprendre le bail aux mêmes conditions, dont le loyer et les garanties. Se contenter du même loyer néglige les garanties, tandis qu’un nouveau bail ou la seule solvabilité ne répond pas à l’exigence de reprise aux mêmes conditions.

Explication

Lorsque le 31 décembre tombe un dimanche, la résiliation doit parvenir à la régie le samedi 30. La règle porte sur la réception et prévoit cette échéance anticipée, plutôt qu’un report au lundi.

Explication

Un refus injustifié du repreneur, ou le refus de conclure un bail avec lui, libère le locataire de ses obligations. L’insolvabilité, le changement d’affectation et la suroccupation sont des motifs de refus distincts, mais aucun n’est présent dans la situation.

Explication

Pour une résiliation par le bailleur au 31 mars, l’avis doit parvenir au locataire le 31 décembre, conformément au délai de trois mois. La date pertinente est celle de la réception, et non celle de l’envoi ou de l’échéance.

Explication

Le bailleur doit utiliser la formule officielle et envoyer une résiliation par objet, par recommandé, à chaque colocataire; la motivation n’est requise que si le locataire la demande. Un recommandé commun ne respecte pas l’envoi individuel, et une lettre libre ne remplace pas la formule officielle.

Explication

En cas de non-paiement, la mise en demeure doit préciser le montant dû, les mois concernés, accorder 30 jours pour payer et menacer de résiliation en cas de défaut. L’avertissement recommandé concerne les problèmes de voisinage, tandis qu’un délai de sept jours ou une résiliation immédiate ne correspond pas à cette procédure.

Explication

En cas de pénurie de logements, l’article 270, alinéa 2, du CO rend obligatoire l’avis de notification du loyer initial. Le caractère facultatif, la demande après remise et la hausse en cours de bail confondent cette règle avec d’autres situations.

Explication

Le seuil indiqué pour Fribourg est un taux de logements vacants inférieur à 1,8 %. Le seuil de 1,5 % concerne Vaud et Neuchâtel, celui de 2 % concerne Genève, et 1,7 % est le taux du cas plutôt que le seuil.

Explication

L’avis informe le locataire de la procédure permettant de contester le loyer initial dans les 30 jours à compter de la remise de la chose louée. La signature et l’échéance du loyer ne déclenchent pas ce délai, tandis que 10 jours en modifie la durée.

Explication

Les règles et usages locatifs sont des clauses générales annexées au bail, qui précisent les modalités usuelles et reposent sur des règles développées au fil des années. Les conditions propres à un immeuble, le formulaire de notification et des règles remplaçant le contrat désignent d’autres notions.

Explication

Les négociations ont réuni les associations de locataires, les chambres immobilières, les sociétés de régisseurs et les USPI cantonales. Les autorités, les associations de propriétaires, les tribunaux et les offices du logement ne correspondent pas aux acteurs cités.