QCM : Droits des copropriétaires (48 questions)

Explication

Un lot comprend une partie privative et une quote-part de parties communes, à laquelle peut s’ajouter un équipement commun collectif. La quote-part ne se confond pas avec les charges, et l’équipement collectif n’est pas systématique.

Explication

Pour un immeuble en construction, le statut s’applique dès la livraison des premiers lots. Le premier transfert est le repère applicable à un immeuble déjà bâti, tandis que l’achèvement complet n’est pas requis.

Explication

Une restriction à l’usage d’un lot privatif n’est admise que si elle est justifiée par la destination de l’immeuble ; sans cette justification, la clause est réputée non écrite. Sa simple insertion au règlement ne suffit donc pas à la rendre valable.

Explication

Les charges spéciales sont afférentes aux services et équipements collectifs et communs, comme un ascenseur. Les charges générales concernent plutôt la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble.

Explication

Le règlement de copropriété organise la vie de la copropriété. L’état descriptif de division identifie et décrit les lots, le carnet précise les travaux d’entretien et le diagnostic technique global évalue la situation générale de l’immeuble.

Explication

Le propriétaire détermine en principe l’usage de sa partie privative et peut notamment l’habiter ou modifier les éléments et équipements qui lui appartiennent. L’accord systématique de l’assemblée générale, la restriction à l’habitation et le rôle attribué au syndic ne correspondent pas à ce principe.

Explication

Le droit d’usage et de jouissance est en principe exclusif, mais il reste encadré par le règlement, les droits des autres copropriétaires et les décisions prises en assemblée générale. L’exclusivité sans limites, la primauté sur les voisins et l’exclusion des décisions d’assemblée méconnaissent ces limites.

Explication

Le trouble anormal suppose une nuisance qui excède les inconvénients normaux du voisinage et atteint un seuil de gravité suffisant. Un simple désagrément ordinaire ou une gêne sans importance ne répond pas à ce seuil, tandis qu’un dommage matériel n’est pas le critère énoncé.

Explication

Le règlement ne peut restreindre les droits des copropriétaires que si la restriction est justifiée par la destination de l’immeuble. La seule inscription au règlement, l’accord individuel des copropriétaires ou la préférence du syndic ne remplacent pas cette justification.

Explication

Les travaux liés à un changement d’affectation nécessitent une autorisation de l’assemblée générale ainsi que la délivrance d’un permis de construire. L’autorisation du maire ne remplace pas l’accord de l’assemblée, et l’accord de l’assemblée ne dispense pas du permis.

Explication

Les juges examinent l’efficacité du règlement, notamment la volonté des fondateurs, ainsi que ses éventuelles imprécisions. S’en tenir aux mots seuls, à l’action du syndic ou aux charges et tantièmes ne correspond pas aux deux éléments indiqués.

Explication

L’assemblée générale ne peut imposer une modification de la destination ou des modalités de jouissance des parties privatives, quelle que soit la majorité, sauf autorisation du règlement. L’unanimité ne lève pas cette limite, et les majorités absolue ou collective ne confèrent pas davantage ce pouvoir.

Explication

La suppression d’un équipement commun peut être votée à la majorité absolue de l’article 25 si elle n’altère pas la jouissance privative, constitue une amélioration et respecte la destination de l’immeuble. L’article 24 concerne le changement du dispositif de fermeture, tandis que le gardiennage relève d’autres conditions de majorité.

Explication

Un copropriétaire ne peut s’opposer à des travaux d’intérêt collectif décidés en assemblée générale et nécessitant l’accès à sa partie privative, sauf altération durable de sa consistance ou de sa jouissance. L’accès ne constitue pas en soi une telle altération, et l’unanimité n’est pas la condition indiquée.

Explication

Le copropriétaire est libre de céder son lot, et les clauses d’inaliénabilité ou les restrictions à la vente sont annulées. L’autorisation du conseil syndical ou de l’assemblée générale n’est pas une condition de cette liberté, et la vente n’est pas réservée aux autres copropriétaires.

Explication

La location meublée saisonnière d’une résidence principale est dispensée de formalité jusqu’à 120 jours par an ; au-delà, une autorisation de changement d’usage est nécessaire et l’activité peut être considérée comme commerciale. Le dépassement n’entraîne pas, à lui seul, une interdiction définitive ni une qualification commerciale automatique.

