Fiche de révision : Introduction aux règles d'urbanisme

📋 Plan du Cours

1. Droit de l'urbanisme et polices spéciales
2. Densité, reconstruction et restauration
3. Énergie, stationnement et patrimoine
4. Mixité sociale, photovoltaïque et camping
5. Constructions irrégulières, isolement et RNU
6. PLU : contenu, zonage et PADD
7. PLU : élaboration et approbation
8. PLU : évolution, annulation et abrogation
9. Normes supérieures et documents régionaux
10. SCOT : objectifs, retrait et opposabilité
11. PLH et politique de l'habitat
12. Espaces sensibles, certificat et permis

📖 1. Droit de l'urbanisme et polices spéciales

🔑 Notions clés & Définitions

• Police de l’urbanisme : Police administrative spéciale qui encadre occupation et utilisation du sol pour éviter les abus liés aux constructions.
• Service public de l’aménagement : Service public orienté vers l’action administrative pour organiser et accompagner le développement urbain.
• Polices satellites de l’urbanisme : Ensemble de polices administratives spéciales qui touchent à l’urbanisme sans être la police de l’urbanisme au sens strict.
• Servitude d’urbanisme : Servitude comme obligation de droit réel imposée à un fonds dans l’intérêt général, distincte du droit personnel attaché à la personne.
• CDPENAF : Commission départementale chargée de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers, impliquée dans certains avis liés aux projets.

📝 Points essentiels

• Le droit de l’urbanisme vise à encadrer l’aménagement du sol afin que la liberté de construire ne dégénère pas en abus de propriété.
• Les polices spéciales de l’urbanisme couvrent notamment la préservation des monuments historiques, l’installation d’équipements commerciaux et la gestion de certains risques.
• Les servitudes relèvent d’un démembrement du droit de propriété dans l’intérêt général et ne donnent pas lieu à indemnisation selon le cours.
• La CDPENAF peut rendre un avis conforme pour certaines constructions ou installations incompatibles avec les zones habitées.
• Le système d’urbanisme s’est organisé progressivement, avec la généralisation du permis de construire au milieu du XXe siècle et la décentralisation de l’urbanisme ensuite.

💡 Astuce mémo

Police de l’urbanisme = “encadrer l’usage du sol” ; polices satellites = “spécialités autour du sol” (patrimoine, commerces, risques).

📖 2. Densité, reconstruction et restauration

🔑 Notions clés & Définitions

• Densité urbaine : Notion de calcul reliant la surface du terrain à la surface de plancher afin d’évaluer l’intensité d’occupation d’un projet.
• Reconstruction à l’identique : Régime permettant de reconstruire un bâtiment détruit ou démoli en conservant sa configuration initiale dans les conditions prévues.
• Restauration d’un bâtiment : Procédure d’acceptation d’une remise en état d’un bâtiment présentant des murs porteurs essentiels et un intérêt architectural ou patrimonial.

📝 Points essentiels

• La densité se calcule avec un ratio entre la surface de terrain et la surface de plancher, la surface de plancher correspondant aux surfaces closes et couvertes dont le plafond dépasse 1m80.
• La reconstruction à l’identique peut être autorisée après destruction ou démolition dans un délai de 10 ans, à condition que la construction initiale ne soit pas frauduleuse.
• En restauration, la conservation de l’intérêt patrimonial prime même si les matériaux ne sont pas strictement les mêmes, lorsque le bâtiment conserve l’essentiel de ses murs porteurs et un intérêt architectural ou patrimonial.

📖 3. Énergie, stationnement et patrimoine

🔑 Notions clés & Définitions

• Matériaux renouvelables : Principe en droit de l’urbanisme selon lequel on ne peut pas bloquer ni restreindre, au moment du permis, l’usage de matériaux renouvelables.
• Ombrière photovoltaïque : Équipement collectif de stationnement intégrant du photovoltaïque, pouvant être exigé pour couvrir une partie du parking.
• Récupération des eaux de pluie : Exigence de gestion des eaux pluviales imposant d’organiser la récupération de l’eau de pluie liée au projet.
• Protection du patrimoine : Ensemble de règles visant à préserver les éléments patrimoniaux, notamment quand le secteur est couvert par des protections comme les monuments historiques.

📝 Points essentiels

• Le permis de construire ne peut pas être refusé ou assorti d’une opposition destinée à limiter l’usage de matériaux renouvelables.
• La règle sur les performances énergétiques peut être limitée dans certains secteurs protégés, notamment liés aux monuments historiques et à la conservation patrimoniale.
• Les aires de stationnement peuvent être imposées avec des ratios comme 0,75 fois la surface de plancher pour des centres commerciaux.
• Pour les cinémas, la référence indiquée est 1 place pour 6 fauteuils, avec 3 places si le parking est réalisé selon une logique écologique.
• Une ombrière équipée en photovoltaïque doit couvrir au moins la moitié du parking, ou le parking doit être végétalisé, et la récupération d’eau de pluie est obligatoire.

