Fiche de révision : Principes du droit de l’urbanisme

📋 Plan du Cours

1. Caractéristiques du droit de l’urbanisme
2. Servitudes administratives et indemnisation
3. Police administrative et autorisations
4. Planification spatiale et zonage
5. Indépendance des législations
6. Acteurs et compétences institutionnelles
7. Acteurs et organisation de l’urbanisme
8. Catégories de normes d’urbanisme
9. Principes directeurs de l’urbanisme
10. Rapports entre les normes

📖 1. Caractéristiques du droit de l’urbanisme

📝 Points essentiels

• Le droit de l’urbanisme est complexe en raison de la pluralité des normes applicables, notamment le Code de l’urbanisme et les PLU ou PLUi.

• Le droit de l’urbanisme est décentralisé et accorde un rôle important aux communes.

• Le droit de l’urbanisme est instable, car les PLU peuvent être modifiés.

📖 2. Servitudes administratives et indemnisation

🔑 Notions clés & Définitions

• Servitude administrative : Prescription publique qui pèse sur une propriété et limite l’usage du bien.

★ À maîtriser

📌 Les servitudes d’utilité publique sont instituées par des législations de protection publique, notamment le Code de l’environnement ou le Code du patrimoine, tandis que les servitudes d’urbanisme relèvent du Code de l’urbanisme.

📌 Les servitudes d’urbanisme sont en principe non indemnisables, conformément à l’article 105-1 du Code de l’urbanisme.

Compléments

📌 Certaines servitudes issues du droit de l’environnement peuvent donner lieu à indemnisation lorsque le préjudice est prouvé.

• Un PPRT interdisant l’agrandissement d’une maison dans son périmètre illustre une servitude d’utilité publique pour laquelle une indemnisation peut être demandée si un préjudice est prouvé.

💡 Astuce mémo

Environnement : indemnisation possible sur preuve ; urbanisme : principe de non-indemnisation.

📖 3. Police administrative et autorisations

🔑 Notions clés & Définitions

• Police administrative : Encadre les libertés par des régimes d’autorisation ou de déclaration.

★ À maîtriser

• Le permis de construire relève d’un régime d’autorisation, tandis que la déclaration préalable relève d’un régime de déclaration.

Compléments

• Pour un projet soumis à la police de l’urbanisme, il faut déterminer s’il relève d’une autorisation ou d’une déclaration, puis déposer la demande en mairie.

💡 Astuce mémo

La police impose la procédure ; la planification fournit les règles appliquées.

📖 4. Planification spatiale et zonage

🔑 Notions clés & Définitions

• Planification spatiale : Délimite des zones et applique des règles différenciées selon la zone, par exemple pour déterminer si un terrain est constructible.

★ À maîtriser

• Le PLU est un instrument local qui fixe des règles concrètes, notamment les zones constructibles ou inconstructibles et leur règlement.

Compléments

• Le SCOT est un instrument supra-communal qui définit des orientations.

• Le SRADDET est un schéma régional relevant de la compétence de la région et énonçant des orientations à l’échelle régionale.

📌 Le PLU peut contenir des règles impératives, tandis que les orientations générales du SCOT et du SRADDET n’ont pas d’effet immédiatement opposable à chaque parcelle tant qu’elles ne sont pas traduites en règles.

📖 5. Indépendance des législations

★ À maîtriser

📌 Selon le principe d’indépendance des législations, une autorisation délivrée au titre d’une législation n’emporte pas automatiquement l’autorisation requise au titre d’une autre législation.

Compléments

• Une autorisation environnementale ne permet pas automatiquement de construire si le droit de l’urbanisme interdit le projet.

📌 Un projet doit cumuler les autorisations requises par chacun des régimes législatifs applicables.

💡 Astuce mémo

Autorisation dans une législation ≠ autorisation dans une autre : il faut cumuler les régimes requis.

📖 6. Acteurs et compétences institutionnelles

★ À maîtriser

• Les communes et les EPCI assurent l’essentiel de la compétence d’urbanisme au quotidien, notamment pour le PLU et la délivrance des permis.

• La DREAL est une administration déconcentrée de l’État à l’échelle régionale, tandis que la DDT(M) est une administration déconcentrée à l’échelle départementale.

📌 La déconcentration correspond à l’action des services de l’État dans les territoires, tandis que la décentralisation confie des compétences propres aux collectivités territoriales.

