Fiche de révision : Les fondamentaux de l'immobilier réglementé

📋 Plan du Cours

1. Agent immobilier et entremise
2. Biens concernés par l’agent immobilier
3. Processus de vente en cinq étapes
4. Cadre juridique de la loi Hoguet
5. Carte professionnelle et conditions d’accès
6. Cartes professionnelles et activités autorisées
7. Conditions pour obtenir la carte professionnelle
8. Statut idéal pour un négociateur immobilier

📖 1. Agent immobilier et entremise

🔑 Notions clés & Définitions

• Entremise immobilière : Activité d’intermédiation où l’agent met en relation propriétaires et acquéreurs ou locataires pour faciliter la conclusion d’une transaction.
• Agent immobilier : Intermédiaire mandaté qui intervient dans la vente, la location et certaines opérations immobilières en rapprochant les parties et en facilitant la négociation.
• Agence immobilière : Structure dans laquelle l’agent immobilier exerce, soit comme salarié, soit comme gérant.
• Mandat de vente ou de recherche : Autorisation préalable exigée pour que l’agent agisse pour le compte d’autrui dans le cadre d’une entremise et d’une négociation.
• Biens immobiliers concernés : Catégories de biens sur lesquels l’agent immobilier peut intervenir, notamment immeubles, fonds de commerce, locaux professionnels et certains droits ou contrats liés à l’immeuble.

📝 Points essentiels

• L’agent immobilier exerce une activité d’entremise au service de la réussite des transactions qui lui sont confiées.
• L’agent immobilier peut travailler salarié ou comme gérant de l’agence, et il intervient dans la vente et la location.
• Sa mission consiste à rapprocher propriétaires et acquéreurs ou loueurs, en facilitant la négociation entre les deux parties.
• Le métier exige des compétences relationnelles et des connaissances juridiques et fiscales, ainsi qu’une animation des relations avec clients et prospects dans la durée.
• Les missions de l’agent portent notamment sur l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location (y compris saisonnière), en nu ou meublé, pour des immeubles bâtis ou non bâtis.
• Les missions incluent aussi l’achat/vente ou sous-location de fonds de commerce, la location de bureaux et locaux d’activités, et la cession de cheptel mort ou vif (bâtiments/instruments pour le mort, bétail pour le vif)

💡 Astuce mémo

Mandat d’abord, puis entremise : sans mandat, pas de négociation pour autrui.

📖 2. Biens concernés par l’agent immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Biens en vente ou en location : Biens immobiliers faisant l’objet d’une estimation et d’une mise en relation via l’agent immobilier pour aboutir à une transaction.
• Avis de valeur : Document d’estimation qui sert à proposer au propriétaire un prix réaliste de vente ou de location et des conseils de mise en valeur.
• Mandat immobilier : Contrat signé entre l’agent immobilier et son client qui autorise l’agent à rechercher un cocontractant et à organiser la démarche.
• Cocontractant : Personne recherchée par l’agent immobilier pour conclure la vente ou le bail, après vérification de sa solvabilité.

📝 Points essentiels

• L’agent immobilier réalise un avis de valeur pour estimer le prix de vente ou de location et conseiller sur la mise en valeur du bien.
• L’écoute du client vise à faire coïncider ses désirs et les réalités du marché afin d’aboutir à un accord satisfaisant.
• La recherche de cocontractant passe par la promotion du bien, la supervision des visites et l’aide/conseil sur le financement.
• L’agent doit vérifier la solvabilité du cocontractant pour proposer des solutions pertinentes.
• En location, l’agent veille à l’entrée dans les lieux via l’état des lieux et la collecte de l’assurance du locataire.
• En achat, l’agent conseille le client-acquéreur pour le montage administratif et financier du dossier.

💡 Astuce mémo

Avis de valeur = Prix réaliste + conseils de mise en valeur ; Mandat = autorisation ; Cocontractant = solvable.

📖 3. Processus de vente en cinq étapes

🔑 Notions clés & Définitions

• Carte professionnelle T : Carte professionnelle portant mention transaction sur immeubles et fonds de commerce, destinée aux agents immobiliers pour l’entremise et la négociation liées à l’achat, la vente, l’échange, la location et la sous‑local.
• Carte professionnelle G : Carte professionnelle portant mention gestion immobilière, réservée aux administrateurs de biens pour l’intermédiation en gestion locative.
• Marchand de listes : Profession dont l’activité consiste à proposer des listes ou fichiers de logements à vendre ou à louer.
• Carte professionnelle S : Carte professionnelle pour exercer comme syndic de copropriété.