📖 4. Mixité sociale, photovoltaïque et camping

🔑 Notions clés & Définitions

• Mixité sociale : Notion de programmation urbaine qui vise à diversifier les logements et leurs catégories au sein des opérations prévues par le PLU.
• Zone de mixité commerciale : Dispositif de zonage où le PLU encadre le maintien de commerces de proximité via prescriptions et périmètres dédiés.
• STECAL : Secteur de taille et de capacité d'accueil limitée où certaines constructions peuvent être autorisées même dans une zone agricole.
• Performance énergétique renouvelable : Exigence inscrite dans le PLU imposant une performance minimale à partir d’énergies renouvelables, mobilisable notamment pour des équipements comme le photovoltaïque.

📝 Points essentiels

• En zones U et AU, le PLU peut imposer dans les opérations un nombre minimal de logements d’une certaine taille.
• Le PLU peut imposer une part minimale de logements sociaux dans certaines zones afin de favoriser la mixité sociale.
• Le PLU peut créer des zones de mixité commerciale et prévoir une préemption des ventes de commerces pour éviter la disparition du petit commerce.
• Les STECAL peuvent servir à l’accueil des gens du voyage dans des secteurs délimités.
• Le PLU peut imposer une performance énergétique minimale incluant une part renouvelable, permettant d’intégrer des solutions photovoltaïques.

📖 5. Constructions irrégulières, isolement et RNU

🔑 Notions clés & Définitions

• Logement des agriculteurs : Le logement des agriculteurs n’est admis que si la présence de jour et de nuit est nécessaire à l’exploitation agricole.
• CDPNAF : La CDPNAF est l’instance dont l’avis conditionne la délimitation de secteurs STECAL, avant leur inscription dans le document d’urbanisme.
• Principe liberté / exception : Le document d’urbanisme applique d’abord une logique de liberté des usages, en traitant les restrictions comme des exceptions justifiées.

📝 Points essentiels

• Les constructions existantes peuvent faire l’objet d’extensions ou d’annexes si cela ne compromet pas l’activité agricole.
• Les bâtiments nécessaires à l’activité agricole peuvent être autorisés en zone A.
• Un STECAL peut aussi servir d’aire d’accueil pour les gens du voyage.
• La délimitation d’un STECAL se fait après avis de la CDPNAF, ce qui encadre le périmètre du micro-hameau.
• Avec les articles 1 et 2, le règlement précise l’affectation des sols et en déduit les aménagements possibles sur la zone.
• Le PLU peut interdire certains équipements comme des antennes de téléphonie, mais seulement de façon partielle et sous conditions adaptées aux zones concernées.

💡 Astuce mémo

Agriculteur = présence jour et nuit exigée ; STECAL = micro-zone A après avis CDPNAF.

📖 6. PLU : contenu, zonage et PADD

🔑 Notions clés & Définitions

• Plan d’aménagement et de développement durable : Document prospectif du PLU qui fixe les grandes orientations du projet communal après débat en conseil municipal.
• Zonage PLU : Répartition du territoire du PLU en secteurs dotés de règles d’urbanisme différentes selon les zones.
• Zone AU : Zone du PLU destinée à être urbanisée, dont le statut peut évoluer selon les orientations et la procédure appliquée.

📝 Points essentiels

• Le PADD doit faire l’objet d’un débat en conseil municipal (et, pour un PLUi, au sein de l’EPCI et des conseils municipaux concernés).
• À partir du débat sur les orientations du PADD, des coupes et abattages d’arbres peuvent être soumis à déclaration préalable et un sursis à statuer peut être prononcé jusqu’à la formation du PLU.
• Une modification des orientations fixées par le PADD rend nécessaire une procédure de révision du PLU.

💡 Astuce mémo

PADD débattu = protections immédiates : arbres en déclaration + sursis à statuer, jusqu’au PLU final.

📖 7. PLU : élaboration et approbation

🔑 Notions clés & Définitions

• Mise en compatibilité du PLU : Procédure visant à faire évoluer le PLU pour le rendre compatible avec un changement nécessitant une adaptation du document existant.
• Regroupement des procédures (révision simplifiée) : Technique procédurale qui combine plusieurs démarches liées au même changement afin d’éviter de les refaire séparément.
• Examen conjoint PLU : Étape où le projet de la commune ou de l’EPCI est examiné avec l’État et les personnes associées, avec un procès-verbal en fin d’étape.
• Mise en compatibilité avec une norme supérieure : Procédure déclenchée quand le PLU devient incompatible avec une norme hiérarchiquement supérieure, peu importe la cause.