Compléments

• L’État élabore les grandes politiques publiques et les textes nationaux relatifs à l’urbanisme.

• La région exerce notamment la compétence relative au SRADDET, tandis que le rôle des départements en urbanisme est plus limité et concerne notamment l’aménagement rural.

• Le maire cumule souvent la fonction d’élu local et celle de représentant de l’État pour certains pouvoirs.

💡 Astuce mémo

Déconcentration : services de l’État ; décentralisation : collectivités exerçant leurs compétences propres.

📖 7. Acteurs et organisation de l’urbanisme

🔑 Notions clés & Définitions

• Maîtrise foncière : L’action d’acquérir la propriété des terrains nécessaires à un projet d’aménagement.
• Établissement public foncier : Un organisme public qui peut acquérir des terrains pour les remettre ensuite à des maîtres d’ouvrage.
• Administration consultative : Des instances obligatoirement ou facultativement consultées pour certaines décisions d’urbanisme.

📝 Points essentiels

• La compétence d’urbanisme a été décentralisée en 1983 et confiée aux communes, qui élaborent des règles locales adaptées à leur territoire.

• Le cours distingue trois fonctions de l’action en urbanisme :

  • planifier l’occupation de l’espace
  • aménager par des projets
  • contrôler l’occupation des sols par des autorisations

📖 8. Catégories de normes d’urbanisme

★ À maîtriser

📌 La distinction national/local concerne l’origine territoriale de la norme, tandis que la distinction règle de fond/règle de procédure concerne sa fonction.

• Les règles nationales du code de l’urbanisme s’appliquent sur tout le territoire, tandis que les règles du PLU sont établies localement pour un territoire donné.

📌 Une règle de fond prescrit directement ce qui est autorisé ou interdit, tandis qu’une règle de procédure encadre l’adoption d’un document d’urbanisme.

Compléments

• L’interdiction nationale de construire dans une bande de 100 mètres autour d’une autoroute s’impose sur tout le territoire et doit être respectée par les documents locaux.

💡 Astuce mémo

National/local décrit l’origine ; fond/procédure décrit la fonction.

📖 9. Principes directeurs de l’urbanisme

★ À maîtriser

• Les articles L101-1 à L101-3 du code de l’urbanisme énoncent des principes généraux qui orientent l’élaboration des documents d’urbanisme.

• L’article L101-2 énonce des objectifs de développement durable, dont : l’équilibre territorial, la qualité urbaine et paysagère, la mixité sociale, la réponse aux besoins de logement et d’activités, la sécurité et la salubrité, la prévention des risques, la protection des milieux et des ressources, la lutte contre l’artificialisation des sols, l’action climatique et l’accessibilité

Compléments

• L’article L101-1 affirme que le territoire français est le patrimoine commun de la nation.

• La loi de 2021 a introduit un « 6 bis » relatif à la lutte contre l’artificialisation des sols dans les objectifs de l’article L101-2.

• Le tribunal administratif de Grenoble a annulé en 2023 le SCOT de la vallée de la Maurienne pour non-respect du principe d’équilibre, notamment au regard d’un projet prévoyant 22 800 lits touristiques jugés excessifs par rapport aux espaces naturels.

📖 10. Rapports entre les normes

🔑 Notions clés & Définitions

• Prise en compte : Le rapport le moins contraignant : la norme inférieure reconnaît la norme supérieure et l’intègre à son analyse, tout en conservant une large autonomie.

★ À maîtriser

📌 La conformité exige un respect strict de la norme supérieure, tandis que la compatibilité autorise une marge d’écart tant qu’il n’y a pas de contradiction.

📌 Pour déterminer les règles applicables à un projet, il faut examiner les règles nationales du code de l’urbanisme puis les documents locaux, notamment le PLU et le SCOT.

Compléments

• Une décision des années 1970 relative à un tracé d’autoroute et à un schéma directeur a contribué à reconnaître la compatibilité comme un rapport entre normes.

• Dans l’exemple donné, la réalisation de 80 ou 120 logements peut rester compatible avec une prévision de 100 logements, tandis qu’une réalisation de 0 logement constitue une contradiction manifeste.

• Depuis 2017, le juge contrôle la compatibilité d’un SCOT par une analyse globale de l’ensemble des règles plutôt que par un examen point par point de chaque disposition.

💡 Astuce mémo

Conformité stricte → compatibilité souple → prise en compte lâche.

📊 Tableaux de synthèse

Servitudes administratives