Fiche de révision : Activité-1_Séance-3

📋 Plan du Cours

1. Patrimoine et droits réels
2. Prérogatives et limites de propriété
3. Démembrement et transmission des droits
4. Étendue de la propriété immobilière
5. Acquisition et clauses notariales
6. Propriété individuelle et collective
7. Publicité foncière et vérifications
8. Modernisation de la publicité foncière

📖 1. Patrimoine et droits réels

🔑 Notions clés & Définitions

• Patrimoine : Universalité de droit comprenant un actif composé de biens et de créances et un passif composé de dettes.
• Droit réel : Pouvoir direct et immédiat sur une chose.

📝 Points essentiels

📌 Les droits patrimoniaux ont une valeur pécuniaire et sont cessibles, transmissibles, saisissables et prescriptibles, contrairement aux droits extrapatrimoniaux qui sont dépourvus de valeur pécuniaire et sont incessibles, intransmissibles, insaisissables et imprescriptibles.

• Les droits patrimoniaux comprennent:
  • les droits personnels
  • les droits intellectuels
  • les droits réels

📌 Les droits réels principaux comprennent la pleine propriété et ses démembrements, tandis que les droits réels accessoires garantissent une créance et comprennent notamment l’hypothèque, le nantissement et le gage.

💡 Astuce mémo

Droit personnel : relation entre personnes ; droit réel : pouvoir direct sur une chose

📖 2. Prérogatives et limites de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de propriété : Droit le plus complet qu’une personne puisse avoir sur une chose.
• Usus, fructus et abusus : Le propriétaire dispose de l’usus, droit d’utiliser le bien, du fructus, droit d’en percevoir les fruits, et de l’abusus, droit d’en disposer notamment en le vendant ou en le donnant.

★ À maîtriser

📌 Les règles d’urbanisme peuvent limiter l’usus en restreignant la constructibilité, les règles d’encadrement des loyers peuvent limiter le fructus, et un droit de préemption peut limiter l’abusus.

Compléments

📌 Lors d’une opération immobilière, les limites à l’usus et au fructus doivent être portées à la connaissance de l’acquéreur et les limites à l’abusus doivent être purgées pour permettre le transfert projeté.

💡 Astuce mémo

UFA : usus, fructus, abusus

📖 3. Démembrement et transmission des droits

🔑 Notions clés & Définitions

• Usufruit : L’usufruit confère à l’usufruitier l’usus et le fructus, tandis que l’abusus demeure au nu-propriétaire.
• Servitude : Charge imposée à un fonds servant au profit de l’usage et de l’utilité d’un fonds dominant.

📝 Points essentiels

📌 Pour transmettre la pleine propriété d’un bien démembré, l’usufruitier doit transmettre l’usus et le fructus et le nu-propriétaire doit transmettre l’abusus, de sorte que les deux doivent comparaître à l’acte.

📌 Selon l’adage nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habe, personne ne peut transférer à autrui plus de droits qu’il n’en possède lui-même.

💡 Astuce mémo

Démembrement : droits de nature différente ; indivision : droits concurrents de même nature

📖 4. Étendue de la propriété immobilière

🔑 Notions clés & Définitions

• Bornage : Délimitation matérielle de la ligne séparative de deux fonds au moyen de bornes implantées dans le terrain par un géomètre-expert.

📝 Points essentiels

📌 Selon l’article 552 du Code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, sous réserve des exceptions prévues pour les servitudes.

• L’assiette de la propriété immobilière comprend le fonds, le dessus du fonds et le tréfonds, et sa transmission inclut les constructions par accession sauf exception comme la création d’un droit de superficie.

💡 Astuce mémo

Fonds → dessus → tréfonds

📖 5. Acquisition et clauses notariales

🔑 Notions clés & Définitions

• Origine de propriété : Clause relatant les mutations intervenues pendant les trente dernières années et vérifiant la continuité et la légitimité de la chaîne de propriété.
• Effet relatif : Clause indiquant la nature de la mutation, la date et le notaire de l’acte antérieur ainsi que ses références de publicité foncière.

