★ À maîtriser
📌 Pour un immeuble déjà bâti, le statut de la copropriété s’applique dès le premier transfert de lot ; pour un immeuble en construction, il s’applique dès la livraison des premiers lots.
📌 Le règlement de copropriété peut restreindre l’usage d’un lot privatif uniquement si la restriction est justifiée par la destination de l’immeuble ; sinon, la clause est réputée non écrite.
Compléments
📌 Le statut de la copropriété ne s’applique pas tant qu’un seul propriétaire détient le lot.
📌 Une nouvelle activité exercée dans un lot privatif ne doit pas engendrer de troubles de voisinage.
📌 L’usage des parties communes peut être réglementé si les limitations sont justifiées par la destination de l’immeuble ; un règlement intérieur peut compléter les règles de vie collective.
Privatif : usage exclusif ; commun : usage ou utilité de tous.
★ À maîtriser
📌 L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue les charges générales, relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, des charges spéciales, afférentes aux services et équipements collectifs et communs.
Compléments
Les honoraires du syndic et les frais d’entretien du gros œuvre sont des exemples de charges générales, tandis que les ascenseurs et le chauffage central illustrent les services et équipements associés aux charges spéciales.
Le carnet d’entretien précise les travaux d’entretien de l’immeuble, tandis que le diagnostic technique global détermine la situation générale de l’immeuble afin d’établir un plan pluriannuel de travaux.
★ À maîtriser
Le propriétaire détermine en principe l’usage de sa partie privative et peut l’habiter, y exercer sa profession ou modifier ou supprimer des éléments et équipements qui lui appartiennent.
Le droit d’usage et de jouissance des parties privatives, bien qu’en principe exclusif, est limité par le règlement de copropriété, les droits des autres copropriétaires et les décisions prises en assemblée générale.
Selon l’article 8, I, alinéa 2, le règlement de copropriété ne peut restreindre les droits des copropriétaires que si les restrictions sont justifiées par la destination de l’immeuble.
Pour exercer une activité au rez-de-chaussée dans un local d’habitation, l’article 631-7-4 du CCH exige l’absence de stipulation contraire dans le bail ou le règlement de copropriété, l’exercice par un ou plusieurs occupants ayant leur résidence principale dans le local, et l’absence de nuisance, de danger pour le voisinage ou de désordre pour le bâti.
Pour exercer une activité dans un étage, l’article 631-7-4 du CCH exige l’absence de stipulation contraire dans le bail ou le règlement, une autorisation du maire, l’exercice dans une partie du logement utilisée par le demandeur comme résidence principale, et l’absence de nuisance, de danger pour le voisinage ou de désordre pour le bâti.
Compléments
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 encadre la réalisation de travaux dans les parties privatives, qui peuvent être d’intérêt collectif, et l’article 25 prévoit alors une décision de l’assemblée générale à la majorité absolue.
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 concerne les décisions relatives aux actes d’acquisition immobilière et de disposition.
En cas de litige relatif à un trouble de voisinage, il est possible de demander la cessation du trouble et des dommages et intérêts.
En cas de contradiction entre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, l’état descriptif s’applique.
La clause d’habitation bourgeoise peut être exclusive, en interdisant toute activité, ou relative, en permettant certaines activités, notamment des professions libérales ; une clause absolue peut interdire aussi les activités libérales et syndicales.
Une activité professionnelle peut être autorisée par le règlement de copropriété si elle ne nuit pas à la copropriété ; le règlement peut réserver ces activités au rez-de-chaussée et destiner les étages à une occupation bourgeoise.
★ À maîtriser
📌 Les travaux liés à un changement d’affectation nécessitent une autorisation de l’assemblée générale et la délivrance d’un permis de construire.
📌 En cas de litige sur un changement d’affectation, les juges examinent l’efficacité du règlement de copropriété, c’est-à-dire la volonté des fondateurs, ainsi que ses éventuelles imprécisions.
Compléments
Une perte substantielle du coefficient d’occupation des sols peut caractériser un changement d’affectation.
La construction d’un nouveau local entraîne une répartition des charges et des tantièmes.
Une clause interdisant les commerces « malodorants, insalubres ou dangereux » a empêché la création de restaurants et de bars-discothèques.
★ À maîtriser
Une assemblée générale ne peut, quelle que soit la majorité, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de leurs modalités de jouissance définies par le règlement de copropriété, sauf si celui-ci autorise cette modification.