📝 Points essentiels

• La loi Hoguet impose une carte professionnelle pour exercer comme agent immobilier, délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie.
• La carte professionnelle « T » est délivrée pour 3 ans, pour un coût de 160 €, et se renouvelle via une demande faite 2 mois avant l’expiration.
• Depuis la loi ALUR, le renouvellement exige une formation continue minimale de 14 h par an, ou 42 h sur 3 années consécutives d’exercice.
• Pour obtenir la carte, le demandeur doit notamment prouver son aptitude professionnelle, souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) et remplir les conditions de capacité juridique.
• Le demandeur ne doit pas être frappé d’une incapacité ou interdiction d’exercer (ex. condamnations pour recel, blanchiment, corruption, trafic de stupéfiants, proxénétisme, ou faillite personnelle, radiation).
• La carte exige aussi l’inscription au registre du commerce et des sociétés et une garantie financière : 100 000 € minimum, égale aux sommes dues à tout moment, avec plafond possible à 30 000 € pendant les deux premiers.

💡 Astuce mémo

T = Transactions (achat/vente/location) ; G = Gestion locative ; S = Syndic ; listes = fichiers à louer/vendre.

📖 4. Cadre juridique de la loi Hoguet

🔑 Notions clés & Définitions

• Carte professionnelle : La carte professionnelle est l’autorisation administrative permettant d’exercer certaines activités immobilières prévues par la loi Hoguet.
• Mandat écrit : Le mandat écrit est l’acte obligatoire qui autorise la perception d’une rémunération par le professionnel mandataire.
• Registre des mandats : Le registre des mandats est un document officiel tenu par ordre chronologique pour tracer tous les mandats reçus.
• Reçu des sommes perçues : Le reçu est le document remis par le professionnel pour toute somme, effet ou valeur qu’il reçoit.
• Publicité et affichage : La publicité et l’affichage sont des obligations encadrant le contenu des annonces et la mention des honoraires et du statut de l’intervenant.

📝 Points essentiels

• La rémunération du professionnel mandataire n’est possible que s’il détient un mandat, obligatoirement écrit et en autant d’exemplaires qu’il y a de parties.
• Le registre des mandats doit être relié et coté, sans discontinuité, et les mandats doivent y être inscrits par ordre chronologique ; l’absence de chronologie entraîne la nullité des mandats.
• Le registre doit contenir notamment : un numéro d’ordre reporté sur l’exemplaire remis au client, la date, l’identité et l’adresse des mandants, l’objet du mandat, la nature et la situation des biens, le numéro du répert
• Les registres sont conservés dix ans, et la tenue électronique doit être confiée à un professionnel officiellement agréé.
• Le professionnel doit délivrer un reçu pour toute somme d’argent, effets ou valeurs remis, en trois exemplaires : mandant, agent commercial, et garant si besoin.
• Le compte bancaire n’est obligatoire que lorsqu’il y a maniement de fonds.

💡 Astuce mémo

Mandat écrit → Registre chronologique → Reçu en 3 exemplaires : sinon, la loi bloque la rémunération et la validité.

📖 5. Carte professionnelle et conditions d’accès

🔑 Notions clés & Définitions

• Carte professionnelle : Autorisation obligatoire permettant d’exercer comme agent immobilier, condition d’accès à la profession.
• Attestation de collaborateur : Document fourni par l’agence ou le réseau pour permettre à un négociateur immobilier d’exercer sous leur responsabilité.
• Négociateur immobilier : Collaborateur chargé de missions commerciales d’intermédiation immobilière pour des opérations portant sur des biens d’autrui.
• BTS Professions immobilières : Diplôme commercial le plus recherché par les agences immobilières pour accéder au métier de négociateur immobilier.

📝 Points essentiels

• La déontologie encadre les rapports entre professionnels et clients et s’applique aux personnes physiques et morales intervenant sur des biens d’autrui.
• Le code de déontologie impose notamment un mandat écrit, la tenue des registres (mandats et répertoire) et la délivrance d’un reçu pour toute somme perçue.
• Le maniement de fonds impose l’ouverture d’un compte bancaire spécial, et la publicité/affichage ainsi que la formation continue sont obligatoires.
• L’agent immobilier doit agir avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité, sans tirer de profit personnel.
• L’agent immobilier doit respecter lois et règlements, compétence, transparence, confidentialité, non-discrimination, éviter les conflits d’intérêts et lutter contre le blanchiment de capitaux.
• Pour devenir négociateur immobilier, la carte professionnelle n’est pas exigée : l’agence fournit une attestation d’habilitation/collaborateur et le rôle reste commercial (pas de rédaction de documents administratifs ou/

💡 Astuce mémo

Carte pro = Agent ; Attestation = Négociateur (commercial seulement).

