Fiche de révision : Encadrement des loyers

📋 Plan du Cours

1. Fondement et villes concernées
2. Plafonds et catégories de loyers
3. Complément de loyer
4. Fixation et renouvellement du loyer
5. Relocation et non-respect du plafond
6. Loi 3DS et contrôle

📖 1. Fondement et villes concernées

📝 Points essentiels

📌 L’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Elan, prévoit l’encadrement expérimental des loyers pendant huit ans dans les villes qui en font la demande, lorsque les tensions du marché immobilier sont attestées par des critères objectifs.

• Paris applique l’encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2019.

• Les autres territoires concernés sont:

  • Lille depuis le 1er mars 2020
  • Plaine Commune depuis le 1er juin 2021
  • Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021
  • Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021
  • Bordeaux depuis le 15 juillet 2022
  • Montpellier depuis le 1er juillet 2022
  • Communauté d’agglomération Pays basque depuis le 25 novembre 2024
  • Grenoble-Alpes Métropole depuis le 20 janvier 2025

📖 2. Plafonds et catégories de loyers

🔑 Notions clés & Définitions

• Loyer de référence : Loyer médian fixé chaque année par le préfet pour chaque catégorie de logement et secteur géographique dans les zones dotées d’un observatoire local des loyers.

★ À maîtriser

• Le loyer de référence majoré correspond au loyer médian majoré de 20 %, tandis que le loyer de référence minoré correspond au loyer médian minoré de 30 %.

Compléments

• Les catégories de logements sont notamment déterminées par le type de logement, le caractère meublé ou non meublé, le nombre de pièces principales, l’époque de construction et la localisation.

💡 Astuce mémo

Loyer médian → référence ; référence majorée → plafond ; référence minorée → seuil bas

📖 3. Complément de loyer

📝 Points essentiels

📌 Un complément de loyer est possible uniquement pour un loyer majoré lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, non déjà prises en compte dans le loyer de référence et non récupérables au titre des charges ou des travaux d’économie d’énergie.

📌 Pour les baux signés depuis le 1er août 2022, aucun complément de loyer ne peut être appliqué notamment en présence de sanitaires sur le palier, de signes d’humidité, d’une performance énergétique F ou G, de fenêtres laissant anormalement passer l’air, d’un vis-à-vis à moins de dix mètres, d’infiltrations ou inondations extérieures, de problèmes récents d’évacuation d’eau, d’une installation électrique dégradée ou d’une mauvaise exposition de la pièce principale.

• Le locataire peut contester le complément de loyer dans les trois mois suivant la signature du bail devant la commission départementale de conciliation, puis saisir le tribunal judiciaire dans les trois mois suivant l’avis de la commission en cas d’échec de la conciliation.

💡 Astuce mémo

Le complément valorise un logement, mais les défauts l’interdisent

📖 4. Fixation et renouvellement du loyer

★ À maîtriser

📌 Pour un logement vacant depuis au moins 18 mois, une première location ou un logement ayant bénéficié depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer est librement fixé dans la limite du loyer de référence majoré.

📌 En cas de reconduction tacite, le loyer peut uniquement être révisé selon la variation de l’IRL prévue au contrat, tandis qu’un renouvellement exprès permet une action en diminution ou une action en réévaluation.

• Le locataire peut demander une diminution lorsque le loyer hors complément dépasse le loyer de référence majoré en notifiant sa proposition au moins cinq mois avant le terme, puis la CDC peut être saisie quatre mois avant le terme et le juge avant le terme en cas d’échec.

📌 Le bailleur peut demander une réévaluation lorsque le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, mais il ne peut pas donner congé au locataire pour la même échéance et le nouveau loyer proposé doit rester inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

Compléments

• Le locataire peut contester une action en réévaluation en produisant trois références de loyers comparables du voisinage, ou six références dans une agglomération de plus d’un million d’habitants.

💡 Astuce mémo

Fixation initiale → renouvellement tacite ou exprès → diminution ou réévaluation

📖 5. Relocation et non-respect du plafond

📝 Points essentiels

• Lors d’une relocation après une vacance de moins de 18 mois, le loyer doit respecter à la fois le loyer de référence majoré et le loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé selon l’IRL si la révision n’a pas été appliquée au cours des douze derniers mois.

• Si le dernier loyer est manifestement sous-évalué, la hausse ne peut excéder la moitié de la différence entre le loyer de voisinage comparable et le précédent loyer, et le nouveau loyer reste limité par le loyer de référence majoré.

• Après des travaux d’amélioration ou de mise en conformité d’un montant au moins égal à six mois de loyer, le nouveau loyer ne peut dépasser la plus faible des deux limites suivantes : le loyer annuel réévalué dans la limite de 15 % du montant TTC des travaux ou le loyer de référence majoré.

• En cas de dépassement du loyer de référence majoré, le préfet ou le maire peut demander sous deux mois la mise en conformité du bail et la restitution des trop-perçus, puis une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

💡 Astuce mémo

Loyer excessif → mise en conformité → restitution → sanction

📖 6. Loi 3DS et contrôle

★ À maîtriser

• La loi n° 2022-217 du 21 février 2022, dite loi 3DS, impose depuis le 1er juillet 2022 des mentions obligatoires dans les annonces immobilières et renforce l’encadrement des loyers.

• Dans les zones soumises à encadrement, l’annonce doit mentionner le loyer de référence majoré avec la formule « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) », le loyer de base et, le cas échéant, le complément de loyer.

• Les quatre conditions sont:

  • écart important entre le niveau moyen des loyers privés et sociaux
  • niveau de loyer médian élevé
  • faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années
  • perspectives limitées de production pluriannuelle de logements

📌 La loi 3DS permet aux mairies de demander à la préfecture une délégation du pouvoir de contrôle, de mise en demeure et de sanction des bailleurs qui ne respectent pas l’encadrement des loyers.

Compléments

• Les procédures de signalement mises en place à Paris et à Lille permettent au locataire de vérifier le respect de l’encadrement des loyers puis de signaler un dépassement avec ses justificatifs.

💡 Astuce mémo

Annonce → candidature → délégation du contrôle → signalement

📊 Tableaux de synthèse

Références et effets sur le loyer