Fiche de révision : Nature des biens et droits immobiliers

📋 Plan du Cours

1. Catégories juridiques des immeubles
2. Copropriété et mandat de vente
3. Terrain à bâtir et viabilisation
4. Lotissement et autorisations d’urbanisme
5. Dossiers et travaux du lotissement
6. Terrains non constructibles et zonage
7. Terrains agricoles et SAFER
8. Immeuble ancien et diagnostics
9. Régime de la copropriété
10. Ventes d’immeubles neufs
11. Servitudes et mitoyenneté
12. Usufruit et nue-propriété

📖 1. Catégories juridiques des immeubles

🔑 Notions clés & Définitions

• Bien immobilier : Bien qui ne peut pas être déplacé, comme un terrain, un bâtiment ou une partie de bâtiment.
• Immeuble par destination : Meuble par nature fictivement traité comme un immeuble en raison du lien qui l’unit à un immeuble par nature.
• Immeuble par objet : Droit ou action ayant pour objet un immeuble.

📝 Points essentiels

📌 Selon l’article 517 du Code civil, les biens sont immeubles par leur nature, par leur destination ou par l’objet auquel ils s’appliquent.

📌 Un immeuble par destination exige l’unité de propriétaire et un lien économique ou matériel entre le meuble et l’immeuble par nature.

💡 Astuce mémo

N-D-O : par Nature, Destination ou Objet

📖 2. Copropriété et mandat de vente

🔑 Notions clés & Définitions

• Mandat de vente : Contrat bilatéral par lequel un vendeur confie à un professionnel de l’immobilier la vente de son bien.

📝 Points essentiels

📌 La copropriété verticale attribue à chacun un appartement et une quote-part des parties communes, tandis que la copropriété horizontale attribue une maison et une parcelle, les infrastructures restant communes.

💡 Astuce mémo

Vertical : appartement et parties communes ; horizontal : maison, parcelle et équipements communs

📖 3. Terrain à bâtir et viabilisation

🔑 Notions clés & Définitions

• Terrain à bâtir : Terrain prêt à accueillir une construction neuve parce qu’il remplit les critères physiques et juridiques nécessaires à son édification.

★ À maîtriser

• La viabilisation comprend:
  • une voie d’accès
  • l’accès à l’eau potable
  • le raccordement électrique et téléphonique
  • l’assainissement lorsqu’il est exigé

📌 Un terrain à bâtir doit être situé dans une zone constructible selon le Plan local d’urbanisme.

Compléments

📌 Un terrain en secteur diffus est vendu seul et séparément, tandis qu’un terrain en lotissement provient de la division d’une unité foncière en plusieurs lots.

💡 Astuce mémo

Accès → réseaux → urbanisme : les trois portes du terrain à bâtir

📖 4. Lotissement et autorisations d’urbanisme

🔑 Notions clés & Définitions

• Lotissement : Division en propriété ou en jouissance d’une ou plusieurs unités foncières contiguës afin de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

★ À maîtriser

• Une division constitue un lotissement si elle:
  • porte sur des unités foncières contiguës
  • transfère la propriété de lots
  • vise à créer des lots destinés à être bâtis

📌 Un permis d’aménager est exigé si le lotissement prévoit des voies, espaces ou équipements communs, ou s’il est situé dans un site classé ou sauvegardé ; sinon, une déclaration préalable suffit.

📌 Le maire dispose de trois mois pour instruire un permis d’aménager et d’un mois pour instruire une déclaration préalable ; l’absence de réponse vaut acceptation pour le permis et non-opposition pour la déclaration.

Compléments

• La demande de permis d’aménager est déposée avec le formulaire CERFA n°13409 en quatre exemplaires, tandis que la déclaration préalable utilise le CERFA n°13702 en deux exemplaires.

💡 Astuce mémo

PA si équipements communs ou site protégé ; DP dans les autres cas

📖 5. Dossiers et travaux du lotissement

🔑 Notions clés & Définitions

• Bornage : Fixation juridique et définitive de la séparation entre deux terrains contigus au moyen de bornes et d’un procès-verbal établi par un géomètre expert.

★ À maîtriser

• 🔄 La création d’un lotissement comprend:
  1. l’arpentage
  2. l’obtention de l’autorisation
  3. le dépôt des pièces chez le notaire
  4. la réalisation des travaux
  5. la déclaration de conformité

📌 Le règlement de lotissement est un acte administratif réglementaire approuvé par le maire, tandis que le cahier des charges est un document contractuel entre colotis.

Compléments

• Le notaire publie le procès-verbal de dépôt au service de la publicité foncière dans le délai d’un mois, avec une taxe fixe de 125 euros et une contribution de sécurité immobilière de 15 euros.

💡 Astuce mémo

Arpenter → autoriser → déposer → aménager → conformer

📖 6. Terrains non constructibles et zonage

🔑 Notions clés & Définitions

• Terrain non constructible : Terrain qui ne remplit pas les critères techniques et juridiques nécessaires à la qualification de terrain à bâtir.
• PPRN : Les plans de prévention des risques naturels délimitent les zones exposées aux risques naturels et peuvent y prescrire ou interdire certaines constructions et activités.
• PPRT : Les plans de prévention des risques technologiques limitent les effets d’accidents liés aux installations dangereuses en délimitant les zones à risques et les constructions ou activités autorisées.