📝 Points essentiels

📌 L’article 711 du Code civil prévoit l’acquisition par acte juridique, notamment par succession, donation entre vifs ou testamentaire et effet des obligations, tandis que l’article 712 prévoit l’acquisition par accession, incorporation ou prescription.

• L’usucapion permet d’acquérir la propriété immobilière par une possession utile prolongée remplissant les conditions légales.

📌 L’absence de clause d’effet relatif entraîne le rejet de la formalité de publicité foncière en application de l’article 3 du décret du 4 janvier 1955.

💡 Astuce mémo

Acquérir → publier → retracer trente ans

📖 6. Propriété individuelle et collective

🔑 Notions clés & Définitions

• Indivision : Régime dans lequel plusieurs personnes exercent des droits réels concurrents et de même nature sur un même bien, chacun détenant une quote-part de l’ensemble.
• Copropriété : Organisation d’un immeuble construit divisé en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
• Mitoyenneté : Indivision portant sur la limite séparative entre deux fonds et matérialisée par une séparation comme un mur, une haie ou une clôture.

★ À maîtriser

📌 La propriété individuelle appartient à une seule personne physique ou morale, tandis que la propriété collective repose sur plusieurs titulaires ou sur un régime collectif organisé.

📌 La vente d’un bien indivis exige le consentement de tous les indivisaires, qui doivent comparaître ou être représentés à l’acte.

Compléments

📌 Le régime de la copropriété suppose des constructions, des lots comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes, et au moins deux copropriétaires.

💡 Astuce mémo

Indivision : quotes-parts invisibles ; copropriété : lots et parties communes identifiables

📖 7. Publicité foncière et vérifications

🔑 Notions clés & Définitions

• Publicité foncière : Ensemble des règles assurant l’information sur la situation juridique des immeubles au moyen d’un fichier tenu par un service dépendant de la Direction générale des finances publiques.
• État hypothécaire hors formalité : Document permettant de vérifier les droits, charges et inscriptions concernant un immeuble auprès du service de publicité foncière compétent.

★ À maîtriser

📌 Le service de publicité foncière ne peut inscrire ou radier une information qu’au vu d’un acte authentique ou d’un jugement, et les tiers peuvent consulter le fichier immobilier.

📌 Le défaut de publicité foncière ne rend pas l’acte nul mais le rend en principe inopposable aux tiers, sauf notamment pour certains actes à cause de mort et les conventions d’indivision, pour lesquels la sanction est l’octroi de dommages et intérêts.

Compléments

📌 Un acte soumis à publicité foncière doit être publié au service compétent du lieu de situation de l’immeuble, et une opération concernant plusieurs territoires doit être publiée dans chacun des bureaux concernés.

• La pratique considère que l’état hypothécaire hors formalité est valable pendant deux mois, bien qu’aucun délai légal de validité ne soit prévu.

💡 Astuce mémo

Publication → opposabilité aux tiers ; défaut de publication → inopposabilité

📖 8. Modernisation de la publicité foncière

★ À maîtriser

• Le dispositif ANF permet aux notaires munis d’une clé REAL d’interroger directement et numériquement le fichier immobilier et d’obtenir automatiquement un état-réponse intégré au logiciel de rédaction d’actes.

📌 L’ordonnance du 19 juin 2024 n’est pas encore entrée en vigueur et ses dispositions entreront en vigueur à une date fixée par décret, au plus tard le 31 décembre 2028.

Compléments

• L’ordonnance n° 2024-562 du 19 juin 2024 vise à réunir et moderniser les règles de publicité foncière dans le Code civil et à clarifier le régime des privilèges immobiliers et des hypothèques.

💡 Astuce mémo

Télé@ctes → ANF → réforme codifiée

📊 Tableaux de synthèse

Prérogatives et démembrements

Modes de propriété collective