La suppression d’un équipement commun, comme la distribution d’eau ou le chauffage, peut être votée à la majorité absolue de l’article 25 si elle ne porte pas atteinte à la jouissance des parties privatives, constitue une amélioration et respecte la destination de l’immeuble.
Un copropriétaire ne peut s’opposer à des travaux d’intérêt collectif décidés en assemblée générale et nécessitant l’accès à sa partie privative, sauf si la consistance ou la jouissance de celle-ci est altérée de manière durable.
Compléments
La suppression des services de gardiennage peut être autorisée sous certaines conditions, par un vote à la double majorité ou à l’unanimité.
Le changement du dispositif de fermeture de l’immeuble est voté à la majorité simple prévue par l’article 24.
Un copropriétaire peut être indemnisé du préjudice causé par des travaux, notamment en cas de diminution définitive de la valeur de son lot ou de trouble grave de jouissance, et peut demander une indemnité provisionnelle.
🔄 La procédure d’exécution des travaux comprend les étapes suivantes :
L’AG peut organiser les équipements communs, mais ne peut imposer la modification des parties privatives.
★ À maîtriser
Un copropriétaire est libre de céder son lot, et les clauses d’inaliénabilité ou les restrictions à la vente sont annulées.
La location meublée saisonnière d’une résidence principale est autorisée sans formalité jusqu’à 120 jours par an ; au-delà, une autorisation de changement d’usage est nécessaire et l’activité peut être considérée comme commerciale.
En copropriété, la location saisonnière dépend des clauses du règlement et de la destination de l’immeuble ; si le règlement est muet, elle est possible tant qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Compléments
📌 Le règlement de copropriété peut limiter la vente d’un lot accessoire vendu seul, comme une cave ou une chambre de bonne, ou prévoir la vente aux autres copropriétaires.
📌 La location meublée d’une résidence secondaire constitue un changement d’usage selon la loi ALUR.
📌 Une autorisation de la mairie est requise pour louer une résidence secondaire dans une ville de plus de 200 000 habitants, dans la petite couronne parisienne ou dans une ville de plus de 50 000 habitants comportant des zones tendues.
★ À maîtriser
📌 Chaque copropriétaire peut utiliser une partie commune lorsque cet usage est indispensable à l’usage normal des parties privatives de son lot.
📌 Un copropriétaire ne peut pas empiéter sur les parties communes, par exemple en réduisant la largeur d’un passage commun.
Compléments
Les copropriétaires ne peuvent pas réserver une piscine située dans les parties communes à quelques copropriétaires seulement.
La tolérance des autres copropriétaires face à l’occupation illicite des parties communes ne peut pas être invoquée comme moyen de défense par le copropriétaire qui les encombre.
Le syndic doit, dans le cadre de ses pouvoirs d’administration et de police, assurer l’accès de tous les copropriétaires aux parties communes ; sa responsabilité peut être engagée s’il manque à cette obligation.
Les travaux affectant les parties communes doivent respecter la destination de l’immeuble et être autorisés par l’assemblée générale à la majorité absolue.
Usage nécessaire des parties communes, mais interdiction d’y empiéter.
★ À maîtriser
Les articles 10, 11 et 12 de la loi du 10 juillet 1965 portent respectivement sur la participation aux charges, la modification des charges et les poursuites judiciaires concernant leur répartition.
Dans leurs rapports entre eux, les copropriétaires sont considérés comme des tiers.
📌 Les copropriétaires sont soumis, dans leurs rapports de voisinage, à la responsabilité fondée sur les troubles de voisinage.
📌 Il n’existe pas de solidarité entre copropriétaires : chacun est tenu de la dette qu’il a contractée, et le syndic ne peut réclamer à un autre copropriétaire les charges impayées par l’un d’eux.
Compléments
La loi du 10 juillet 1965 est le texte de référence des obligations des copropriétaires.
L’article 14-1 porte sur le vote du budget prévisionnel et l’article 14-3 sur sa gestion comptable.
L’article 19 porte sur le recouvrement des créances et l’article 19-2 sur la procédure de recouvrement des créances.
Le règlement de copropriété peut compléter les obligations de voisinage par des clauses qui les renforcent ou les assouplissent.
Tiers entre eux, mais chacun répond de sa dette
★ À maîtriser
Les charges générales financent la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble, tandis que les charges spéciales résultent de l’usage des services collectifs et des équipements communs.
Les charges communes sont réparties selon la quote-part, déterminée notamment par la superficie, la localisation et la consistance du lot, tandis que les charges spéciales sont réparties selon l’utilisation effective des équipements financés.