📝 Points essentiels

• Le PLU distingue quatre zones:
  • les zones urbaines U
  • les zones à urbaniser AU
  • les zones agricoles A
  • les zones naturelles et forestières N

💡 Astuce mémo

U-AU-A-N : urbain, à urbaniser, agricole, naturel

📖 7. Terrains agricoles et SAFER

🔑 Notions clés & Définitions

• Terrain agricole : Terrain situé en zone rurale et destiné à abriter une exploitation agricole.
• SAFER : Société anonyme à but non lucratif chargée de contribuer à l’aménagement durable de l’espace rural et au fonctionnement du marché foncier rural.

★ À maîtriser

📌 En zone agricole, les constructions sont en principe interdites, mais le PLU peut autoriser les bâtiments nécessaires à l’exploitation agricole, au stockage, à la transformation ou à la commercialisation des produits agricoles.

Compléments

• Les quatre missions d’intérêt général de la SAFER sont:
  • dynamiser l’agriculture et la forêt
  • accompagner le développement local
  • participer à la protection de l’environnement
  • assurer la transparence du marché foncier rural

💡 Astuce mémo

Protection agricole → constructions limitées → interventions encadrées

📖 8. Immeuble ancien et diagnostics

🔑 Notions clés & Définitions

• Immeuble ancien : Logement de plus de cinq ans ou logement ayant déjà fait l’objet d’une première mutation, quelle que soit sa date de construction.

★ À maîtriser

📌 L’assurance dommages-ouvrage et les attestations de garantie décennale doivent être vérifiées lors de la vente d’une maison lorsque la construction est encore dans le délai de dix ans.

• Le constat de risque d’exposition au plomb est obligatoire pour les maisons construites avant le 1er janvier 1949, et le diagnostic amiante concerne les immeubles dont le permis a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Compléments

• Le dossier de construction récente peut comprendre: le permis de construire, la déclaration d’ouverture de chantier, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, l’attestation de non-contestation de la conformité

💡 Astuce mémo

Titre → urbanisme → assurances → diagnostics

📖 9. Régime de la copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• État descriptif de division : Document qui identifie et localise les lots de copropriété et attribue à chacun une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes.

★ À maîtriser

• La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 définissent le régime général de la copropriété.

📌 Le statut de la copropriété s’applique aux immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

📌 Les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, tandis que les parties communes sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous ou de plusieurs copropriétaires.

Compléments

• Les acteurs de la copropriété sont:
  • le syndic
  • le conseil syndical
  • le syndicat des copropriétaires
  • l’assemblée générale des copropriétaires

💡 Astuce mémo

Parties privatives : usage exclusif ; parties communes : usage collectif

📖 10. Ventes d’immeubles neufs

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente à terme : Contrat par lequel le vendeur livre l’immeuble à son achèvement et l’acquéreur en prend livraison et en paie le prix à cette date.
• VEFA : Transfert immédiat des droits sur le sol et transfert de la propriété des constructions au fur et à mesure de leur exécution, avec un paiement progressif.
• VEFI : VEFA dans laquelle l’acquéreur se réserve certains travaux de finition ou d’installation d’équipements après la livraison.

💡 Astuce mémo

Vente à terme : propriété à l’achèvement ; VEFA : propriété progressive

📖 11. Servitudes et mitoyenneté

🔑 Notions clés & Définitions

• Servitude : Droit réel immobilier qui impose une charge à un fonds servant pour l’utilité d’un fonds dominant appartenant à un propriétaire différent.
• Mitoyenneté : Propriété commune d’un ouvrage situé à la limite extrême entre deux fonds, comme un mur, une haie, un grillage, une palissade ou un fossé.

★ À maîtriser

📌 Une servitude de droit privé sert l’intérêt d’un fonds dominant, tandis qu’une servitude d’utilité publique impose une limitation administrative dans un but d’intérêt général.

📌 À défaut de règles locales, une construction doit être éloignée de la limite séparative d’une distance égale à la moitié de sa hauteur, sans être inférieure à trois mètres, tandis qu’une plantation de plus de deux mètres doit être à deux mètres de la limite.

Compléments

• Les principales servitudes privées comprennent: le passage, l’écoulement des eaux, l’égout de toit, les distances de construction et de plantation, les jours et vues, le tour d’échelle

💡 Astuce mémo

Servitude : charge entre fonds ; mitoyenneté : ouvrage partagé sur la limite

📖 12. Usufruit et nue-propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Usufruit : Droit de jouir d’une chose appartenant à autrui comme le propriétaire, à condition d’en conserver la substance.

★ À maîtriser

• Le démembrement sépare l’usus et le fructus, attribués à l’usufruitier, de l’abusus, attribué au nu-propriétaire.

• La vente du bien démembré nécessite l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire, et le prix est partagé entre eux.

• L’usufruit s’éteint en principe au décès de l’usufruitier ou à l’arrivée du terme lorsqu’il est temporaire, puis le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire sans payer de droits de mutation.

Compléments

• L’usufruitier peut utiliser le bien, percevoir ses fruits, l’administrer et donner ou louer son usufruit, mais il doit conserver et entretenir la chose sans en altérer la substance.

💡 Astuce mémo

Usus-fructus à l’usufruitier, abusus au nu-propriétaire, puis réunion

📊 Tableaux de synthèse

Comparaison des ventes d’immeubles neufs