📖 6. Cartes professionnelles et activités autorisées

🔑 Notions clés & Définitions

• Carte professionnelle : La carte professionnelle est le document qui conditionne l’activité du négociateur immobilier au sein d’une agence.
• Attestation de collaborateur : L’attestation de collaborateur (ou d’habilitation) prouve que le collaborateur est apte à agir dans le cadre de la mission de l’entreprise.
• Mandataire immobilier : Le mandataire immobilier est un négociateur non salarié qui agit comme mandataire, soumis aux règles du Code de commerce.
• Statut VRP : Le statut VRP est un statut de salarié qui s’inscrit dans la convention collective nationale de l’immobilier.
• Salarié non VRP : Le salarié non VRP est un négociateur immobilier salarié, soumis à la convention collective nationale de l’immobilier mais avec un régime de durée du travail différent.

📝 Points essentiels

• Le négociateur immobilier peut être recruté soit comme salarié (VRP ou non VRP), soit comme agent commercial mandataire non salarié relevant du Code de commerce.
• Quel que soit le statut du négociateur, son activité dépend de la carte professionnelle de l’agent immobilier qui l’emploie ou le recrute.
• Le collaborateur, salarié ou non, doit disposer d’une attestation de collaborateur (ou d’habilitation) présentée à la clientèle pour justifier son aptitude à agir.
• Le salarié VRP est la grande majorité des recrutements et relève de la convention collective nationale de l’immobilier.
• Le salarié non VRP a un contrat avec une durée de travail réglementée, contrairement au contrat assimilé à un cadre évoqué pour le VRP.
• Les rémunérations minimales varient selon le statut : 1 500 € brut au 1er janvier 2023 pour le VRP exclusif (avance sur commissions) et 1 766,92 € brut au 1er janvier 2024 correspondant au smic (avance sur commissions),

💡 Astuce mémo

Carte = autorisation ; Attestation = preuve ; Statut = règles de contrat et rémunération.

📖 7. Conditions pour obtenir la carte professionnelle

🔑 Notions clés & Définitions

• Carte professionnelle : La carte professionnelle est l’autorisation permettant à un agent immobilier d’exercer légalement certaines activités immobilières en France.
• Registre Spécial des Agents Commerciaux : Le RSAC est le registre du tribunal de commerce où l’agent commercial doit être inscrit pour exercer en tant qu’indépendant.
• Agent commercial : L’agent commercial est un mandataire professionnel indépendant qui agit pour le compte d’une agence titulaire de la carte professionnelle.
• Attestation de collaborateur : L’attestation de collaborateur est le document demandé par l’agence titulaire de la carte pour permettre à l’agent commercial de travailler pour elle.
• Portage salarial immobilier : Le portage salarial immobilier est un statut qui combine des avantages de salarié et d’indépendant pour transformer des commissions en salaires.

📝 Points essentiels

• Le négociateur immobilier agent commercial doit être inscrit au RSAC du tribunal de commerce pour pouvoir exercer en tant qu’indépendant.
• L’agent commercial ne disposant pas de carte professionnelle doit signer un contrat d’agent commercial avec une agence ou un réseau titulaire de la carte.
• L’agence titulaire demande une attestation de collaborateur auprès de la CCI pour permettre l’exercice de l’agent commercial.
• La durée de validité de l’attestation doit correspondre à la durée du contrat entre les parties ou au terme de validité de la carte professionnelle de l’agent immobilier.
• L’agent commercial exerce pour le compte de l’agence, et le contrat relève d’un mandat et non d’un contrat de travail.
• La loi ALUR impose des interdictions aux agents commerciaux, notamment sur la détention de fonds et la rédaction d’actes, sauf exceptions liées aux mandats au profit du titulaire de la carte professionnelle.

💡 Astuce mémo

Carte = Carte : sans carte, passe par RSAC + mandat + attestation CCI (durée alignée).

📖 8. Statut idéal pour un négociateur immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Portage salarial immobilier : Le portage salarial immobilier combine les avantages du salarié et ceux de l’indépendant pour exercer en autonomie tout en étant rémunéré comme salarié.
• Agent commercial : L’agent commercial est un intermédiaire qui agit pour le compte d’un agent immobilier via un mandat, avec une logique de commissions.
• Statut de salarié : Le statut de salarié place le négociateur sous la protection du régime social du salariat tout en conservant une organisation autonome de son activité.
• VRP : Le VRP est un statut de représentant de commerce lié à la prospection et à la négociation, distinct des statuts d’agent commercial et de salarié classique.