Chaque copropriétaire doit régler les charges à hauteur de sa quote-part, au moyen de provisions appelées par le syndic chaque trimestre.
Compléments
Les charges générales comprennent notamment la réfection du gros œuvre, l’entretien des halls et couloirs, le maintien des canalisations, la rémunération du personnel, le nettoyage, les produits d’entretien, la rémunération du syndic, l’assurance et le salaire du gardien.
Les charges spéciales comprennent notamment les dépenses d’ascenseur, de chauffage et d’eau chaude.
Les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque ainsi que les honoraires du syndic liés à une fraction ou à une mutation de lot sont imputables aux seuls copropriétaires concernés.
★ À maîtriser
Le carnet d’entretien comporte obligatoirement l’adresse de l’immeuble, l’identité du syndic en exercice et les références des contrats d’assurance de l’immeuble avec leurs dates d’échéance.
Les copropriétaires et les futurs copropriétaires sont destinataires du carnet d’entretien, que le syndic délivre ou met à disposition sur l’intranet de la copropriété.
📌 Le recouvrement des charges impayées relève personnellement du syndic, qui doit user de tous les moyens nécessaires et ne peut déléguer cette charge à un tiers.
📌 Pour un litige inférieur à 5 000 euros, une tentative de résolution amiable peut être obligatoire avant la saisine du juge, sous réserve notamment de l’urgence, de l’indisponibilité d’un conciliateur ou de l’impossibilité de prévoir une tentative de conciliation.
📌 Après la mise en demeure, le copropriétaire défaillant dispose de 30 jours pour payer et doit des intérêts de retard calculés au taux légal de 4,47 % si le créancier n’est pas un professionnel, ou de 2,06 % si le créancier est un professionnel.
Compléments
📌 Des informations complémentaires portant sur des études techniques à réaliser peuvent être inscrites au carnet d’entretien sur décision de l’assemblée générale.
📌 Le syndic doit tenir le carnet d’entretien à jour, faute de quoi sa responsabilité peut être engagée par les copropriétaires.
📌 Le syndic qui ne met pas en œuvre tous les moyens de recouvrement nécessaires peut engager sa responsabilité.
📌 La procédure participative est un contrat de négociation où chaque partie est accompagnée de son avocat ; en conciliation, un conciliateur choisi par les parties propose gratuitement une solution ; en médiation, un médiateur accompagne les parties vers un accord, et la médiation est payante.
📌 Les charges deviennent exigibles après leur validation par l’assemblée générale.
📌 Si l’impayé cause un dommage au syndicat ou aux autres copropriétaires, la responsabilité civile du copropriétaire peut être engagée avec l’accord de l’assemblée générale.
Rappel → mise en demeure → délai de 30 jours → recours amiable ou judiciaire
★ À maîtriser
📌 Le syndicat doit prouver que le copropriétaire poursuivi est débiteur des sommes réclamées et que la créance est certaine, liquide et exigible.
Compléments
★ À maîtriser
📌 Pour les créances inférieures à 4 000 euros, le recouvrement peut être confié à un huissier de justice, qui propose un accord au copropriétaire ; en cas de refus, l’affaire peut être portée devant le tribunal judiciaire.
📌 Selon l’article 835 du code de procédure civile, le référé provision suppose une obligation non sérieusement contestable, sans condition d’urgence ; il permet d’accorder une provision au syndicat à titre provisoire.
Compléments
📌 L’ordonnance rendue sur une injonction de payer n’est pas susceptible d’appel et cette procédure ne permet pas de demander des dommages et intérêts.
📌 Le référé provision ne permet pas de réaliser une saisie immobilière et la provision doit être confirmée par un jugement du tribunal judiciaire.
★ À maîtriser
📌 Le tribunal de proximité est compétent pour les litiges inférieurs à 10 000 euros, tandis que le tribunal judiciaire est compétent pour les litiges supérieurs à 10 000 euros.
📌 Le syndicat peut saisir le tribunal judiciaire et, en cas d’urgence, le juge des référés ; pour une créance supérieure à 10 000 euros, il doit être représenté par un avocat.
Compléments
📌 Un appel de la décision de justice peut être formé dans les 15 jours suivant cette décision.
Le référé répond à l’urgence, tandis que le jugement au fond tranche le litige.
★ À maîtriser
Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, après une mise en demeure infructueuse pendant 30 jours concernant une provision exigible du budget prévisionnel, le syndic peut saisir le président du tribunal judiciaire afin d’obtenir la condamnation du copropriétaire au paiement de cette provision.
