Fiche de révision : Le bail d’habitation

📋 Plan du Cours

1. Les différents types de baux
2. Champ d’application du bail d’habitation
3. Préparation et rédaction du bail
4. Loyer et formalités du bail
5. Fin du bail et congés
6. Vente du logement loué

📖 1. Les différents types de baux

★ À maîtriser

• Les principaux baux sont:
  • le bail à loyer du Code civil
  • le bail d’habitation
  • la location meublée
  • le bail de 1948
  • le bail social
  • le bail mobilité
  • le bail professionnel
  • le bail rural
  • le bail commercial

Compléments

• Le bail à loyer du Code civil, correspondant au louage de choses, est régi notamment par les articles 1708 à 1712 et 1752 à 1762 du Code civil, mais il n’est pas étudié dans ce cours.

📖 2. Champ d’application du bail d’habitation

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail d’habitation : Contrat réglementé par la loi du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz, qui doit être écrit et peut être établi sous seing privé ou par acte authentique.

★ À maîtriser

📌 La loi du 6 juillet 1989 s’applique impérativement aux locations de locaux vides à usage d’habitation ou mixte professionnel, avec ou sans locaux accessoires, lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire.

• Sont exclus du régime ordinaire:
  • les locations meublées
  • les locations saisonnières
  • les foyers
  • les logements de fonction

📌 Le logement loué doit être décent, ne présenter aucun risque manifeste pour la sécurité ou la santé, être exempt d’infestation, respecter une performance énergétique minimale et comporter les éléments nécessaires à l’usage d’habitation.

Compléments

• L’acte notarié donne au bailleur un titre exécutoire et apporte une date certaine, une force probante et une force exécutoire.

• La résidence principale est un logement occupé au moins 8 mois par an au sens de l’article R351-1 du Code de la construction et de l’habitation.

💡 Astuce mémo

Logement vide en résidence principale ≠ meublé, saisonnier ou logement de fonction

📖 3. Préparation et rédaction du bail

★ À maîtriser

• 🔄 L’analyse préalable du bail consiste à: vérifier les parties, vérifier le bien loué, réunir les autorisations et diagnostics nécessaires, rédiger le bail, établir l’état des lieux d’entrée

📌 En cas d’indivision, les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis peuvent signer le bail, à condition d’en informer les autres indivisaires.

📌 Le bailleur doit vérifier la solvabilité du preneur et, lorsqu’une garantie personnelle est demandée, effectuer les mêmes vérifications auprès de la caution.

• Les documents annexés au bail peuvent comprendre: l’autorisation préalable de mise en location, les certificats de non-insalubrité et de non-péril, les diagnostics DPE, ERP, plomb, gaz, électricité et amiante, le mesurage de la superficie habitable, l’attestation du détecteur de fumée, la notice d’information, l’état des lieux d’entrée

Compléments

📌 Le bailleur marié qui loue seul le logement familial dont il est propriétaire doit obtenir l’accord de son conjoint.

• Le bailleur doit notamment réunir le titre de propriété, l’extrait cadastral et le plan cadastral, ainsi que les documents nécessaires à l’annexion au bail.

💡 Astuce mémo

Parties → bien → diagnostics → rédaction → état des lieux

📖 4. Loyer et formalités du bail

🔑 Notions clés & Définitions

• Zone tendue : Zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dans laquelle existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement.

★ À maîtriser

📌 Hors zone tendue, la fixation du loyer est libre, tandis qu’en zone tendue le nouveau loyer ne peut en principe pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, avec une éventuelle révision limitée par l’IRL.

📌 En zone tendue, après des travaux d’amélioration ou de mise aux normes représentant au moins la moitié de la dernière année de loyer, la hausse annuelle ne peut pas dépasser 15 % du coût réel TTC des travaux.

• La fixation du loyer peut être libre lorsque: le logement est mis en location pour la première fois, le logement est resté inoccupé plus de 18 mois, le logement a fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux représentant au moins la dernière année de loyer

• La révision du loyer se calcule en multipliant le loyer en vigueur par l’indice IRL de l’année en cours, puis en divisant le résultat par l’ancien indice.

📌 Le choix du locataire ne peut pas reposer sur un motif discriminatoire et seules les pièces justificatives autorisées par le décret du 5 novembre 2015 peuvent être demandées.

Compléments

• L’annonce de location doit mentionner le loyer mensuel charges comprises, le dépôt de garantie, les honoraires imputés au locataire, la surface habitable et la commune ou l’arrondissement.

• Le formulaire n°15651*01 relatif à la déclaration préalable de mise en location doit être déposé dans les 15 jours suivant la conclusion du bail lorsque le bien est concerné par cette procédure.

📌 Le bail doit être publié au service de la publicité foncière lorsque sa durée est supérieure ou égale à 12 ans.

💡 Astuce mémo

Zone tendue → encadrement du loyer ; hors zone tendue → fixation libre

📖 5. Fin du bail et congés

📝 Points essentiels

📌 Le preneur peut résilier le bail à tout moment avec un préavis de trois mois, qui court à compter de la réception de la lettre recommandée ou de la signification par commissaire de justice.

• Le préavis du preneur est réduit à un mois en cas de: location située en zone tendue, premier emploi, mutation, perte d’emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, état de santé justifiant un changement de domicile, handicap, obtention d’un logement social

• Le bailleur ne peut donner congé que pour:

  • reprendre le logement afin d’y habiter
  • vendre le logement
  • un motif légitime et sérieux

📌 Le congé donné par le bailleur doit être délivré au moins six mois avant la fin de la période triennale ou sexennale en cours, par commissaire de justice, lettre recommandée ou remise en main propre contre récépissé.

💡 Astuce mémo

Le preneur peut partir à tout moment ; le bailleur est limité à trois motifs

📖 6. Vente du logement loué

★ À maîtriser

• Le congé pour vendre doit préciser le motif, le prix, les conditions de la vente et rappeler l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, à peine de nullité.

• Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose de deux mois pour accepter et signer l’acte authentique, ou de quatre mois s’il recourt à un prêt.

• Lorsque le bien loué est vendu sans congé, le bail est transmis à l’acquéreur, le dépôt de garantie lui est remis et les loyers et charges font l’objet d’un prorata entre les parties.

• Après l’acquisition d’un bien loué, le nouveau propriétaire ne peut donner congé pour reprise qu’au terme du bail en cours ou, si ce terme intervient avant deux ans, après un délai de deux ans, et ne peut donner congé pour vendre qu’au terme du premier renouvellement.

• Le locataire bénéficie d’un droit de préemption malgré l’absence de congé pour vendre lors de la première vente après mise en copropriété ou de la vente de la totalité d’un immeuble d’habitation ou mixte comportant plus de 5 logements.

Compléments

📌 Lorsque l’acquéreur est un parent ou allié du bailleur jusqu’au troisième degré inclus, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption attaché au congé pour vendre.

• Le cautionnement est transmis de plein droit au nouveau propriétaire avec le bail, sauf stipulation contraire du contrat, selon la Cour de cassation le 6 décembre 2004.

💡 Astuce mémo

Congé pour vendre → préemption possible ; vente sans congé → bail transmis

📊 Tableaux de synthèse

Congés du bail d’habitation