Fiche de révision : Usufruit et servitudes

📋 Plan du Cours

1. Nature et sources de l’usufruit
2. Droits de l’usufruitier
3. Obligations et extinction de l’usufruit
4. Définition et caractères des servitudes
5. Types de servitudes
6. Modes d’établissement des servitudes
7. Servitudes légales et voisinage
8. Régime et extinction des servitudes

📖 1. Nature et sources de l’usufruit

🔑 Notions clés & Définitions

• Usufruit : droit réel temporaire défini à l’article 578 du Code civil

★ À maîtriser

• L’usufruitier qui améliore le bien ne peut prétendre à aucune indemnité, conformément à l’article 599 du Code civil.

Compléments

• L’usufruit peut porter sur tout type de bien meuble ou immeuble.

• L’usufruit légal comprend notamment celui du conjoint survivant prévu à l’article 757 du Code civil et la jouissance légale des parents prévue à l’article 386-1.

• L’usufruit conventionnel peut servir à des montages fiscaux et financiers, notamment par donation d’usufruit, sur des parts de société ou en viager.

📖 2. Droits de l’usufruitier

★ À maîtriser

• L’usufruitier peut utiliser le bien et n’est pas responsable des détériorations causées dans le cadre d’un bon entretien, selon l’article 589 du Code civil.

• Les fruits dont bénéficie l’usufruitier sont :

  • les fruits naturels
  • les fruits industriels
  • les fruits civils

📌 L’usufruitier peut conclure des baux de moins de 9 ans, mais ne peut conclure de baux commerciaux ou ruraux, selon l’article 595 du Code civil.

Compléments

• L’usufruitier peut accomplir les actes conservatoires et les actes d’administration du bien.

• L’usufruitier peut construire directement sur le fonds et est pleinement propriétaire de ses constructions.

📖 3. Obligations et extinction de l’usufruit

★ À maîtriser

• Avant l’entrée en possession, l’usufruitier doit réaliser un inventaire avec le nu-propriétaire, conformément à l’article 600 du Code civil.

• L’usufruitier doit conserver la destination du bien et en jouir en personne raisonnable, notamment en assurant son entretien et le paiement des charges.

• Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations et les charges non périodiques.

• L’usufruit peut notamment s’éteindre par : l’effet du temps, la perte de la chose, le non-usage, la renonciation, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété

Compléments

• L’usufruitier doit fournir une garantie, sous forme de caution ou d’hypothèque.

• L’usufruitier paie les charges fiscales périodiques et les réparations d’entretien.

• À l’extinction de l’usufruit, la chose doit être restituée et les comptes doivent être réalisés.

📖 4. Définition et caractères des servitudes

🔑 Notions clés & Définitions

• Servitude : une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire

★ À maîtriser

📌 Une servitude suppose au moins deux fonds appartenant à deux propriétaires différents.

📌 La charge réduit les droits du propriétaire du fonds servant, sans pouvoir créer un empiétement ni une dépossession totale.

Compléments

• Le fonds dominant doit retirer une utilité de la servitude, par exemple le passage, la vue, la prévention d’une inondation ou la non-concurrence.

📌 Les servitudes sont opposables sous réserve de publicité foncière et sont accessoires, indivisibles et en principe perpétuelles.

📌 Une servitude peut s’éteindre par convention ou par non-usage pendant 30 ans, exceptions au caractère perpétuel.

📖 5. Types de servitudes

★ À maîtriser

• Selon leur origine, les servitudes sont : naturelles, dictées par la nature, légales, imposées par la loi, du fait de l’homme, résultant d’un acte juridique, d’une prescription acquisitive ou d’une décision de justice

📌 Une servitude continue s’exerce en permanence sans intervention de son titulaire, tandis qu’une servitude discontinue nécessite cette intervention, comme le droit de passage (article 688 du Code civil).

Compléments

📌 Une servitude apparente se matérialise par un ouvrage visible, tandis qu’une servitude non apparente est invisible.

• Les conduites d’eau illustrent les servitudes continues, et le droit de passage illustre les servitudes discontinues.

📖 6. Modes d’établissement des servitudes

★ À maîtriser

• La création d’une servitude par titre exige :
  • un consentement libre et éclairé
  • la capacité juridique
  • un rapport entre deux fonds
  • un acte conventionnel ou unilatéral
  • une publicité foncière

📌 La prescription d’une servitude exige une possession avec corpus et animus durant 30 ans et ne concerne que les servitudes apparentes et continues, sauf les servitudes légales.

📌 La destination du père de famille suppose que deux fonds aient appartenu au même propriétaire, qu’un aménagement de servitude ait été établi par celui-ci avant leur séparation et qu’aucune stipulation de l’acte de séparation ne s’oppose à son maintien ; une volonté expresse de le maintenir dans cet acte n’est pas nécessaire.

Compléments

• En cas d’imprécision de la convention constitutive, l’article 696 du Code civil s’applique.

📌 La destination du père de famille ne produit pas d’effet sur les tiers en cas d’empiétement ou de trouble de voisinage.

📖 7. Servitudes légales et voisinage

★ À maîtriser

• Les servitudes légales réciproques comprennent : les règles de distance des plantations et ouvrages, les jours et vues sur le fonds voisin, l’égout des toits

📌 En ligne droite, une vue sur le fonds voisin doit respecter une distance de 1,90 m selon l’article 678 du Code civil, et le voisin peut en demander la suppression si cette règle n’est pas respectée.

Compléments

• L’article 674 du Code civil concerne notamment la distance des arbres, indiquée à 2 mètres du mur voisin, et la possibilité d’en demander l’arrachage.

• Les servitudes légales unilatérales comprennent le passage pour un terrain enclavé, prévu à l’article 682 du Code civil, et le passage des eaux, prévu à l’article 640.

📖 8. Régime et extinction des servitudes

★ À maîtriser

📌 Le fonds dominant dispose en principe d’un droit d’usage sur le fonds servant, dont l’étendue peut être fixée par le contrat pour une servitude conventionnelle.

📌 L’usage de la servitude ne doit pas aggraver la charge initiale, conformément à la règle de fixité prévue à l’article 702 du Code civil.

• Une servitude peut s’éteindre par :
  • l’impossibilité de l’exercer
  • la disparition de la pluralité de fonds
  • la renonciation du titulaire
  • le non-usage pendant 30 ans

Compléments

📌 Le propriétaire du fonds servant n’est pas tenu d’entretenir la servitude, sauf disposition conventionnelle contraire, et peut faire respecter sa fixité et refuser la modification de son assiette sans son accord.

• Les actions possibles comprennent :
  • l’action pétitoire
  • l’action négatoire du fonds servant
  • l’action confessoire du fonds dominant
  • l’action en dommages et intérêts
  • la demande de remise en l’état