📝 Points essentiels

• Le préfet mène la procédure et organise un examen conjoint du projet communal ou intercommunal avec l’État et les personnes associées, clôturé par un procès-verbal.
• L’enquête publique porte à la fois sur la mise en compatibilité du projet et sur l’intérêt du projet, et ces deux aspects sont regroupés.
• Le projet de mise en compatibilité est transmis à la commune ou à l’EPCI qui dispose de 2 mois pour répondre, le silence valant avis favorable.
• La mise en compatibilité est ensuite approuvée par l’autorité compétente selon la nature de l’acte (arrêté préfectoral ou délibération communale), avec un gain de temps annoncé de 2 ans au lieu de 4.
• Quand une norme supérieure impose une mise en compatibilité, le préfet informe la commune, celle-ci a 1 mois pour accepter puis 6 mois pour modifier son PLU, sinon le préfet conduit la procédure d’office selon les mêmes conditions.
• La mise en compatibilité avec une norme supérieure peut être utilisée quel que soit le rang de la norme supérieure concernée, la logique venant du fait d’assurer la compatibilité du PLU.

💡 Astuce mémo

Préfet pilote + enquête fusionnée : 2 mois pour répondre, silence = accord ; 1 mois pour accepter puis 6 mois pour agir sinon procédure d’office.

📖 8. PLU : évolution, annulation et abrogation

📖 9. Normes supérieures et documents régionaux

🔑 Notions clés & Définitions

• Directives de protection et de mise en valeur des paysages : Les directives de protection et de mise en valeur des paysages sont des documents issus du code de l’environnement qui encadrent l’urbanisme en protégeant certains paysages.
• SDRIF : Le SDRIF est un document régional qui, en Île-de-France, joue le rôle d’équivalent de SCOT pour l’application de certaines règles d’urbanisation.
• PADDUC : Le PADDUC est un document applicable en Corse qui remplace l’idée d’un SCOT pour l’encadrement régional de l’urbanisation.
• Droit de retrait du SCOT par l’EPCI : Le droit de retrait du SCOT permet à un EPCI de demander la sortie du territoire du SCOT si un intérêt essentiel est jugé compromis.
• Exécutoire du SCOT après 2 mois : L’exécutoire du SCOT désigne le moment où le SCOT devient applicable, après un délai de contrôle du préfet à compter de sa transmission.

📝 Points essentiels

• Le SCOT est approuvé par l’organe délibérant puis mis à disposition du public avant de devenir exécutoire 2 mois après transmission au préfet.
• Pendant les 2 mois suivant la transmission, le préfet peut demander des modifications, et le SCOT n’entre pas en vigueur tant que les modifications demandées ne sont pas faites.
• L’EPCI concerné par un SCOT peut exercer un droit de retrait prévu à l’article L303-15, mais il ne peut pas se retirer seul si ses communes appartiennent à un EPCI membre lui-même signataire du SCOT.
• Si l’EPCI saisit le préfet par délibération motivée dans les 3 mois, le préfet rend un arrêt motivé sous 3 mois et l’EPCI ne peut pas sortir en cas d’avis défavorable.
• En cas d’obligation de statuer à 6 ans et d’absence de maintien ou révision, le SCOT devient caduc de plein droit.
• Les DPMVP s’imposent aux SCOT et aux PLU (si absence de DTA), et à défaut de règlement d’urbanisme elles s’appliquent aux autorisations d’occupation du sol.

📖 10. SCOT : objectifs, retrait et opposabilité

🔑 Notions clés & Définitions

• Schéma de cohérence territoriale : Un document d’urbanisme de planification qui fixe des orientations à l’échelle du territoire pour guider l’aménagement.
• Opposabilité : Caractère d’un document ou d’un ensemble de règles qui peut être invoqué face à l’administration pour encadrer les décisions.

📝 Points essentiels

• Les directives de protection et de mise en valeur des paysages prévues aux articles L350-1 et suivants du Code de l’environnement s’imposent aux SCOT et aux PLU lorsqu’il n’existe pas de DTA.
• En l’absence de règlement d’urbanisme, les directives de protection et de mise en valeur des paysages s’appliquent aux autorisations d’occupation du sol.

📖 11. PLH et politique de l'habitat

📖 12. Espaces sensibles, certificat et permis

🔑 Notions clés & Définitions

• Propriétaire apparent : Notion de police administrative permettant à l’administration de s’en tenir à ce qu’affirme le pétitionnaire sur sa qualité, sans s’immiscer dans un litige de propriété.
• Permis tacite : Autorisation qui naît du silence de l’administration au terme du délai d’instruction, sauf dans les cas où le silence vaut refus en raison d’exigences particulières.
• Enquête publique : Procédure de consultation obligatoire déclenchant le décompte d’instruction pour certains projets, et dont la conclusion conditionne la reprise des délais.
• DACT : Déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, transmise pour permettre le contrôle administratif de la fin du chantier.