📝 Points essentiels

• Le portage salarial immobilier permet de convertir des commissions en salaires nets tout en gardant une autonomie et en étant déchargé des contraintes administratives.
• Le portage salarial immobilier vise un agent commercial avec un contrat de mandat conclu avec un agent immobilier.
• Le portage salarial offre une couverture sociale via le statut de salarié (prévoyance, retraite, sécurité sociale).
• Le portage salarial apporte une grande autonomie et l’absence d’objectif ou d’obligation envers l’agence.
• Les commissions en portage salarial sont indiquées entre 45% et 60%.
• Le portage salarial inclut une prise en charge des tâches administratives, comptables et fiscales par la société de portage, avec garantie financière et assurance responsabilité civile professionnelle souscrites par elle

💡 Astuce mémo

Portage salarial = Salarié social + Indépendant autonome (commissions → salaires nets).

📅 Repères chronologiques

📊 Tableaux de synthèse

Cartes professionnelles et activités

Statuts du négociateur immobilier

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre mandat et entremise : sans mandat écrit, l’agent ne peut pas percevoir de rémunération pour son activité d’intermédiation.
2. Mélanger honoraires d’agence et commissions : les honoraires rémunèrent l’agent immobilier, les commissions rémunèrent le négociateur sur les affaires conclues.
3. Croire que le négociateur peut rédiger le mandat ou le compromis : son rôle est uniquement commercial, il ne peut pas rédiger des documents administratifs ou juridiques.
4. Oublier que l’agent commercial n’a pas la carte professionnelle : il doit être inscrit au RSAC et travailler via une agence titulaire de la carte avec attestation de collaborateur.
5. Se tromper sur la chronologie du registre des mandats : l’absence de chronologie entraîne la nullité des mandats.
6. Confondre carte T et carte G : T vise transactions (entremise/négociation), G vise gestion locative (administrateurs de biens).
7. Penser que l’attestation de collaborateur est une formalité sans durée : sa validité doit correspondre à la durée du contrat ou au terme de validité de la carte de l’agent immobilier.

✅ Checklist Examen

1. Définir l’entremise immobilière et préciser le rôle de l’agent immobilier (rapprocher propriétaires et acquéreurs/loueurs et faciliter la négociation).
2. Lister les catégories de biens concernés par les missions de l’agent immobilier (achat/vente/recherche/échange, location/sous-location, fonds de commerce, bureaux/locaux d’activités, cheptel mort/vif, etc.).
3. Reconstituer le processus de vente en cinq étapes : quête du mandat, accord/signature, recherche du cocontractant, négociation et avant-contrat (ou bail), signature de l’acte authentique.
4. Expliquer pourquoi la loi exige un mandat avant toute intervention d’entremise et de négociation pour le compte d’autrui.
5. Présenter le cadre d’accès à la profession via la loi Hoguet : carte professionnelle obligatoire et délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie.
6. Citer les cartes professionnelles et leurs activités : carte T, carte G, « marchand de listes », carte S (syndic).
7. Donner les conditions d’obtention de la carte : aptitude professionnelle, RCP, capacité juridique, absence d’incapacité/interdiction, inscription au RCS, garantie financière (et dispense possible si déclaration sur l’hon
8. Expliquer les obligations liées à la loi Hoguet : mandat écrit (autant d’exemplaires que de parties), registre des mandats relié/coté et chronologique, reçu en 3 exemplaires, publicité/affichage, formation continue.
9. Décrire la déontologie et l’éthique : conscience, dignité, loyauté, sincérité, probité ; respect des lois, transparence, confidentialité, non-discrimination, lutte contre le blanchiment, confraternité.
10. Distinguer agent immobilier et négociateur immobilier : missions, conditions d’accès (attestation de collaborateur), et limite sur la rédaction des documents administratifs/juridiques.
11. Identifier les statuts du négociateur et leurs règles : salarié VRP/non VRP, agent commercial (RSAC + contrat de mandat + attestation CCI), portage salarial immobilier (agent commercial avec mandat + société de portage).
12. Connaître les règles ALUR pour les agents commerciaux : interdiction de détenir des fonds/biens, interdiction de consultations juridiques et rédaction d’actes sous seing privé (sauf exceptions), et obligations de mention
13. Comparer les rémunérations minimales données : 1 500 € brut au 1er janvier 2023 (VRP exclusif) et 1 766,92 € brut au 1er janvier 2024 (avance sur commissions correspondant au smic), avec régularisation trimestrielle et “
14. }]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]}]