Le copropriétaire défaillant peut devoir :
📌 L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet le remboursement de certains frais de recouvrement, notamment les mises en demeure et les frais de relance, mais exclut les frais d’huissier de justice et d’avocat.
Compléments
📌 Les dommages et intérêts ne peuvent être demandés que si le copropriétaire défaillant est de mauvaise foi.
Mise en demeure → 30 jours sans effet → saisine du président du TJ.
★ À maîtriser
📌 L’opposition prévue par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 permet de récupérer, lors de la vente à titre onéreux d’un lot, les créances définitives ; le syndic est invité à l’utiliser, car son abstention pourrait engager sa responsabilité.
Compléments
🔄 La procédure d’hypothèque légale comporte ces étapes :
L’inscription de l’hypothèque légale ne nécessite pas l’autorisation de l’assemblée générale et ne fait pas partie des honoraires du syndic.
Le privilège mobilier du syndicat, prévu par l’article 19, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965, permet de recouvrer les créances sur les meubles garnissant l’appartement ou sur les loyers perçus par le copropriétaire ; il ne peut pas s’appliquer si l’appartement est en location et n’est soumis à aucun formalisme particulier.
Pour éviter la nullité de l’opposition sur le prix de vente d’un lot, sa notification doit intervenir dans les 15 jours et préciser le montant et les causes de la créance ; lors d’une vente judiciaire, elle doit être signifiée à l’avocat du syndic ou du syndicat.
La procédure d’opposition comprend la vente judiciaire ou amiable du lot, la notification de l’opposition par le syndic et le recouvrement de la créance ; l’opposition bloque le prix de vente et entraîne une hypothèque légale.
En l’absence de contestation de l’opposition pendant 3 mois, celle-ci vaut acceptation ; si le vendeur conteste le prix, la somme ne peut être libérée que sur décision judiciaire.
Le commandement de payer mentionne l’obligation de payer dans les 8 jours ; à compter de sa délivrance, le débiteur ne peut plus vendre librement le bien, sauf vente amiable autorisée dans le cadre de la saisie, et le commandement doit être publié au fichier immobilier dans les 2 mois suivant sa délivrance.
L’assignation à comparaître doit être délivrée dans les deux mois suivant la publication du commandement de payer.
À l’audience d’orientation, le juge peut : autoriser la vente amiable, ordonner la vente forcée, mettre fin à la procédure de saisie en cas de surendettement, suspendre la procédure de saisie en cas de surendettement
📌 Lors d’une vente amiable, le juge fixe le prix minimum et une audience de mise au point quatre mois plus tard ; si le débiteur justifie d’un compromis, le juge peut accorder trois mois supplémentaires pour signer l’acte authentique, puis prononcer la vente forcée si les conditions ne sont pas remplies.
📌 Lors d’une vente forcée, le juge fixe la date de vente aux enchères entre deux et quatre mois après la dernière audience, publie l’annonce et le créancier fixe la mise à prix du bien.
| Type | Dépenses financées | Répartition |
|---|---|---|
| Charges générales | Conservation, entretien et administration de l’immeuble | Selon la quote-part du lot |
| Charges spéciales | Usage des services et équipements communs | Selon l’utilisation effective |
| Procédure | Condition ou objet | Effet ou limite |
|---|---|---|
| Injonction de payer | Requête du syndic au juge | Délai d’un mois pour s’exécuter ; pas de dommages et intérêts |
| Référé provision | Urgence et obligation non sérieusement contestable | Provision provisoire, sans saisie immobilière |
| Procédure accélérée | Provision exigible impayée et mise en demeure infructueuse 30 jours | Saisine du président du tribunal judiciaire |
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1. Lorsqu’un lot de copropriété est décrit dans un acte, quels éléments le composent selon la définition du lot ?
2. Dans un immeuble en construction, les premiers lots sont livrés alors que les autres sont encore en chantier. À quel moment le statut de la copropriété commence-t-il à s’appliquer ?
Mémorisez les concepts clés de Droits des copropriétaires avec 95 flashcards interactives.
Quels éléments composent un lot de copropriété ?
Une partie privative, une quote-part des parties communes et, le cas échéant, un équipement commun collectif.
Quand le statut de copropriété s’applique-t-il à un immeuble bâti ou en construction ?
Dès le premier transfert de lot pour un immeuble bâti, et dès la livraison des premiers lots pour un immeuble en construction.
À quel usage sont destinées les parties privatives selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 ?
À l’usage exclusif d’un copropriétaire.
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