📝 Points essentiels

• Le défaut de qualité du demandeur s’apprécie au jour de la décision, et une demande peut être déposée avant d’être propriétaire du terrain.
• En cas de dossier incomplet, le délai d’instruction ne court pas tant que les pièces manquantes ne sont pas fournies, puis l’administration ne peut plus réclamer au-delà du délai d’un mois.
• Le silence de l’administration vaut permis tacite sauf si l’opération implique une enquête publique, un immeuble classé monument historique, un avis conforme de l’ADF défavorable ou un projet situé dans un parc national.
• Le permis doit faire l’objet d’un affichage complet et continu sur le terrain pendant 2 mois, et une interruption de l’affichage remet le délai de recours à 0.
• La DACT est soumise à un contrôle qui se déroule sur une période de 3 à 5 mois, et au-delà, la conformité devient acquise et ne peut plus être contestée.

💡 Astuce mémo

TACITE = “Sauf” : Enquête publique, Monument historique, Avis ADF défavorable, Parc national. (Sinon le silence autorise.)

📅 Repères chronologiques

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre servitude d’urbanisme (obligation réelle d’intérêt général, sans indemnisation selon le cours) et droit personnel attaché à la personne.
2. Croire que le PADD, une fois débattu, n’a aucun effet immédiat : il entraîne déclaration préalable pour certains arbres/coupes et peut permettre un sursis à statuer jusqu’à la formation du PLU.
3. Distinguer mal permis tacite et cas où le silence ne vaut pas permis : l’enquête publique, un immeuble classé monument historique, un avis conforme de l’ADF défavorable ou un projet en parc national excluent le permis tacite.
4. Penser que le certificat d’urbanisme “donne un droit à construire” : il renseigne et cristallise le droit applicable, mais ne crée pas un droit à construire.
5. Confondre “compatibilité” et “incompatibilité” avec le SCOT : la compatibilité exclut la contrariété mettant en cause les orientations du SCOT.
6. Croire qu’un PLU peut modifier n’importe quel point après l’enquête publique “dans un sens différent” : le cours insiste sur l’impossibilité de modifier dans un sens non conforme aux avis/choix de départ.
7. Mélanger les procédures PLU d’évolution : révision (souvent lourde, liée au PADD/orientations), modification (règlement/OAP selon seuils) et mise en compatibilité (lien avec projet ou norme supérieure).

✅ Checklist Examen

1. Expliquer la finalité de la police de l’urbanisme (occupation, utilisation, aménagement du sol) et citer au moins trois “polices satellites” mentionnées dans le cours.
2. Définir servitude d’urbanisme en distinguant droit réel et droit personnel, et rappeler la règle d’indemnisation donnée dans le cours.
3. Savoir calculer la densité selon le cours : rapport terrain/surface de plancher, et préciser la définition de la surface de plancher (surfaces closes et couvertes, plafond > 1m80).
4. Retenir les conditions et le délai de la reconstruction à l’identique (détruit ou démoli, 10 ans, absence de fraude) et les critères de restauration patrimoniale (murs porteurs essentiels + intérêt patrimonial).
5. Maîtriser les règles énergie/stationnement/patrimoine : matériaux renouvelables (interdiction d’opposition via permis), ombrière photovoltaïque (au moins la moitié ou végétalisation) et récupération d’eau de pluie.
6. Reconstituer les mécanismes de mixité sociale et commerciale du PLU : exigences minimales (U/A), part minimale de logements sociaux, zone de mixité commerciale et préemption, et rôle des STECAL.
7. Ordonner la logique PLU/PADD : PADD débattu, effets pendant la procédure (déclaration préalable pour coupes/abattages + sursis à statuer), et qualification d’une modification des orientations comme révision.
8. Décrire la mise en compatibilité avec procédure de la norme supérieure : rôle du préfet, délais (1 mois pour accepter puis 6 mois pour modifier, sinon procédure d’office) et logique de compatibilité.
9. Expliquer l’architecture des documents de planification : PLU (diagnostic/Rapport de présentation, PADD, OAP, règlement, annexes) et zonage U/AU/A/N avec principes de constructibilité limités.
10. Citer les étapes clés d’élaboration du PLU (arrêt, enquête publique, approbation) et rappeler la règle sur l’entrée en vigueur (délai d’un mois si pas de SCOT ; préfet peut demander des modifications avant application).
11. Distinguer certificat d’urbanisme et actes autorisant le sol : CU (type A/B, cristallisation du droit applicable, pas de droit à construire) et permis tacite (sauf cas) avec règles d’affichage et de recours.
12. Comparer SCOT et PLU sur la logique de compatibilité et la composition récente du SCOT (PAS/DOO/annexes) et rappeler le droit de retrait d’un EPCI (article L303-15) et l’exigence de maintien sur 6 ans (caducité).