Explication

La résidence principale est occupée au moins huit mois par an, sauf notamment en cas de raison professionnelle. L’occupation de sept mois ne suffit donc pas à exclure ce statut lorsque l’absence est liée à une mission professionnelle.

Explication

La location saisonnière dépend des clauses du règlement et de la destination de l’immeuble ; si le règlement est muet, elle est possible tant qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Le silence n’équivaut donc ni à une interdiction, ni à une autorisation sans limites.

Explication

Les parties communes sont la propriété indivise des copropriétaires. La propriété individuelle, le simple usage ou la réservation aux lots voisins ne correspondent pas à ce régime.

Explication

Un copropriétaire peut utiliser une partie commune lorsque cela est indispensable à l’usage normal de ses parties privatives. Une simple commodité, une autorisation systématique ou une réservation privative ne sont pas les critères énoncés.

Explication

Un copropriétaire ne peut pas empiéter sur les parties communes, notamment en réduisant la largeur d’un passage. La modification, la tolérance des voisins ou l’absence d’atteinte aux parties privatives ne rendent pas cet empiètement licite.

Explication

L’article 10 concerne la participation aux charges, l’article 11 leur modification et l’article 12 les poursuites judiciaires concernant leur répartition. Le vote du budget relève de l’article 14-1, tandis que le recouvrement est traité par d’autres articles.

Explication

Dans leurs rapports entre eux, les copropriétaires sont considérés comme des tiers. La solidarité, le mandat du syndic et la qualité d’organe de l’assemblée ne décrivent pas ce statut.

Explication

Les copropriétaires sont soumis, dans leurs rapports de voisinage, à la responsabilité fondée sur les troubles de voisinage. Les charges, la comptabilité du syndic et la modification de la répartition relèvent d’autres questions.

Explication

Chaque copropriétaire est tenu de la dette qu’il a contractée, sans solidarité entre copropriétaires. La dette personnelle du débiteur ne devient donc pas une dette solidaire des autres, même si la répartition des charges est distincte de leur recouvrement.

Explication

Les charges générales financent la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble. Les charges spéciales sont liées à l’usage des services et équipements collectifs, tandis que les dépenses privatives et les frais de recouvrement ne désignent pas cette catégorie.

Explication

Les charges spéciales sont réparties en fonction de l’utilisation effective des équipements financés. La quote-part, la superficie et la localisation interviennent dans la répartition des charges communes, et non selon le critère propre aux charges spéciales.

Explication

Chaque copropriétaire règle les charges à hauteur de sa quote-part, au moyen de provisions appelées par le syndic chaque trimestre. Un paiement annuel, une répartition selon l’usage ou des versements mensuels ne correspondent pas à cette modalité.

Explication

Le carnet d’entretien comporte obligatoirement l’adresse de l’immeuble, l’identité du syndic en exercice et les références des contrats d’assurance avec leurs dates d’échéance. Les travaux importants et les études techniques relèvent d’autres informations, et l’identité du conseil syndical ne remplace pas celle du syndic.

Explication

Les destinataires du carnet sont les copropriétaires et les futurs copropriétaires ; le syndic le délivre ou le met à disposition sur l’intranet de la copropriété. Le limiter aux copropriétaires actuels exclut les futurs acquéreurs, et le conseil syndical ou un tiers n’est pas le canal indiqué.

Explication

Le recouvrement des charges impayées relève personnellement du syndic, qui doit employer les moyens nécessaires et ne peut déléguer cette charge à un tiers. Confier la mission à une association ou au copropriétaire créancier revient à transférer cette responsabilité.

Explication

Le calendrier prévoit des lettres de rappel, puis une mise en demeure ; si celle-ci demeure infructueuse pendant 30 jours, une action en justice, une conciliation ou une médiation peut suivre. Agir dès le rappel omet la mise en demeure, tandis qu’un nouveau délai ou un rappel supplémentaire ne constitue pas la suite prévue.

Explication

Le syndicat doit établir que la personne poursuivie est débitrice et que la créance réunit les trois caractères requis : elle doit être certaine, liquide et exigible. Une mise en demeure ou une participation au vote ne remplace pas cette preuve.

Explication

Depuis la loi ELAN de 2018, le délai de recouvrement des charges de copropriété est de cinq ans, alors qu’il était auparavant de dix ans. Le délai de dix ans correspond donc à l’ancienne règle.

