★ À maîtriser
📌 Dans l’accord de principe, les parties acceptent le principe d’un contrat projeté et s’engagent à poursuivre les négociations de bonne foi, sans être tenues de conclure le contrat définitif.
Compléments
📌 La présence de conditions suspensives ne suffit pas à distinguer un accord de principe d’une promesse synallagmatique.
Accord de principe : négocier ; promesse synallagmatique : conclure
★ À maîtriser
📌 Pour un contrat consensuel, l’accord sur les éléments essentiels suffit à former le contrat, et la promesse synallagmatique vaut en principe vente dès l’accord sur la chose et le prix, conformément à l’article 1589, alinéa 1er.
📌 Pour un contrat solennel, les consentements ne suffisent pas : une formalité exigée par la loi pour la validité doit être accomplie, conformément à l’article 1109 du Code civil.
Compléments
Pour une vente déjà convenue par promesse synallagmatique, la signature ultérieure chez le notaire sert normalement à réaliser la vente.
En cas de refus d’exécuter une promesse synallagmatique, l’autre partie peut demander l’exécution forcée et/ou des dommages-intérêts.
Pour un contrat solennel, une promesse valable engage les parties à accomplir la formalité requise, mais ne vaut pas encore contrat définitif.
Contrat consensuel : accord suffisant ; contrat solennel : formalité nécessaire
★ À maîtriser
📌 La rupture des pourparlers peut être fautive lorsqu’elle intervient tardivement ou brutalement après des négociations longues et avancées.
📌 La durée des négociations est un indice parmi d’autres pour apprécier la faute : une rupture après une période très courte peut être légitime, tandis qu’une rupture après des négociations longues et avancées peut davantage caractériser un comportement fautif.
Compléments
Dans l’affaire des époux X. et Z., la BMCE a formulé de nouvelles exigences alors que le compromis était signé et l’acte authentique préparé, faisant échouer la cession du fonds de commerce.
Dans l’affaire jugée par la première chambre civile le 6 janvier 1998, un acquéreur qui avait promis sans réserve d’acheter les actions n’a annoncé que la veille de la signature prévue qu’il ne poursuivrait pas l’opération faute de garantie bancaire.
Dans l’arrêt de la troisième chambre civile du 22 novembre 2018, une rupture moins d’un mois après le début des négociations, après une seule rencontre et à cause d’un désaccord sur le prix, n’a pas été considérée comme abusive ou brutale.
Négociations longues et avancées → rupture tardive ou brutale susceptible d’être fautive
★ À maîtriser
📌 Une offre faite au public lie son auteur à l’égard du premier acceptant dans les mêmes conditions qu’une offre faite à une personne déterminée, selon Civ. 3e, 28 novembre 1968, Bull. civ. III, n°507.
📌 Pour pouvoir engager son auteur, une offre doit être précise et ferme.
Compléments
📌 À défaut de délai fixé par l’offrant, l’acceptation doit intervenir dans un délai raisonnable, sous peine de caducité de l’offre, selon Civ. 3e, 20 mai 2009, n°08-13.230.
📌 Le silence ne vaut pas à lui seul acceptation, sauf lorsque les circonstances permettent de lui donner la signification d’une acceptation, selon Civ. 1re, 24 mai 2005, Bull. civ. I, n°223.
★ À maîtriser
📌 Le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut obtenir l’annulation du contrat conclu avec un tiers et sa substitution à ce tiers si celui-ci connaissait à la fois l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. - Chambre mixte, 26 mai 2006
Compléments
★ À maîtriser
📌 Par un arrêt publié au Bulletin du 15 mars 2023, la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé que, dès la conclusion d’une promesse unilatérale de vente, le promettant est définitivement engagé à vendre et ne peut plus se rétracter. - Cour de cassation, chambre commerciale
Compléments
La promesse unilatérale examinée dans l’arrêt du 15 mars 2023 avait été conclue avant la réforme du 10 février 2016, de sorte que l’ancien droit était applicable.