Explication

Pour une créance inférieure à 4 000 euros, l’huissier peut proposer un accord au copropriétaire ; en cas de refus, l’affaire peut être portée devant le tribunal judiciaire. Le refus n’entraîne donc ni abandon automatique ni décision de l’huissier.

Explication

Dans la procédure d’injonction de payer, le juge peut accueillir ou rejeter la requête du syndic ; s’il délivre l’injonction, le copropriétaire dispose d’un mois pour s’exécuter. Le délai de cinq ans concerne la prescription du recouvrement, pas ce délai d’exécution.

Explication

Le tribunal de proximité connaît des litiges inférieurs à 10 000 euros, tandis que le tribunal judiciaire connaît de ceux qui dépassent ce seuil. Le tribunal judiciaire et la cour d’appel correspondent à d’autres compétences, et le juge des référés intervient en cas d’urgence.

Explication

Le syndicat peut saisir le tribunal judiciaire et doit être représenté par un avocat lorsque la créance dépasse 10 000 euros. Le juge des référés est prévu en cas d’urgence, le tribunal de proximité n’est pas compétent au-delà du seuil, et l’action sans avocat méconnaît la règle de représentation.

Explication

La condamnation suppose que le juge constate l’approbation du budget prévisionnel, des comptes annuels et des travaux, ainsi que la défaillance du copropriétaire. Se limiter à certains votes omet des conditions requises, tandis qu’une mise en demeure ou une décision judiciaire préalable ne remplace pas ces constats.

Explication

Après une mise en demeure restée sans effet pendant 30 jours concernant une provision exigible du budget prévisionnel, le syndic peut saisir le président du tribunal judiciaire pour obtenir une condamnation. Saisir le juge dès l’envoi ou avant la fin du délai ne respecte pas cette procédure, et celle-ci concerne la provision exigible visée.

Explication

Le copropriétaire défaillant peut être condamné à payer les charges, des dommages et intérêts et des intérêts légaux de retard. Les frais d’avocat ne constituent pas ces sommes, et les réponses qui omettent l’un des deux éléments ne reprennent pas l’ensemble des montants possibles.

Explication

L’article 10-1 permet le remboursement de certains frais de recouvrement, notamment les mises en demeure et les frais de relance, mais exclut les frais d’huissier et d’avocat. Les choix qui incluent ces frais exclus confondent les dépenses remboursables avec celles qui ne le sont pas.

Explication

Les garanties de recouvrement mentionnées pour le syndicat sont l’hypothèque légale, les privilèges mobilier et immobilier, ainsi que l’opposition sur le prix de vente d’un lot. Le privilège mobilier seul omet deux garanties, la saisie des meubles remplace à tort l’opposition, et l’hypothèque conventionnelle n’est pas celle énumérée.

Explication

L’hypothèque légale protège le créancier sur un bien immobilier et doit être inscrite au registre de la publicité foncière pour être valide. Une mise en demeure ne remplace pas cette inscription, la matrice cadastrale est une pièce préparatoire, et l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas la condition de validité indiquée.

Explication

L’opposition prévue par l’article 20 permet de récupérer les créances définitives lors de la vente à titre onéreux d’un lot, et le syndic est invité à l’utiliser car son abstention pourrait engager sa responsabilité. L’hypothèque légale relève d’une autre garantie, les créances provisoires ne correspondent pas à la règle, et l’abstention comporte un risque de responsabilité.

Explication

La saisie immobilière suit les étapes de la fiche d’immeuble, du commandement de payer par huissier, de l’assignation, de l’audience d’orientation et enfin de la vente amiable ou forcée; le titre exécutoire permet au créancier de l’exercer. L’option qui place la vente avant les étapes judiciaires inverse la procédure, celle qui omet assignation et audience la réduit, et l’inscription d’une hypothèque ne remplace pas l’audience d’orientation.

Explication

Le référé provision permet une avance provisoire lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et ne dépend pas d’une condition d’urgence. Une contestation sérieuse fait donc obstacle à la provision; l’urgence ne remplace pas cette condition.

Explication

À compter de sa délivrance, le débiteur ne peut plus vendre librement le bien, sauf vente amiable autorisée dans le cadre de la saisie, et le commandement doit être publié dans les deux mois, soit avant le 10 juin. Le 10 avril confond la délivrance avec l’échéance de publication, le 18 avril applique à celle-ci le délai de paiement de huit jours, et le 10 août étend à tort le délai à quatre mois.