La solution du 15 mars 2023 rompt avec l’ancienne jurisprudence issue notamment de Civ. 3e, 15 décembre 1993, Consorts Cruz.
Jurisprudence ancienne : rétractation possible ; revirement de 2023 : engagement définitif
★ À maîtriser
📌 La vente d’un tableau attribué à l’École des Carrache, puis revendu comme une œuvre authentique de Nicolas Poussin, peut être annulée pour erreur sur la qualité substantielle si le consentement du vendeur reposait sur cette conviction erronée, selon Civ. 1re, 22 février 1978, n°76-11.551.
Compléments
📌 En matière de vente d’objet d’art, la référence à une période historique déterminée garantit à l’acheteur que l’œuvre a été produite durant cette période, et l’inexactitude de cette référence suffit à provoquer l’erreur, selon Civ. 1re, 27 février 2007, n°02-13.420 et 03-21.179.
★ À maîtriser
📌 L’acheteur n’a pas d’obligation d’informer le vendeur de la valeur du bien acquis, et sa réticence sur cette valeur ne constitue pas un dol, selon Civ. 1re, 3 mai 2000, n°98-11.381 (Baldus I).
Compléments
📌 L’acquéreur, même professionnel de l’immobilier, n’est pas tenu d’informer le vendeur de la valeur du bien acquis, selon Civ. 3e, 17 janvier 2007 (Baldus II).
Valeur du bien : l’acheteur n’a pas à la révéler ; autre information : le cours n’en précise pas la règle
📌 Les juges du fond peuvent retenir la violence en se fondant sur l’état de faiblesse de la venderesse et l’emprise exercée par son concubin, y compris à partir d’éléments postérieurs à la vente, selon Civ. 3e, 4 mai 2016, n°15-12.454.
★ À maîtriser
📌 Le contenu licite et certain est une condition de validité du contrat prévue par l’article 1128 du Code civil.
Compléments
Le contenu du contrat est licite s’il est conforme à la loi et à l’ordre public, conformément à l’article 1162 du Code civil.
La prestation prévue au contrat doit être possible et déterminée ou déterminable, conformément à l’article 1163 du Code civil.
Les clauses d’un bail d’habitation ne peuvent priver le locataire de la possibilité d’héberger ses proches, même si le bail interdit tout hébergement de tiers, selon Civ. 3e, 6 mars 1996, n°93-11.113.
★ À maîtriser
📌 L’indétermination du prix de contrats ultérieurs prévus par une convention initiale n’affecte pas la validité de cette convention ; l’abus dans la fixation du prix ouvre droit à résiliation ou indemnisation, selon l’arrêt Sumaco/Compagnie atlantique de téléphone du 1er décembre 1995. - Ass. plén.
📌 Une clause limitative de responsabilité n’est annulée que si elle vide l’obligation essentielle de sa substance, et non du seul fait qu’elle porte sur cette obligation, selon l’arrêt Faurecia II de 2010, qui assouplit la jurisprudence Chronopost de 1996. - Com.
Compléments
📌 Le contrat de location de cassettes vidéo conclu pour exploiter un point de location est nul pour absence de contrepartie réelle lorsque cette exploitation était vouée à l’échec dès l’origine en raison de la faible population de la zone, selon Civ. 1re, 3 juillet 1996, n°94-14.800 (Point Club Vidéo).
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1. Deux parties signent un accord portant sur le principe d’un futur contrat, mais le prix reste à discuter. Quelle obligation cet accord leur impose-t-il ?
2. Quelle caractéristique définit la promesse synallagmatique par opposition à un simple accord de principe ?
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Dans un accord de principe, à quoi les parties s’engagent-elles pendant les négociations ?
À poursuivre les négociations de bonne foi.
Quels éléments essentiels les parties conviennent-elles dans une promesse synallagmatique ?
Les éléments essentiels du contrat définitif.
Quels éléments suffisent à former un contrat consensuel selon l’article 1589, alinéa 1er ?
L’accord sur les éléments essentiels.
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